房地产场信息系统招标技术文件.docx

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房地产场信息系统招标技术文件

Xx市政府采购文件

招标技术文件

项目名称：

房地产市场信息系统

采购单位：

xxx

〇〇九年十一月

房地产市场信息系统

招标技术文件

本次招标，房地产市场信息系统建设包含以下内容：

第一部分房地产地理信息系统建设。

第二部分档案扫描和电子录入。

第三部分房地产市场信息系统平台及各子系统建设

第四部分项目验收和售后服务

总体目标

房地产市场信息系统是政府调控房地产市场、加强行业管理、规范交易行为、

合理引导居民住房消费的基础性工具和重要手段。

以GIS地理信息系统技术为基础，利用成熟技术和现有信息资源，逐步建

立统一中心数据库，建立房地产市场和业务一体化信息系统，实现房地产业务的

信息采集、管理、统计分析和发布，实现对各业务的综合管理，各业务子系统之

间既相互独立，完成各自特定的功能，又密切配合，进行数据的交换和业务的传递，满足房地产项目开发、测绘、网上备案、交易与权属登记、物业管理和住房保障、置业担保、白蚁防治、行政监察执法及统计分析与辅助决策等业务管理需要。

通过房屋图形的数字化管理，达到房屋分幅分丘数据、房屋分层分户数据和房屋权属数据与电子档案数据（包括房屋交易与权属登记、维修资金、置业担保、房改、廉租住房、经济适用住房等档案）的有机结合，实现以图管房，以图管证，图档合一，对全市房地产和市场实施综合管理的目的，建立科学化、规范化和现代化的市场管理模式，通过信息共享，整体提高工作效率，同时为其他政府部门提供房地产属性和空间地理信息资源。

开发符合建设部《房地产市场信息系统技术规范》要求的信息平台，开发、集成房地产信息和应用系统，对内实现办公自动化、业务流程化、测绘成果图形化、行政业务电子化、宏观决策智能化，对外实现政务信息公开化、公共服务透明化、便民服务互动化，使我市的房地产市场信息系统成为“数字淮北”的重要组成部分。

第一部分房地产地理信息系统建设

一、建设内容

（一）全市房地产空间物理数据库建设利用我市规划和土地部门的规划数字图、地籍数字图等成形地理空间资源（也可利用卫星遥感、航拍航测影像图等其他有效数字资源），在现有房地产权属档案数字化和房地产测绘成果的基础上，由中标人布设全市房地产平面控制网，并对一定区域进行修补测，建设全市的1：

500与1：

1000房地产GIS数据库。

提供图形建立、数据建库、数据导库与维护的软件工具，实现对本市现有两种不同服务商（西安思维、南方测绘）的房地产测绘成果数据的改造、整合、转换、优化、入库。

由此建立图、属、档一体化的房地产综合信息数据库，同时随着日常房屋登记工作与房地产基础测绘的修补测不断更新和补充。

（二）以GIS为核心的测绘与成果管理软件系统建设

GIS空间数据库是系统运行的核心，需要测绘软件系统动态的更新数据。

由

此能实时反映真实的房屋状况，为业务办理和决策提供合理的依据。

测绘系统含房地产基础测绘和房地产项目测绘模块，空间数据库信息

可以通过基础测绘和项目测绘成果管理实现相关的维护和修改。

（三）地理信息管理软件系统建设

建立与房地产测绘软件的接口，以保证后期数据的动态更新。

数据更新问题是系统存活的核心问题，要建立完善的系统数据采集和数据更新机制（如房地产平面图、产籍图的更新），确保系统能够持续稳定地发展。

（四）基于WebGIS的网上房地产市场信息发布系统建设

WEBGIS平台是建立地理信息系统的WEB发布体系。

系统要提供一套完整且成熟的解决方案和功能模块

内网结合房产管理的需求，综合运用GIS来简化其他系统的某些操作（如行政限制）；能够和市场信息发布与统计分析子系统结合提供其数据采集和结果表现；能够通过GIS获取需要采集的数据，且能将房产统计分析的结果绘制成专题地图

