地产工程质量管理手册.docx
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地产工程质量管理手册
***地产工程质量管理手册
（第一版）
***地产集团发展管理部
2011年3月
一、前言
（一）、此次推出的《***地产工程质量管理手册》（以下简称手册）是在原***质量管理基础上的实用性措施和办法，是对以往各类工程管理上的补充和改进，目的更加具备实用性、实操性、实战性；
（二）、***地产发展管理部将分不同版本、连续会推出质量管控手册，此次推出的是工程实际检查的实测实量的方法，对工程全过程、全方面给出指引；其后的相关管控手册，我们将分别从策划角度的质量管控、精装修工程程序的相关要求推出指引；
（三）、发展部推出的现版本的手册是在以各个区域充分沟通、反复推敲论证基础上，以最快方式发放各个地区公司，望各个地区公司在工作实践中落实。
其中比较明显的特点是：
比较简洁，操作性强，方便各个区域、地区公司将其融化于各类合约条款之中，能够自招标开始既提升质量意识，找到监控办法，明确质量目标，从而使招投标双方共同对质量高度重视，达到改善和提高质量的目的。
（四）手册推出的实际意义：
国家规范、规定要求，分户验收制度是现行验收制度的必要条件，实测实量工是在过程中对实体的分户测量工作，是对最终验收分户验收工作的一个补充，未占有更多的现场资源，是分户验收制度的一个更加具体的实施制度和方法；
实测实量可以更好的提高管理意识，建立过程的管控意识。
实测实量作业能够在各个施工阶段更有效的体现主包（总包）和公司的质量管理意识，更能体现过程精品的要求，为施工过程的各个阶段，各个不同移交、接收分判单位增加一个更有力的量化的标准，更好的明确各家单位所应该承担的责任，同时减少甲方单位的合约责任；
实测实量制度细化、同步了实体测量要求，使工程管理的有了一个量化的标准，方便统一不同地域的测量、检查标准，增加了一个可量化的质量标准，更加直观的在工程进度管理中加入了质量管理因素，使工程评判更加直接；
实测实量的开展，可以在工序交接过程中提供明确的工序交接数据，对工程施工过程中回头、穿插有更多量化的依据，打消接收单位的顾虑，同时为后续更多的分判进场施工，提供可靠的使用数据，加快配合，减少磨合期，使各家分判在一个共同的检查、检验的环境下，更好的为项目服务。
在参考业界同行的类似做法后，计划建立中海地产系统内的实测操作体系，各区域请参照实施。
2011年3月自本手册发放之日为正式实施期，望各区域、地区公司严格执行。
二、手册编制原则
1.目的
1.1规范工程质量实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。
1.2提供工程质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。
2.适用范围
2.1本指引适用于***地产所有在建工程（自开工至交付完成）项目，包括全资项目以及非全资但中海负责经营管理的项目。
3.取样总则
3.1随机原则：
各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。
3.2可追溯原则：
对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。
3.3完整原则：
同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。
3.4效率原则：
在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。
4.要求
4.1.集团、区域公司、地区公司、项目部、承建商形成五级检查体系，集团负责制度制定、监督指导等，区域公司负责具体实测落实工作。
人员组成、检查比例等具体如表：
级别
组别
检查人员
检查比例
检查频率
对实测结果处理
实测结果发挥的作用
备注
一级
承建商实测小组
承建商
原则要求100%实测实量
根据施工进度及时实测
