经济适用房建设项目可行性研究报告.docx
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经济适用房建设项目可行性研究报告
经济适用房建设项目
可
行
性
研
究
报
告
二〇一二年十月
目录
第一章项目概述1
1.1项目名称1
1.2项目承办单位1
1.3可行性研究报告编制依据和主要内容2
1.4项目提出理由6
1.5建设地点7
1.6建设目标7
1.7建设规模8
1.8总投资及效益情况9
1.9主要建设条件10
1.10主要技术经济指标10
第二章项目建设背景及必要性12
2.1项目建设背景12
2.2项目建设的必要性16
第三章污水量预测与建设规模23
3.1污水量预测23
3.2建设规模23
第四章项目选址与建设条件28
4.1项目选址28
4.2建设条件29
第五章工艺方案39
5.1污水处理工艺选择39
5.2污泥处理处置工艺比选51
5.3消毒出水工艺比选58
5.4除臭工艺比选60
第六章工程建设方案66
6.1污水处理厂一期工程方案66
6.2镇区污水管网工程方案84
第七章环境保护94
7.1厂区环境状况94
7.2环境保护标准94
7.3主要污染源95
7.4污染防治对策及建议96
7.5建设期间的环保措施98
7.6运行期间的环保措施100
7.7环境综合评价101
第八章节能分析102
8.1节能的意义102
8.2能耗分析103
8.3节能措施104
8.4节能效果分析106
第九章劳动安全、消防与防腐107
9.1劳动安全107
9.2消防109
9.3防腐113
第十章组织机构及人资源配置116
10.1组织机构116
10.2人力资源配置119
第十一章项目实施进度121
11.1项目实施设想121
11.2项目实施进度安排122
第十二章投资估算与资金筹措124
12.1投资估算124
第十三章社会经济效益分析136
13.1社会经济效益136
13.2项目与所在地社会互适性138
第十四章项目风险分析140
14.1项目主要风险因素识别140
14.2防范和降低风险的措施141
第十五章社会稳定风险分析143
15.1项目概况143
15.2社会稳定风险内容及其评价144
15.3社会稳定风险的综合评价147
15.4社会稳定风险防范措施147
15.5结论148
第十六章项目招标149
16.1招标原则149
16.2招标范围149
16.3招标方式150
16.4招标金额（含预备费）150
第十七章结论与建议153
17.1结论153
17.2建议153
一、项目名称及建设单位概况
1、项目名称:
经济适用房
2、项目单位:
湖北煤炭地质一二五队
3、法人代表:
李瑞华
4、建设单位概况:
湖北煤炭地质一二五队是隶属于中国煤炭总局的全民所有制事业单位，初建于1951年，现注册地址位于宜昌市伍家岗区艾家咀，紧邻城市主干道东山大道和小区干道金龙路，占地面积4.8公顷。
单位总资产3300万元，总负债1637万元，资产负债率49.6%，2005年经营收入3800万元。
该队现有在职职工257人，各类专业技术人员129人，其中高级职称11人，中级职称51人，人中高级工占80%以上，在职工多为男性，女职工不足20名；离退休人员359人（其中离休5人）；在宜昌市区集中安居的386户。
根据事业、企业分体运行原则，一二五队下设企业部和事业部，企业部负责生产经营管理，事业部主要承担职工事业身份管理、基地管理等事业职能。
该队下设独立核算经营单位11个，主要从事煤田资源勘探、桩基水井工程施工、地质灾害防治、工程测量、工程物控、桩基检测、地质环境评估、酒店服务、房地产开发等经营业务。
该队一直从事煤炭地质工作，主要进行了松宜煤田、荆当煤田、秭归煤田的地质勘探工作，提交各类地质报告200多份，为几大煤田的开发做出重大贡献。
1989年开始进行岩土工程勘察、江北066厂深基坑等近百个工程施工。
近年来，完成各类矿山地质报告数百份，为宜昌地区矿业开发做出较大贡献。
二、项目提出的背景及建设的必要性
湖北煤炭地质一二五队是中央在宜地质单位，共有职工600余人，其中在宜定居380多户。
