金融街控股3年发展规划1119.docx
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金融街控股3年发展规划1119
一
金融街控股发展宏图和三年战略目标
主旨
以优质服务为国内外金融机构和企业创造一流的商务办公环境并提供全面的配套服务设施。
三年战略目标
基本发展战略
“以金融街区域开发为基础，树立公司品牌形象，培育公司核心竞争力，将公司发展成为国内一流的区域开发企业；结合金融街区域开发，积极向金融服务业，高新技术产业和城市基础设施领域渗透，开辟新的发展空间，培育新的利润增长点；立足北京，面向全国，储备新的区域开发资源，实现公司的可持续发展战略“
1.公司发展目标
1）到三届董事会任期结束时，使公司发展成为年销售收入15-20亿元，年实现利润2亿元以上，拥有20亿净资产，60亿元总资产的国内大型房地产开发企业
2）保证公司年均净资产收益率不低于10%，公司净利润年均增长率10%以上
3）包括2002年A股增发在内，公司要完成2次在融资计划，累计完成的再融资净额不低于10亿元人民币；
4）到三届董事会任期结束时，公司要成为具有一级开发资质的国内最具竞争力的房地产综合开发企业，年开复工面积要达到100万平米
5）到三届董事会任期结束时，用于自用长期出租物业面积达到20万平米，物业种类在办公楼，商业，酒店和公寓中合理搭配。
通过自有物业出租实现的稳定租金收入在3亿元以上
2.整体经营目标
金融街区域建设的总体目标是金融街基本建成，具体内容包括：
公司承担的金融街区域剩余拆迁工作的工作量约为3,000户居民，9万平方米单位，约需要拆迁投资165,000万元；公司承担的金融街区域市政工程约需要投资35，000万元；公司承担的金融街区域剩余的未销售项目总建筑面积约为160万平方米，根据建设计划需要启动的项目总建筑面积约为110万平方米。
二金融街控股现状分析
1.经营业务范围及主营业务
金融街公司的经营范围包括房地产开发，商品房销售；物业管理；新技术及新产品的开发；技术服务和停车服务。
公司从事的主营业务包括金融街区域的总体规划，独家土地开发，房地产项目开发和综合管理。
具体为受房地产开发商委托进行土地的红线内拆迁以及“三通一平”，“七通一平“；进行金融街区域配套项目的建设和区域综合管理；金融街区域房地产项目的开发建设
2.主要产品及产量
公司目前的主要产品包括土地开发，项目建设和综合管理。
土地开发包括受托和自主土地开发。
项目建设包括开发项目及市政配套，公建配套环境建设项目。
3.公司经营状况
2001年公司在金融街区域内市政配套投入高速增加，土地开发和项目建设进展十分顺利，公司主营业务也大幅增长，2001年度较2000年增长387%，达到85728万元。
公司近三年的主营业务利润变动和收入的变动相似，2001年的主营业务利润相当于2000年的3.3倍，净利润增长280%，达到15105万元。
根据沪、深两市以及香港联交所40家房地产上市公司公布的2001年财务数据，金融街在上市公司总资产及净资产收益率上均名列前茅，分别达到13.3%和42.6%。
公司资产负债率基本处在行业正常范围，2001年和2002年上半年对富凯大厦项目及开发投入较大，所需资金主要来自于银行贷款，负债率由去年的68%增加到76%，过去三年，控股公司资产负债率一直维持在70%以下。
2001年度金融街控股公司的存货周转率达到0.93,基本接近正常。
由于房地产开发周期长，加上前几年房地产市场不景气，使存货周转率偏低。
2002年由于金融街区域的加速开发以及富凯大厦投入增加，存货周转率有所下降。
预计2002年富凯大厦的销售会一定程度改善这一指标。
4.竞争优劣势