建立分户/分层实测档案并对问题部位整改，及时反馈实测结果给项目部实测小组
发现问题并整改，规避类似问题
属于日常自查
二级
项目部实测小组
监理+项目部工程师
各标段房间总套数的至少20%（每栋至少一层）
根据施工进度及时或每半个月实测一次
①及时将实测数据反馈到一线班组、督促整改②及时上报实测数据至地区公司发展部，以供地区公司监控各项目质量
发现问题并督促承建商整改，要求承建商采取措施规避类似的问题
①属于日常检查②具体的实测操作及数据的整理由监理负责，项目部指定技术负责人领导监理实测小组，具体负责监督、指导监理实测
三级
地区公司实测小组
发展部成员+项目部工程师（或监理工程师）
各标段房间总套数的1%（每栋至少一套）
每月一次（当月区域公司有组织实测的，则地区公司可不组织）
月度实测报告及每月25日前报至区域发展部
实测结果反映到实测保障体系
①属于地区公司检查②发展部经理/副经理任组长，负责协调③具体实施由质量专员负责
四级
区域公司实测小组
区域定
各标段2套房
每季度一次
实测结果抄报区域领导及集团，抄送地区公司。
并做区域内部排名。
实测结果反映到实测保障体系
属于区域公司抽查具体由质量专员负责
五级
集团指导小组
负责实测制度的制定及指导、监督工作。
备注：
项目部实测小组组长需由项目经理或者工程经理担任，由其指定项目部技术负责人具体跟进实测工作。
地区公司实测组长需由地区公司发展部经理或者副经理担任，小组成员级别需项目工程师以上参与。
项目部实测小组可有针对性的选取工序交接的下家单位参加对上家单位的实测，如可选取精装修单位人员实测主包单位、机电单位的的质量合格率、选取门窗单位实测主包单位的相关分部工程等，以利土建移交、机电点位移交及主包与门窗单位之间的工作面移交等，通过施工单位之间的交接行为敦促整改和提高。
对于在建规模较大的公司或项目（如国际社区），二三级检查组可以酌情将实测量减半。
检查人员的数量地区公司根据检查情况、检查任务自行酌情确定，检查人员需相对固定，避免流动性过大，以免因检查规则、检查仪器操作生疏带来的检查误差。
承建商实测小组人员名单需上报项目部备案。
项目部实测小组人员名单需上报地区公司发展管理部备案。
地区公司实测小组人员名单需由地区公司发展管理部上报区域发展管理部备案。
地区公司实测小组对项目实测检查前地区公司发展部需提前至少一周时间通知区域发展管理部，以便区域发展管理部酌情派员参与。
4.2.检查记录结果的处理：
（1）.承建商实测小组的实测结果需及时上报项目部，项目部实测小组实测结果需及时上报地区公司发展管理部，地区公司实测小组实测结果需及时上报区域发展管理部。
（2）.地区公司发展管理部每月25日之前需报区域发展管理部备案的文件：
附件1.***地产实测实量数据记录表（1.0版）；附件2.工程质量实测实量报告（1.0模板）。
区域公司认为有必要检查地区公司的原始实测数据的，地区公司需积极配合。
4.3.地区公司实测小组每次实测检查结果需由地区公司发展管理部在一定范围内通报。
区域发展管理部实测结果需在内网公布。
4.4.实测基准合格率，集团发展管理部目前给定2011年度地区公司实测小组单次检查各承建商总合格率t及对各承建商的综合合格率T均为80%（该基准合格率执行截止期限为：
2011年12年30日，合格率会每年度做动态调整）。
对于跨年度的某一标段，其实测基准合格率t随区域发展管理部确定的本年度基准合格率为准而动态调整。
4.5.现场数据记录等要建立“三位一体”模式：
实测记录表格要与实测平面专用图、现场实测数据统一标注形式三者相结合使用。
（具体形式见附件3）
4.6.新老项目区别对待。
本制度生效之后签订合同的项目一律强制按本制度实行。
在相关合同中将本制度作为附件（并且注明以每年度更新版为准）。
对于2011年6月之后新开工项目，需严格按照本指引要求开展实测及确定实测保障体系。
对于2011年6月之前已开工项目，亦需按本制度开展实测，地区公司可与承建商自行协商实测保障方式。
5.地区公司实测小组单次检查各承建商总合格率t
5.1地区公司实测小组单次检查各承建商总合格率t：
