基于生命期的保障房项目质量管理对策研究李国松.docx
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基于生命期的保障房项目质量管理对策研究李国松
摘要
城市的中低收入阶层居民是住房的主体。
由于其收入的增幅与商品房售价增
长存在明显差距,如果没有政府帮助,这些中低收入者特别是低收入者很难靠购
买商品住房来实现“居者有其屋”和“适当居住权”的理想。
为了解决这类住房的问
题,政府大规模推进保障性安居工程建设。
由于保障性住房项目具有建设工期紧、
成本控制严格、工程质量社会影响力大等特征,因此保障性住房项目的质量控制
与管理是相当复杂和棘手的问题。
房地产开发企业是住宅工程质量的第一责任者,
对保障性住宅工程质量全面负责,应该把项目的质量管理与质量控制贯穿于工程
项目各个组成部分和各个阶段。
保障性住房建设的质量问题屡屡发生,不仅仅降
低了政府公信度而且还损害了住房者的切身利益。
因此,采取行之有效的管理方
法与措施对工程项目进行管理和控制,是保障性住房工程质量的重要保证。
本文运用生命周期理论、工程质量管理和全面质量管理理论,通过研究国内
外工程质量管理现状,根据我国保障性住房项目的自身特点和实际,对保障性住
房项目各个建设阶段中工程质量管理存在的有关问题进行原因分析,结合工程质
量管理实践,介绍了工程建设各阶段工程质量管理的内容、方法和措施等。
最后
以笔者亲历施工的一个工程项目---XSY保障房项目为实例,从保障性住房组织机
构构建、项目质量管理控制要点及措施、工作流程化管理等方面进行了论述,提
出了具体的应对策略,形成了一套比较完整的工程项目质量管理程序。
为其他保
障房工程质量管理提供了参考,促进了工程质量管理理论和实践水平的提高。
关键词:
保障房项目项目生命期质量过程管理对策
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山东大学硕士学位论文
Abstract
Low-incomesegmentsofthepopulationaresubjectsofhousinginthecity.As
incomesincreaseandhousingprices（rentorhousing）growththereisanobviousgap,
withoutgovernmentassistance,low-incomepeopleinparticularlow-incomepersonsis
difficulttorelyoncommercialhousingpurchasingtoachieve"homeownership"and
"therighttoadequatehousing"ideals.Tosolvethehousingproblemsofthiskind,
massiveGovernmentpromoteconstructionofaffordablehousing.Duetotheaffordable
housingprojectswithaconstructionperiodoftight,strictcostcontrol,engineering
qualitysocialimpactcharacteristics,qualitycontrolandmanagementofaffordable
housingprojectsarequitecomplexanddifficultissues.Realestatedevelopment
enterpriseisthefirstresponsibilityofresidentialengineeringquality,responsiblefor
affordablehousingprojectqualitycomprehensive,qualitymanagementandcontrolof
projectsacrossthevariouscomponentsoftheprojectandatallstages.Affordable
housingconstructionqualityproblemsrepeatedlyoccur,reducingtheGovernment's
credibility,andharmtheinterestsofthehomeowner.Therefore,howtotakeeffective
managementmethodsandmeasuresofmanagementandcontrolofengineeringquality,
becomeimportantguaranteeforqualityexcellence.
Theoryandapplicationlifecycletotalqualitymanagementtheoryinthisarticle,
throughthestudyofengineeringqualitymanagementathomeandabroad,accordingto
thecharacteristicsofaffordablehousingprojectsandpractical,theconstructionphaseof
theprojectontheaffordablehousingcauseanalysisofengineeringqualitycontrol
relatedissues,combinedwiththepracticeofengineeringqualitymanagement,
introducingtheconstructionengineeringqualitycontrolatallstagesofcontent,
methodsandmeasures.LastIexperiencedaconstructionproject---XSYaprojectforthe
constructionofaffordablehousingprojectforinstance,fromtheaffordablehousing
organizationsbuild,projectqualitycontrolandmeasures,discussedsuchasworkflow
management,specificcopingstrategiesweremade,formedarelativelycompletesetof
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山东大学硕士学位论文
projectqualitycontrolprocedures.Providesareferenceforotheraffordablehousing
projectqualitymanagement,contributedtoincreasedlevelsofprojectquality
managementtheoryandpractice.