根据现场考察，由一二五队安排住房的有118户住房面积未达50m2（其中99户居住在简易房、11户居住在危房，6户甚至居住在早期建设的公共澡堂里），5名离退休老干部现今仅住有60m2，有10名处级干部居住面积仅50—60m2，另有10多个无房户，19对年轻人待房结婚，住房供需矛盾越来越突出。
根据发展需要，该队急需补充一些大学毕业，但由于住房条件差，连临时居住房屋都难于解决，许多大学生都不愿来，一些已参加工作的大学生因此还陆续离去，长此下去，将严重影响到该队的生存和发展。
如今，住房问题已成为该队的大问题，如不能得到缓解，将直接影响到经营发展和职工队伍稳定。
该队从上世纪80年代开始国家就未再投入资金，单位效益一直不佳，职工收入很低，大部分职工家庭人均可支配收入远未达宜昌平均水平，职工无力到市场上购置商品房。
一些老职工都在煤炭地质事业兢兢业业干了一辈子，但由于住房困难，无法使他们安享晚年。
一些老职工为此思想波动很大，在去年国庆节前夕，许多老职工选出代表，雇用了大客车，准备到省政府集体上访。
虽经多方劝说得以平息，但如果问题不能得到解决，不稳定因素将始终存在，矛盾随时可能激化。
除老职工外，许多年轻职工心里同样有一些想法，很可能深化成更大范围的不稳定。
兴建经济适用房是体现人本主义的需要，也是维护稳定、建设和谐社会的需要。
建设经济适用房是解决问题的办法之一，该队具有建设经济适用房的基本条件，2002年规划已经宜昌市规划局审批通过（宜归综批复[2002]11号），其中新规划住宅268户。
根据目前条件，考虑无能力进行大规模开发，设想先进行3栋经济适用房建设，以解决部分职工住房问题，初步缓解住房困难压力。
因此，尽快建设本项目十分必要。
三、项目选址及建设条件
1、项目选址
本项目经济适用房建设用地为4520m2（约6.8亩）。
用地位于一二五队基地内、宜昌市伍家岗区艾家咀、东山大道与金龙路交汇处西北侧，紧邻城市主干道东山大道和小区干道金龙路。
一二五队基地总用地面积72亩，是集生产、生活、办公于一体的综合性用地。
规划可居住469户（现有住户201户、规划可建268户）共1501人。
一二五队基地所处地理位置较优越，西北为合益村一组用地，东南分别为城市主干道东山大道和城市支路金龙路。
距市区中心夷陵广场约2公里，公交四通八达，出行十分方便。
2、自然条件
（1）地形地貌
一二五队整个基地（72亩）北高南低，最大高差为21米，规划范围内有大量的要拆除的低层建筑和部分要保留的建筑，保留建筑较多，地形高差较大，周边地形复杂。
拟建场地主要为原生产厂房区，整体走向近南北向，北高南低，南北向高差约2米，东西向高差不足1米；地面高程在62.3—64.5米之间，最大高差2.2米。
场地东西部为小区道路，道路均高出现场地地面，其间有挡墙维护，挡墙高度2—3米。
（2）工程地质
场区岩土性质简单，近地表主要为人工填土，厚主0.5—3米，下部为白垩系泥质砂岩，基岩厚度大，稳定性好，无构造破坏现象，强度中等，适于用作基础持力层。
场区地下水不发育，近上部填土层含有部分滞水，下部基本不含水，上层滞水无污染。
地下水对基础混凝土及混凝土中的钢筋无腐蚀性、对裸露钢结构具弱腐蚀性。
（3）岩土层地震效应
根据湖北省城乡建设厅鄂建（2003）357号文件和GB50011—2001规范，本地区地震基本烈度为六度，抗震设防烈度为六度。
（4）气象条件
宜昌市属亚热带大陆性季风气候。
年平均气温16.8℃，四季分明。
一月份，平均气温4.7℃,平均最低气温1.2℃,极端最低气温-9.8℃（出现于1977.1.30）；七月份平均气候28.3℃,平均最高气温33.3℃,极端最高气温43.9℃。
（出现于1892.8.1）。
年平均降雨1158mm，日最大降雨量327mm。
年平均相对湿度77%，年平均无霜期272天，每年5-10月份为汛期，洪水多集中于7-9月份。
全年以静风为主，盛行风向东南，多年平均风速0.7～1.1m/s。
3、供电、给排水
（1）供电：
本项目需建设相应的变配电室,供电电源为金龙路10KV供电干线。
电力负荷425KW，选择1台500KVA变压器。
（2）供水：
本项目新增用水量为60m3/日，基地内有供水主管沿区内道路铺设，管径为DN150，本项目分栋接入管径按DN100考虑设计，完全可以可以满足新增建设项目用水需要。
（3）排水：
基地内混凝土主排水管沿区内道路铺设，管径为d600，本项目排污支管采用管径为d300混凝土管。