金融街公司的主要业务集中在金融街，与北京市其他成片开发区域和单体开发项目相比，在市场竞争中，金融街公司具有以下优势和不足。
竞争优势
1）区域优势十分优越，金融街位于北京市中心，开发优势得天独厚
2）开发概念特点突出。
金融街的发展目标是建成国家级金融管理中心，明确的金融街概念在市场竞争中具有鲜明的特色和明确的客户群体。
3）区域产品供不因求。
到2001年12月31号为止，金融街区域先后有60万平方米物业投放市场，这些物业全部出租或销售一空，在激烈的市场竞争中，金融街区域产品处于供不应求状况
4）开发模式与众不同，金融街控股公司作为区域总体开发商和土地独家开发商，具备根据市场需求决定市场供给的条件，最大程度的减少了无序竞争对区域形象的冲击
竞争劣势
1）北京市房地产市场新一轮的市场供应将急剧增加，市场竞争日趋激烈
2）由于开发区位及城市规划的限制，公司开发项目主要是甲级办公楼，产品结构单一
3）开发时间周期紧迫，原计划金融街在2010年全部建成，为了顺应中国入世，开发计划提前，中心区2005年建成，金融街2008年建成，今后几年的开发建设总面积是前七年的2倍以上，时间紧，任务重
4）开发资金筹措压力大,金融街全部建成需要150-180亿资金，由于前期环境的改造，公司将面临较大的资金压力
5）金融街配套服务设施有待完善，金融街近几年的建设重点是公寓，酒店，商业，停车等服务配套设施，在建成前，这些配套设施的不足，将影响到整个区域的国际商务氛围
三金融街控股三年战略方案
1.市场选择和产品定位
房地产市场的市场定位是主要从事金融街区域内的办公楼，高档公寓，酒店及配套项目的土地开发和房产开发，并对完成开发的项目销售和租赁，面对的主要消费群体是国内外金融监管机构，银行和非银行金融机构，国内外电信,IT行业，为金融机构和企业提供咨询的律师事务所，会计师事务所，评估事务所等中介咨询类公司。
2.业务模型
1）开发模式
金融街的现有开发模式是：
区域规划统一审定,区域开发滚动进行，土地开发一家完成，项目建设多家参与。
具体的开发模式有三种，一是公司受托进行土地开发，从委托方取得土地开发费收入；二是公司自主进行土地开发后将土地使用权转让，取得转让收入；三是公司自主进行房地产一体化开发，将楼盘出售，取得销售收入。
未来公司将由现有房地产开发模式逐步转变为综合配套开发及增值服务商
2）定价模式
公司确定自有房产售价的办法是根据项目建设成本结合市场竞争状况确定某一时期的房屋售价。
公司通过对市场调查及预测，确定销售价格空间。
再通过认购询价，测定价格敏感性
3）销售模式
土地开发项目在开发商支付一定比例的土地开发费后开始前期土地开发。
房产项目采用预售期房和销售现房两种形式。
销售模式为自行销售和委托中介代理销售相结合。
3.主要战略举措
1）全面培养核心竞争力
巩固优势
金融街公司的优势是对城市核心区的整体开发，公司将在巩固这一优势的基础上，积极把握现代城市的发展变化趋势，理解，适应客户的需求。
突出金融文化，生态化，人性化和“充满活力”的建设理念。
全面提升公司核心竞争力。
两个转变
从“政府任务型”向“市场导向型”转变，从“资源优势型”向“能力优势型”转变。
把由单一项目市场竞争的模式转向系统性市场细分、客户定位清晰化的市场营销战略。
把从短期完成项目任务的管理模式向适当集权和分权、整合资源、优化流程的扁平式管理转变
提高投资策划和市场营销能力
具体表现为对整个客户群的分析把握能力；对连续性项目的策划能力；对合作伙伴的筛选和长期战略伙伴的选择。
公司将明确经营理念和战略方向，加强市场趋势预测，细分目标客户和目标市场，提高投资策划和项目选择上的方向感，降低投资风险。
完善国际化战略
具体表现为资源，客户，标准和业务的国际化。