利用外网进行房地产市场相关信息与GIS结合发布的需求，如房产交易指数专题图、预售楼盘三维效果图、宣传片的发布等。

实现楼盘和其他综合信息的查询定位操作，道路交叉口、周边环境、地段分析等。

（五）外业调查楼盘外业修补测、建立房地产地理信息系统中的门牌号、楼栋和分户信息、部分楼盘照片资料等。

二、设计原则

系统的设计应遵循如下原则

1、安全性

系统汇集了基础地理、房地产平面图、房屋分层分户图、房产管理业务数据

等关键和重要数据，系统用户繁多，既有业务管理用户，也有企业用户，还有其他部门用户，系统安全性尤为重要。

2、可靠性与稳定性

整个系统涉及各业务部门和相关部门用户的日常业务办理，面向社会，影响

面大，长期稳定、可靠是系统运行的首要保证，

3、可维护性与可扩展性

由于房地产业务变化频繁的特点，要求系统有良好的可维护性与扩展性。

同

时系统平台要有良好的兼容性、可移植性和升级前景，在设计中，要保证系统结构模块化，功能模块可以平滑扩充。

4、空间、属性数据的一体化

为了保证房地产空间数据和属性数据的存储和管理的一致性，需提供一体化数据管理和访问的接口（界面）。

5、实用性

系统作为房地产管理的GIS共享平台，需要为多部门服务，系统的实用性显得尤为重要，系统在设计时应充分考虑各个部门的需求，保证系统的实用性。

6、先进性

先进性主要体现在系统的设计上，系统设计应采用先进、成熟且可持续的技术方法，并充分体现先进的管理思想和理念。

8、整体性

整体性指系统在设计时要从整体、全局的角度来看待。

整个系统应遵循共享平台的统一数据规范，同时要考虑和现有部分应用系统的接口，以保证系统结构的完整性和信息的一致性。

三、技术要求

（一）系统物理数据采集要求

（1）空间基础数据

按照国家地理基础数据标准和规范设计，建立大比例尺房地产基础地形图、影像图、行政区划图、小区范围图、分丘图、幢基底图、分层图、分户图等数据库，这些数据一方面按照统一的标准和坐标系对原有的数据进行调查、整理、转换、更新得到，另一方面通过组织测绘、房地产调查、修补测获取，以形成全市比较完整的房地产地理信息空间基础数据库。

1、基础数据要求全面，要覆盖国有和集体土地上的全部建筑物和构筑物，要求在1:

1000以上大比例尺基础地形图上对重要的地形地貌也要标注。

包括相山、杜集、烈山三个辖区（不含濉溪县）及部分独立工矿区的房产、重要单位、显著建筑、党政机关、公共建筑、行政区划、小区范围、道路和地理图形信息库，依据房屋的不同的性质（如在建或已建等）建立各类楼盘色彩标识。

2、已有分层分户测绘数据的房产应在地理信息系统中建立房产分层分户测绘数据的关联，没有分层分户测绘数据的房产由供应商负责进行外业调查建立楼盘表。

3、楼盘表和权属属性数据要在地理信息系统中进行关联，并进行核实无误。

4、调查并准确标记产籍库中已经灭失的房屋，并标注出近五年来已拆迁的楼盘位置。

5、公共建筑、标志性建筑、构筑物等至少要有前后不同方位二张实物照片资料（房屋种类视具体情况定）。

（2）空间图形数据

1、搭建楼盘表

根据档案影像化资料、各业务数据库和入库的测绘成果数据、网上签约备案数据等进行楼盘表的搭建，搭建完毕的楼盘表包含栋和户的基本信息，并与基础地理信息、房地产分层分间、分户平面图等业务属性数据等建立关联。