四、项目规模及建设内容
1、建设规模
本项目拟建规模为：
一栋临街房屋为框架结构、六层，底层为商业门面，上部为经济适用房住宅；内侧二栋经济适用房住宅为砖混结构、六层。
三栋总建筑面积9040m2，其中：
经济适用房住宅建筑面积8537m2，商业门面建筑面积503m2。
2、建设内容
建设内容包括场地平整、住宅楼、区内道路、停车场及绿化、给排水、电力、电讯、燃气等。
（1）住宅楼（含商业门面）主体
本项目用地面积4520m2，建筑面积9040m2（其中:
商业门面建筑面积503m2，经济适用房住宅建筑面积8537m2、总户数102户），建筑密度33%，容积率2.0，绿地率31%，停车位34个。
（2）道路工程
小区内主干道宽6米、长度约为145米；支干道3米、长度约为150米，道路路面均为混凝土，道路做法为：
基层20cm水泥稳定沙砾+15cm石灰煤渣土+面层20cm混凝土。
（3）场地工程及绿化
★填土方量：
场地总宽度约60米，宽70—100米，按平均填土厚度1.8米计算，约合9180m3。
★绿化面积约为1401m2。
以道路为纽带，以线带面，选择有地方特色植物品种，突出地方特色，并降低维护成本；做到季季有景，处处有景。
在本项目中种植草及灌木。
（4）电力、电讯、燃气工程
★项目规划用电总负荷425KW。
设配电室一处，由市电网引入10KV电源。
★通讯、有线电视及燃气在道路工程中留有配套管沟，从市政接口接入。
（5）给水、排水及环保工程
★本项目总水量60m3/d，需采用环状供水，供水干管DN150，枝管DN100。
★本项目污水处理采用先预处理后再排入城市污水管的方式。
在小区内设埋地式无动力污水处理装置，处理后排入区内道路下污水管，然后排入城市污水管，小区污水干管直径为d600，污水枝管直径为d300。
★雨水收集为在道路边侧设雨水收集、排入道路下雨水管，然后接入城市雨水干管。
（6）消防
本项目规划设计严格按《建筑设计防火规范》等相关规范及国家强执性标准执行。
★室外消防通道可以到达建筑物外任何一点，设置4个室外消防栓，每个消防栓用水量按20L/S考虑，室外消火栓采用地上式。
★在建筑物室内消防考虑在每层每单元内设置室内消防栓，用水量按15L/S设计。
五、环保与节能
1、施工中的环境保护
本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造污染。
因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置，对粉尘拟采用喷水除尘。
2、建成后主要污染源、污染物及治理方案
（1）生活污水
小区内产生的污水主要为生活污水。
生活污水及粪便污水经化粪池处理，达到二级标准后排入污水管网。
（2）废气
小区内产生的大气污染物主要有厨房产生油烟气，卫生间产生的废气，采用排风器抽出，将污染空气排至室外。
本项目在设计时就充分考虑了区域环境容量问题，合理的间隔，大面积绿化带，使得区域环境容量较大，进而满足环保要求。
（3）固体废弃物
小区的固体废弃物主要是生活垃圾，这些垃圾将派专人负责收集，送至城市垃圾处理场作卫生填埋处理。
3、建筑节能
充分提高能源利用率是每个工程项目都应积极遵循的准则。
在设计、施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。
项目拟采取以下几项节能措施：
（1）本工程墙体采用陶粒空心砌块，外墙采用水泥珍珠岩保温砂浆材料，
（2）外窗玻璃为无色中空钢化玻璃，气密性等级为Ⅱ级；围护结构各部分的传热系数和热惰性指标符合规范。
六、实施进度计划
为了加快工程项目的建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设过程中的各项管理工作，编制好施工组织设计，搞好施工安全，根据该项目的投资情况，该项目10个月完成。
时间内容
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
前期及设计
工程招标
工程施工
竣工验收
七、投资估算及资金筹措
1、投资估算
（1）投资估算范围
依据项目内容，投资估算的内容包括：
★征地及三通一平；
★建筑物；
★市政基础配套设施；