资源国际化指资源供应（包括人财物）的国际化。
公司在招标规划设计等方面做了有益的尝试，但在引进国际化人才以及国际融资方面仍然力度不够。
标准国际化指从硬件标准和管理规范向国际领先标准看齐。
金融街在客户国际化上做了大量努力，但由于面临CBD和中关村的激烈竞争，进展不大，需要反思和加强。
业务国际化是指将业务拓展到海外，参与国际竞争。
考虑到现实情况，目前公司只能把这一层面的国际化作为发展远景。
2）市场开发与营销网络建设
面对金融街区域供不应求的市场形势和公司在金融街区域的资源储备，公司未来三年继续在金融街区域开发符合公司最大利益，公司在金融街区域外的收购兼并与扩展计划将主要围绕进行区域开发的项目储备展开。
在公司开发的金融街富凯大厦显著位置建立金融街规划和物业展示中心，该中心将综合运用多种形式和现代技术向人们展示金融街发展规划，建设进度及可租售物业的有关情况，建立公司固定的营销场所。
聘请知名房地产中介机构为公司的市场营销代理，代理商租售成功的，收取一定比例的代理费用，代理商销售不成功，则不支付任何代理费用，利用社会资源用较低的成本建立公司营销网络。
3）客户
针对金融办公楼的需求主体是国内外大型机构的特点，公司将建立客户管理系统，确定潜在客户名单，对潜在目标客户建立定期寻访和客户联谊制度，加深目标客户对公司和公司产品的了解，主动满足潜在客户的市场需求
4）产品
由于金融街中心区的开发是公司近几年房产开发的主战场，金融街中心区的标志性项目和金融街区域配套服务项目将使公司未来的两大任务。
要完成这两大任务，公司的产品结构也要从土地开发向房产地产开发并举转变
公司土地招商的对象也要从吸引中间开发商转向为最终用户打造符合其需要的产品，重点是针对中外金融机构和重要的潜在用户进行针对性招商
5）品牌
确立公司品牌战略，明晰公司品牌和产品品牌。
在加强日常公关宣传的同时，策划举办若干项具有金融特色的大型社会活动，塑造金融街在社会公众心目中的形象
6）风险和对策
财务风险及对策
受行业会计政策的影响，公司可能存在各期收入，利润增长不均衡的风险。
公司将确保签约项目的按期完工，同时加快再建房产项目建设，力争提前竣工实现销售收入
富凯大厦项目导致资产负债率提高，公司偿债压力增大，土地开发和在建项目投入不能顺利回收，可能导致公司资金周转苦难。
公司将通过增发股票，降低负债率，并合理安排长短期债务比例。
政策风险及对策
国家对于土地出让政策和北京市对于土地出让金收取标准的调整将对公司开发成本带来影响，面对土地出让金不断调高的趋势，公司一方面要降低综合开发成本，另一方面要争取提高区域开发附加值，使高成本转化为高品质和高利润。
随着城市建设发展，各地拆迁政策将处于不断调整完善当中，拆迁成本占公司土地开发成本的80%左右，任何和拆迁相关的政策都将对公司经营策略和盈利水平产生影响，公司将积极把握政策走势，争取主动
市场风险及对策
由于房地产开发周期长，市场需求情况可能产生对公司不利的变化，因此公司产品可能有销售风险，公司将积极开展预售并根据市场需求决定开发量。
目前公司的房地产业务和开发高度集中在金融街范围内，金融街区域房地产开发占公司主营业务的90%左右，公司有依赖单一市场的风险。
公司将在周边区域增加储备，并在适当时机开发在其他城市的区域开发项目。
四组织结构和机制要求
1.对组织结构的要求
根据公司目前从事的金融街区域土地开发，项目建设及区域管理的需要，公司现在采取的是直线职能制，共有16个职能部门，1家分公司和3家控股企业。
公司控股股东作为资产管理公司，不具体经营业务，公司与控股股东业务完全分开，不存在工业竞争和相互关联
随着公司业务规模的迅速扩大，公司组织结构将向强化市场策划，投资控制及售后综合服务的方向倾斜，使公司组织结构从“纺锤型“向”哑铃型“转变。
