商住综合楼项目投资可行性研究报告.docx
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商住综合楼项目投资可行性研究报告
X市时代广场大厦
商住综合楼项目投资可行性研究报告
一、项目概况
（一）项目名称
《X市时代广场大厦》商住综合楼
（二）项目地址
广西X市民族大道与古城路交汇处
（三）项目性质
合作开发
（四）项目规模
拟建二十一层高的商住楼，其中：
五层商场、两栋塔楼（每栋塔楼高十六层）、一层地下车库。
周边道路扩建，除去公共用地后，项目实际使用面积为12493.4㎡（折合18.74亩）。
地上总建筑面积37480.2㎡，其中商场共五层面积为16240㎡，住宅建筑面积为21240.2㎡，地下总建筑面积3248㎡，容积率3.0，建筑密度26%。
（五）编写可行性研究报告的依据
1、市人民政府提出的“136”城市建设计划
2、市房地产开发的有关政策和文件。
3、《投资项目可行性研究指南》。
（六）项目背景
本项目位于民族大道与古城路交汇处，宗地实际使用面积约12493.4㎡（折合18.74亩），拟建成集商场、写字楼、宾馆、住宅为一体的综合性楼盘，该宗地位于X市民族大道最热闹最繁华的路段，在周边，吃、住、行、乐、购物设施一应俱全，东有二十六中，南有电子科技广场，大热门购物中心，西有广西壮族自治区博物馆和科技馆，斜对面是民族广场和华联超市及梦之岛百货，附近有星湖市场和麻村市场及新城区邮政局，公共配套，设施齐全。
该宗地城市环境较成熟，开发此项目将有广阔的市场前景并取得良好的经济效益。
本项目周边经过多年来的连续开发和城市改造，已形成了集商业、办公、酒店、居住为一体的城市功能中心，并形成了东葛路（通信设备）、星湖路（IT产业）、七星路（高档服饰精品）、民族宫购物中心（华联、梦之岛），大热门（购物、饮食）等多功能的商业带，在附近，类似的竞争项目主要是城市阳光100，但我们的市场定位和市场细分与阳光100是有区别的，而且随着X旧城改造工程步伐的推进及新的“六县六城区”大X框架的形成，从今年起每年在X举办的中国——东盟博览会和泛珠三角经济圈概念的提出，X已向区域性国际大都市方向发展，X有着前所未有的发展机遇，这也将给X的楼市带来阳光灿烂的春天，同时也使本项目具有良好的市场前景和广阔的市场发展空间。
（七）项目建设的必要性
X市位于中国的南部，是广西壮族自治区的首府，全区的政治、文化、经济中心，也是中国大西南出海通道的重要交通枢纽。
它毗邻粤、港、澳，面向东南亚，背靠大西南。
随着南昆铁路全线通车，X市已成为华南经济圈、西南经济圈和东南亚经济圈的连接点、中转站和桥梁。
其优越的经济地理位置，不仅是广西各地先富起来的许多人首选的定居地，也吸引了国内外各地商贾云集X投资置业，更引起了国际上许多著名的大公司进驻X设立公司及代表处或分支机构。
随着西部大开发战略的实施和从2004年起中国－东盟博览会会址永久性落户X，X社会经济发展和城市建设步伐加快，城市辐射功能增强。
X市市委、市政府为加快城市建设，将2002年确定为“城市建设管理年”，并以此启动“一年一小变，三年一中变，六年一大变”的城市建设与发展目标，简称136目标，从而使首府X的市容市貌在近期内有一个根本性的改观，提升X的城市品位，塑造X新形象。
民族大道作为X的主干道，也是X最繁华的街道之一，但是现有的商场和住宅建筑不仅没有满足人们的消费和居住要求，也影响了城市景观，更无法适应X日益增长的商业经济发展要求和X提出的建设区域性国际大都市的要求。
因此，开发建设一个设施配套完善、集商场、住宅、停车为一体的商住综合楼迫在眉睫，以适应X快速发展的需要。