Keywords:
theaffordablehousingprojects,projectlifecycle,qualityprocess
management,strategies
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山东大学硕士学位论文
第1章绪论
1.1选题背景、意义及国内外发展
1.1.1选题背景
“墙脆脆”、“楼歪歪"、“瘦身钢筋”……最近一段时间,保障性住房建设正
在如火如荼的进行中,一些保障性住房项目建设中存在的质量问题却被频频曝光,
成为了老百姓和业内外共同关注的焦点。
2010年,北京的"明悦湾”项目8栋保障
性住房被查出存在混凝土强度达不到设计要求的现象,其中6栋楼被强制拆除并
重建,2栋楼进行加固;2011年,郑州的“汇景嘉园”小区项目,三百余套刚封顶的
保障房因存在质量问题被拆除;同年,包头的“民馨家园”安置房小区被披露存在严
重的质量问题;等等。
由此可见,保障性住房工程项目成了问题百出的“豆腐渣”
工程。
其原因,众说风云。
有人认为保障房造价过低,建设卑位为了压缩成本而
获取更多利润,往往在偷工减料上大做文章;也有人认为是由于工期短,任务重,
监管人员少且缺乏责任心造成监管不到位。
以上这些说法固然有一定的道理,但
却始终难逃开脱之嫌。
2012年,全国开工建设1000万套保障性住房,在未来五年,我国计划再新建
保障性住房3600余万套,这大约是过去10年建设总量的两倍。
根据国家住房城
乡建设部所提供的最新数据显示,到今年6月底,我国保障性住房建设的开工率
为56.6%,这就意味着今年下半年的保障房开工速度仍在大幅度的增长。
但是保障
性住房建设中频频出现的质量问题却给我们敲响了警钟。
保障房并不是劣质房的
代名词,保障房建设质量的好坏不仅仅关乎到老百姓的生命财产权益,也关乎政
府的形象。
但是一些地方在保障房建设工程项目上不顾产品质量安全、广大群众
利益,只做表面功夫,为了让上级满意出现的“大跃进”苗头,应该引起监管部门的
重视。
如果保障性住房的建设质量得不到有效的保证,就会出现一大批垃圾工程,
造成无法挽回的损失。
保障性住房最突出的特点是“保障性”,一方面要求“质量保障”,满足质量要求;
一方面要求“数量保障”,满足数量需求。
尽管国家和各级政府非常重视保障性住房
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质量,但由于保障性住房本身特点与其建设质量之间存在一些矛盾,导致相当一
部分保障性住房存在大面积且较明显的质量问题,不但透支了政府公信度,同时
也极大的损害了住房者的切身利益,如果不能及时解决其建设过程存在的质量问
题,将会产生较严重的后果。
保障性住房质量问题频发与其质量管理失效之间存
在着必然联系,诸如质量管理组织机构设置不合理、组织职责、权限不明确,沟
通不到位;保障性住房各主体的质量行为不端,存在极大道德风险;保障性住房
各主体釆取质量管理方法不得当,达不到质量管理目标要求;保障性住房质量形
成的各阶段质量管理程序紊乱甚至缺失等。
因此,住房问题不仅仅是经济问题,
更是政治问题和社会问题。
保障性住房的质量的好坏不仅关系到政府公信力的体
现,社会的和谐稳定,更关乎住房者的切身利益。
1.1.2研究意义
保障性住房是我国党和国家政府非常重要的民生工程。
2011年9月28日国务
院办公厅下发了“关于保障性安居工程建设和管理的指导意见”（国办发（2011）45
号）,文件中明确指出:
保障性安居工程建设,项目法人要对住房建设质量负永久
性责任,其他各参建单位应按照工程质量管理中的相关规定负相应的责任。
同时
要严格履行法定的项目建设程序,加强规范招投标行为,切实落实项目法人责任
制、工程监理制、合同管理制,严格执行建筑材料的验核制度。
实行开发、勘察、
监理、设计、施工弟位负责人制和项目负责人责任终身制。
大力推广在住房建筑
上设置质量责任者永久性标识制度,接受社会各界的监督。
保障性安居工程的参
建各方要严格按照国家的法律法规和强制性标准及有关规定对项目进行勘察、设
计、监理、施工和验收,加大对施工安全和工程质量的监督检查力度。
建立基于生
命周期的质量管理体系,切实把加强质量监督管理贯穿于建设全过程中。
对建设中
存在的违法违规行为和工程质量不符合国家标准的工程项目,要坚决责令整改。
目前,我国工程建设管理实行的是建设项法人责任制下的工程建设监理制
度,工程质量控制的主体是各参建单位,工程质量管理的主体是监理单位。
由于
工程成本与工程质量密不可分,房地产开发企业期望在限定的投资条件下达到工
程质量最优化,而承包商则期望获得最大的经济收益,这其中就包括了降低工程
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质量从而获得的收益;部分监理单位的技术水平及技术力量、管理能力、管理水
平、均达不到对工程项目实施全方位、全过程的监理能力,而且也不能完全承担
起工程质量监管的重大责任。
由于目前我国工程质量管理的现状,决定了房地产
幵发企业作为保障房工程建设质量的第一责任人,不能单单依靠承包单?
