易居时代商铺市调报告与推广方案.docx
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易居时代商铺市调报告与推广方案
力达易居时代商铺销售推广方案
一、临平主要商业形态分析
1、市场简述
2、市场现状
3、临平城市业态组成
4、临平商铺经营面积分析
5、政府对临平工业区商务中心的规划
二、临平主要沿街商铺价格调研分析
1、价格调研分析
2、东湖中路沿街商铺租金调研
3、本案周边商铺租金情况调研
4、购买群体调查分析
5、市场调查总结
三、项目分析
1、项目概况
2、基础数据
3、项目产品描述
四、项目定位
1、项目SWOT分析
2、项目价格定位
五、项目推广销售方案
1、推广方式
2、项目开盘方案
3、商铺认购需知
一、临平主要商业形态分析
1、市场简述
根据2003～2010年《某市余某区商贸服务业发展战略规划》，临平规划为副城市级商业副中心，临平整个城区规划为四大商圈，分别为北大街－九曲营路商业街区、人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区、临丁路－天都城商业街区、某临平工业区商务中心组成。
目前临平城区内主要有两大商圈组成，即北大街－九曲营路商业街区和人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区（“世纪商圈”），而临丁路－天都城商业街区和某临平工业区商务中心处于临平近郊。
本项目位于临平工业区商业中心辐射范围边缘，但带动程度有限。
2、市场现状
临平作为某余某区政治、经济、文化中心，水陆交通发达，各项配套设施齐全。
现有人口约20万。
规划中临平以老城区为中心，南苑商贸城和余某经济开发区为发展两翼，加快南部居住娱乐区、中部商业贸易区、北部工业科技区开发建设。
临平商业一直以自我发展为主，从中心城区的商业改造逐渐走向外城商业拓展的过程，形成了以老城区传统商业为主，城南为新型特色商业为主的发展格局。
◆临平地处某以北，撤市并区后与某接轨，大力发展商贸服务与旅游经济，带动了休闲娱乐与特色商业都有了较大的发展。
◆临平作为传统经济强区，民营经济发达，而临平兴旺工业城、钱江开发区等工业园区带动了城市向北的延伸。
◆商业发展重心南移，地铁经济成为发展的重点，而城北商业定位为工业园区的配套设施，以超市、酒店、休闲娱乐等配套商业为主。
3、临平城市业态组成
从图上可以看出百货、餐饮、休闲娱乐、服饰等业态占据了临平商业的主导地位。
4、临平商铺经营面积分析
临平商铺的商业面积以30㎡-80㎡小面积为主，但与品牌餐饮、休闲娱乐迅速发展相对应，近年新开发商铺中一层二层连体的大面积商铺供应增加，面积多在200㎡以上。
5、政府对临平工业区商务中心的规划
临平工业区商务中心形成以为工业配套服务为主的商业街区。
引进工业会展、办公服务、金融、酒店、娱乐、大型超市等项目。
规划面积约4.30平方公里。
2007年，商业街区营业面积约3万平方米，社会消费品零售总额3亿元以上。
2010年，商业街区营业面积6万平方米，社会消费品零售总额6亿元以上。
二、临平主要沿街商铺价格调研分析
1、价格调研分析
物业
位置
层数
价格（元/㎡）
中都购物步行街
北面后街
1
11000～12000
步行街主街
2
18000
朝阳东路步行街
中间段
2
12000
九曲营路步行街
靠近北大街
1
30000
邱山大街
广都嘉苑对面
2
17000
南大街
人民广场对面
2
14000
星光商业街
星光街
2
8500
碧云假日休闲街
东湖路
2
8700
五洋·东湖春天
东某路/北沙路
2
9000左右（未开盘）
都市港湾
东某路/北沙路
2
7000-8000
2、东湖中路沿街商铺租金调研
序号
地址
店名
日租金
（元·㎡/天）
1
邱山大街624号
迪欧咖啡
1.8
2
东湖中路214
我想有个家
1.5
3
东湖中路187号
金手指足浴
0.55
4
东湖中路271-285号
绿色世纪健康基地
1.07
5
东湖中路256号
赵水娥副食品店
0.96
6
东湖中路253号
品军标牌制作部
0.85
7
东湖中路251号
品牌服饰专卖店
0.74
8
东湖中路189号
永琪临平东湖店
0.91
9
东湖中路177号
临平足仙店
0.91
10
东湖中路208号
绿石超市
1.58
11
东湖中路205号
某锦江某
1.37
3、本案周边商铺租金情况调研
序号
地址
店名
日租金
（元·㎡/天）
1
东某路296号
明尔理发
0.37
2
东某路368号
马记煲店
1.37
3
东某路338-340号
沙县小吃
0.44
4
东某路342-348号
世纪联华
0.82
5
东某路
世纪华联
1.17
6
东某路
鑫鹏针车
0.63
7
东某路405号
电脑店
1.1
8
东某路334-336号
朱旭饭店
0.91
9
东某路316号
胜利小吃
0.51
10
东某路358-360号
怡春堂
0.4
11
东某路350-352号
方便门诊
0.51
12
北沙东路
新花中人大酒店
1.37
13
北沙东路
正方中介
1.7
14
东某路
航空票务
1.6
观点：
临平商铺价格随着城市发展由南至北逐步走低，从上表数据可以分析，临平中心商业圈的商铺销售价格在11000-30000元/㎡区间内，北站附近沿街商铺销售价格8000-10000元/㎡区间内.
