商住楼可行性研究报告.docx

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商住楼可行性研究报告

商住小区建设项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

项目名称：

住小区建设项目

建设地址：

建设性质：

新建

建设单位：

法人代表：

建设规模：

项目总用地面积89487平方米，净用地面积66736平方米，建筑总面积130000平方米。

建设内容：

主要建设内容包括房屋建筑面积130000平方米，其中住宅面积为120000平方米；商业建筑面积10000平方米；容积率2.06；绿化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。

投资规模：

项目总投资2.5亿元，主要为自筹资金和银行借款。

建设时间：

2010—2011年。

效益估算：

本项目建设期为两年。

第二年开始销售，拟通过销售住宅楼、商铺、车库，预计实现全部收入4亿元；利润总额为1.2亿元，年资本利润率为25.87%，全部投资内部收益率真税前49.20%，税后36.90%，净现值为税前1.01亿元，税后0.82亿元，投资回收期为税前4.56年，税后4.67年。

项目单位简介:

内蒙古XX房地产开发有限责任公司成立于2006年，注册资金200万元人民币。

公司现有职工40名，其中大专学历以上38名，下设财务部、综合部、经营部、项目部、工程部5个职能部门，已形成了完整配套的运营体系，具有较强的投资开发能力和经营实力。

内蒙古XX房地产开发有限责任公司于2009年7月，取得了X区X西街南、109国道北、诃额伦路西89487平方米，并按照X区城市整体规划要求，开发建设X商住小区项目。

该项目是一处集住宅、商用、办公的大型综合建筑群。

项目充分采用新技术、新材料、新工艺、新设备的现代建筑风格。

所设计户型从住户、商户角度出发，全力为客户提供舒适、便捷的商住条件，可满足不同层次的消费群体。

项目的建设在本地树立了极高的品牌度、美誉度、知名度，它的建成必将成为X城市景观的又一靓点。

该公司在激烈的市场竞争中，始终坚持“诚信、务实、创新、高效”的企业精神；以“更好、更快、更高、更强”为企业宗旨；以“超越自我、做到忘我”为企业发展思路；以“严、精、细、实、新、恒”为企业管理理念。

目前，公司已形成了以房地产开发经营为龙头，集房地产中介服务、物业管理等为一体的多元化投资经营格局。

几年来，内蒙古XX房地产开发有限责任公司在社会各界同仁的关怀和支持下，在董事长陈宏继同志的带领下，坚持以人为本，广纳贤士的用人机制，不断吸纳了一批管理经验丰富，专业水准精炼，实践能力强劲，工作作风过硬的管理精英并成为公司的中坚骨干力量。

展望未来，该公司将继续遵循加快科学发展与社会和谐共进的原则，以打造行业独特品牌、树立行业德益风范为己任；以服务社会为前提；以创精品工程为根本，积极抢抓商机并竭诚与社会各界一道为推动地区经济的发展，争做贡献、再立新功。

二、项目提出的理由与过程

本项目位于X区。

X区位于内蒙古自治区西南，地处X高原腹地，揽于九曲黄河“几”字湾怀抱之中，是国家新兴能源重化工基地，X市的政治、经济、科技、文化、交通和信息中心。

X区域总面积2530平方公里，人口53万人，辖9个街道办事处、3个镇、2个在建新城区。

X地处有中国21世纪能源接续地之称的X盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大，X农畜产品、林果山珍、中药材久负盛名，发展建材工业和绿色食品产业资源优势明显。

X交通发达，109、210国道在此交汇，包茂高速公路贯穿市区，包神铁路、包府公路沿市而过，包西、东乌铁路正在兴建，公铁交通干道与全国公铁路网相连通，市区距包头机场96公里，距X机场10分钟车程，距内蒙古自治区首府呼和浩特248公里，距西安、北京800公里，为晋、陕、宁、蒙四地及毗邻地区重要的商品集散地和陆路运输要冲。

