成都星河湾项目销售讲义.docx
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成都星河湾项目销售讲义
星河湾
星河湾项目组
二〇一二年八月二十九日
第一部份成都房地产市场
本篇将结合中国房地产宏观市场情形，一方面通过度析和对照住宅市场的供给、成交及价钱等大体情形，旨在了解成都市住宅市场进展的整体趋势；另一方面就各区域对市场做进一步对照分析，旨在了解各区域市场进展情形及走势。
同时针对性的对铂雅苑竞品项目进行详细的分析，了解成都豪宅项目的局势。
铂雅苑竞品情形
1.1.1誉峰
1.1.1.1项目介绍
誉峰荟萃家装顶级品牌，德国杜拉维特，汉斯格雅全世界卫浴专家，西门子厨房电器，大金中央空调，顶级中央地暖及热水系统。
1.1.1.2基础信息
物业类别
住宅
建筑类别
高层
占地面积
174亩
总建筑面积
380000m2
物业地址
高新区万象南路360号
所属商圈
新城南板块（高新区）
容积率
绿化率
43%
车位
1：
2
楼层状况
30层
户数:
1644
社区配套
会所、酒店
梯户比
2梯1户，2梯2户，3梯2户
装修状况
6000-10000元/㎡精装
户型面积
201-221㎡
物业费
元/平方米·月
开盘时间
二期2011-05-15
入住时间
2013
开发商
成都市中天盈房地产开发有限公司
物管公司
广州市宁俊物业管理有限公司成都分公司
开发周期
二期开发
售楼地址
高新区万象南路360号
1.1.1.3周边配套
商业配套：
国际城南计划200万方商业，项目内37万平方米的高端商业配套；城南一号27万平方米商业，中信广场，万达广场，中航广场都将打造大型的旗舰店商业。
学校：
项目对面成都泡桐树小学，已在招生成都美术国际学校，成都职业技术学院，四川大学分校区，华西医科大学分校区，四川音乐学院分校区等
幼儿园：
项目后面，双语幼儿园
医院：
成都市急救中心、四川省第二人民医院、四川省中医药研究所、成都市第一人民医院等；
政府机构：
成都市政府新办公区、国际会展中心、成都海关、创新产业孵化园、外国领事馆区、新益州公园、极地海洋世界、生态湿地、成都港旅行码头、国际高尔夫等；
金融机构：
建行、农行、工行、平安保险等10多家金融机构形成一个西部最大的金融后台效劳中心为那个地址的各大企业提供金融支持
CBD国际化配套：
国际城南购物商圈、宠儿国际会议中心、洲际酒店、假日酒店、宜家家具、欧尚超市、荷兰GTC、时尚天堂购物街等，带人造沙滩的海洋乐园、1800座的歌剧院与2万平米的艺术馆、高尔夫主题体育公园等国际都会城市配套。
1.1.1.4项目配套
创新景观泳池
5000平方米的高端会所
14000平方米的集中景观
45度错位建筑设计，户户不对望，私密性的保证
银、白、灰的建筑立面，挺拔修长，简练、大气
9米挑高，五星级大堂入户配置
1.1.1.5产品信息
①历次推售户型配比
面积
套数
百分比
面积
套数
百分比
四房
752
五房
328
200-210㎡
373
三房
114
330-340㎡
4
190-200㎡
114
290-300㎡
2
跃层
6
360-370㎡
2
在售户型配比
面积
套数
百分比
223㎡
56
%
201-203㎡
56
%
182-184㎡
54
%
③在售户型展现
180平米，4室3厅3卫1厨
200平米，4室2厅3卫1厨
④价钱及销量
Ø从价钱走势上看，项目价钱呈缓慢下降趋势，目前均价16000元/平。
Ø成交上，月均走量约20套，在成都豪宅中仍处于领先地位。