汇总抽取该承建商承建范围内各分部工程的检查结果最后得出该标段该承建商实测总合格率t
t=该承建商承建范围内的各分部工程合格率的平均值
该总合格率即为该承建商在本实测期内的评估成绩。
t：
与月度进度款支付比例挂钩
5.2示例：
某地区公司实测小组在某月检查某主包单位得出该主包单位的各分部工程合格率为：
砼工程90%、砌筑工程86%、抹灰工程92%，则该主包单位本次检查的总合格率t=（90%+86%+92%）/3=89.33%。
6.地区公司实测小组实测期内对各承建商的综合合格率T
6.1.涉及到某承建商的实测项由地区公司实测小组均测完毕之后，地区公司实测小组需汇总该承建商每次实测成绩（即单次检查各承建商总合格率t），取平均值得到实测期内该承建商的综合合格率T，公式为：
T=（t1+t2+…+tn）∕n。
根据此T值，确定承建商实测保证金是否提前返还及返还比例。
对于跨年度的标段，该基准合格率以区域发展管理部首次确定的基准合格率为准。
对于区域公司的单次实测合格率，也一同记入T的计算范围，综合地区公司与区域公司的t值，求平均值T。
示例:
该主包单位在其项目开发周期内我方每次实测的t分别为：
t1、t2、t3、t4、t5、t6、t7、t8、t9、t10，则该主包的综合合格率T=（t1+t2+t3+t4+t5+t6+t7+t8+t9+t10）/10,根据此T值，确定承建商实测保证金是否提前返还及返还比例。
7.地区公司实测保障体系的建立
7.1.各地区公司需将实测实量的实施细则列入2011年6月之后新开工项目的工程分判合同以及监理合同中，作为强制执行要求。
7.2.各项目部需根据实测实量标准做好工程管理策划，并制定现场管控体系。
7.3.根据地区公司实测小组单次检查各承建商总合格率t动态调整每月进度付款比例。
每月进度付款比例参看下表：
单次检查各承建商总合格率（t）
t＞80%
70%≦t﹤80%
60%≦t﹤70%
t﹤60%
当期付款系数
1.0
0.90
0.85
0.80
具体付款操作流程为：
（1）.发展管理部汇总实测检查小组的实测评估成绩，按上表在《工程质量实测实量报告》中明确当月付款比例。
（2）.合约部根据项目部提供的完工进度确定应付金额，再根据发展部提供的《工程质量实测实量报告》中的付款比例确定实际付款金额
暂扣工程款的支付：
（1）.整改完成后，由项目部和监理单位出具《整改报告》交发展管理部审核，发展管理部审核完成后在下一月度的《工程质量实测实量报告》中注明审核意见，交合约部在下轮付款中体现。
（2）.当月地区公司实测小组未组织实测检查的，付款系数按1.0确定。
备注：
1对于整改的涵义，也包括承建商为了提升质量水平而有针对性的改善后续的施工工艺、加强管控力度等方面。
具体的认证标准，由项目部及地区公司发展管理部自行确定。
2地区公司发展管理部若认为没有必要审核粮单，则仅对检测数据负责，不负责粮单的审核；若有地区公司发展管理部认为有审核粮单的必要，我部亦支持。
7.4.质量保证金中拿出合同额的1个百分点，做为实测合格率保证金，若承建商综合实测合格率满足我方要求，则在实测结束后可提前返还作为激励措施。
若未达到区域所定的基准合格率，则实测质量保证金做罚没处理，具体罚没比例为：
承建商综合合格率（T）
70%≦T﹤80%
60%≦T﹤70%
T﹤60%
实测质量保证金罚没比例
30%
40%
50%
7.5.各地区公司需将本实测指引与当地地方政府的分户验收做法相结合，在本指引实测内容的基础上，需视当地政府的分户验收的规定，增补相应的实测内容，使本地区公司的实测操作指引涵盖当地政府部门分户验收的内容。
7.6.区域公司需建立承建商档案，综合评价承建商在考核期内的实测表现，作为“优质优价”或“末位淘汰”的客观依据等。
三、实测内容
1混凝土结构工程
1.1基本原则
1.1.1同一标段内根据各楼栋进度，在实测前随机确定已拆完模板的楼层分别作为混凝土结构工程的实测层。
1.2截面尺寸偏差
指标说明：
反映层高范围内剪力墙厚度、柱尺寸的偏差。
允许偏差值要求：
现浇墙、柱、梁结构尺寸允许偏差为：
+8mm、-5mm。