X信息集中，网通、电信、移动、联通等几大信息网络覆盖全境，以X为中心的交通网络和信息通讯网络已经形成。

X以X市建设中国能源重化工基地为契机，利用资源优势和区位优势，充分构筑绒纺、煤炭、建材、林沙为主的工业体系，呈现出经济建设持续快速发展、社会事业整体推进、结构调整更加合理、城市功能日趋完善、生态建设成效显著、人与自然和谐相处的可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区101个旗县（区）前列，在国家统计局公布的全国县域排名中X区综合排名列第25位。

2008年，全区GDP达390亿元；固定资产投资总额达到229亿元；社会消费品零售总额达到132亿元；财政收入达到74.55亿元；城镇居民人均可支配收入达到20851元；农民人均纯收入达到7241元。

全年房地产开发投资达到111亿元，商品房施工面积达到864.38万平方米，商品房竣工面积170.17万平方米，商品房销售面积139.82万平方米，商品房销售额达到51.15亿元。

随着经济的快速发展，X进入了大开发、大建设时期，届时建成区面积不断扩大，人口将显著增加，前来经商办企业的投资者急剧增长。

但与之不相适应的是，住房困难问题仍很突出，这与“以人为本、改善人居环境、构建和谐社会”是极不相适应的。

在此背景下，项目建设单位经过缜密地市场调查分析，决定在X区开发建设X商住小区项目。

三、项目建设的必要性

1、X商住小区项目的建设符合X区总体发展规划，与X区城市发展程度相适应，全面推进区域高端商住楼产品的发展，使其成为区域社区的一个新的分水岭，满足X区追求品质生活的高端类客户的置业需求。

2、X商住小区项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性，还坚决贯彻可持续发展的战略要求，为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的生活空间和商务环境，促进城区改造建设。

项目将建设为X较大规模、较高档次的集住宅、商务、娱乐停车等多功能为一体的城市中心综合体。

3、本项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰富的市中心综合体。

项目将建成X地标性建筑，通过项目开发为X打造一个全新的生活休闲空间，开创X全新的都市精英生活方式，以创新型多元化城市综合体引领X市中心创新物业开发。

4、X商住小区项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。

在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。

5、项目以整体规划空间层次多样，组团空间亲切宜人、疏密有致的特点，创造了自然、休闲、高层次的生活休闲环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。

项目的建设在实现舒适健康的商务生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。

四、可行性研究报告编制原则与依据

（一）编制原则

1、符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产开发的规定，按城市总体规划进行布局。

2、结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。

3、建设集住宅商务、生活配套为一体的大型住宅小区，吸收优秀的地方规划特点，创造具有本市特色的满足商务办公需要的环境功能，努力创造一个开放的、与城市生活密不可分的有机综合体。

（二）编制依据

1、国家发展改革委《投资项目可行性研究报告指南》（试用版）

2、国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

3、国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。

4、《X区城市总体规划》。

5、建设单位提供的其它有关资料及数据。

第二章房地产市场现状与需求分析

一、X市房地产市场现状

（一）X房地产发展及消费能力分析

X地区2006年房价为平均每2500元/平方米左右，2007年高达3500元/平方米，房价持续走高，一路飚升。

2008年X市城镇居民年人均可支配收入为1.6万元，按家庭人口3人计算，X年家庭可支配收入近5万余元。

这一消费水平不仅在内蒙古地区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较高水平。

部分地区人均收入对比图

项目

呼市

包头

X

北京

天津

重庆

大连

人均可支配（元）

12150

13218

13000

17653

12639

10244

11994

家庭年均可支配入（元）

36450

39654

39000

52959

37917

30732

35982

商品房销售均价（元/㎡）

3944

3365

3500

11352

5443

2697

5433

商品房单套均价

（按120㎡/套计算）

473280

403800

336000

1362240

653160

323640

651960

房价与年家庭可支配收入比值

12.98

10.18

10.77

25.72

17.23

10.53

18.12

按现各地区房价与家庭年均可支配收入计算，X的人均购房压力较小，通过这一比较，我们可以得到两方面的信息：

1、X的人均消费能力高于其他一般城市；

2、X的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。

（二）房地产开发企业不断增长

随着X市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业越来越多，截止目前，全市共有房地产开发企业287家，其中一、二级资质23家、三级资质56家、四级资质79家、暂定资质129家。