2、并建立各级比例尺图库

基础地理数据入库、管理与维护。

3、设计房地产图形数据库结构

包括图形分层、分层分户属性设计以及各种交换数据格式的导入与导出

4、房地产图形数据库图形与属性数据检查

包括图形几何检查，属性检查，拓扑检查，房地产图形信息与属性信息的相互查询、定位、校验。

5、统计分析

数据历史回溯、缓冲区分析、区域分析、专题统计等。

（3）房地产属性数据系统在完成空间信息采集的同时，应完成属性数据的采集和楼盘表的建设，并进行统一集成化管理，提供空间和属性数据信息双向查询和定位。

（二）空间数据库建设要求

1、数据库是房地产市场信息系统建设的基础。

中标人负责空间数据库的设计、开发、维护、优化和更新；负责提供详细的数据生产标准用于指导测绘数据生产；负责成果数据的转换和入库。

本次开发数据库解决方案应基于ORACLE数据库。

2、地理信息空间基础数据库技术要求

基础地理空间数据库实体应包括行政境界要素、房地产要素、水系要素、居民地及工矿设施要素、交通要素、植被要素、地形地貌要素数据等。

在基础空间库中，其比例尺为1:

10000或者1:

2000。

基础空间库的结合表实体提供系统的图幅级别格网索引支持。

3、房地产空间数据库技术要求

根据房地产管理中测绘成果建库和数据生产的特点，房地产空间数据库的实体主要包含如下内容：

1）宗地数据、幢基线数据；

2）房产测绘管理中的房产平面图、分层分户图及其相关的属性内容；

3）市区内合适区域的三维模型数据；

4）元数据。

在房地产管理空间要素中，其比例尺为1:

500或更大比例尺。

同时为了实现房产管理中空间数据历史的存储和数据更新安全，要求房产测绘数据实体扩展为3种类型的实体：

工作实体；现时实体；历史实体。

工作库用于组织存储工作临时的数据内容，现时库用于组织存储最新的房产管理数据内容，而历史库用于组织存储被更新的房产管理数据内容，便于历史查询和回溯。

（三）地理信息软件系统要求

1、地理信息系统应用软件宜采用B/S结构，与各业务子系统充分集成，实现一体化的操作。

操作系统平台WINDOWS2003，数据库平台ORACLE。

2、系统实现按房屋坐落、楼盘名称、产权人、条形码等多种查询要求，准确定位地理位置并可查看该房产的测绘数据、图片和档案等多种属性资料。

在各业务查询界面中均可按已输入的房屋坐落、楼盘名称、产权人等进行地理定位并显示相应地理信息数据，对建筑物应显示其外业信息。

3、要求与采购人已有的测绘数据和楼盘表系统进行挂接（视具体情况定），与档案扫描和电子录入时搭建的楼盘表系统挂接，与房地产市场信息系统业务子系统中的数据进行无缝联接。

4、系统具有相应统计分析功能（如在任意多边形区域或任意居住小区范围内以及道路两侧的统计各类房屋的数量和面积以及权属登记情况）。

依据建筑物的状态和性质对建筑物进行不同颜色的标注。

可回溯每栋建筑物的历史地理信息。

5、系统分对内和对外服务二种，对内服务数据和功能要求全面，对外服务只要求实现定位和查看房屋的基本测绘信息。

（四）地理信息的修补测要求提供房地产地理信息空间的修补测软件程序。

该程序依据测绘数据，通过互联网对房地产地理信息系统数据进行维护，以保证数据的现时性、与产籍数据的一致性。

地理信息的修补测设置审批环节，审批后的修补测数据方可进入地理信息系统和楼盘系统。

审批环节要有日志记载审批人和审批日期。

第二部分档案影像化、电子录入及档案管理系统建设

一、任务概述

库房现有需处理的各类房产档案约20万卷（每卷档案按20面计算，合计400万面，最终扫描页数据实结算），大部分卷宗已按照国家档案标准整理。

该部分工作内容主要为：

档案整理、档案录入和扫描、装订。

1、建立档案影像化功能模块，对历史档案和现有档案进行影象扫描和电子录入，并完成相关功能的测试、培训、试运行工作。

2、提供档案管理软件系统，包含模拟库房档案管理系统，协助其它业务子系统（登记管理子系统、测绘成果管理子系统、新建商品房备案子系统、存量房

备案子系统、项目管理子系统、从业主体子系统等等）完成对档案影像化模块的调用工作。

3、提供档案影像化功能模块（组件）相关的调用文档，以供其它业务子系统开发人员查阅

二、建设内容

1、建立档案扫描数据库。

包括房屋权属档案库、住房维修资金数据库、住房保障数据库（房改、廉租房、经济适用房）、置业担保数据库等。

2、建立档案扫描数据库、业务数据库和地理空间数据库的关联。

通过关键字、坐落、地理空间、编码等和楼盘表以及各业务数据库关联；

3、档案管理软件系统。

虚拟档案库房系统以数码影像资料为基础，利用计算机空间架构技术，对档案库房实现包括归档、上架、调阅、统计、变更等在内的全数字化库房管理，并能支持人工柜架编排，也能由机器自动分配柜架。

