工程部管理工作计划方案.docx

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工程部管理工作计划方案

工程部管理工作计划方案

工作标准

维修主管在各级领导的带领下,负责小区公共设施维修工程和业主家庭维修工作的安排和布置,同时负责对各维修人员的日常管理。

根据小区和本部门的实际情况,特制定本工作标准。

一、总则

优美的环境,高档的社区需要高素质的人员,更需要严格的管理措施。

永大清华园的维修管理,应有严明、细致的管理措施与之相适应。

以满足业主的不同维修要求,提高永大清华园物业的整体水平。

我们应当立足服务业主、热情服务、体现价值这一根本宗旨。

二、职业道德

一个团队的兴衰,整体素质是关键。

一个员工、一个部门领导,应当具有高尚的思想品德。

以高度的工作热情、积极的心态、负责任的态度来工作,工作中要戒骄戒躁,不卑不亢。

在工作中找不足,在工作中总结,在思想上鞭策自己,以适用永大物业高标准、严要求的管理工作。

好的团队,团结是根本,要互相帮助,爱岗敬业,在工作中处处为他人着想,统一思想,统一目标。

这些都是工作中的指导思想,在具体工作中更要用上述标准来约束自己。

物业维修工作虽然平凡,但是这是一个在服务中体现效益的行业,当我们面对业主的维修要求时,要有耐心和细心,为业主服好务,提高物业费的收缴率。

三、日常维修管理工作

1、熟悉物业管理的有关知识,熟悉小区住宅的房屋结构及公共设施,设备的种类、分布,掌握各类管线的分布走向、位置及维修养护方法。

及时了解小区内各个系统的正常运转情况,发现问题及时处理,确实有原因不能当场解决的,要及时上报领导。

2、合理安排维修人员的工作。

原则上各负其责,但出现特殊情况（如人员忙,不能到位处理的）时,其他人员要相互帮助、共同完成。

负责处理业主的维修申请,核定维修收费项目和标准,及时安排维修人员为业主提供维修服务,并按要求进行回访,确保维修质量。

3、负责监督机电设备、消防设施及防汛设施、立体车库的检查检修工作,参与重大项目的维修施工,严把维修质量关。

每年春秋等雨季组织人员及时对设备的使用情况进行检查,度过汛期。

冬季来临之前,对有保暖要求的设备进行全面维护,准备好保暖材料,及时保暖。

及时、安全的度过汛期和寒冷期,确保设备不因人为因素而受到损害。

4、负责对维修技术人员的维修培训及考核,做好本部门员工的思想工作。

搞好团结,互相帮助,爱岗敬业,以高度的工作热情,负责任的心态,用饱满的热情去完成本职工作和领导交付的其他工作。

工作之余多相互交流、学习,充实员工的理论知识。

5、负责本部门的维修用件的统计、申请、购买工作,对所用的物料,严把质量关、价格关,做到质优价廉。

会同仓库管理员,做好出入库工作。

6、负责配合土建安装施工单位、电信部门、燃气公司、供电部门的维修检查工作,协调好与管理处收费中心、保安、保洁、绿化、监控等部门的工作。

尤其是协调好与收费中心的工作,以维修促进收费,以收费体现维修。

要积极配合,以大局为重,体现出良好的团队精神和敬业精神。

7、做好回访工作。

对于业主反映的维修问题,不能以只安排人去处理了就为结束,要及时回访,掷地有声方为工作的顺利结束。

这样才能在业主心中树立公司良好的形象,才能确保收费工作的顺利开展。

8、检查好各自责任区的卫生工作。

做到办公室、宿舍室内地面、桌面干净,物品摆放整齐;公共区域的卫生间地面、洗手盆、便池光洁如新。

9、及时了解各栋楼及公共区域的维修情况,要求每栋楼内做到水电正常,单元防护门、楼梯走廊窗户正常,路灯正常,公共设施正常。

维修人员巡楼时要及时检查统计缺失物品的情况,及时上报,以不影响正常运行。

10、做好配电室、泵房的管理工作。

每天都要对配电室、泵房的值班人员进行检查,查看卫生状况、电压负荷情况及水箱水位状况,坚决杜绝因人为因素而导致小区停电、停水现象的发生。

11、做到档案管理工作。

对于每人手中的业主档案、维修人员的派工单、配电室和泵房的值班记录,进行认真核查,确实无误后,进行整理归档。

四、做好节约工作

维修部基本天天与各种维修材料打交道,因此必须树立节约意识,应当做到以下几点:

1、节约用水、用电。

必须做到人走灯灭,人走水断。

2、节约维修用料。

节约维修用件、用料,更换下来的配件或剩余的用料不能随手丢掉,要回归仓库,以备后用。

3、采购时要节约。

采购时要货比三家,选购质优价廉的物品。

4、及时保养公共设备设施。

科学合理的养护,可以延长设备的使用寿命,延长设备的折旧期,这就是最好的节约。

5、改革创新。

在日常工作中不断总结、创新,以小改革和小创新为手段,达到以小投资换取好效果的目的。

五、应对措施

1、对于上门服务时因态度原因导致业主投诉的,第一次批评教育;第二次罚款20元;第三次通报批评并罚款50元。

2、对于上门维修服务时,因认为原因造成事故或不过关的,第一次批评教育;第二次罚款20元;第三次写出书面检查并罚款50元。

3、对于违反收费标准的,第一次口头批评;第二次罚款20元;第三次写出书面检查并罚款50元。

4、对于电话回访或走访时,发现业主对维修不满意的,第一次口头批评;第二次罚款20元;第三次写出书面检查并罚款50元。

5、对于所负责的工作范围内,因人为原因拖延或违反维修工作标准的,第一次进行警告;第二次罚款20元;第三次写出书面检查并罚款50元。

6、对于违反卫生标准的,第一次罚款10元;第二次罚款20元;第三次写出书面检查并罚款50元。

7、对于违反节约标准的,第一次罚款10元;第二次罚款20元;第三次写出书面检查并罚款50元。

六、奋斗目标

维修部以后要在公司各级领导的带领下,兢兢业业工作,踏踏实实做事。

在严格执行公司各种规章制度的前提下,把公司安排的各项任务和业主反映的各种问题,尽心尽力地按照高标准、高要求去完成,让公司放心,让业主满意。

同时,以维修促进收费,以收费体现维修,人人爱岗敬业,团队和谐上进!

通过本部门员工的共同努力,把本部门建设成永大物业的品牌部门,最终达到能为业主排忧解难,能为公司树立口碑,能为各部门起到表率作用的高素质、强战斗力的团队!

维修部工作标准

维修部在部门主管的领导下,对小区的房屋、水、电、公共设施进行维修、养护和管理,并向业主提供维修服务,具体工作标准如下:

