天津市拟任物业项目经理第十期考试试题修改后.docx

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天津市拟任物业项目经理第十期考试试题修改后

2013年第十期拟任项目经理考试试题

物业管理概论

1、简述物业管理的定义及物业服务合同的备案时限、备案部门？

答：

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门备案。

2、物业管理的行业特征：

公共性和综合性：

使用物业管理服务有别于特约服务和专项服务；

受益群体的广泛性和差异性：

使客观评价物业服务质量的难度增大；

即时性和无形性：

使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的真实存在

持续性和长期性：

使物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。

内、外部制度的建立

1、简述项目应建立的应急预案？

（1）关于消防方面的应急预案。

（2）电梯困人情况的应急预案。

（3）突发性跑水、浸水事故的应急预案。

（4）绿化出现病虫害的应急预案。

（5）公共卫生突发事件的应急预案。

（6）特殊天气（雨、雪等）突发事件的应急预案等。

2如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用？

试述项目经理在物业管理制度中的作用？

应具备什么样的素质？

项目经理是受企业法人代表委托对项目全面负责的管理者，是物业服务区域内，物业管理过程中所有工作的主要负责人。

1、物业管理制度的研讨制定者

⑴学习、熟知相关的法律法规和项目物业服务合同

⑵理解项目物业管理服务方案

⑶了解业主、客户和物业员工、物业分包商的情况

⑷关注各部门工作衔接，推行内部客户的理念。

2、用物业管理制度做事、管人的监督执行者

⑴物业管理制度的学习、培训、教育从项目组建落实

⑵项目各级管理人员做用物业管理制度做事、管人的模范

⑶从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧

⑷项目分包服务商的监控管理。

3、持续改进物业管理制度的完善修订者

⑴加深对物业管理制度稳定性和动态性的关系理解

⑵建立物业管理制度修订程序、公开、公平、严肃认真。

项目经理应具备什么样的素质？

一、基本能力

答：

1）合同履约能力

2）组织领导能力

3）综合协调能力

4）风险控制能力

5）提炼总结能力

6）提升价值能力

二、基本素质

1）爱党爱国、诚实守信

2）爱岗敬业、服务至上

3）熟知法规、精通业务

4）自尊自信、学识渊博

3、试述物业管理项目应建立哪些内外部制度？

答：

一、内部制度：

包括人力资源管理制度、财务管理制度、物资采购供应制度、档案管理制度等。

二、外部制度。

1、管理规约2、物业承接查验标准及检验办法

3、综合服务管理制度。

4、共用区域房屋、外观、道路等维修养护制度。

5、共用设施设备运行、维修养护制度。

6、公共秩序维护管理制度。

7、公共区域环境卫生清洁制度。

8、公共区域绿化养护管理制度。

9、各类应急预案。

公共法和风险规避

1、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，根据物权法的规定，共用部分应当由哪几部分构成？

答：

1、区分所有建筑物专有部分以外的其余部分；

2、不属于专有部分的建筑物附属物及附属设施；

3、经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。

***住宅物业共用部位、共用设施设备包括哪些？

（一）房屋共用部位主要包括：

基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外檐墙面及楼梯间地面面层、门窗、楼梯扶手等。

（二）房屋共用设施设备主要包括：

电梯、水泵、二次供水、消防系统、排水管道、道路、围墙、大门等。

2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

物业管理专业法规

1、简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？

物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：

（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；

（二）电梯、智能系统等设备的运行服务；

（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；

（四）物业装饰装修的管理；

（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；

（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；

（七）物业资料的查询服务和管理；

（八）双方约定的其他物业管理服务内容。

2、与业主大会签订物业服务合同应当注意的问题？

1）明确业主大会的权利与义务、明确物业服务企业的权利与义务。

2）明确服务内容、服务标准和收费标准，场地占用费的收取和使用情况。

3）明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准。

违约责任要具有可操作性。

4）免责条款的约定。

如物业服务是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等。

5）明确争议解决方式的问题。

3、简述新修订的《天津市物业管理条例》建立了哪些新制度？

八项

1）物业管理联席会议制度

2）从业人员持证上岗和继续教育制度

3）对物业管理共用部位、共用设施设备前期和日常检查制度

4）中介机构和外埠来津企业备案制度

5）物业服务企业退出项目管理预警报告制度

6）场地占用费的收取和使用情况公示制度

7）物业管理用房登记和公示制度

8）物业服务内容和特约服务内容收费标准的现场公示制度

4、简述新修订的《天津市物业管理条例》进一步完善了原来哪些基本制度？

六项

1）业主大会制度

2）招投标制度

3）前期备案制度

4）双确认制度

5）专项维修资金制度

6）物业承接验收制度