与交易、产权登记、测绘、图形等其他子系统相互结合，建立完整的无纸化办公信息链，实现档案信息共享，并具备灵活方便的电子档案查询。

4、建立B/S结构的产权登记、产权交易、楼盘查询、电子档案查询一体化的业务系统，与其他业务子系统及原有的业务系统无缝挂接，

5、提供房屋登记簿软件系统。

建立房产登记簿数据库，补建历史房地产登记簿数据。

三、技术要求

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一）建立档案影像化功能模块

档案影像化功能模块即为系统公用模块，必需提供其它子系统调用影像化功能的公用接口和实例。

档案影像化功能模块主要实现以下功能：

1、提供档案影像化接口，以供其它系统调用。

2、建立起独立的影像化逻辑数据库，以存放影像化数据。

3、提供通用档案影像化软件必备的各项系统功能。

（二）历史档案扫描

要求对全部的历史档案材料进行电子扫描，扫描影像文件和原文档记录要相互挂接，对于小部分没有建立计算机文本档案的材料要先建立计算机文本文档再进行扫描，扫描过程中要负责校验计算机文本文档与原始材料的一致性，发现登记信息与原始材料不一致要及时更正，原始材料在扫描的过程中要按照档案的要求进行必要的整理。

扫描要有复核校验功能和工作量统计功能。

扫描的影像图片要求是真彩图片并且完整清晰，具有缩放功能，缩放后不变形。

在扫描过程中，生成电子档案目录，并且要求目录内容与电子图像对应一致。

具备图像处理功能，包括图像的纠偏、去斑、去噪、去边、字体锐化等。

历史档案扫描时要与原有的楼盘系统进行挂接，在楼盘系统中形成每套房屋的历史记录。

历史档案扫描影像文件应可以在业务办理的环节中进行调阅；要依据档案管理的要求建立档案目录、库房上架管理、查询管理以及目录和卷标打印功能。

对于历史档案扫描件要建立密级，方便按分密级进行查询。

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（三）电子档案应用

历史影像档案的应用包括对外和对内影像调档服务两种。

软件模块功能要求强大、简便实用。

对外影像调档服务包括受理、触摸屏查询、调档收费计算、开票、打印影像档案材料和调档的历史记录等，收费计算和收费流程的设置应灵活方便，收费方式和标准可自行调整。

对内影像调档服务包括在建立内部人员调阅权限基础上的历史影像调档。

（四）日常受理业务的档案扫描

日常受理业务要建立影像文件，包括在受理阶段建立原始材料的扫描文件和业务办理过程中每个环节原始材料的调阅功能，日常受理业务扫描应在受理证件目录下进行。

在不同的业务阶段可设置补扫功能，业务材料归档时，档案人员可以补扫并可以调整扫描影像文件的密级，归档后的影像文件应进入历史档案扫描库。

日常受理业务扫描应具备相机拍摄和扫描仪扫描二种功能。

扫描的图像要有图片修整功能，对遗漏的材料要有补扫和重扫的功能。

日常扫描程序应建立人员权限库，可以方便地自行调整人员的扫描和调阅权限。

（五）历史档案和日常受理业务的影像文件应建立独立的数据库。

（六）房屋电子登记簿建立独立的房屋登记簿数据库，该库要与采购人现有的交易和档案库相关联。

按照要求开发房产登记簿软件，并依据历史档案材料，补充、完整的建立历史房产登记簿数据。

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通过档案数字化工作，将房产档案中的主体（单位和个人——权利人）、客体（楼栋和房屋——楼盘）、权利（所有权、使用权、他项权等）、案例及其历