本项目拟建的《时代广场大厦》商住综合楼地处民族大道的繁华地段，附近有华联、梦之岛、大热门和饮食一条街，人流量非常大，所以本项目将能满足人们的消费和居住需求，同时也为民族大道以至X市增添一道亮丽的风景。
（八）项目建设开发的社会、经济意义
本项目的建成和营业将为X市提供一个全新的商贸住宅楼，该综合楼的建成将为绿都X的整体形象增添光彩，从而促进商业发展，对改善投资环境，吸引国内外客商到X投资，进一步积极贯彻对外开放政策，加速本地区的经济发展，增加地区财税收入等具有积极的影响。
此外，商场在一定程度上增加了就业机会、刺激消费市场，繁荣了市场经济，拉动了内需。
而住宅楼的建设有力于改善居民的居住条件，为市民提供了一个规划布局合理、功能配套设施齐全的理想家园。
二、项目所在地原状调查及动迁安置
（一）房屋建筑情况
大部分为砖混结构，少数为简易房。
（二）拆迁补偿方式
以货币补偿为主。
（三）拆迁费用估算
依据2002X市公布的《城市房屋拆迁评估管理规定》（试行）,拆迁补偿费：
商铺、居民、其他补偿费用暂定为392万元
三 、投资环境分析
（一）X市概况
1、中心城市的地位
X自古以来就是中国南疆重镇，清朝便有人称之“南控交趾，东瞰浔梧，西接西田，北卫柳桂，为粤省要枢”。
如今X是广西政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心，是广西壮族自治区党政军首脑机关的所在地。
X不仅在广西发挥着区域中心城市的作用，而且已发展成为中国大西南出海通道的枢纽城市。
凭借面向北部湾、背靠云贵川、邻粤、港、澳的区位优势，X在发展中对北部湾城市发挥中心城市的依托作用、对华南、西南地区发挥枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥中国前沿城市的开发作用。
2、自然气候
X地处北回归线以南，受海洋气候调节，属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪。
年平均气温21.7度，年平均降雨量达1300毫米，全年无霜期345－360天，有“草经冬而不枯，花非春仍奔放”之说。
3、地理环境
X位于东经107°45’—108°‘51’，北纬22°12’—23°32’。
市区居于广西四大盆地之一的X盆地，平均海拔74－79米，最高处为496米。
X境内主河流为西江最大的支流郁江，穿城而过的一段称为邕江，汇入珠江水系。
4、城市荣誉
X市1991年以来先后荣获“中国城市综合实力50强”、“全国卫生城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国双拥模范城市”、“国家园林城市”等称号。
1998年作为精神文明建设的典型在全国广泛宣传。
2002年获中国城市居住环境建设的最高奖项——中国人居环境奖，被评为中国适合人类居住的“绿色家园”。
1992年以来，X市还荣幸地被国务院批准实行沿海开放城市政策，被定为全国优化资本结构试点城市、城市综合配套改革试点城市以及扭亏增盈试点城市。
5、区位优势
（1）沿海的开放城市
X南临北部湾，距广西的三大深水优良港口城市—北海市、防城港市和钦州市仅204公里、173公里和104公里。
广西出海口是中国离东南亚地区以及非洲最近的出海口。
广西沿海港湾众多，可开发的大小港口21个，开发后年吞吐能力可达1亿吨以上。
近期规划建设18个万吨至十万吨的泊位。
广西已确立了“南（宁）北（海）钦（州）防（城港）”沿海发展战略，充分发挥X市对广西沿海地区的大城市依托作用和辐射作用。
这一地区将成为广西乃至中国大西南经济发展最活跃的地带，成为中国沿海地区发展的新热点。
（2）沿边的首府城市
