租赁合同标的物灭失.docx

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租赁合同标的物灭失

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租赁合同标的物灭失

　　篇一：

租赁期间租赁物发生毁损、灭失的风险由谁承担？

　　租赁期间租赁物发生毁损、灭失的风险由谁承担？

《合同法》第二百三十一条规定：

“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

”这是在承租人已尽了善良管理人的义务的情况下，由于其他原因，造成租赁物的毁损、灭失的，承租人享有何种权利。

　　一、不可归责于承租人的事由有下列几种情况

　　1.因不可抗力的原因造成租赁物毁损、灭失的

　　不可抗力的条件是不能预见、不能避免、并且不能克服。

如承租人租赁房屋的，由于发生洪水，大水冲进房屋，使屋内的墙皮脱落，这种损坏是承租人难以克服的。

按照本法的规定，不可抗力是免责的事由，因此，在出现不可抗力时，租赁物毁损、灭失了，承租人不承担责任。

　　2.因意外事件造成租赁物毁损灭失的

　　例如承租人租用汽车在路上正常行驶，被一违反交通规则的汽车撞坏，经过认定承租人本人无过错，汽车的损害是由于第三人的违反交通规则的行为造成的。

　　3.因出租人不履行义务造成租赁物毁损灭失的

　　例如承租人租赁的房屋，由于雨季下雨太多出现屋顶漏雨，承租人要求出租人进行维修，但出租人迟迟不予维修，最后导致房屋倒塌。

倒塌的原因就是出租人没有对房屋进行及时的维修。

　　上述前两种情况，不可抗力和意外事件都是租赁合同双方当事人都无过错，既不可归责于承租人，也不可归责于出租人，而出现了租赁物毁损、灭失的情况。

在这种情况下，应当维护哪一方当事人的利益，是法律所要解决的问题。

按照民法上的一般原则，对物的风险责任是以谁享有所有权为标准的，即所有权人承担对物的毁损、灭失的风险。

本法在买卖合同中规定了买卖合同标的物的风险责任交付后转移至买受人的一般原则。

在租赁合同中，多数情况下，出租人是租赁物的所有人至少是可以支配租赁物的人，当发生不可归责于双方当事人的事由的情况，租赁物毁损、灭失了，这个风险责任应当由出租人来承担。

　　在第三种情况下，由于出租人有过错，造成租赁物的毁损、灭失，当然应当由其承担损失的责任。

　　二、租赁物毁损、灭失后承租人的权利

　　在上述三种情况下，由于承租人对租赁物已不能使用或使用的效能受到了影响，本条规定承租人可行使以下权利：

　　1.要求减少租金或不支付租金。

减少租金一般适用于租赁物部分毁损，但还能够使用，或者是承租人已经支付了部分租金，租赁物全部毁损、灭失了，已支付的租金不再返还，未支付的租金不再支付。

不支付租金一般是指租赁物虽然部分毁损，但已失去其效用或者租赁物全部毁损、灭失，承租人已不能使用该租赁物，当然可以要求不支付租金。

不支付租金的法律后果实际上是合同已不可能履行，当承租人不支付租金时，如果出租人同意，合同实际上是协议解除，合同终止。

　　2.解除合同。

解除合同的条件是不能实现合同目的。

这里规定的解除条件比本法第九十四条第一项规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的范围要宽。

即使不是不可抗力，只要承租人没有过错，租赁物毁损、灭失了，实际上已经不可能再履行合同了，这时承租人可以行使解除权。

这种解除权不同于上面所说的协议解除，它是法定解除，也不是请求权，而是一种形成权，即承租人主张解除合同的，只要通知到达出租人，合同即行解除，如果出租人对此有异议，提请诉讼或仲裁，人民法院或者仲裁机构也只是对承租人行使解除权的效力进行确认。

　　篇二：

租凭合同标的物的风险承担问题

　　租凭合同标的物的风险承担问题

　　一、租赁合同标的物风险承担问题

　　所谓标的物的风险是指在合同成立后至终止前标的物且不可归责于当事人任何一方的事由而发生的毁损、灭失。

对风险承担问题《合同法》第十三章《租凭合同》部分未作明文规定，只在第九章《买卖合同》部分做了规定，但租凭物风险转移问题与买卖标的物有共通之处，《合同法》174条规定：

“法律对其他有偿合同有规定的依其规定，没有规定的，参照买卖合同的有关规定。

”承租合同做为有偿合同其对风险转移问题未作规定，可参照买卖合同的有关规定确定关于标的物风险的承担，《合同法》142条作了原则性规定：

“标的物毁损、灭失的风险，在标的物支付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定的、当事人另有约定的除外。

这表明我国法律对风险承担采取的是“交付转移风险”的原则，它是建立在“交付所有权”这一原则的基础上的，因此可以说，除法律另有规定或者当事人另有约定以外，标的物的所有权与风险责任同时于标的物交付时起转移，参照142条规定，承租标的物的风险承担亦应随交付而转移，其理论依据就是谁控制标的物，谁最有能力控制风险，从本案来看尽管消防部门认定火灾原因不明，标的物的毁损灭失过错不可归责于当事人任何一方，但承租方于一年前已交付被告，其理应承担风险责任。

　　二、承租人是否尽管保义务的问题

　　《合同法》222条规定：

“承租人应当妥善保管租凭物，因保管不善造成租凭物的毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。

根据该规定，承租人在租凭期间占有租凭物的，有妥善保管义务。

承租人应以管理人的注意去保管租凭物，承租人违背此义务，应对出租人承担赔偿责任。

同时，虽该法条对此未设明文，但承租人未尽善良管理人的注意义务，因失火而致租凭物毁损、灭失时，也应担责。

　　篇三：

《租赁合同纠纷案司法解释》解读

　　《租赁合同纠纷案司法解释》解读

　　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　今天小编要与大家分享的是：

《租赁合同纠纷案司法解释》相关解读。

具体内容如下，欢迎参考阅读：

　　解读《租赁合同纠纷案司法解释》

　　核心内容：

本文是对最高院关于租赁合同纠纷的司法解释

（一），即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》全文的法条解读。

希望能够帮助广大法律快车合同法的读者。

　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

　　【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

　　本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。

城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的"城中村"内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

　　依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

　　关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

　　第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。

所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

　　否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为

　　了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。

此处"一审法庭辩论终结前"不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

　　第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

　　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。

对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无（:

租赁合同标的物灭失）效，合同其他内容的效力不受影响。

　　第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。

但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

　　若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。

但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

　　第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　　【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。

参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。

合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。

即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

　　由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。

　　第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的;

（二）已经办理登记备案手续的;

　　（三）合同成立在先的。

　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

　　【解读】本条规定了"一房数租"的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：

（1）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;

（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;（3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

　　"一房数租"时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

　　第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。