（三）房地产开发投资增长，房屋施工、竣工、销售面积增加

2008年，全市房地产开发完成投资达到145.2亿元，比上年增长71%，前三年增长速度分别是170%、137%和109%。

2008年仅X商品房施工面积达到864.38万平方米，商品房竣工面积170.17万平方米，商品房销售面积139.82万平方米，商品房销售额达到51.15亿元。

前三年全市商品房施工面积分别比上年增加152.5万平方米、168.1万平方米和130.6万平方米，商品房销售面积均超过100万平方米。

二、X市房地产市场供需预测

（一）人口结构分析

“十一五”期间，X区人口急剧增加。

随着X区人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来X区务工经商人员还将增多，这样企业增加，将产生大量的住宅楼及商务用房需求。

X区做为X市的经济政治中心，呈以下特点：

1、X区人口增长率快，发展潜力巨大。

X区作为X市政治、经济中心，人口增长将逐年递增，每年的经济增长率均超过30%，这种趋势在2020年以前不会出现大的变化。

2、人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。

近两年内，X区的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜力巨大。

人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。

X区交通便利，基础设施建设力度的加大，房地产业快速发展，将吸引人们前往置业投资。

3、人口文化程度

调查显示，目前X区人口的文化程度比X市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比。

然而，与国内同等经济规模的城市相比，X区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。

又据调查了解，X区各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了X区从业人员的文化教育水平。

此外，X区的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。

（二）开发结构分析

目前的房地产市场发展不均衡，表现在非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，随着X区城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。

（三）城市化对房地产市场的影响

目前，随着X区人口的急剧增加，以及房屋消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。

（四）城市化流动人口对房地产市场的影响

发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。

由于近年来X区经济的飞速发展，人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购置生产、生活用房，为X区房价的持续走高提供了有力的支持。

（五）以改善现有生产条件为目的的消费需求

经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有生产房屋条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场，有相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改善自己的生产条件，相当程度上扩大了生产用房的需求。

（六）旧城区改造对房地产市场的影响

X市及X区经济的高速增长，城市凝聚力不断加强，市场有效需求得以释放，促使房地产市场产品进一步细化，产品品质不断提升，城区面积扩大，城市规模及城市人口的增加，商品房销售额逐年增加。

另一方面，由于城市居民大量拆迁，产生了大量的现实需求，刺激了潜在购房者提前购房，生产用房预售市场十分火爆。

（七）非理性消费需求对于房地产市场的影响

土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。

（八）X区房地产行业未来发展方向

X区目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。

商品房结构极不合理，办公写字楼、商业用房奇缺，未来这种状况将会有大的改观。

同时，X区房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质、楼盘营销、消费理念等还有待提升，这给一部分开发实力强，开发经验丰富的公司留下了较大的发挥空间，开发风险大，但是机会更大。

三、房地产价格预测

近年X地区房地产市场显现出快速发展的态势。

根据市房管局提供的资料，2008年X商品房施工面积达到864.38万平方米，商品房竣工面积170.17万平方米，商品房销售面积139.82万平方米，商品房销售额达到51.15亿元。

2008年，X区商品房成交均价为3500元/平方米。

从2005年到2008年X区的商品房每平方米平均上涨了近2000元/平方米。

到2008年11月22，普通砖混6层3600-4200元/平方米，高层5000-6000元/平方米。

2008年，X区房地产投资额首次超过10亿元，施工面积近150万平米，同比增长123%；X房地产开发商进入了大量储备土地的阶段，土地市场非常活跃；也标志着未来房地产市场将有大量的楼盘供应上市，一场激烈的房地产市场竞争正在拉开帷幕。