根据本项目地段、产品面积、周边商业等方面比较，建议本案实际销售均价设定在6300-6600元/㎡的水平。
4、购买群体调查分析
通过对临平区域多个商业项目的调查，以及对相关部门和专业人士的走访，现将购房群体特征总结如下：
A.地域特征
◆临平城区居民：
约60%；
◆临平周边乡镇居民：
约30%；
◆某来余某投资者：
约5%；
◆温州、某等外地投资者：
约5%。
B.职业特征
◆私营企业主、成功商人（主要购买群体）；
◆其他高收入人群，如部分公务员干部，企业高管；
◆一定积累的城市白领、高级技术人员。
5、市场调查总结
◆信息渠道：
以报纸、电视、路牌以及口碑传播为主，其中报纸所占分量最重。
◆客户看重商业定位，明确的商业经营定位有助于销售（主题商业较好卖）。
◆招商（特别是大型零售商的入驻）对项目销售影响也很大。
◆商铺沿大街（一层）、小面积、低总价的铺位去化速度快。
◆本案商业部分在短期内并无同类竞争产品上市，下半年东湖春天项目有部分沿街底商上市，会对本案造成一定的客户分流。
◆近年余某社区商铺的供应量也较小，相关产品的投资需求并未得到满足。
◆本项目体量较小，适合一次推出完成去化，建议集中开盘销售，在短期内实现资金回拢目标，避免销售时间延长造成销售阻塞。
三、项目分析
1、项目概况
A.地理位置
项目处于某市余某区临平东某路与临平大道交叉口西北面，紧邻城市主干道东某路。
2、基础数据
●总占地：
10980平方米
●总建筑面积：
39000平方米
●交房时间：
2009年3月
●总户数：
330户
●商铺数量：
19间（其中2间物业用房，可售17间）
3、商铺产品描述
本案商铺以一二层连体式住宅底商为主，商铺数量共19间，其中可售商铺数量共17间，可售商铺面积共5668.98㎡。
商铺分布示意图：
1号楼商铺面积统计单位：
㎡
商铺房号
建筑面积
套内建筑面积
分摊面积
分摊系数
备注
1-1
181.11
162.66
18.45
0.113402
物业用房
1-2
127.46
114.48
12.98
0.113402
1-3
208.52
187.28
21.24
0.113402
1-4
438.71
394.03
44.68
0.113402
1-5
346.05
310.80
35.25
0.113402
1-6
308.97
277.50
31.47
0.113402
1-7
349.89
314.26
35.63
0.113402
1号楼建筑面积小计
1960.71㎡，其中可售面积：
1779.6㎡
2号楼商铺面积统计单位：
㎡
商铺房号
建筑面积
套内建筑面积
分摊面积
分摊系数
备注
2-1
1274.68
1155.95
118.73
0.102709
2-2
350.83
318.15
32.68
0.102709
2-3
342.72
310.80
31.92
0.102709
2-4
363.12
329.30
33.82
0.102709
2号楼建筑面积小计
2331.35㎡
3号楼商铺面积统计单位：
㎡
商铺房号
建筑面积
套内建筑面积
分摊面积
分摊系数
备注
3-1
303.56
266.40
37.16
0.139497
3-2
432.01
379.12
52.89
0.139497
3-3
195.14
171.25
23.89
0.139497
物业用房
3-4
84.48
74.14
10.34
0.139497
3-5
83.59
73.36
10.23
0.139497
3-6
88.98
78.09
10.89
0.139497
3-7
420.47
369.00
51.47
0.139497
3-8
144.94
127.20
17.74
0.139497
3号楼建筑面积小计
1753.17㎡，其中可售面积1558.03㎡
商铺总面积：
1960.71+2331.35+1753.17=6045.23㎡
可售商铺总面积：
6045.23-181.11-195.14=5668.98㎡
四、项目定位
1、项目SWOT分析
S（某）：
◆项目位于临平大道南侧与东湖大道交汇处位置，交通便捷，车流量大。
◆项目位于城北工业园区范围，企业众多，对餐饮、娱乐、住宿类商业配套有较大需求。
◆项目周边现有多家宾馆、餐饮等业态，还有一农贸市场，属于城北人流相对集中地段。
◆项目作为新建住宅小区，楼盘外在形象较好，高度有某，在城北具备地标效应。
◆大面积为主的产品规划容易吸引中档以上商家入驻，提升项目档次形象。
W（劣势）：
◆项目位于临平城区最北端，在当地人的印象中距离较远，地段较偏。
◆临平商业发展的重心是向南延伸，北面定位于工业园区，非传统、新兴商业区域成为项目价值提升制约因素。
◆项目周边多为早期建造的农民房，形象破旧；商业以民宅底商为主，产品多以中低档为主，处于原始自发阶段，整体形象散、乱、差。
◆项目的商铺面积基本在100平方以上，大面积抬高了投资门槛，将部分中小投资者挡在了门外。
O（机会）：
◆“南伸北扩”的城市定位拉大了临平城市的框架，在“大临平”概念拉近了项目与主城的心理距离。
◆现代工业区的发展需要优质的配套商业作为补充，项目的产品与地段作为配套商业具有某。
◆当地经济发达藏富于民，商铺投资是比较受欢迎产品，近期同类项目上市较少，市场存在机会点。
◆上半年房市回暖，房产投资再度升温，温州炒房团重出江湖，为项目销售提供有利的市场环境支持。
◆项目商铺体量较小，如操作得当，有望在短时间内实现快速去化。
T（风险）：
◆销售准备时间较短，如何在短期内积累有效客户是一个考验。
◆项目已经定型，大幅的拉
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