房地产项目调研报告.docx

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房地产项目调研报告

××××房地产市场调研报告

组长组员

完成日期

目录（可参考）

前言.................................................................................................................错误～未定义书签。

第一部分成都市商业环境分析...........................................................................错误～未定义书签。

81.1城市特征分析.....................................................................................错误～未定义书签。

1.1.1城市地理位置.........................................................................错误～未定义书签。

1.1.2城市交通...............................................................................错误～未定义书签。

1.1.3城市区划...............................................................................错误～未定义书签。

1.1.4区域竞争优势.......................................................................错误～未定义书签。

1.1.5小结.......................................................................................错误～未定义书签。

121.2宏观经济环境分析...........................................................................错误～未定义书签。

1.2.1宏观经济...............................................................................错误～未定义书签。

1.2.2居民消费水平.......................................................................错误～未定义书签。

1.2.3金融环境...............................................................................错误～未定义书签。

1.2.4产业结构...............................................................................错误～未定义书签。

1.2.5旅游业...................................................................................错误～未定义书签。

1.2.6小结.......................................................................................错误～未定义书签。

171.3基础设施环境分析...........................................................................错误～未定义书签。

1.3.1成都市基础设施建设快速增长...........................................错误～未定义书签。

1.3.2道路建设...............................................................................错误～未定义书签。

1.3.3各项工程全面推进...............................................................错误～未定义书签。

1.3.4城市绿化...............................................................................错误～未定义书签。

1.3.5小结.......................................................................................错误～未定义书签。

181.4城市规划环境分析...........................................................................错误～未定义书签。

1.4.1城市规划概况.......................................................................错误～未定义书签。

1.4.2交通规划...............................................................................错误～未定义书签。

1.4.3高新西区...............................................................................错误～未定义书签。

1.4.4历史文化展现体系...............................................................错误～未定义书签。

1.4.5小结.......................................................................................错误～未定义书签。

201.5宏观政策环境分析...........................................................................错误～未定义书签。

1.5.1宏观政策...............................................................................错误～未定义书签。

1.5.2房地产相关政策法规及其对各类房地产市场的影响.......错误～未定义书签。

1.5.3小结.......................................................................................错误～未定义书签。

231.6房地产市场供应情况............................................................................错误～未定义书签。

1.6.1近年房地产开发投资额及投资额增长率...........................错误～未定义书签。

1.6.2商品房建设情况...................................................................错误～未定义书签。

231.7房地产市场需求分析............................................................................错误～未定义书签。

1.7.1近年商品房销售面积及空置面积.......................................错误～未定义书签。

1.7.2住宅市场价格水平...............................................................错误～未定义书签。

261.8区域房地产市场分析（比如花源镇）.................................................错误～未定义书签。

1.8.1.房地产市场区域分布...........................................................错误～未定义书签。

1.8.2.××区域市场研究...............................................................错误～未定义书签。

1.8.3.区域市场整体分析...............................................................错误～未定义书签。

1.8.4.区域住宅市场分析...............................................................错误～未定义书签。

1.8.5.区域住宅发展现状特征及趋势...........................................错误～未定义书签。

41第二部分专业市场调查分析.........................................................................错误～未定义书签。

113

4.1超市类市场调查分析..........................................................................错误～未定义书签。

114

4.1.1区域位置分析...........................................................................错误～未定义书签。

114

4.1.2配套设施分析...........................................................................错误～未定义书签。

114

4.1.3市场容量分析...........................................................................错误～未定义书签。

115

4.1.4租金及销售价格分析..............................................................错误～未定义书签。

115

4.1.5经营状况分析...........................................................................错误～未定义书签。

116

4.1.6人流量和车流量分析...............................................................错误～未定义书签。

116

4.2商圈类市场调查分析.........................................................................错误～未定义书签。

117

4.2.1区域位置分析..........................................................................错误～未定义书签。

117

4.2.2配套设施分析...........................................................................错误～未定义书签。

117

4.2.3市场容量分析...........................................................................错误～未定义书签。

118

4.2.4租金及销售价格分析..............................................................错误～未定义书签。

118

4.2.5经营状况分析...........................................................................错误～未定义书签。

118

4.2.6人流量分析...............................................................................错误～未定义书签。

118

4.2.7、部分专业市场照片,............................................................错误～未定义书签。

119

............................................................................................................................错误～未定义书签。