广西边境有8个县（区、市）与越南接壤，现有边境口岸11个，X距中越边境的广西凭祥、东兴口岸只有230公里和204公里，相邻的7个县（市）与越南接壤，陆地边境线长1020公里，对发展边境贸易有着天然的地利条件。
（3）沿江的内河口岸城市
X是西江水系广西境内的4个内河口岸之一。
西江水系从云贵高原而来，横穿广西，经广东流入南海，是大西南地区通往港澳的一条黄金水道。
目前X至广州、香港、深圳、梧州等8条内河航线已开通，待西江航道二期整治工程完工，一千吨级内河船舶可从X直达广州和港澳地区。
（4）线的枢纽城市
云南、贵州、四川诸省幅员辽阔，人口众多，面积和人口占中国的1／4和1／5，是一个巨大的市场。
湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在X交汇，使之成为粤琼港澳西进的门户，川黔滇藏南下出海的枢纽。
（5）华南、西南两大经济圈的交汇点
X毗邻粤、琼、港、澳，背靠云、贵、川，既可以接受华南沿海发达经济的辐射，又可以利用西南地区丰富的资源。
在两个经济圈的结合部，X市作为中心城市，对区域经济的发展有着举足轻重的作用。
6、立体交通运输网络
作为大西南出海通道的枢纽城市，X己形成航空、铁路、公路、水路四通八达的立体交通运输网络：
（1）航空
空中走廊已开通飞往北京、上海、广州、香港及越南河内、泰国曼谷的20多条国内、国际航线，新机场年客流量为250万人次。
（2）铁路
铁路运输通过全国最先进的电气化铁路南昆线及湘桂线与京广线等干线相通，可直达祖国的大江南北，其中湘桂线终点还和越南接轨。
目前，西南地区最大的铁路编组站正在X建设。
（3）公路
公路运输纵横交错，通达广西各地、县、市和全国的公路共161条。
拥有民用载客汽车13202辆，民用载货汽车18258辆，出租车3714辆，年客运量5446万人，货运量3450万吨。
（4）航运
水路运输已开通7条内河航线，沿西江逆水而上可通龙州、百色，直入云贵，顺可达粤、港、澳，X港年货运吞吐量385万吨。
（5）市内交通
市内公共交通十分便利，公共汽车全部实行了无人售票，1998年空调公共汽车开始投入运营。
市民和外地旅客出门乘坐的士可招手即停，出租车行业的文明经营让外地来客乘兴而来，满意而归。
7、城市基础设施
近年来，X市按照建设大西南出海通道枢纽城市的要求，加大投入，加强城市道路、桥梁、通讯、电力、供水等基础设施的建设，不断创造良好的生活、生产和投资环境。
（1）路桥通畅
全市道路总长599公里，纵横交错的634条道路使市内交通四通八达；66座造型多样的大小桥梁则如道道彩虹飞架于江、河、湖、溪之上，其中市区内横跨邕江的大桥有4座；全长39公里，还有5座大桥正在建设中，路幅60米宽的城市快速环道已经建成通车。
城市外环线也将建成通车，X市的城市交通网络骨架已基本形成。
（2）水电充足
X市民几乎没有缺水、少电之烦恼，即使在用水用电量高峰的盛夏时节，日供水能力达91.12万吨的市内5座水厂和年供615463万千瓦电力的供电力仍然为居民生活和工业用水用电提供了保障。
（3）邮政业务齐全
X市内的76个邮政局（所）已开办各种信函、包裹邮寄、报刊零售、邮政储蓄、国际国内特快、图文传真等多项业务，邮政业的功能日臻完善。
（4）电信发展迅猛
X电信从规模容量到技术层次和服务水平不断跃上新台阶。
1997年市内电话总容量达42.26万门，市话用户达到23.4万户，电话普及率达到每百人35部，跃入全国城市先进行列；移动电话、无线寻呼用户逐年增多；公用电话3704部，普及率名列全国省会城市前10名。
目前，微波、光纤、卫星等现代通信技术的运用已形成了以X为中心，直通全国各地及世界近200个国家和地区通讯网络。
（5）环卫设施完备