一、总则

模范遵守公司及管理处的各项规章制度,熟悉管理目标及各项考核标准,掌握物业管理的有关知识,树立为业主服务的思想。

熟悉小区房屋结构,公共配套设施种类,各种管线的分布及养护措施。

二、巡视检查制度

1、每天上午上班后,共同巡视小区的公共照明、开关、电梯、供水、消防设施、立体车库、监控设施、车库照明、中水处理等的运转情况,照明应无长明灯（特例除外）。

电梯正常运转、运行无噪音,上下水正常,消防设施正常,门窗无缺少配件,立体车库升降正常,监控设施外部无损坏,车库照明按时开关,中水处理正常运转。

路灯每周检查一次,发现问题及时维修或更换。

2、巡视完毕后,发现的问题及时维修。

根据前一天的工作日未完成的工作和夜班记录情况,安排当天的工作任务。

3、巡视检查装修工地是否违章,如有违章的及时制止,并提出整改意见,对不听从劝阻的进行经济处罚。

4、陪同业主检查交房房屋的情况时,发现有漏雨、裂纹的,认真填写在维修单中,并合理安排,约定维修时间。

然后联系施工方,让其及时来修复;因为种种原因不能来维修的,要配合本单位房屋维修人员及时修理。

5、在陪同业主验收装修完毕的房屋时,要有业主、施工方、维修员三方在场,认真填写验房记录,对于改动的地方要记录在案,完毕后,三方签字。

三、上门维修服务流程

接到任务后,要及时登门,如确有其他原因去不了的,要电话解释,上门服务之前要携带《永大清华园业主服务记录》,和必要的配件,以及鞋套、垫布等。

进门前,先敲门,经业主同意后,穿好鞋套进入,然后询问维修的内容。

在整个过程中,要干净利索,当时解决不了的,要详细解释并说明情况,给业主个承诺。

维修完毕后,如实填写在业主维修档案中,并请业主签字。

完毕后,要礼貌退出。

具体流程如下:

接到维修通知→敲门→业主同意进入→穿鞋套→语言交流→准备工作→铺好垫布、盖好家具→正常工作→工作完毕→清理现场→填写维修记录→业主在维修单上签字→告别

四、维修收费标准

1、对于维修部提供用件时维修收费,要根据交房的时间和其他原因,按规定收取不等的配件费。

2、对于业主提供配件的维修,要收取不等的服务费。

3、所有的收费,必须由财务或仓库开具收据,然后将钱交上。

4、配件费和服务费的收取,按照《永大清华园用件费用和服务费用标准》收取。

五、电话回访和走访制度

为监督和落实维修质量,必须实行回访。

对于维修派工单上的维修记录,每月抽出80%进行回访。

回访的派工单中,电话回访70%,走访的30%。

通过回访,提高个人工作能力,达到提高业主满意率和维修部的整体运做能力的目的。

六、查抄水电表

每季度和收费员登门查抄水电表,如实填写收费单,并做好单据上水电费、物业费的数额、标准等解释工作,督促业主准时交费,提高收缴率。

七、卫生标准

1、办公区卫生。

按照管理处制定的卫生标准和值日表,分别打扫好办公室、卫生间的卫生。

值日人员应当按照要求严格履行值日的义务,每天擦拭桌面,清扫并拖干净地面,个人承包的卫生区也应当按照要求清理好。

卫生间应当做到地面、便池、洗手盆光洁如新,无明显污渍,手纸篓干净无污。

2、宿舍卫生。

由舍长安排好值日,每天清扫并拖干净地面,垃圾篓干净无污。

按照准军事化标准叠放好被子,并一律放在床北头,被子朝外,枕头朝内。

床下物品摆放整齐有序。

八、公共设施的检修维护标准

1、路灯应每周检查一次,如有损坏及时修理。

2、绿化用水管道每周检查一次,如有跑、冒、滴、漏现象应及时修理。

冬季来临之前应当放水,确保管道不被冻裂。

3、每周检查一次车库照明,如有损坏,马上更换。

4、每季度检查一次车库内的排水泵和楼宇上下水管道,查看有无损坏。

特别是楼顶落水管入口,是否有杂物堵塞,夏季汛期应当每周检查一次。

5、立体车库的保养。

每天巡视一次,每月检查一次。

每季度大检查一次,查看链条是否缺油,升降、左右移动电机有无噪音,蜂鸣器和安全线是否正常,操作盘有无损坏,配电盘内器件是否牢固安全。

并按照标准定期保养。

6、每年春、秋两季对于消防栓和消防管道阀门加油保养一次;每年对管道井盖刷一次油漆。

7、每年抽洗一次各楼前的化粪池。

8、每季度检查一次健身器材。

查看是否有损坏或者松动、脱落情况,保证其安全性。

九、其他工作

其他单位如需要帮助,在完成好本职工作的前提下,完成领导交办的其他任务。

十、应对措施

1、上述工作标准中,属于维修工工作范畴不达标者,维修工应当负主要责任,并处以50元的罚款;主管负领导责任,并处以30元的罚款。

2、上述工作标准中,属于主管工作范畴不达标者,主管应当负主要责任,并处以50元的罚款。

3、对于上述工作标准,属于维修工工作范畴的,不达标达到两次者,维修工除了应当负主要责任外,还要处以100元的罚款;主管应当负领导责任,并处以60元的罚款。

4、上述工作标准中,属于主管工作范畴不达标者两次的,主管应当负主要责任,并处以100元的罚款。

5、上述工作标准中,无论属于维修工还是主管工作范畴,不达标达三次的,应当自动离职,

配电室工作标准

一、交接班制度

1、接班人员应提前10分钟到岗,正点接班,交接完毕,双方在值班日志上签字。

接班后负责人对变电室内的设备进行全面检查。

2、交接班的内容

（1）设备运行状态。

模拟图是否与运行状况相符。

（2）设备异常现象或缺陷,事故处理情况。

（3）仪表、继电保护和直流电源运行和更动情况。

（4）本班是否办理停电情况及执行的倒闸操作,设备检修,试验情况。

（5）安全用具、防护用品及工具的清点、交接。

（6）领布布置的工作及对外联系情况。

3、在处理事故或倒闸操作时,不得进行交接。

交接班发生事故时,应暂停交接,共同处理事故完毕后继续交接。

4、接班未办完交接手续单,交班者不能离开,如发现接班者饮酒,应拒绝交班,并报告有关负责人。

二、岗位责任制度

1、配电室岗位职责

（1）负责配电室高、低压变电设备的运行维护,检查清扫,处理故障,清除缺陷,定期检验。

（2）负责配电室高、低压供电系统的刀闸操作及办理停电手续。

（3）负责配电室仪表的抄算及运行日志的填写。

（4）负责配电室、变配电设备用品、备件、工具、材料、安全防护用品的管理。

（5）负责配电室及周围的卫生清洁。

（6）负责对供电公司的停送电联系及报告负荷。

2、配电人员必须具备的技术和条件

（1）经过专门训练,持证上岗。

（2）达到三熟、三能,即:

熟悉设备状况、运行方式和主接线;熟悉操作方法和事故处理;熟悉本岗位规章制度。

能分析运行状况;能及时发现设备缺陷及事故隐患;能掌握一般维修技能。

3、配电室人员必须严格遵守劳动纪律,认真执行各项操作规程、制度,不准擅离工作岗位,班前及班上严禁饮酒。

三、巡回检查制度

1、值班人员必须按规定时间、线路,巡视所管辖设备,发现异常现象或缺陷要及时处理,做好记录并报告有关负责人。

2、配电室内设备,每两小时巡视一次,并将巡视情况记录在案,巡视线路:

变压器→低压开关室→高压开关

3、遇到下列情况,应增加巡视次数:

（1）雷雨、风雪等恶劣天气。

（2）新装、该装、修后或长期停用新投入运行的设备。

（3）设备有缺陷或异常现象时。

（4）入户电缆,即下户处（自坠开关、隔离开关）每天早班接班后巡视一次。

四、泵房的管理

1、参与小区水泵房二次加压的操作、管理。

2、每天每两小时巡视一次泵房,填写运行记录。

3、及时发现隐患或事故,并处理或上报。

4、负责泵房设备的检修工作。

5、负责泵房内部及周围的卫生清洁,每半年清洗一次水箱,并且进行消毒。

五、喷泉和路灯的管理

1、参与小区喷泉和路灯的检修、管理等工作。

2、负责小区内喷泉的定时开关,并定期检查设备的运行状况。

3、负责小区路灯的定时开关,并定期检查路灯的照明情况,发现问题及时维修。

4、负责参与小区内喷泉设备和路灯设备的事故修理情况。

六、应对措施

1、上述工作标准中,属于值班员工作范畴不达标者,值班员应当负主要责任,并处以50元的罚款;主管负领导责任,并处以30元的罚款。

2、对于上述工作标准,属于值班员工作范畴的,不达标达到两次者,值班员除了应当负主要责任外,还要处以100元的罚款;主管应当负领导责任,并处以60元的罚款。

3、上述工作标准中,属于值班员工作范畴,不达标达三次的,应当自动离职。