2.对人才的要求
在第三届董事会任期内公司人力资源提升方面要完成以下任务：
1）公司董事，监事及高管全部参加过证监会组织的培训，并取得相应的证书
2）公司董事，监事及高管及员工累计有三分之一参加过赴国外的考察和培训
3）公司全员外语轮训一遍
4）公司本部员工（含返聘总工）数量从51人增加到70人，新增员工中具有中高级职称获海外留学经历的人员要占到三分之一以上
5）建立一套分行政级别合技术等级两个导向，工资与激励基金两种约束的分配和激励机制
3.对管理机制的要求
要求公司建立权利和义务平衡，约束和激励并重的分配制度。
公司将继续贯彻实施2001年制定并实施的《激励机制实施细则》，完善公司高中管理层及普通员工的奖励与约束机制。
要求公司进一步完善法人治理结构，抓紧建立起于公司发展相适应的独立董事制度。
同时在公司董事会下建立专业委员会，加强公司决策和绩效考评的专业化和公开化
五金融街控股未来三年的财务规划
1.经营业绩预测
根据金融街控股既定的财务计划，金融街控股的销售收入在经历了2003年、2004年的增长之后，由于金融街区域内的资源已经接近开发完毕，并且按照董事会制定的方针，公司将自己留用相当一部分物业，因而，2005年的销售收入出现了下降趋势，如下表：
销售收入
2003年
2004年
2005年
总计
三年平均
房产销售收入（亿元）
7.3
12
10
29.3
9.77
地产销售收入（亿元）
10.11
6.7
3.9
20.71
6.90
总计（亿元）
17.41
18.7
13.9
50.01
16.67
此外，根据既定的开发计划，金融街控股准备在F区自留的物业在2004年和2005年将相继竣工，预计在这两年里相继竣工的自留物业面积将达到35万平米左右，因此，金融街控股应该力争在2005年实现部分竣工自留物业面积的租金收入。
按照金融街控股已经制定的规划，金融街控股可望在2005年拥有18万平米左右的自留物业面积（2004年竣工的F7+F区其他计划自留物业面积的一半），如果在2005年能够实现这部分物业半年的租金收入，则金融街控股就可以在2005年增加1.8亿元（1987元X180000X0.5）左右的营业收入。
从而在相当大的程度上平衡了由于金融街区域内土地资源枯竭造成的销售额下降风险。
如下表：
销售收入
2003年
2004年
2005年
总计
三年平均
房产销售收入（亿元）
7.3
12
10
29.3
9.77
地产销售收入（亿元）
10.11
6.7
3.9
20.71
6.90
自有物业租金收入（亿元）
0
0
1.8
1.8
0.60
总计（亿元）
17.41
18.7
15.7
51.81
17.27
同样，为平衡房地产开发收入下降的风险，金融街控股应在2005年底拥有可供出租的物业面积20万平米以上，可在2006年为公司提供租金收入3亿元以上。
根据金融街控股第三届董事会的任期目标，2005年金融街控股实现的净利润额将达到2.2亿元左右，2002年至2005年的净资产收益率预测如下表：
2002年
2003年
2004年
2005年
净利润（亿元）
1.66
1.83
2.01
2.21
净资产总额（亿元）
9.33
11.00
19.01
20.78
净资产收益率（ROE）
18%
17%
11%
11%
值得一提的是，根据金融街控股所做的预测，2005年的净利润应高于2004年，而根据销售预测，2005年却低于2004年，因此，如果销售按进度落实的话，2005年的净利润能否按计划实现就会有问题，但如果金融街控股能够在2005年实现1.8亿的租金收入，则可为金融街控股贡献4000万元左右的净利润，2005年的净利润按计划实现就有了可靠保证。
2.资金投入和资金来源
