拍卖标的物无法交付的违约责任.docx

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拍卖标的物无法交付的违约责任

拍卖标的物无法交付的违约责任

经典案例：

拍卖标的物无法交付的违约责任

导读：

委托拍卖经法院执行抵债的不动产，在委托前未办理不动产物权变动登记，造成拍卖成交后委托人不能交付拍卖标的物，委托人应承担违约责任。

[案情简介]

2006年6月13日，被上诉人（一审被告）陕西开源拍卖有限公司（以下简称开源拍卖公司）接受上诉人（一审被告）中国农业银行榆林市榆阳区支行（以下简称榆阳区农行）的委托，对位于榆阳区镇川镇南大街18号的榆阳区供销社镇川贸易中心（以下简称镇川贸易中心）部分土地使用权及建筑物进行拍卖。

该处房地产是榆林市中级人民法院2004年执行被执行人镇川贸易中心时，该贸易中心抵债给榆阳区农行的，房地产的土地使用权和房屋所有权登记在镇川贸易中心名下。

2006年6月28日，被上诉人（一审原告）凡光庆向开源拍卖公司交纳了20万元保证金进行竞买。

开源拍卖公司的《特别规定》明确记载了拍卖房地产的权利证书，并载明：

“本次拍卖标的物以权属现状、建筑现状拍卖，拍卖标的物的有关情况是从委托方提供的有关资料中摘录，仅供参考，本公司对此不再加以解释和说明，也不承担任何瑕疵担保责任。

”6月29日在拍卖会上凡光庆以124万元竞买成交，并当场与开源拍卖公司签署了拍卖成交确认书，确认书载明：

“成交价124万元，佣金6.2万元，合计130.2万元”。

同日，凡光庆与榆阳区农行签订了拍卖成交合同书，约定成交价为124万元；凡光庆应在签订合同之日起十日内向榆阳区农行交纳总成交价的70%价款（包括已交纳定金），剩余部分在后十日内一次性交清，均由开源拍卖公司收取，如不按时向榆阳区农行交付成交价款，保证金不予退还，每逾期一日应承担违约金额5%的违约金；榆阳区农行在凡光庆交清全部成交价款后十五日内向凡光庆交清房产，每逾期一日应承担成交价款5%的违约金。

2006年7月19日，凡光庆以开源拍卖公司经理崔凯周的名义在榆阳区农行镇川分理处存入现金110.2万元，办理了5张加有密码的存折并一直保管。

由于榆阳区农行与镇川贸易中心对房地产分割划界存在争议，致榆阳区农行不能按约定向凡光庆交付拍卖标的物。

同年8月14日，凡光庆与崔凯周一起将存在崔凯周名下的110.2万元存款全部取出退还凡光庆。

之后凡光庆提起诉讼，请求确认拍卖合同有效，予以解除；由榆阳区农行与开源拍卖公司双倍赔偿20万元定金，并承担违约金37.2万元。

一审诉讼中，开源拍卖公司退还了收取凡光庆的20万元保证金。

[法院裁判]

榆林市中院一审判决：

一、拍卖成交合同书有效，予以解除；二、由榆阳区农行于判决生效后十日内给付凡光庆违约损失18.6万元；三、驳回凡光庆的其余诉讼请求。

榆阳区农行不服一审判决，上诉称：

上诉人将不拥有土地使用权和房产权的房地产委托开源拍卖公司拍卖，拍卖合同应属无效。

请求撤销原判，确认拍卖合同无效，由开源拍卖公司承担合同无效的责任。

陕西省高级人民法院审理认为：

榆阳区农行与买受人凡光庆签订的拍卖成交合同书合法有效。

凡光庆按照合同约定履行了支付拍卖标的物价款的义务，榆阳区农行不能依约交付拍卖标的物，应承担违约赔偿责任。

开源拍卖公司拍卖活动符合法定程序，且其在拍卖规则的《特别规定》中已声明对拍卖标的物权属现状和建筑状况不承担任何瑕疵担保责任，其对拍卖标的物不能交付不承担瑕疵担保责任。

榆阳区农行主张拍卖成交合同书无效，开源拍卖公司应承担责任的上诉理由，因无法律依据而不予支持。

故判决驳回上诉，维持原判。

[律师评析]