★勘探、设计及项目前期费用和其他工程费用；
★预备费。
（2）投资估算的主要依据及说明
★《全国统一建筑工程基础定额湖北省统一基价表》（2000年）；
★《全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表》（2000年）；
★《湖北省市政工程消耗量定额及统一基价表（2004年）；
★有关市场调查。
（3）建安工程
本项目建安工程投资为725.13万元。
其中：
A、住宅楼主体602.68万元。
分别为：
★框架结构住宅一栋：
241.12万元
土建工程：
3014m2×750元/m2= 226.05万元
安装工程：
3014m2×50元/m2= 15.07万元
★砖混结构住宅二栋：
361.56万元
土建工程：
6026m2×550元/m2=331.43万元
安装工程：
6026m2×50元/m2=30.13万元
B、室外照明管线5.9万元。
沿小区道路安装，按295米，每米安装造价按200元/米，295×200元/米=5.9万元
C、道路17.16万元
★主干道145米，宽6米；次干道150米，宽3米。
混凝土路面，单价按130元/m2。
[145×6+150×3]×130=17.16万元
D、场地及绿化20.77万元
★填方9180m3，单价按15元/m3。
9180×15=13.77万元
★绿化工程：
按绿地率0.31，绿化按50元/m2综合计算，
1401×50=7万元
E、消防环保14.38万元。
分别为：
★室外消防栓：
4个×2000元/个=0.8万元
★垃圾桶：
按10只考虑，每只按200元计算，
10只×200元/只=0.2万元
★污水处理：
设3个50m3净化池，单价按500元/m3，
3个×50m3/个×500元/m3=7.5万元
★污水、废水、雨水管线5.88万元。
污水主管径采用d600的水泥涵管，污水枝管径采用d300的水泥涵管；雨水主管径采用d600的水泥涵管，雨水枝管径采用d300的水泥涵管。
污水、雨水主管按120元/米计算；污水、雨水支管按80元/米计算。
145米×120元/米×2+150米×80元/米×2=5.88万元
F、拆迁10万元。
G、供水、变配电、燃气54.24万元。
按综合单价60元/m2测算这三类费用，60元/m2×9040m2=54.24万元。
（4）项目其他费用103.96万元。
★前期费用（含设计费、勘探、招标、预算、审图、消防、环保、）
9040m2×45元/m2=40.68万元
★市政配套费
9040m2×70元/m2=63.28万元
（5）预备费用20万元。
（6）项目建设总投资为849.09万元。
建安工程费+项目其他费用+预备费用=725.13+103.96+20=849.09万元。
2、资金筹措
工程建设所需投资资金来源均由企业自筹。
八、工程招标
1、招标范围
（1）对建安施工（含安装工程）服务采购全部招标，招标金额725.13万元。
（2）对勘察、设计、监理等服务采购不招标。
2、招标组织形式
招标组织形式有自行招标和委托招标两种，本项目选择委托招标。
3、招标方式
招标方式有公开招标或邀请招标，本项目选择邀请招标。
（本项目工程招标基本情况详见附表）。
九、效益及结论
1、建设成本分析
实际单位成本分析如下：
项目成本分析表
序号
项目
单价（元/m2）
1
前期（勘察设计招标等）费
45
2
场地平整（含土石方及拆迁）
26
3
房屋建筑安装（加权平均值）
667
4
道路绿化消防环保等
50
5
供水供电燃气等
60
6
市政设施配套
70
7
预备费
22
8
合计
940
2、社会效益分析
（1）根据宜昌市相同地段同类商品房销售价格，若本房销售,则住房销售价一般在2100元/m2。
本项目可为企业职工减少开支达1049万元（1160元/m2）。
（2）本项目建设解决了企业职工长期以来的住房窘迫问题，安定了企业人心，为维护社会安定作出了贡献。
项目建设社会及经济效益十分明显。
建议
建议业主尽快开展立项、拆迁、地勘等各项前期工作，以使该项目能尽快开工建设，尽早投入营运，尽早为改善困难企业的居住环境作出贡献。
十、附件、附图
（见后）
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