资金投入
根据预测，2003-2005年期间，金融街控股的主要资金支出是拆迁以及工程支出，具体情况如下表：
各项支出（亿元）
2003年
2004年
2005年
总计
拆迁支出
9.1
4.22
1.8
15.12
工程支出
7.3
21.8
13.6
42.7
小计
16.4
26.02
15.4
57.82
期间费用支出
0.95
0.95
0.95
2.85
其它支出
0.15
0.3
0.45
0.9
税金支出
1.3
1.5
1.7
4.5
总计
18.8
28.77
18.5
66.07
总体而言，金融街控股在未来三年内要向完成既定的开发计划所需的资金需求量是相当大的。
资金来源
根据金融街控股已经制定的财务规划，金融街控股今后几年的资金来源结构如下
主要资金来源
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
商业信用（预收账款+应付账款）
0.73
5.3
7.3
10.3
10.3
短期借款
2.65
4.4
5.4
10.4
14.4
中长期借款
3.2
8.2
8.2
8.2
8.2
所有者权益
3.46
9.33
11.00
19.01
20.78
合计
10.04
27.23
31.90
47.91
53.68
如下图所示
满足增量资金需求的主要来源如下表
增量资金来源（亿元）
2002年
2003年
2004年
2005年
商业信用（预售+应付-应收-预付）净增额
0
2
3
0
短期借款
1.75
1
5
4
中长期借款
5
0
0
0
配股所得
4.01
0
6
0
未分配利润（净利润-现金分红）
1.66
1.68
1.71
1.76
合计
12.42
4.68
15.71
5.76
如下图所示
如上图所示，按照目前已经制定的财务计划，金融街控股为满足未来增量资金需求所制定的2003-2005年融资计划还有着很多的缺陷，具体表现为：
1）对中长期债务融资（包括中长期银行借款、发行公司债券、集合资金信托等）重视不足；
2）增发过猛，忽略了股权融资的内在成本。
虽然扩张股本融资不需要还本付息，但也应该看到，股权融资的内在成本理论上等于公司的净资产收益率，考虑到金融街控股的净资产收益率很高，其实在所有的融资方式中这是成本最高的一种。
而且，如果按照计划公司在2004年配股增发后，华融在金融街控股所占的份额将降至43%左右，虽然不至于威胁华融在金融街的控股地位，但运作的空间将受到其他股东的制约；
3）短期借款在资金来源中所占的比例过大，还款压力沉重，财务风险加大；
4）商业信用的比例较高。
和股权融资类似，商业信用的融资内在成本（体现在价格上）也比较高，理论上应该大于或等于商业伙伴自身的融资成本，至少要高于银行借款成本。
因此，商业信用也应慎用。
因此，新华信项目组建议为满足金融街控股未来增量资金需求，应适当加大直接债务融资力度，适当降低短期借款、商业信用和增发配股的融资额。
具体建议如下：
增量资金来源（亿元）
2003年
2004年
2005年
商业信用
0
2
0
短期借款
0
2
4
中长期公司债券
3
3
0
中长期借款（银行）
0
3
0
配股所得
0
4
0
未分配利润（净利润-现金分红）
1.68
1.71
1.76
合计
4.68
13.71
5.76
如下图所示
3.风险管理
经营风险管理
如果未来的经营形势发生较大变化，金融街控股的销售额乃至利润不能保证金融街获得配股资格的话，公司可以通过变更开发计划，将一部分原定自留的物业（主要集中于F区）做房产或地产出售；或者，将2005年前计划不做开发的E1和E2地块提前出售。
由于公司预定自留的物业面积相当大（30多万平米，价值50亿元以上），因而，通过这部分资源的蓄水池作用，金融街控股基本能够规避未来的经营风险。