位和监理
单位的自律来进行工程质量管理工作。
房地产开发企业必须要全面掌握工程质量
管理的领导和权主动权,加强过程管理,保证工程质量。
对房地产开发企业保障
住房质量管理问题进行探讨研究,是工程管理理论研究不断深化地结果,也是我
国工程建设发展的需要。
通过理论研究,对寻找一条适合我国国情的保障性住房
工程质量管理方法,提高房地产幵发企业在保障性住房工程中的质量管理水平,
保证保障性住房项目建设的质量具有非常重要的实际意义,与此同时,促进了基
于生命周期的工程质量管理理论和实践水平的提高。
1.1.3国内国外工程项目质量管理发展与模式
1、国外工程项目质量管理的发展与模式
工程项目管理体系最初幵始于20世纪50年代末,首先在美国的工业设备维
修中执行,并取得较好的成效。
20世纪60年代,工程项目管理幵始在其它国防、
航天、化工等项目及工程建设中广泛推广使用,并形成其成套的理论基础。
在结合了
建设工程管理理论后成为一门新兴工程项目管理学科。
20世纪70年代,随着计算机
技术推广与使用,计算机辅助实施工程项目管理,促使工程项目管理水平进一步提高。
20世纪80年代,由于管理学科与科学技术的飞速发展,各国的建设工程项目大幅增
力口,工程项目管理在进度、投资、合同、质量、索赔等各个方面和领域,更得到纵深
发展。
在美国出现了“合作管理”和“设计-采购-建造”模式,且效果明显。
20世纪90
年代,工程项目管理中的建设工程幵发风险管理和组织协调得到了前所未有的重视。
与此同时,工程项目管理软件在工程项目中得到发展与广泛运用,使工程项目管理水
平大幅提高。
21世纪,自IS09001-2000版标准的贯彻,工程项目管理中的质量管理
体系（QMS）促使工程质量管理水平达到了新的高度。
由于设规模巨大促使建筑科学技术的迅速发展建,这对建筑工程项目管理水
平的要求也随之提高。
近些年来,许多国外工业发达的国家工程项目管理,无论
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在范围、方法、水平还有内容等方面都发生了很大的变化,因而工程项目管理尚
有大的发展前景。
（1）工程项目管理水平提高。
当前工程建设在技术、环境、规模、结构等方
面发生了极大的变化,建筑市场竞争也日趋激烈。
参加建设的各单位都应该不断
提高工程管理的水平,增强实力,业主方与工程项目管理企业同样要适应新形势。
（2）工程项目管理内容范围扩大。
由于工程项目的技术水平高和规模巨大,
并且要求项目管理目标、标准达到更高水平,工程项目参与各方,都必须采取一
套行之有效的管理方法以确保本部门目标的实现。
目前,工程项目管理已经不再
是一个单一的传统意义上的施工阶段的质量管理,它涉及到了项目前期投资、预
可行性研究、可行性研究、立项决策、设计、融资、招标、施工、维修、运营及
事后评估等全过程、多方位、全寿命周期的综合管理,是一个非常复杂的系统工
程,是高端的智力服务型行业,它既可以为建设舉位即业主一方面服务,还可以
应承包商的聘请进行成本管理、施工管理、人员管理等各项工作,还可以为贷款
方（银行）服务,也能为政府部门服务。
是当前国际工程项目管理内容发展的总趋势即“新项目管理”它是由美国项目
管理协会和欧洲国际项目管理协会共同提出的,项目管理应涉及九大知识领域包
括:
1）项目范围管理;2）项目时间管理;3）成本管理;4）人力资源管理;5）
风险管理;6）项目全面的质量管理;7）项目的沟通管理;8）项目的采购管理;
9）项目的综合管理。
“新项目管理”理论认为工程项目管理公司受业主所委托,从
项目策划开始就参与其中,直至最终实现项目效果的目标。
（3）工程项目管理方法不断更新。
国际建筑市场竞争环境激烈,加快工程项
目管理领域出现一系列的管理手段和新的方法。