Ø目前誉峰在销售上暂无优惠，销售均采纳一口价。
1.1.2ICC
1.1.2.1基础信息
物业类别
住宅、城市综合体
建筑类别
高层、超高层
占地面积
308亩
总建筑面积
125万m2
物业地址
锦江东大路二环路外沙河畔
所属商圈
东大街
容积率
绿化率
18%
车位
10893个
住宅部分1：
项目配套
本身拥有包含280米超高层双子塔楼及顶部城市观景台、大型购物中心、高档住宅、五星级酒店、等高端物业
户数
共计2359，当期930户
梯户比
暂无资料
户型面积
开盘预计推出100-180㎡住宅房源
物业费
暂无资料
开盘时间
2012年4月27日
入住时间
2013-1
开发商
祥宝投资（成都）有限公司
装修状况
毛坯
开发周期:
三期开发
售楼地址
锦江东大路二环路外沙河畔
1.1.2.2项目周边配套
交通配套：
二环路、龙舟路、东大街及延伸线、双桂路、驿都大道、东客站、环等。
公交：
地铁2号线（在建）、地铁4号线（待建）、地铁9号线（待建）、104路、47路、51路、52路等
医疗配套：
成都市第六人民医院、成都市第十人民医院、成都市第四人民医院、肿瘤病医院、成都市妇女儿童医院等
教育配套：
川师附中、龙舟路小学、田家炳中学、成都七中、七中小学等
购物配套：
南邻万达商圈、北接万象城商圈，西面三千米接春熙路商圈，社区配套商圈。
银行：
中国工商银行、成都银行、中国银行、中国邮储蓄银行等。
1.1.2.3项目自身配套
本身拥有包括280米超高层双子塔楼及顶部城市观景台、大型购物中心、高级住宅、五星级酒店、等高端物业。
同时内部设置高级会所及底商。
1.1.2.4产品信息
①户型配比
面积
套数
百分比
153-159㎡
167
%
103-117㎡
178
%
160-210㎡
24
%
②在售户型展现
③价钱及销量
Ø成都ICC项目于2021年4月27日开盘，共推出220套房源，10二、117、155平米户型
Ø开盘均价98000元/㎡，内部认购110余套，诚意金收取60余套（5万）
Ø首批次70%客户属于沿海及港澳客户（新鸿基渠道客户）
Ø开盘三个月以来，初期成交较为火爆，7月开始有所下滑。
1.1.3保利康桥
1.1.3.1项目大体信息
物业类别
住宅
建筑类别
高层
占地面积
120亩
总建筑面积
万m2
物业地址
成华区东二环沙河公园内大蓉和旁
所属商圈
沙河板块
容积率
绿化率
38%
车位
2364个
楼层状况
32-35层
户数:
当期1182户
社区配套
下沉式游泳池、室内恒温泳池
圣约翰皇家会所、铂金贵族幼儿园
梯户比
3梯2户、2梯2户
2梯3户、2梯4户
装修状况
毛坯
户型面积
100-500m2
物业费
3元/平方米·月
开盘时间
2011-11-12
入住时间
2013-12
开发商
保利房地产（集团）股份有限公司
物管公司
保利金钥匙物业管理有限公司
开发周期
一期开发
售楼地址
成华区东二环沙河公园内大蓉和旁
1.1.3.2项目周边配套
交通：
二、5一、5二、6一、114、15九、41二、541路麻石桥站，180路建设南三路站，7二、324路SM广场站。
机场高速东延线计划中的地铁八、9号线。
自然：
一河三公园，即麻石烟云公园，东区音乐公园，工业博物馆是其最要紧的价值点之一。
项目三面环水，拥有得天独厚的资源优势。
商场：
伊藤洋华堂、SM广场、沃尔玛、龙湖三千集、第五大道、万象城等
教育：
建设路小学、石室小学、三十中、华西中学、立德中学、电子科大，成都理工大学等