超过该允许偏差记为不合格。
测量工具：
5米钢卷尺
测量方法和数据记录
（1）以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸，精确至毫米。
（2）同一墙/柱面作为1个实测区，每套房累计实测实量5个实测区。
每个实测区从地面向上300mm和1500mm各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
示例
：
1.3表面平整度
指标说明：
反映层高范围内剪力墙、砼柱表面平整程度。
允许偏差值要求：
表面平整度允许偏差为：
8mm。
超过该允许偏差记为不合格。
测量工具：
2米靠尺、楔形塞尺
测量方法和数据记录：
（1）剪力墙/暗柱：
选取长边墙，任选长边墙两面中的一面作为1个实测区。
每套房累计实测实量5个实测区。
（2）当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中任取2个角。
按45度角斜放靠尺，累计测2次表面平整度。
这2个实测值分别作为该指标合格率的2个计算点。
（3）当所选墙长度大于3米时，除按45度角斜放靠尺测量两次表面平整度外，还需在墙长度中间水平放靠尺测量1次表面平整度。
这3个实测值分别作为判断该指标合格率的3个计算点。
（4）砼柱：
可以不测表面平整度。
示例：
1.4垂直度
指标说明：
反映层高范围内剪力墙、砼柱表面垂直的程度。
允许偏差值要求：
垂直度允许偏差为：
8mm（层高≦5m）、10mm（层高﹥5m）。
超过该允许偏差记为不合格。
测量工具：
2米靠尺
测量方法和数据记录：
（1）剪力墙：
任取长边墙的一面作为1个实测区。
每套房累计实测实量5个实测区。
（2）当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30cm位置，分别按以下原则实测2次：
一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
（3）当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30CM和墙中间位置，分别按以下原则实测3次：
一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。
这3个实测值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。
（4）砼柱：
任选砼柱四面中的两面，分别将靠尺顶端接触到上部砼顶板和下部地面位置时各测1次垂直度。
这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
示例：
1.5顶板水平度极差
指标说明：
考虑实际测量的可操作性，选取同一功能房间客餐厅砼顶板内四个角点和一个中点距离同一水平基准线之间5个实测值的极差值，综合反映同一房间砼顶板的平整程度。
允许偏差值要求：
水平度极差值允许偏差暂定为：
15mm。
超过该允许偏差记为不合格。
测量工具：
塔尺3米（或5米）配合激光投线仪
测量方法和数据记录：
（1）同一功能房间客餐厅砼顶板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。
（2）使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。
同一实测区距顶板天花线30CM处位置选取4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1个测点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。
选取5个实测值之间的极差值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
（极差值：
数列中最大值与最小值的差）
（3）所选房中顶板水平度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。
