天域度假酒店二期项目可行性研究报告.docx
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天域度假酒店二期项目可行性研究报告
天域度假酒店二期项目可行性研究报告
姓名：
谢冬来
目录
第一章总论3
1、1项目概况3
1、2项目提出的背景及建设必要性4
1、3可行性研究的依据和范围4
第二章市场调研及前景预测4
2、1产权式酒店4
2、1、1产权式酒店的概念4
2、1、2产权式酒店的流行趋势5
2、2天域度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析5
2、2、1市场形势分析5
2、2、1、1客观区域市场分析5
2、2、1、2市场供求分析6
2、2、1、3项目比较分析6
2、2、2本项目优劣势分析7
2、2、2、1本项目同华宇皇冠项目相比较，具有共同的特点：
7
2、2、2、2本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势：
7
2、2、2、3本项目与其他项目相比较具有的劣势：
7
2、3本项目前景预测7
第三章项目定位7
3、1主题定位7
3、2功能定位7
3．3开发该项目目的定位：
8
3．4项目开发的市场需求定位8
3、5市场定位8
第四章营销策略8
4、1宣传主题概念8
4、2销售目标体系——整体推广思路9
4、2、1现场广告牌的制作9
4、2、2施工围墙的制作9
4、2、3广告语9
4、3外发式宣传策略10
4、3、1精品楼书10
4、3、2折页楼书10
4、3、3沙盘模型11
4、4销售进度目标（以面积计算，均指公寓部分）11
第五章投资估算和资金筹措11
5、1投资估算11
5、2资金筹措11
第六章财务评价与社会效益分析11
第七章结论12
第一章总论
1、1项目概况
本报告所陈述的对象为三亚天域度假酒店二期，以下简称本项目。
本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾。
亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬18°，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。
这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。
世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。
据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。
国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。
这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。
天域度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。
1、2项目提出的背景及建设必要性
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。
旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。
特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。
与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。
业内人士认为，未来几年的三亚房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。
在美丽的亚龙湾区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家，亚龙湾二线房地产产品也屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求。
在此背景下，我们准备开发建设的天域度假酒店二期无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
1、3可行性研究的依据和范围
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。
本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。
第二章市场调研及前景预测
2、1产权式酒店
2、1、1产权式酒店的概念
产权式酒店由"时权酒店"（TIMESHARE）演变而来。
它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。
首创这一概念的是瑞士的亚力山大.奈特。
1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。
投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。
2、1、2产权式酒店的流行趋势
由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。
据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19.3%。
到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。
美国的"产权酒店"已超过了1000个。
在中国内地，从1995年开始流行。
目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。
2、2天域度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析
2、2、1市场形势分析
2、2、1、1客观区域市场分析
天域二期的定位是：
中国亚龙湾国家级旅游度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程。
酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。
项目所处的市场形势利好。
1．从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。
旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
2．三亚有着天生丽质的自然美。
阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。
而天域二期，则是位于综合自然条件最好的亚龙湾。
国家环保总局对全国17个沿海城市的28个海水浴场进行的水质监测结果表明：
三亚大东海浴场、亚龙湾浴场是全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。
这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。
每年有300多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。
亚龙湾更是成为人们来三亚旅游的必到之处。
3．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。
据新华社经济观察报道，2001年到2003年之中，三亚房地产的购买者，当地居民只占10%，海南岛的客户占了20%，而全国其他城市的购买者占了70%。
这就证明中国的旅游地产正在形成市场。
房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。
这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百年一遇的良机。
综上所述，天域二期的开发有着良好的外部经济环境，社会环境和地理位置。
这都是本项目面对的市场基础。
2、2、1、2市场供求分析
天域酒店开业之时，亚龙湾仅为凯莱一家五星级酒店，客房接待能力达不到30万人次/年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登、环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过300万人次/年。
三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。
从目前来看，亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住亚龙湾五星级酒店要提前一周预订，在黄金周根本就供不应求。
2、2、1、3项目比较分析
1．项目地块情况
项目的地块A5-2，约58070m2，位于亚龙湾中部，南面南中国海，北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场，紧挨着天域一期，是一块优质的专属沙滩的一线海景地。
用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。
因为政府对一线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。
无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。
2．市场定位
天域二期是设计为五星级标准的度假酒店，与一期一样，目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。
从产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供亚龙湾的自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。
3．比较分析
在同样的地理条件下，亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有一线海景的凯莱、喜来登等酒店，没有一家发出产权销售的信息。
严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。
三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白。
2、2、2本项目优劣势分析
2、2、2、1本项目同华宇皇冠项目相比较，具有共同的特点：
A、都位于亚龙湾。
B、均为新建项目
2、2、2、2本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势：
A、位置更好，我们为临海一线，
B、产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产的需要，套房户型可自由组合）
C、总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。
2、2、2、3本项目与其他项目相比较具有的劣势：
采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多
2、3本项目前景预测
我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。
我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。
随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。
三亚作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于世界级旅游目的地的天域度假酒店二期，更会为三亚旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。
第三章项目定位
3、1主题定位
——天域度假酒店二期
——绝版海景视野，一生的度假计划
——国宝级的海景，您将不再是过客
3、2功能定位
结合天域度假酒店一期成功之处，规划设计的天域度假酒店二期，完善第一期的设施，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。
3．3开发该项目目的定位：
1．投资收益的最大化
2．提升现有天域酒店的品牌形象；
3．为亚龙湾成为世界级的旅游目的地做出贡献；
4．增强在市场竞争力；
5．增强客户满意度，提升客户重复入住率；
6．完善一期的设施，使酒店的配套和运作最佳化。
3．4项目开发的市场需求定位
天域度假酒店一期已经运行五年。
过去的五年里天域积累了许多成功的经验，这些都将成为天域二期建成后，成功运作的保障。
五年中客人反馈了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发天域二期的重要源动力。
这些意见包括：
1．对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房的需求；
2．对多功能厅和现代化会议设施的需求；
3．对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多变的热带植物；
4．需求更多的娱乐设施，包括海滩和水上运行；
5．需求更多的康体设施和水疗（SPA）设施；
6．需求更多的独家休闲和VIP空间；
7．需求更多的文化活动和短程旅行活动。
3、5市场定位
市
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