全市有生活垃圾无害化处理厂（场）3座，垃圾中转站34座，公共厕所334座，琅东污水处理厂1座（江南污水处理厂正在建设中），市区主次干道实行了机械化清扫，全日保洁，生活小区、小街小巷都整洁卫生。
（二）政策法规环境
1、房地产有关法规
X市政府采取积极措施促进房地产业发展。
几年来，颁布了《X市城市建设综合开发项目管理暂行办法》、《X市住宅小区建设管理的若干规定》、《X市房地产开发项目综合验收暂行办法》、《X市住宅区物业管理办法》、《X市城市房地产交易管理条例》等一系列法规规章，加强了对全市房地产开发的宏观控制和规范化管理。
房地产开发建设管理部门对开发项目实施全过程跟踪管理，同时积极引导开发企业确立全新的开发理念，以市场为中心，实施精品战略，创建名牌楼盘，带动和促进房地产开发项目向高标准、高品质迈进。
2、“136”城市建设计划
X制定实施“136”目标和“城市建设管理年方案”，旨在把城市建设管理作为该市新世纪经济主要增长点来抓，消除过去视城市建设为消费和花钱的观点，塑造城市最佳环境，把区位优势和环境优势转化为经济优势，促进生产力发展。
同时，拉开城市框架，拓展城市空间，推进旧城改造，加快新区开发，打通城市干道，完善配套设施，强化城市管理，努力把X建成具有民族特色和亚热带风格现代园林城市。
为确保“136”目标和“城市建设管理年方案”的顺利实施，X制定颁布一批重要的配套政策，以创造良好、宽松的投资和建设环境。
此外，也加大旧城改造力度，促进城市功能布局的完善，加快旧貌换新颜，突出绿城生态特色。
3、决策影响
X市近来“136”目标和大规模的旧城改造使许多被拆迁户为寻求更好的居住环境而持币待购，新的“六县六城区”大X框架的形成和国内各地人口的涌入以及从2004年起中国—东盟博览会会址永久性落户X，这将会有大批的国内外客商聚集X，推动着X房地产市场的急剧升温。
4、西部开发优惠政策
X已出台西部开发优惠政策。
外商来X投资兴办企业，可以享受沿海开放城市和国家西部开发的有关优惠政策，外商在X投资包括房地产在内的13个项目，均可享受外商投资的鼓励类项目的各项优惠政策。
（三）经济环境
1、经济发展趋势
二十一世纪以来，X经济发展进入了较好的历史发展时期，今后X将继续全面实施“科教兴市、农业稳市、工业立市、三产富市、以法治市”的发展战略，不断推进社会主义物质文明和精神文明建设，实现2010年国内生产总值比2000年翻一番以上的奋斗目标，把X建成西南出海通道的枢纽、联结华南和西南地区的区域性商贸中心、对海外特别是港、澳、台地区及东南亚有吸引力的开放城市。
2、投资方向
X市投资领域始终坚持“三产富市”的方针，把发展第三产业摆在十分重要的位置。
从所占投资比例来看。
“九五”时期第一产业只占1.38%，第二产业占27.85%，第三产业占70.77%，第三产业完成的投资总量和所占比重均远远高于第一、第二产业。
投资产业结构的合理化，为全市三个产业的协调发展作出了积极的贡献。
3、房地产业状况
2003年，X市在实施“136”工程的目标指引下，进一步加大了旧城改造的力度，全面实行货币化拆迁，以及从今年开始每年在X举办的“中国—东盟博览会”、泛珠江三角经济圈概念的提出，种种利好消息极大刺激了X房地产的开发速度。
2003年，X市的房地产施工总面积为719.98万㎡，同比增长54.4%，竣工总面积为202.24万㎡，同比增长67.81%，销售面积为185万㎡，同比增长63.67%，销售总额为40.79亿元，同比增长51.92%；2004年一季度施工总面积为578.24万㎡，同比增长62.72%，竣工总面积为55.26万㎡，同比增长1.77倍，销售面积为47.93万㎡，同比增长1.06倍。