医院：
第六人民医院、成华区第三人民医院、成华区妇幼保健院
银行：
建设银行、中国银行、工商银行、兴业银行、农业银行
邮局：
中国邮政
其他：
东区音乐公园、成华万达广场（计划中）、银泰五星级酒店（计划中）、王府井百货（计划中）
1.1.3.3自身配套
Ø下沉式游泳池、室内恒温泳池；
Ø圣约翰皇家会所、铂金贵族幼儿园；
Ø60亩法国皇家园林风格园林
1.1.3.4产品信息
①历次推售户型配比
面积区间（㎡）
供应套数
百分比
29
%
29
%
87
%
28
%
256
%
29
%
52
%
②在售户型配比
面积（㎡）
套数
百分比
123
256
%
87
%
52
%
199
81
%
325
29
%
③要紧户型展现
123㎡，三室二厅两卫
172㎡，三室两厅三卫
198㎡，四室两厅三卫
④价钱及销售情形
Ø保利康桥从2020年11月开始销售，到目前为止销售100套左右，月均去化10套左右，整体走量较为缓慢。
Ø保利康桥从开盘开始销售价钱就维持在14000—15000元/㎡，客户抗性较大。
1.1.4城南一号
1.1.4.1项目大体信息
物业类别
住宅
建筑类别
高层
占地面积
15万m2
总建筑面积
32万m2
物业地址
高新区锦城大道199号（新益州城市广场西侧）
所属商圈
高新区
容积率
绿化率
30%
车位
2490个（1:
1）
楼层状况
24层
户数:
2049户
项目配套
80000平米皇家园林，游泳池，网球场等
梯户比
2梯2户
户型面积
三居160㎡-240㎡
物业费
元/m2
开盘时间
2010-6-1
入住时间
2012-6
开发商
中海振兴（成都）物业发展有限公司;
装修状况
毛坯
开发周期:
分两期开发
售楼地址
高新区锦城大道199号（新益州城市广场西侧）
1.4.4.23周边配套
学校：
成都七中，泡桐树小学，美视国际学校等；
商业：
宜家、欧尚超市、富森美家居、荷兰GTC幼稚园：
新加坡双语幼稚园；银行：
中国建设银行、成都市商业银行、中国工商银行、中信银行
医院：
成都市第一人民医院、宋庆龄妇女儿童医院、巴伐利亚国际医院
公园：
新益州城市公园、体育公园
其他：
海洋乐园、世纪城会展中心
1.1.4.3项目自身配套
80000平米皇家园林，游泳池，网球场等
1.1.4.4产品信息
①历次推售户型配比
名称
套数（套）
配比（%）
三房
845
170-180㎡
367
158-158㎡
162
190-200㎡
160
250-260㎡
148
四房
431
185-240㎡
306
二房
166
80-90㎡
166
②在售户型配比
面积（㎡）
套数
百分比
195
44
%
330
6
%
③要紧户型展现
195㎡，3室2厅3卫
248㎡，4室2厅4卫
253㎡，4室2厅四卫
④价钱及销售情形
Ø一期开盘到目前为止，项目在09年下半年和11年下半年销售较好。
Ø销售价钱从开盘以来一直上涨，国家调控政策出台后，开始有所下滑，尽管期间有所波动，但整体处于下滑趋势，项目目前均价12000元/平方米，实际成交价11000元/㎡。
1.1.5金悦湾
1.1.5.1大体资料
物业类别
住宅
建筑类别
高层
占地面积
168亩
总建筑面积
33万m2
物业地址
青羊区清波路77号（IT大道跨线桥北·西三环外）
所属商圈
城西金沙板块
容积率
绿化率
30%
车位
292个
1：
楼层状况
21层、23层
户数
1300户，当期672户
项目配套
4000㎡高端豪华会所
梯户比
2梯2户
户型面积