示例：
1.6楼板厚度偏差
指标说明：
反映同跨板的厚度施工尺寸与设计图尺寸的偏差；
1.6.2允许偏差值要求：
实测值与设计值允许偏差为+8mm、-5mm。
超过该值记为不合格。
1.6.3测量工具：
超声波楼板测厚仪（非破损）或卷尺（破损法）
1.6.4测量方法和数据记录
（1）同一跨板作为1个实测区，每套房累计实测实量5个实测区。
每个实测区取1个样本点，取点位置为该跨板的中央部位。
（2）测量所抽查跨的楼板厚度，将测厚仪发射探头置于被测楼板测点，仪器上显示的值即为楼板的厚度，选取1个点，位置为被测房间的中心（如图示）
（3）所选房中顶板水平度极差的实测区不满足5个时，需增加实测套房数。
1.6.5示例：
2砌筑工程
2.1基本原则
2.1.1实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于砌筑阶段2－4套房作为砌筑工程的实测套房。
户数最多的房型为必选。
2.2外门窗洞口尺寸偏差
指标说明：
反映洞口施工与图纸的尺寸偏差，以及外门窗框塞缝宽度，间接反映窗框渗漏风险。
合格标准：
[－20,20]mm
测量工具：
5米钢卷尺或激光测距仪
测量方法和数据记录：
（1）对于平外墙面的门窗洞口：
同一外门或外窗洞口均可作为1个实测区，每套房累计实测实量10个实测区。
测量时不包括抹灰收口厚度，以砌体边对边，各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸（对于落地外门窗，在未做水泥砂浆地面时，高度可不测），取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值，作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个计算点。
（2）外门窗洞口尺寸偏差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。
2.3砌筑工序
指标说明：
反映墙体砌筑过程中，墙体出现裂缝重要控制工序。
合格标准：
（1）无断砖、通缝、瞎缝；
（2）墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔不少于7天；
（3）不同基体（含各类线槽），基体搭接不小于100MM；挂网前墙体高低差部分采用水泥砂浆填补；
（4）砌体墙灰缝须双面勾缝。
测量工具：
目测，5米钢卷尺，水泥钢钉、铁锤
测量方法和数据记录：
（1）实测区与合格率计算点：
户内每一面砌体墙作为1个实测区，每2套房累计实测实量20个实测区。
所选实测区不满足20个时，需增加实测套房数。
同一实测区，分别检查合格标准中的4个实测点是否符合合格标准；一个实测区有4个实测点。
一个实测区作为该指标合格率的1个计算点。
（2）测量方法：
采用目测、尺量、放滚珠方法；对于瞎缝，则每一个测区随机选取3个灰缝点，如有两点或三点用铁锤和水泥钉钉穿，则该测项不合格。
（3）数据记录：
同一实测区内，只要有4个实测点有一个不符合合格标准，则该实测区不合格；反之，则合格。
示例：
3机电工程
3.1.基本原则
3.1.1实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于抹灰或装修阶段2-4套房作为设备安装工程的实测套房。
户数最多的房型为必选。
3.1.2同一套房内具备条件的设备安装工程实测指标需全部检测。
当实测指标合格率计算点总数少于6个时，需增加实测套房数。
3.2.座便预留排水管孔距偏差
3.2.1指标说明：
本指标实测值为墙面装修完成面与座便器预留管外壁的距离。
通过控制此指标，避免因距离过小，造成座便器安装困难；或因距离过大，造成座便器水箱等与装修完成面的缝隙过大，影响观感。
3.2.2合格标准：
偏差[0，15]mm
3.2.3测量工具：
5米钢卷尺
3.2.4测量方法和数据记录：
（1）每一个座便预留排水管孔作为一个实测区，每2套房累计实测实量6个实测区。