如“项目控制”方式、“设计-采购-
建造"方式、“合作管理”方式。
在工程项目管理实践中质量管理体系被越来越多地
运用。
由于运用新的思想,新的理论使得当今全球在工程项目管理中共同关心的
主题发展成为:
以人为本、顾客至上、质量第一、可持续发展和环境保护等。
（4）工程项目管理的在管理工作中的作用FI益显著。
随着人们生产工作及生
活的需要,建设活动円趋复杂,工程项目管理的作用越来越明显。
建筑企业在市
场激烈竞争中取胜的关键是能否通过行之有效的管理工作使项目的工期、质量及
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费用等实现理想的目标。
准确地对市场进行分析,具有全面地组织与协调能力,
运用熟练的谈判技巧,以及有效地进行人与人之间的沟通,灵活的处理人际关系
的能力等,在建设项目实施中的重要的作用越来越明显。
（5）R趋规范化的工程项目管理组织体系。
目前,在欧美等一些发达国家,
项目工程公司一般以项目管理为中心进行运作,其组织机构的设置注重项目管理和
技术水平的提高,使其具备项目管理、策划、设计、采购、施工、交付、试运行等
全功能。
即能完成建设总承包任务的任务需求,又能适应各类项目管理的需要。
（6）工程项目管理日趋集成化、专业化。
按工程项目管理的发展经历的阶段
和项目管理自身的特点进行划分,国外工程项目管理采用过三种形式:
最先釆用
了业主自行管理的模式,即业主直接与设计、施工方签订供求合同。
到了20世纪
90年代,在西方国家项目建设的主流形式变为业主委托承包商承包建设（EPC）,
即由承包商完全负责工程项目的设计、施工、采购、安装的全过程,并负责试运
行服务,也称为“交胡匙承包”;近些年来,为了适应项目建设一体化、大型化、项
目大规模融资和分散项目自身风险的需要,国际上一些先进的工程公司推出了一
种较为成熟的项目管理方式——业主聘请项目管理承包公司模式（即PMC模式）。
由于PMC模式在报酬系统设计、项目风险分散、项目融资等方面的做法较好,它
可以适应目前大型国际工程的多项目、高融资、低风险要求。
（7）量化控制在工程项目全过程中得到实现。
工程项目的特点包括渐进性和
一次性,这些特点决定了工程项目必须实施过程控制。
国外工程公司十分重视对
项目进行控制,近十年来,著名的工程公司成立了专门的项目控制部,项目控制
部由项目控制经理在项目经理的领导下工作,主要负责管理领导费用估算师、费
用控制工程师、进度工程师、材料控制工程师的工作。
国际上普遍采用的方法是
而运用赢得值原理（EVC）即对费用/进度进行综合量化控制。
2、国内工程项目质量管理现状
在建国初期,我国国有企业的管理都采用和引进了苏联模式的“一长制"。
即企
业从生产、经营、技术、销售到售后,都是由厂长一个人负责,一人说了算的,这
种管理模式存在的最大弊端就是没有决策、生产民主化,整个企业中只调动了厂长
一人的积极性而没有群众的参与,即所谓的“一人专制”。
在质量管理方面,虽然企
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业里设置了专职的检验人员,但检验员都只是按照图纸和规范规定的要求对产品的
合格与否作最终的确认,这种工作方式被称为“事后控制”,与西方发达国家的“事前
预防”的检验理论大相径庭。
1978年党的十一届三中全会召开后,全面质量管理得
到了重视和认可,群众性的全员参与的质量管理在各个企业普遍推广开来。
为了质
量管理活动的展开得到进一步推进,国家经委制定和颁布了质量标准、建立和健全
质量保证两大体系。
在经历了建国初期简单的“全盘接收”后,企业管理者开始逐渐
体会到先进的理论应该和我国实际情况相结合,在此基础上有所创新,才能获得更好
的效果。