从销售面积和竣工面积的比较看，从2003年到2008年销售面积大大超过竣工面积，说明当地市场购买力强劲，需求大于供给，市场形势良好。

伴随着开发量的增加，商品房销售价格也快速上涨，目前的市场价格已经达到一个较高位。

X区在售项目房产的价格在区位上大体上分两部分：

本项目周边的房产价格集中在4500-6000元/平方之间，以5000元左右/平方为居多。

底商售价在20000-30000之间，根据底商的层数（一拖二或一拖三）不同，价格也有所不同。

单层的底商最高售价可达30000元/平方。

写字楼精装修价格集中在6000-6500元/平方。

郊区的房产（现在主要以天骄路北段较多）价格要稍低于市区，商品房价格主要集中3500元/平米-5800元/平米之间，价格最低的鼎裕佳园平均销售价格在3500元/平米左右，价格最高的大名公馆销售价格约在5800元/平米。

总体平均价格为4000元/平米左右。

底商价格主要在15000-20000元/平米，最低的也在8500元/平米。

结合全市的地产走势看，短期内市场的价格仍有很大的上涨空间。

对于区域市场有如下特点：

1、区域市场内，有较强的消费能力；

2、由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣；

3、目前市场有效供应量仍然不足，供求关系的矛盾不会在短期内解决；

4、多方面因素支撑，短期内市场价格快速上涨的趋势不会改变。

第三章项目建设地点及建设条件

一、项目选址

（一）项目地点

本项目位于X市X区X西街南、109国道北、诃额伦路西。

（二）场地现状

本项目场地基础设施完善，基本达到七通一平条件。

内蒙古XX房地产开发有限责任公司已通过挂牌方式取得项目土地使用权。

（三）城市规划及区域性规划要求

本项目场址符合X区城市规划功能分区要求，项目按X区规划局有关规定设计。

规划部门已批准项目的选址意见。

（四）场地工程地质及水文地质情况

参考邻近场地地勘情况，地基在18M钻探深度内，所揭露的地层依次为新近回填的人工土（Q4）及第三系（N）粉细砂岩地层。

根据其成因和岩性不同，由上而下分为二层，主要为人工填土层和第三系（N）粉细砂岩层。

钻探18m深度内未见地下水，可不考虑地下水对本工程的影响。

根据《建筑抗震设计规范》，确定勘察场地抗震设防烈度为7度。

加速度值为0.10g（第三组）。

根据《建筑抗震设计规范》有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。

本场地属建筑抗震有利地段。

最大冻土深度为1500mm。

二、建设条件

拟建项目为住宅及商用建筑，交通、通讯等外部条件良好。

项目建设符合X区总体规划要求。

项目建成后可达到舒适、便捷的入住效果。

在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑物的功能需要。

（一）自然条件

X区属于温带大陆性气候，大陆度65.7-70.3，主要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为：

春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。

季度更替明显，冬长夏短，四季分明。

春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。

春季是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，气温迅速回长，5月中下旬春霜结束。

由于长温快，降水少，风大，土壤中水分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。

夏季短促、温热，降水集中，气候湿润。

该季虽然短促，气候变化却很明显。

秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显，多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟的大好季节。

该季节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹、大风天气。

“二、八月龙口夺食”，就是说该期容易出现冰雹，仅八、九月的冰雹几率占全年的28%～32%。

冬季漫长而寒冷，寒潮天气多。

该季节是季风极盛期，盛行西北风，蒙古高压势强，冷空气不断暴发南下，受极地冷气团的影响，冬季长达6个月，季平均气温零下11摄氏度。

受西北风带高空低压槽的东移影响，寒潮天气频繁发生，并伴有降雪、大风天气。

（二）人口环境

X区不断深化城市发展思路，确立“抓城市建设就是抓经济建设”理念，经济发展在城市建设中得到有力体现，城市建设又促进了经济发展。

实施“拉大、补欠、崛起”战略，X区已形成比较合理的城镇发展体系，提高了对经济发展的集聚、辐射带动力，增强了对项目和资金的吸引力，城市化使工业化水平不断提升，城市化又促使第三产业实现了超常规跨越式发展，第三产业的发展，城市环境的改善，使X区就业、消费水平和人民生活质量稳步提高。