2003年的商品房销售价格平均为2458元/㎡，其中住宅平均为2430元/㎡，办公楼平均为3870元/㎡；2004年1月—5月商品房住宅销售价格平均为2915元/㎡，价格上涨了9.14%。
从以上的数据可以看出，各项指标均创出历史新高，建设规模逐步扩大，销售市场也持续火暴，保持着供销两旺的良好局面。
综上所述，二十一世纪的X市，在我国实施西部大开发战略的大潮中，在中国—东盟博览会永久落户X，9＋2泛珠三角经济圈的形成，随着城市建设的加强，投资置业政策的完善，X良好的区位优势和经济的快速发展，无疑使其成为具有巨大潜力的城市。
本项目及时建设不仅有良好的投资环境保障，而且其经济前景也是非常乐观的。
四、市场研究
（一）市场供求现状研究
1、市场需求状况
X市“十五规划”提出2005年人均居住使用面积16㎡的目标，比1999年的目标（人均居住使用面积9㎡）多出7㎡。
X统计局公布2000年人口普查结果；X市区人口180.4万人，常住流动人口40万人，市区人口比1999年增加48.78万，X撤销郊区又使城区人口增加40万人，“七县归一的大X”以及X市不断改善投资环境，“中国—东盟博览会”每年在X的举行，吸引着大批的国内外客商前来投资置业，X进行的“136”工程和住房制度的改革，这些都使X的房子有着巨大的需求，不管是住宅还是商业营业用房，因此，X的房地产开发有着广阔的市场前景和无限的想象空间。
2、市场供给现状
2002年和2003年X市商品房销售（含预售）面积分别为113.03万㎡和192.20万㎡，2003年比2002年增加了79.17万㎡。
随着建设投资、竣工面积逐年增长，多渠道的房子供应体系已基本形成。
2004年一季度，X市房地产施工面积为578.24万㎡，竣工面积为55.26万㎡，销售面积为47.93万㎡，销售成交数量与竣工交付面积基本同步。
从整个X市来看，X的房子还基本能满足现在的市场需求，但是今年起在X举办的“中国—东盟博览会”将会拉大房子的需求，而且，民族大道作为X最繁华的街道之一，商住楼的需求空间远远没有满足，由于该地段人口密集，商贾云集，流动人员多，商住楼供应紧张已初露端倪。
（二）销售价格分析
1、据我们对最近X几十个楼盘的调查，X市房价（住宅）起价基本如下：
单位:
元/㎡
最高起价
最低起价
平均起价
琅东新区
4500元/㎡
2700元/㎡
3490元/㎡
江南区
3200元/㎡
1458元/㎡
2293元/㎡
城北区
2800元/㎡
1966元/㎡
2320元/㎡
新城区
3500元/㎡
2500元/㎡
3183元/㎡
兴宁区
3700元/㎡
1887元/㎡
3017元/㎡
2、本项目的类比楼盘基本情况表
名称
名称
地理
位置
楼盘
性质
主要
配套
起步价
最高价
均价
开盘
日期
工程
状况
销售
情况
阳光100
民族
大道
住宅
地上
停车场
3088
6500
3500
2003.8
竣工
90%
商铺
35000
两河
流域
民族
大道
商住楼
地下
停车场
2998
3580
3200
2003.6
竣工
80%
新朝阳
广场
朝阳路
商住楼
地下
停车场
28800
80%
从以上的数据可以看出，X市的房地产价格持续走高，各个楼盘的销售状况都良好，几乎是开发一个成功一个，所以，本项目的开发具有良好的市场前景。
（三）综合分析及预测
2004年，X市房地产开发投资持续增长，房地产产品规格、档次越来越高，品种也越来越丰富。
随着开发商的观念更新和购房者的日趋理性，“以人为本”的设计开发理念开始成为X房地产业界的共识，楼盘的热销带动了X市房地产的快速发展。
《时代广场大厦》商住综合楼位于民族大道旁，交通便利，且其市场前景广阔，商机无限，周边城市配套设施完善，环境优美景色怡人，是商贾投资兴业的宝地。