本案是一起典型的因委托拍卖经法院执行抵债的不动产，由于委托人在委托前未办理不动产物权变动登记，造成拍卖成交后委托人不能交付拍卖财产而引起纠纷的案件。

案件争议的焦点是，拍卖标的物的权属情况、拍卖成交合同书的效力及相应的法律责任的承担。

（一）拍卖标的物权属情况

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不动产物权变动经依法登记始产生法律效力是一项原则，但并非所有不动产物权的设立、变更、转让和消灭都需要登记才能产生法律效力。

不动产物权的变动不以登记为生效要件的一种情形是《物权法》第二十八条规定：

“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

”

最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定：

“不动产、有登记的特定动产拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

”

作为本案拍卖标的物的房产就属于不动产物权变动登记生效主义的例外情况。

该处房产是榆林中院2004年执行被执行人镇川贸易中心时，该贸易中心抵债给榆阳区农行的。

虽然该房产的土地使用权和房屋所有权登记在镇川贸易中心名下，但根据法律规定，自榆林中院执行裁定生效之时，镇川贸易中心房产的物权已发生变动，榆阳区农行已依法享有该房产的所有权。

（二）拍卖成交合同书的效力问题

《拍卖法》第六条规定：

“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。

” 

榆阳区农行以其已依法享有处分权的房产委托拍卖，经开源拍卖公司依法定程序拍卖成交，并与买受人凡光庆签订了拍卖成交合同书，该合同系当事人真实意思的表示，内容没有违反拍卖

法等法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。

（三）拍卖成交后是否发生物权效力问题

榆阳区农行依据法院的执行裁定取得镇川贸易中心部分房地产的所有权，属于非基于法律行为发生的物权变动，取得的是事实物权而非法律物权。

该类物权变动无须进行登记或者交付即可发生物权变动的效力，这是物权公示原则的例外，这种例外会导致实际权利状态与登记或占有所体现的权利状态不一致，造成事实物权与法律物权的分离，如物权取得人对取得的物权作进一步处分时，容易妨害交易第三人的利益，对交易秩序和交易安全带来隐患。

为了弥补这一缺陷，《物权法》第十五条规定：

“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

”即事实物权人若要进一步处分不动产物权，应当先办理物权变动登记手续，将不动产登记在自己的名下，使事实物权和法律物权相统一，否则不发生物权效力。

本案中，榆阳区农行在委托拍卖前，未将镇川贸易中心部分房地产登记在自己名下，拍卖成交并不发生物权变动效力；在其办理房地产过户登记时，因镇川贸易中心对房地产分割划界存在争议，而致其不能按约定向凡光庆交付拍卖标的物。

拍卖成交合同书作为债权合同虽然有效，但并不能发生物权变动的后果。

榆阳区农行的违约行为使凡光庆的合同目的无法实现，已构成根本违约，根据合同法第九十四条第（四）项的规定，合同应予以解除。

（四）拍卖成交合同书解除后的责任承担

由于买受人凡光庆在拍卖过程中没有过错，并在拍卖成交合同书签订后积极履行了合同约定的支付拍卖标的物价款的义务，在合同因榆阳区农行的违约而解除后，其作为守约方的损失应得到赔偿。

1.开源拍卖公司不应承担赔偿责任

《拍卖法》第十八条第二款规定：

“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。

”如拍卖人违反该规定未尽到说明的义务，给买受人造成损失的，要承担瑕疵担保责任。

《拍卖法》第六十一条第二款规定：

“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任”。

这是关于拍卖人、委托人免责条件的规定。

本案中，在拍卖前，开源拍卖公司在《特别规定》中已主动声明对拍卖标的物权属现状和建筑状况不承担任何瑕疵担保责任，故其对拍卖标的物不能交付不承担瑕疵担保责任。

2.榆阳区农行应当承担赔偿责任

由于榆阳区农行在委托拍卖前未将执行抵债的镇川贸易中心部分房地产登记在自己名下，拍卖成交不发生物权效力；且其与镇川贸易中心对房地产分割划界存在争议，致其不能按约定向凡光庆交付拍卖标的物的客观事实产生，不论过错在榆阳区农行还是镇川贸易中心，根据合同法确立的严格责任原则，榆阳区农行已构成违约。

由于拍卖成交合同书对不能按期交付拍卖标的物的违约责任有明确的约定；同时《拍卖法》第四十条第一款规定：

“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”。

因而，榆阳区农行应向凡光庆承担违约赔偿责任。