205—390㎡
物业费
元/平方米·月
开盘时间
2011-9-16
入住时间
2014-6
开发商
华润置地（青羊）有限公司
装修状况
精装修
开发周期:
/
售楼地址
青羊区清波路77号（IT大道跨线桥北·西三环外）
1.1.5.2项目周边配套
商场：
仁和春天百货、乐宾百货；
教育：
西南财大、草堂小学（翠微）校区、成都市青羊实验中学、成都市立德实验中学（西区）、成都市立德实验中学（西区）、石室联合中学、市级机关第二幼儿园、西南财经大学幼儿园、金苹果成都花园多元智能幼稚园；
医院：
四川省医院、华西医院、成都市西区医院、四川省妇幼保健院、成都中医药大学附属医院、成都金沙医院；
银行：
中国工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、中信银行、招商银行、光大银行、兴业银行；
公园：
百仁公园、摸底河公园、河滨公园、浣花溪公园、清水河公园;
运动：
天鹅湖高尔夫俱乐部、东坡体育公园、谛美斯国际健身俱乐部、圣珈瑜伽花语印象店、私人室内高尔夫俱乐部、裕华保龄球馆;
餐饮：
一品天下大街、琴台路美食街、蜀粹典藏食府、银滩鲍鱼暖锅（金沙店）、泰国鱼翅馆、川派印象、柴门河鲜馆、茅庐、金沙元年、徽泰阁;
1.1.5.3项目自身配套
Ø内部配套重点在于其独立会所，会所共三层包括室内游泳池、斯诺克台球室、咖啡厅等星级会所标准；
Ø三大欧式中庭花园构建舒适环境；
Ø千米商业街提供业主购物休闲。
1.1.5.4产品信息
①历次推售户型配比
楼栋
面积（㎡）
户型
总量（套）
百分比
19
298
四室五厅五卫
42
%
4
210
三室四厅三卫
42
%
20
249
四室四厅三卫
42
%
2
210
四室四厅两卫
84
%
22
298
四室五厅五卫
42
%
21
249
四室四厅三卫
42
%
合计
294
%
②要紧户型展现
J户型298㎡，四室五厅五卫
249㎡，四室四厅三卫
210㎡，四室四厅两卫
210㎡，三室四厅三卫
③价钱及销售情形
Ø每一个月走量在1套左右，成交单价约2万。
Ø金悦湾从开始销售以来并无太多走量，上个月乃至面临滞销的为难处境。
1.1.6锦天府
1.1.6.1基础资料
物业类别
住宅、豪华居住区
建筑类别
叠拼、高层电梯
占地面积
138亩
总建筑面积
28万m2
物业地址
锦江区东二环与汇泉南路牛沙路交界处（攀成钢旧址）
所属商圈
东大街
容积率
绿化率
30%
车位
2758个（1:
）
户型面积
高层185—345m2，叠拼310—490m2
户数:
1243户
梯户比
3梯2户3梯3户
开盘时间
2012年2月（叠拼）
物业费
叠拼元/m2
高层元/m2
开发商
上海绿地集团
入住时间
2013-6
开发周期:
一期开发
装修状况
高层精装（标准6000元/㎡）叠拼清水
售楼地址
锦江区东二环与汇泉南路牛沙路交界处（攀成钢旧址）
1.1.6.2项目周边配套
地块周边以中低档大体生活配套为主。
周边商业配套较欠缺，但二环路沿线的商业带已经慢慢完善。
教育配套：
周边的教育配套极为成熟，地块旁的七中和小学也在修建，教育配套日趋完善。
医疗配套：
地块周围规模大的医院较少，距离四川省第六人民医院最近。
周围的居民小区内有一些小诊所。
市政配套：
地块周边距离望江楼公园和塔子山公园较近，到三圣花乡较为方便。
1.1.6.3项目自身配套
Ø“九杏”顶级会所（4D影院、双游泳池、健身室、红酒吧等）
Ø全世界最尖端的居家科技系统（智能家居操纵系统、日本顶级收纳系统、防胁迫系统等）