综上所述，基于《时代广场大厦》商住综合楼其独特的经济地理位置，本项目把中高档商住楼作为目标市场，主要面向X市及来X市投资置业的各地商贾，针对消费者市场，力求建成一座汇人文气息、无限商机、安家立业于一体的综合性大厦。
五、建设安排
（一）建设周期
本项目建设周期，根据相关规模工程量，预计1.67年内完成。
可行性研究报告审批后，应立即开展全面工作。
安排好工作计划，缩短建设周期提前受益。
（二）项目建设进度建议
2005年4月—2005年10月完成项目土地的报批手续，落实土地使用权转让。
2005年11月前完成基础设计、画红线、建设规划等房地产开发相关手续。
2005年12月“某某大厦”奠基开发建设
2007年4月前封顶
2007年4—8月成立经营商场机构
2007年10月前全部交付使用，商厦全部投入经营，住宅开始入住
附项目实施进度表:
六、项目投资估算
表一项目投资估算表
序号
项目
计算依据
数量
单位
备注
A
开发成本
一+二+三+四+五+六+七
12323.62
万元
一
土地成本
2052.07
万元
1
土地面积
18.74
亩
2
土地单价
109.50
万元/亩
3
其它土地费用
二
前期工程费用
200.51
万元
1
可行性研究费
10.00
2
规划设计费
建安工程费*3%
122.18
3
审查费
18.33
5
场地平整、临时设施费
50.00
三
建安工程费
4072.82
万元
四
基础设施费
5412.25
万元
1
供电工程
200.00
2
供水工程
100.00
3
排水工程
150.00
4
设备费
3600.00
5
绿化、道路工程
9245㎡
462.25
6
煤气工程
300.00
7
智能化工程
600.00
五
公共设施配建费
万元
六
开发期间费税
344.33
万元
1
城规综合服务费
0.00
2
城建配套设施费
建安工程费*3%
122.18
3
教育费附加
建安工程费*1%
40.73
4
人防建设费
10元/㎡
37.48
5
白蚁防治费
2元/㎡
7.50
6
工程质监费
建安工程费*2.5‰
10.18
7
工程招标费
建安工程费*1‰
4.07
8
监理费
建安工程费*1.0%
40.73
9
工程保险费
建安工程费*2%
81.46
七
预备费
241.64
万元
1
基本预备费
（一+二+三+四+五+六）*2%
241.64
2
涨价预备费
B
开发费用
八+九+十
1532.16
万元
八
管理费用
A*3%
328.98
万元
九
销售费用
销售额*3.5%
742.88
万元
十
财务费用
P=5500万元i=6.04%2年
460.30
万元
C
总投资
A+B
13855.78
万元
表二：
经济技术指标、建安工程、项目利润估算表
序号
项目
计算依据
数量
单位
备注
D
经济技术指标
一
总用地面积
12493.40
㎡
二
建筑密度
26%
三
容积率
3.00
四
绿地率
30%
五
地上总建筑面积
37480.20
㎡
1
住宅建筑面积
21240.20
㎡
2
商业建筑面积
16240.00
㎡
3
办公建筑面积
0.00
㎡
4
地下车库建筑面积
3248.00
㎡
5
地下公共配建面积
0.00
㎡
六
道路、绿化面积
9245.00
㎡
1
道路面积
㎡
2
绿化面积
㎡
E
建安工程费
4072.82
万元
1
住宅建安费
1000元／㎡
2124.02
万元
2
商场建安费
1000元／㎡
1624.00
万元
3
办公建安费
元／㎡
0
万元
4
车库建安费
1000元／㎡
324.8
万元
5
公建建安费
元／㎡
0
万元
F
总投资成本
13855.78
万元
G
销售利润
6308.21
万元
一
升级会员 