自1978年幵始,我国一些企业幵始对全面质量管理进行了认真的学习和试
点。
1980年3月,国家经委正式颁发了“工业企业全面质量管理暂行办法”,在广大
企业中贯彻执行,大大加快了推行全面管理的步伐。
二十多年来,国家对建设工程
质量控制尤为重视,清华大学土木水利学院,同济大学工程管理研究所等许多科研
单位和高校的科研人员都在进行质量控制方面的研究。
1995年后,我国等同采用
GB/T19000-IS09000《质量管理与质量保证》系列标准。
GB/n-IS09000系列标准
集成世界先进的管理经验,描述了现代化的高效率管理模式。
我国建设企业和监理
企业为提高企业素质,开拓国际市场,增强竞争能力,都应掌握运用这套标准的精
髓,建立严格的质量控制程序,从而获得最佳的整体效果。
1.2研究的思路与方法
1.2.1研究的思路
为了保证工程建设质量,房地产开发企业既要对工程建设的过程质量进行控
制,又要对包括各参建单位在内的各项工作质量进行控制。
在工程质量管理过程
中房地产开发企业要全面掌握工程质量管理控制的领导权和主动权,运用基于生
命周期的系统工程的概念、理论及方法,对工程质量管理进行规划,灵活运用决
策、计划、协调、信息反馈等手段,全面实施工程质量管理的工作。
只有房地产
幵发企业工程质量管理水平不断提高,加强协调设计单位、监理单位、施工单位
及其他承包方之间的关系,加强对参与建设单位的检查监督工作,才能从根本上
保证项目工程的质量,有效地维护房地产开发企业和消费者所代表的公众利益和
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国家利益。
本文首先采用理论与实证相结合的研究方法,利用项目生命周期理论、工程
质量管理和全面质量管理理论,并结合自身从事保障性住房项目质量管理的实践
经验和体会,综合分析总结出现阶段保障性住房项目建设过程存在的质量问题及
其原因,从保障性住房项目决策、勘察、设计、施工到收尾及交付等各个阶段对
保障性住房项目质量管理进行了论述。
以XSY小区为例,具体阐述质量管理的系
统的构建方法,在施工过程中应注意的质量控制要点、流程及方法,项目交付阶
段的准备和验收过程中工程质量的控制方法。
1.2.2研究的方法
采用系统分析方法从系统角度根据保障性住房质量管理特点构建保障性住房
项目质量管理组织体系、方法体系和程序体系三个子体系,综合形成保障性住房
项目质量管理体系。
最后采用具体实例分析的方法,具体阐述了全面质量管理体
系在工程全过程的应用。
1.3研究的内容与论文结构
1.3.1研究的内容
第1章阐述了选题背景与意义及国内外发展模式,确定了研究的意义和方法。
明确了本文的研究对象是房地产企业对保障性住房项目质量管理。
第2章是介绍研究所依据的主要理论:
1、项目生命周期理论。
2、工程项目
质量管理理论基础。
3、全面质量管理理论。
第3章是房地产企业保障性住房项目工程质量管理现状分析,通过研究我国
保障性住房项目特点,质量管理现状及问题,分析保障性住房项目质量因素及利
益相关方,对影响保障性住房质量因素进行排列。
第4章对保障性住房项目幵发建设质量问题进行原因分析。
第5章基于生命期的保障性住房项目的质量管理措施。
提出由项目决策、勘
察、设计、施工到收尾及交付全过程质量管理要点、措施及工作流程。
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第6章以XSY小区保障性住房项目的质量管理为分析实例,阐述了房地产项
目质量管理的实际运用过程,即根据工程概况及建设特点,制定工程质量管理目
标与思路,建立工程质量管理体系,根据质量计划进行全过程质量管理,提供在
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