Ø3000平米的中心水景和集音乐、灯光、喷泉、雕塑为一体的特效喷泉
1.1.6.4产品信息
①项目所有户型配比
面积区间（㎡）
供应套数
百分比
201-205
57
%
183-185
113
%
198-199
84
%
343-344
29
%
306-307
29
%
268
29
%
270
29
%
合计
370
%
②要紧户型展现
C2户型200㎡三室二厅三卫
A3户型343㎡四室二厅五卫
③价钱及销售情形
Ø锦天府至今仅在11.12.24内部认购，均价.推出20套，认购10套。
Ø一期一批次12.7.28开盘，均价18000元/平米，60套销售15套；
Ø它采纳的并非是日常销售模式，今天现已经在持续蓄客中，日常并非做销售。
1.1.7望今缘
1.1.7.1基础信息
物业类别
住宅、豪华居住区
建筑类别
高层电梯公寓
占地面积
14617平米
总建筑面积
59831平米
物业地址
锦江龙舟路2号（望江楼正对面）
所属商圈
东大街
容积率
绿化率
25%
车位
374个（1:
）
户型面积
主力户型240-630m2
户数:
146户
梯户比
3梯2户
层高
-3.6m
开盘时间
2011-11-11
物业费
12元/m2
开发商
成都市朗基望锦房地产有限公司
入住时间
2013-12
开发周期
一期开发
物管公司
朗基物业
精装标准
8000元/㎡
1.1.7.2项目周边配套
周边商业：
九眼桥酒吧一条街、香格里拉大酒店、好望角、合江亭
周边银行：
成都市锦江区三圣农村信誉合作社成仁分社、中国农业银行望江嘉苑分理处、建行三官堂街储蓄所、农村信誉社东光分社、工行龙舟路支行、工行东光小区分理处
周边公园：
望江楼公园
周边医院：
空军医院、成都市第七医院
周边学校：
四川大学、川大附中、川大附小、成都市告捷小学、成都市红专小学、成都市顺江路小学、成都市龙舟路小学
周边交通：
临二环，龙舟路，顺江路等要紧城市干线，交通便利
地铁六号线（计划中）
1.1.7.3项目自身配套
宫庭级私人空中全江景会所
（壁球馆、高尔夫练球室、恒温泳池、SPA、健身房、瑜伽馆等共计20000平米超享受配套）
1.1.7.4产品信息
①
240㎡四室六厅四卫
③价钱及销售情形
1.1.8雍锦汇
1.1.8.1基础信息
物业类别
住宅
建筑类别
高层
占地面积
23亩
总建筑面积
76,099m2
物业地址
锦江东大街锦东路一心桥6号
所属商圈
水碾河板块
容积率
绿化率
25%
车位
400个
楼层状况
38-40层
户数:
240户
户型面积
220m2
梯户比
3梯2户
装修状况
6000元/m2精装
开盘时间
2011-02-28
物业费
6元/平方米·月
开发商
龙悦房地产开发（成都）有限公司
入住时间
2013-2
开发周期
一期开发
物管公司
九龙仓物业管理公司
售楼地址
锦江东大街锦东路一心桥6号
1.1.8.2周边配套
商场：
家乐福
教育：
小学：
成都巨星小学
幼儿园：
音乐学院幼儿园
医院：
锦江区中医院
银行：
中国银行、工商银行
1.1.8.3自身配套
超奢华私家会所（含游泳池，健身房。
咖啡吧，活动室等）
1.1.8.4产品信息
①在售户型配比
户型面积（㎡）
供应套数（套）
百分比（%）
74
%
2
%
2
%
合计
78
%
②要紧户型展现
220㎡3室2厅4卫
③价钱及销售情形
目前雍锦汇在2021年销售大体停滞，目前售楼部改造中。
第二部份开发商品牌介绍
雅居乐集团介绍
3.1.1雅居乐集团介绍