136

范例

成都市综合环境分析

1、政治

（1）法律、法规、优惠政策（商业地产开发经营的方针政策、开发区政策、房地产价格

政策、房地产金融政策、人口政策、产业发展政策、税收政策、城市发展战略政策

等）

（2）成都市未来总体规划发展（成都市公共交通体系、道路状况以及通行量、土地利用

总体规划、城市建设规划、区域规划等）

（3）城市性质

（4）城市功能

2、经济（目前总体水平、经济发展的规模和发展速度、国民经济发展计划、房地产经济及其相关行业目前现状以及发展速度、成都社会零售消费品总额、）

3、文化（成都文化概述、成都文化发展现状以及一些新方向、成都市人口数量、年龄结构、教育程度、家庭结构）

4、旅游（四川省旅游经济和旅游文化、成都旅游经济、旅游人数、成都旅游重点景区）5、第二、第三产业（产业结构、产业分布、目前发展状况、产值、发展速度、产业贡献率、产业相关系数、支柱产业、主导产业、辅助产业）

6、GDP

7、恩格尔系数

8、人均年收入

9、人均可支配收入

范例

（专业市场调查分析

一、专业市场调查分析

1汽车类市场调查分析

1.1区域位置分析

市场名称区域位置

成都三和丰田金牛区羊西线

成都万星汽车销售羊西线三环路立交桥西北侧

成都广福汽配城广福侨北街至碧云路

成都广福汽配城高升桥26号

鸿达汽配城红牌楼

成都光明汽车城成华区延边路138号

东大街汽配城东大街

红牌楼九峰汽配城红牌楼

红牌楼九峰汽配城武侯区佳灵路

晨明东部汽车城五桂桥汽车站附近

西部汽车城佳灵路口

鸿达汽配广场二环路西一段1号

此次调查问卷着重对红牌楼、肖家河、五桂侨、西延线、武侯大道、纱帽街等六大区域的汽车专业市场进行了问卷调查，其中以红牌楼为主，红牌楼区域已有10多年年汽车汽配发展历史，云集了国内外2000多家汽车汽配厂商，3000多户商家，年销售越100亿，占据成都车市半壁江山，其规模在全国位居前列。

其它如五桂桥汽车专业市场、西延线汽车市场还未成巨大的汽车消费吸引力。

红牌楼区域的三九佛兰汽车汽配商城规划用地200亩，其中汽配市场占地60亩，旧车市场占地70亩，新车交易市场占地70亩，规模西南第一。

其它区域的汽车专业市场分布相对红牌楼来说，要少的多，从长远来讲，这些区域的发展潜力较大。

1.2配套设施分析

此次问卷就招牌面积，临街面积，户外广告面积，公交路数，停车位，500米内站台数、物业管理等方面作了调查。

调查显示，大部分的汽车专业市场都在两层以下，一般一层为经营铺面，二楼为仓库和居家。

周边交通十分便利，公交路数一般都在4条以上，最多达13条，500米内站台数都在2个以上。

每个专业市场都有专门的停车位，车位不是很多，显得

左右.比较拥挤。

物业管理费一般在5元

外观周边交通状况楼层市场名称公交车数量招牌面积临街面积户外广告面积500m站台数路数

成都三和丰田1层15?

900?

30?

6条，2成都万星汽车销售1层12?

350?

250?

6条.2成都广福汽配城1层85?

200?

300?

9条，2成都广福汽配城2层20?

10500?

2400?

5条，2

鸿达汽配城2层25?

300?

85?

8条，4成都光明汽车城2层545?

1120?

860?

4条.1东大街汽配城2层50?

180?

720?

5条6红牌楼九峰汽配城2层55?

800?

120?

5条.4红牌楼九峰汽配城1层90?

4000?

90?

10条4晨明东部汽车城2层182?

540?

80?

5条。

西部汽车城7层595?

2500?

584?

12条4鸿达汽配广场2层24?

36?

10?

13条8

1.3市场容量分析

市场名称经营面积店面数量

成都三和丰田20000?

160间

成都万星汽车销售6000?

大卖场

成都广福汽配城10000?

以上260间

成都广福汽配城10000?

左右400左右

鸿达汽配城7200?

180间

成都光明汽车城8000?

25个

东大街汽配城8000?

200个

红牌楼九峰汽配城10000?

以上500-600左右

红牌楼九峰汽配城45000?

以上900户

晨明东部汽车城15000?

300左右

西部汽车城24961?

100左右

鸿达汽配广场2250?

一层90

问卷主要从专业市场的经营面积，商铺的数量，租售程度来加以考虑。

红牌楼区域的汽配市场受地方限制,必须向外发展,经营汽车相关配套服务业的经营面积有趋于饱和的趋势.有的汽车专业市场由于修建已久,许多相关配套设施已经跟不上如今汽车专业市场的发展.此次调查的大部分汽车专业市场经营面积都在一万?