2008年，全区城镇居民人均可支配收入达到20851元；农民人均纯收入达到7241元，每百户家庭拥有轿车17辆，移动电话255部，家用电脑43台。

围绕“一市两区、三个组团”的全市整体城市规划来规划X区城市建设，2008年，X区计划投资70亿元用于城市建设，重点要统筹新、旧城区协调发展，X区经济建设实现了从“城乡一体化”到“依托城市发展X”到“抓城市建设就是抓经济建设”的历史性跨越。

（三）基础设施条件

1、交通运输

全区公路通车总里程达到1088公里，其中国道189公里，省道23公里，县乡村道路852公里（其中县道209公里，油路78公里）公路密度达到22公里/百平方公里。

已初步形成了以环城公路为中心，以国省干线为主骨架，以县乡公路为经络，公路铁路并进，调整快速贯通，环网相连的城市立体交通网。

2、邮电通信

X区经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。

网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。

区内通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。

3、电力

本项目电力供应充足，能够满足本项目的用电需求。

（四）市政条件

1、给水工程

本项目主要为生活用水，项目区城市供水管网布局基本完善。

本项目用水由供水总公司统一供给，给水管线接口管径为DN225，给水可满足项目需要。

2、污水

项目区附近市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为DN300，建设后可满足项目需要，项目区内污水收集后，经化粪池处理排入市政污水管网。

3、雨水

市政雨水管线基本建成，接口管径为DN400，建设后可满足项目需求。

4、供电

当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地区变电站提供10kV电源，分别接入项目区设置的10kV/630kVA箱式变电站。

5、供暖

该区域在城市集中供热范围，一级市政热力管网热媒参数为供水温度130℃，回水温度70℃。

6、燃气

项目区燃气气源为天然气，该区域属城市集中供气范围。

7、通信及有线电视

项目区的通信及有线电视信号已具备接入条件。

从地质和市政总体情况看，该项目区位优势明显，上水、下水、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。

第四章项目建设方案

一、编制依据

本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关标准、规定。

主要的规范、标准包括但不限于：

1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

2、《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-97；

3、《城市用地竖向规划规范》CJJ83-99；

4、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；

5、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

6、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）；

7、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

8、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；

9、《商店建筑设计规范》GB50096-1999（2003年版）；

10、《商店建筑规范》GB50368-2005；

11、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

12、《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95。

二、规划设计主题

本项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰富的市中心综合体。

项目将建筑成X地标性建筑群，通过项目开发为X打造一个全新的商务空间，开创X全新的都市精英生活方式，以创新型多元化城市综合体引领X市中心创新物业开发。

三、规划设计方案

（一）总体规划

本项目拟规划为X较大规模、较高档次的集住宅、办公、商务、停车等多功能为一体的城市中心综合体。

拟引入街区理念和国际商业地产开发理念来进行设计和开发。

主要建设内容包括房屋建筑面积130000平方米，其中住宅面积为120000平方米；商业建筑面积10000平方米；容积率2.06；绿化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。

停车场：

根据当地的实际情况，项目充分考虑停车位。

（二）总平面布置及功能布局

本项目场地平坦，项目总用地面积89487平方米，净用地面积66736平方米，建筑总面积130000平方米

（三）交通设计

1、出入口距交叉口均大于70米。

建成后，项目区内部将形成消防环道的机动车道，人车流线清晰，互不干扰，实现了“人车分流”。

2、项目区停车位为300辆，机动车和自行车的停车以地上地下相结合的原则进行布置，要布置在环路两侧。

（四）景观设计

本项目园林景观方面要求打造X乃至内蒙古地区首屈一指的景观效果。

考虑到北方冬季常绿植物物种稀少的特点，作出景观会所和景观门厅的设计考虑，形成项目区的‘绿色冬季’，创新的提高景观效果。

（五）日照间距

根据X区的气候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，为了协调建筑与道路及景观的关系，部分建筑在朝向上按一定角度合理变化。

经过日照时间的计算，项目区内建筑要完全符合当地的日照时间要求，且