所选2套房实测区不满足6个时，需增加实测套房数。
（2）本指标在墙面打灰饼或抹灰完成或装饰面完成阶段，且管孔填嵌固定后测量。
（3）实测前，通过图纸确定座便器预留排水管孔距，并将其管孔中心距换算为管外壁距距墙体装修完成面距离。
如墙体装修面还未完成，现场测量值要减去2cm（墙面瓷砖铺贴预留厚度），以此作为偏差计算的数值进行合格性判断。
（4）每1个座便器预留排水管孔距的实测值与设计值之间的偏差值，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
3.2.5示例：
3.3.线盒、套管暗埋（设备安装）
3.3.1指标说明：
该指标实测值为线盒及套管凸出或凹进墙体抹灰面的距离。
3.3.2合格标准：
（1）严禁将线盒直接预埋在混凝土柱、梁及剪力墙中，要求采用预埋塑料泡沫的方式。
（2）空调套管直接预埋在混凝土柱、梁及剪力墙中时，要求抹灰时安装管圈。
（3）凹进偏差[0，5]mm；凸出偏差[0，1]mm。
3.3.3测量工具：
5米钢卷尺
3.3.4测量方法和数据记录：
（1）本指标原则上在抹灰阶段测量。
（2）每一个线盒或套管作为1个实测区，每2套房累计实测实量20个实测区。
（3）用钢卷尺测量线盒面或套管管口边与抹灰完成面的距离，抹灰时增加了管圈的套管测量管圈与抹灰完成面的距离。
（4）所选2套房中每套房选10个实测区测量。
（5）数据记录：
不合格实测值均按“1”记录，合格实测值均按“0”记录；原始数值记录时凸出墙面的直接记录偏差数值，凹进墙面的在偏差数值前增加“—”。
3.3.5示例：
3.4.给水管口暗埋（设备安装）
3.4.1指标说明：
该指标实测值为给水管口凸出或凹进墙体装修完成面的距离。
3.4.2合格标准：
凹进或凸出偏差[0，2]mm，同时要求并排给水点管口所处平面间的距离不超过2mm。
3.4.3测量工具：
5米钢卷尺
3.4.4测量方法和数据记录：
（1）每一个给水点作为1个实测区，每2套房累计实测实量10个实测区。
所选2套房中并列面板高度偏差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。
（2）如墙体是涂料的，测量给水管口（带内螺纹管口，不含堵头）与抹灰完成面的距离；墙体是瓷砖的，测量给水管口与瓷砖完成面的距离。
如瓷砖装修面还未完成，凸出墙面的现场测量值要减去墙面瓷砖铺贴预留厚度，凹进墙面的现场测量值要加上墙面瓷砖铺贴预留厚度（卫生间、厨房墙面瓷砖铺贴预留厚度考虑2cm，阳台考虑1.5cm），以此作为偏差计算的数值进行合格性判断。
（3）并排给水点管口所处垂直平面间的距离可通过给水管口各自与墙面的距离计算出来。
若距离大于2mm时，此并排给水点均算为不合格，即使各自距离墙体完成面的的距离满足要求。
（4）
数据记录：
不合格实测值均按“1”记录，合格实测值均按“0”记录；原始数值记录时凸出墙面的直接记录偏差数值，凹进墙面的在偏差数值前增加“—”；并排给水点偏差数值记录在表格里的专用空格“”，上行填各自给水点的偏差值，下行填管口
所处平面间的距离。
3.4.5示例：
3.5.砼楼板和砼墙面给水管暗埋（设备安装）
3.5.1指标说明：
反映砼墙面、地面给水管暗埋过程中，避免破坏结构、产生空鼓裂缝的重要控制节点。
3.5.2合格标准：
（1）管槽形式：
线槽采用预留方式，严禁人工打凿；砼楼板和墙面的给水管预留管槽不得损坏结构钢筋。
墙槽用水泥砂浆填补密实，且与砼面齐平；地槽用细石混凝土填补密实，并做出保护坎。
（2）管槽尺寸：
砼楼板和砼墙面预留槽深≤15mm及≥10mm，槽宽≤ｄｎ＋６０mm及≥ｄｎ＋3０mm。
3.5.3测量工具：
目测，5米钢卷尺、游标卡尺
3.5.4测量方法和数据记录：
（1）实测区与合格率计算点：
所选户型内每一户设2个实测区，其中冷热水主管为一个实测区，冷热水支管为一个实测区。
1个实测区取2个实测值，2个实测值并作为1个
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