以上，尤其以红牌楼居多;商铺数量从100个到1000个之间，铺面数量因为展厅的区域不同而不同，小的一般在50?

左右，主要是小的汽车零配件，大的为400?

左右，一般为品牌汽车的展厅。

出租率一般在70%左右。

1.4租金及销售价格分析

目前大部分汽车的专业市场都以出租为主。

底层出租价格一般都在30~70元/?

之间。

大部分为底层价格。

但也有少数两层以上的。

以西部汽车城为例，一到六层租金价格为68元/?

、20元/?

、14元/?

、10元/?

、7元/?

、5元/?

。

出售价格一般都在一万元每?

以上。

1.5经营状况分析

主力品牌经营状况评价市场名称品牌类型主力品牌产品档次经营模式

成都三和丰田丰田，尼桑丰田，尼桑连锁低档-高档较好

约200-500辆成都万星汽车销售福特汽车福特汽车总代福特专卖店每年

润滑油，佳通轮胎总代，成都广福汽配城中高档一般汽配，米其林直销

轮胎，米其林，总代，成都广福汽配城中高档良好装饰行业固特异直销

总代，1000元-1万元鸿达汽配城繁多中低档直销/日

上海大众、联营、成都光明汽车城汽车品牌中低档一般重庆长安直销

汽车配件，金麒麟，东大街汽配城直销40-80元一般美容装饰凤凰

旺季45000元/东风二汽代理红牌楼九峰汽配城品种较多月，淡季1000系列经销元/月

大众，本田，轿客车总代，几千元到几万红牌楼九峰汽配城尼桑，丰田中低档零配件直销元不等每日等汽车配件

长安，奇瑞总代，晨明东部汽车城汽车2万到20万，现代直销

东风雪铁龙，总代，家用，商一楼较好，二西部汽车城一汽大众，长分销，2.78万到50万务，越野楼以上较差安铃木连锁

总代，

轿客车各种品牌分销，人流少，铺面鸿达汽配广场中档零配件零配件连锁。

较多

直销

从经营者满意度（日/月成交量来分析），经营的特色及品牌和档次方面加以考虑。

调查

显示大部分经营者对目前的经营状况感觉一般，以红牌楼为例，一个专业市场年成交量在

200—到500辆之间，一般底层的销售量较好，2楼以上一般较差。

经营者的月收入在10000

元到45000之间。

档次以中低档为主。

1.6人流量和车流量分析

汽车市场人流量统计图（平时和周末）

4500

4000

3500

3000

2500

2000人流量

1500

1000

500

10:

00-11:

0014:

00-15:

0019:

00-20:

0010:

00-11:

0014:

00-15:

0019:

00-20:

时间段

三和丰田万星汽车销售广福汽配城

鸿达汽配城光明汽车城东大街汽配城

红牌楼九峰汽配城晨明东部汽车城西部汽车城

汽车市场车流量统计图（平时和周末）

14000

12000

10000

8000

6000车流量

4000

2000

10:

00-11:

0014:

00-15:

0019:

00-20:

0010:

00-11:

0014:

00-15:

0019:

00-20:

时间段

三和丰田万星汽车销售广福汽配城

鸿达汽配城光明汽车城东大街汽配城

红牌楼九峰汽配城晨明东部汽车城西部汽车城

红牌楼区域的人流量和车流量都比较多，二环路为交通要道，交通便捷、公车线路繁多。

在佳灵路二环路口观察得知，白天10:

00到11:

00人流量大约为40人/分钟，车流量大约为95辆/分钟;晚上19:

00到20:

00，人流量大约为35人,分钟，车流量分别为90辆,分钟。

从统计表还可以的知,红牌楼区域的车流量和人流量比较高,周末时段更为突出.

1.7市场定位分析

从专业市场的类型、所针对的消费群体、辐射范围（服务半径）来考察。

大部分的汽车专业市场都选择专卖的形式，也有一部分综合类型。

大部分汽车专业时常都面向中低挡汽车产品的消费者。

红牌楼区域汽车市场辐射范围为整个成都以及周边地区。

2家私类市场调查分析

2.1区域位置分析

市场名称区域位置

八一家私城川藏路与三环路路口

太平园八一家私城川藏路与三环路路口

南方家私衣冠庙立交桥旁

青田家私衣冠庙立交桥旁

意点家私罗锅巷

金沙国际苏坡路

东方家

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