财务风险管理
由于2003-2005年土地拆迁和工程建设的资金支出相当多，金融街控股在未来三年的资金状况相当紧张。
为防止未来经营形势发生变化造成资金链断裂，公司可以采取以下方式预防资金风险：
1）在融资结构上，降低银行短期借款在资金来源中所占的比重、适当降低2004年再次配股的预计融资额，增加中长期债务融资在资金来源中所占的比例，并尝试以发行公司债券的方式为公司以较低的成本筹集中长期资金，缓解公司在2003-2005年期间的资金压力；
2）发挥公司现有资源（F区自留物业部分、E1和E2地块）的蓄水池作用，在公司资金面临紧张状况时，以房产和地产产品的形式投放市场，回收资金；
3）保留适当的冗余融资能力：
即签下银行的信贷额度，但并不使用，以备在资金发生阶段性紧张时能够应付支付问题。
附录一
金融街区域储备的项目开发模式分类
储备项目
土地开发
房产开发
自留物业出租
编号
概况
A3南
地上面积：
6.86万平米
用途：
办公、公寓
整体作房产开发，面积6.86万平米。
B1
地上面积：
8.86万平米
用途：
办公
B1整体作房产开发，面积8.86万平米。
B3
地上面积：
7.7万平米
用途：
酒店、公寓
酒店部分土地开发（区政府），面积4.0万平米。
公寓部分房产开发，面积3.7万平米。
B7
地上面积：
14.88万平米
用途：
办公、公寓
双塔之一座土地开发（商业银行），面积7万平米。
双塔之二座及会议中心开发后自留物业出租，面积7.88万平米。
E1
地上面积：
4.0万平米
用途：
办公、公寓
整体土地开发（寰岛公司立项），面积4万平米。
E2
地上面积：
2.0万平米
用途：
办公、商业
房产开发（还建沿街商业），面积2.0万平米。
E6
地上面积：
3.1万平米
用途：
办公
土地开发（吸引自用重点客户），面积3.1万平米。
E7
地上面积：
3.4万平米
用途：
办公
土地开发（吸引自用重点客户），面积3.4万平米。
E8
地上面积：
2.0万平米
用途：
停车、办公
整体作自留物业出租，面积2.0万平米。
E9
地上面积：
1.4万平米
用途：
停车、办公
土地开发（首长院置换），面积1.4万平米。
F1
地上面积：
7.48万平米
用途：
办公、商业
整体作自留物业出租，面积7.48万平米。
F2
地上面积：
7.62万平米
用途：
办公、商业
整体作自留物业出租，面积7.62万平米。
F3
地上面积：
6.6万平米
用途：
办公
整体作房产开发，面积6.6万平米。
F4
地上面积：
3.14万平米
用途：
公寓、商业
公寓作土地开发（河北大唐），面积1.4万平米。
商业作自留物业出租，面积2万平米。
F7
地上面积：
0.93万平米
用途：
剧院
自留物业出租，面积0.93万平米。
F8
地上面积：
8.75万平米
用途：
办公
土地开发（吸引重点客户），面积8.75万平米。
F9
地上面积：
8.62万平米
用途：
酒店、商业、俱乐部
整体作自留物业出租，面积8.62万平米。
F10
地上面积：
5.99万平米
用途：
办公
办公楼之一座土地开发（大唐发电），面积3万平米。
办公楼之二座房产开发，面积3万平米。
G4—B、C
地上面积：
0.72万平米
用途：
办公
土地开发（工美集团），面积0.72万平米。
合计
104.05万平米
36.50万平米
31.02
36.53万平米
附录二
金融街区域单体项目基本情况及其在第三届董事会任期内建设进度一览表
编号
项目概况
2002年
6月30日
形象进度
2002年6月30日
到2005年6月30日
项目进度预计（或安排）
地上
面积
地下
面积
总
面积
A1
中
升级会员 