香港上市企业：
雅居乐地产控股于2005年12月在香港证交所挂牌上市（股分代号：
3383）。
是一间以房地产开发、经营为主，普遍涉足物业治理、酒店、装修效劳等多个领域，品牌知名度享誉全国，是为数不多的被纳为恒生综合指数、恒生流通综合指数及摩根士丹利中国指数成份股的房地产企业之一。
在经历了4年股市洗礼以后，企业的经营方向由追求利润高速增加回归到对产品的精耕细作和客户的关爱保护，雅居乐已经进入了一个良性、高速、稳固的进展时期。
进展迄今，集团的业务覆盖范围已扩展至全国多个区域，目前共有70个处于不同进展时期的项目，普遍散布于海南、上海、南京、常州、成都、西安、重庆、沈阳、天津、广州、佛山、中山、惠州及河源等26个城市和地域。
于2021年3月8日，集团土地储蓄的总建筑面积共计约3,144万平方米（包括已取得土地利用权证和拥有合约权益的土地）。
雅居乐于2005年在联交所主板上市，现为摩根士丹利资本国际中国指数成份股、恒生综合指数成份股、恒生综合市值指数成份股、恒生中国内地100成份股、中证香港内地民营企业指数成份股、中证香港内地企业指数成份股和中证香港内地地产指数成份股。
雅居乐集团纪年史：
1992-成立中山市雅居乐房地产开发；
1999-全面通过ISO9002质量体系认证，治理效劳水平迈上新台阶；
2003-成为房地产开发国家一级资质企业；
2005-雅居乐地产控股在香港联交所主板挂牌上市；成立雅居乐物业治理服
务，成为国内首批引入港式物业治理模式的企业；
2020-引进国际知名投资机构摩根士丹利一起开发投资逾人民币200亿的海南清水湾
项目，并将进展成国际大型综合休闲旅行度假区；陆续购得位于海南、上海、顺德、
中山、重庆、沈阳、南京等多幅地块的土地利用权，土地储蓄大幅增加至约2400万平方米；
2020-取得工商银行人民币100亿授信额度。
至此，集团取得的银行授信额度超人民币；
200亿；与五家国际顶级品牌酒店治理集团签定海南清水湾项目合作合同。
3.1.2企业理念
企业使命：
构建以后地标，制造优质生活
雅居乐擅长制造地标，具有点石成金的魔力，凯茵新城、雍景园、广州雅居乐、广州南湖半岛、海南清水湾众多经典项目见证了地标的诞生。
亦是业界的旗帜和标杆。
企业愿景：
国际领先的城市营运者
企业精神：
远见、心建、共建以后！
远见——秉承卓越的品牌理念，关注企业可持续进展，坚持人本的经营治理，提供创新的产品和效劳。
企业始终着眼以后，打算久远，以前瞻性为以后预留进展空间。
心建——用心关切员工，搭建广漠的事业进展平台；用心感动客户，真诚聆听客户需求，提供无缝效劳；用心打造产品，开拓世界建筑视野，精益求精地打造物超所值的精品；用心回报股东，尽最大尽力使资本增值；用心回馈社会，为社会进展做出应有的奉献。
共建以后——与社会和谐共进，与客户互动共存，互惠共赢，喜悦共享，共建以后。
让利于客户，雅居乐从不透支物业的以后价值，讲更多的以后升值空间让予客户，与客户共享以后的前景。
雅居乐拥有极高的客户忠诚度和业主再购率。
经营理念：
以人为本，诚信经营；标准治理，持续进展。
开发理念：
精品、绿色、人文、以后。
精品建筑：
追求设计与工程的精益求精，全力打造优质精品建筑。
绿色建筑：
追求建筑与自然的和谐契合，构建环保节能的人居空间。
人文建筑：
追求建筑以人为依归，表现人文终极关切。
以后建筑：
追求建筑与科技相融，面向以
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