5、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？

答：

新的物业管理服务标准分为四个等级。

一级标准：

每月每平方米1.2元；二级标准：

每月每平方米0.9元；三级级标准：

每月每平方米0.7元；三级级标准：

每月每平方米0.5元。

并明确规定开发建设单位、业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。

6、《天津市物业管理条例》对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的检查有什么要求？

如何落实

《天津市物业管理条例》第五十二条规定：

物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行善的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。

1、企业在年初应制定共用部位、共用设施设备检查计划

2、在日常工作中应加强对物业管理共用部位、共用设施设备的维修养护。

3、加强日常巡查。

4、发现问题及时制定解决方案。

7、简述《天津市物业管理条例》规定物业服务企业应当向业主公示的内容有哪些？

结合新条例，简述物业项目应该建立哪些公示制度？

（至少举出5个方面）？

1）物业服务企业工商营业执照、资质等级证

2）物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

3）场地占用费收取和使用情况

4）实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况

5）每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。

6）提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知另一方并在物业管理区域内公告。

7）专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益

论述8、新天津市物业管理条例赋予了街道办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的哪十项监管职责？

1）负责组织、协调成立首次业主大会；

2）受理业主大会备案；

3）在业主委员会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时，负责召集工作；

4）在业主大会作出决定后三十日内，业主委员会不代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，或者不组织业主委员会进行换届和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业主委员会。

5）监督开发建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。

6）负责组织召集物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中出现的问题。

7）对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

8）接受业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反新《条例》行为的投诉和举报。

9）接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决退出和交接过程中出现的问题；对未有业主委员会的物业项目，在区、县物业管理行政主管部门监督下，接收退出物业服务企业移交的相关资料。

10）对业主委员会及其成员不按照规定移交保管的资料、印章和财物的，应业主委员会的请求协助移交。

物业管理招投标

1、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？

1）项目的整体设想与构思

2）服务理念及服务定位

3）机构设置、人员的配备、培训与管理

4）管理指标与措施

5）主要工作环节运行程序

6）档案资料的建立与管理

7）前期物业管理服务方案

8）房屋及共用设施设备管理服务方案

9）环境清洁管理服务方案

10）绿化维护养护方案

11）公共秩序维护方案

12）消防管理服务方案

13）车辆管理服务方案

14）内部管理制度的制定

15）物资装备计划

16）应急预案

17）社区文化

3、投标文件中资信部分分别由哪些内容组成？

1、物业服务企业营业执照复印件

2、企业资质等级复印件

3、法人代表授权委托书

4、公司介绍

5、公司管理业绩

6、项目经理简介

7、专业技术人员情况

4、物业管理投标书的编写要求。

基本要求1、使用国家统一的计量单位；2、使用国家统一的行业标准和规范；3、使用准确的表述方式；4、确保资料的真实性；5、计算数字准确无误，报价合理；6、装订整齐，符合要求；7、注意文件保密。

编制要点。

（1）针对性。

投标的目的就是为了在招标活动中成功。

因此在编写标书、确定方案时，一定要有针对性，为保证自己的竞标方案具有针对性，需做好如下工作：

①现场调查；首先要到目标物业进行实地调查，了解物业情况、掌握当地物业管理的相关法律法规

②分析研究。

根据调查情况，找出目标物业开展物业管理的优势和劣势。

③拟定管理方案。

根据分析研究结果，结合本企业物业管理经验和能力，周密地拟定管理方案。

与招标文件要点对点做出响应。

（2）可操作性

①标书中要根据目标物业的具体情况提出切实可行的物业管理方案和措施，针对不同的消费群体，提出适合的管理方案。

②标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致

③所提的管理方案，必须在经济（管理费的收支）上基本平衡。

招投标都要得到“双赢”才是具有可操作性的方案。

（3）体现企业的优势和专业水平

①针对目标物业的某个特色来展现自己的优势。

②物业企业都要重视发挥自己专长，在介绍自身优势时，要重视宣传“人无我有，人有我全，人全我精”的特色。

（4）深刻理解业主的意愿

物业服务费的测算

包干制：

是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。

酬金制：

是指在预收的