史权属关系（活动）等信息抽取出来，理顺房屋物理逻辑关系，建立产权档案楼

盘表，建立完成的楼盘表应明确房屋权利状态和权属历史关系，形成集成数据，

建立逻辑关联，为业务系统提供清晰、准确的权利人、楼盘和权利信息，生成电子登记簿。

（七）人力资源和设备投标单位必须有充分的人力资源和设备进行系统的开发和扫描工作。

四、其他要求

1、中标人将依据项目合同所规定的系统标准要求与目标，及时制订高标准实施方案和进度计划并提交审核认可。

经对方案的适用性、可行性审核后，中标人方可进行项目部署。

2、若在项目进行过程中造成档案和数据丢失、损坏或泄密，投标人必须承担由此引起的一切法律后果及经济赔偿责任。

3、中标人应按要求提供书面的项目阶段进度报告。

如有重大的问题或重要的变更发生，中标人需在提前5日向招标人提出书面报告。

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第三部分房地产市场信息系统平台和子系统建设

一、系统概述

房地产市场信息系统总集成：

按建设部《房地产市场信息系统技术规范》要求，建立起房地产市场信息系统业务平台，对现有的“住宅与房地产信息网”进行全面升级，建立起功能完善的房地产市场门户平台，结合房地产基础地理信息平台，在三个平台之上实现十八个业务子系统、档案影像化等的整体集成。

业务平台包含十八个子系统，各子系统以房地产地理基础信息数据库为基础，组织和管理系统架构和数据结构，采用先进、成熟、开放的软硬件环境，具备高度的伸缩能力并可部署广泛的系统平台，遵循业界的开放技术标准，提供技术接口，实现广泛的信息交换和数据共享，满足用户发展需要。

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二、建设目标

符合《房地产市场信息系统技术规范》要求，建立从房屋建设、房地产管理到房屋灭失的周期过程管理的统一系统平台。

该平台既支持集中式管理，又适应分布式应用，以统一平台为基础的应用系统可分步实施，逐步建设。

平台采用统一的数据访问，提供一致的公共服务和用户界面；能将OA、GIS、MIS紧密集

成，形成数据全面、应用一体、界面一致、入口统一的信息系统；具备丰富的数据支撑、高效的过程处理、开放的数据交换机制、安全的信息保护措施，成为“数字房产”的核心。

业务平台的主要功能是各业务子系统间及现有的业务系统进行深度集成，消灭信息孤岛、打破系统信息壁垒，实现一数一源一门户，一点采集全局共享，最终达到单点登录、统一认证分开授权，“一站式受理、一网式办理”。

通过合理的布局和业务划分，把后台的信息资源和应用资源展现到前台，提供按需服务。

三、技术要求

全部应用软件提供详细的开发技术文档、完整的程序源代码和数据库结构图，并对采购人进行系统开发培训，使采购人具备根据需要自行修改源程序的能力。

（1）平台软件选型要求

操作系统：

客户端操作系统采用WindowsXP；Web和数据服务端操作系统采用WindowsServer2003或Linux。

-15-地理信息系统平台：

采用国外成熟GIS平台，或国产成熟平台技术。

测绘管理系统平台：

采用GIS和CAD平台技术。

数据库平台：

采用Oracle9i及以上版本。

（2）技术路线和接口要求

系统开发选择的技术路线应基于如J2EE、.NET等目前业界公认成熟、完善的企业级应用开发框架，除测绘软件外须采用B/S模式，多层体系结构，要求至少包含三层：

表现层、业务逻辑层、数据访问层。

系统要与各种数据结构和各种操作系统有良好的兼容，接口具有通用性。

（3）系统安全要求

为招标方制定系列措施和策略，要求投标方提出安全性整体解决方案，要从用户登陆、操作权限设定、数据保密措施、病毒防范手段、恶意破坏追查等方面结合硬件系统（如数据库审计）进行考虑，并且要有日志文件记录各用户操作及对数据新增、修改、删除等的操作。

保证系统数据的安全；保证系统文件的安全；保证系统用户的安全；保证系统软硬件设备的安全；保证在正常使用情况下系统的不间断运行；保证系统在发生常见故障下的继续运行；保证系统在发生不可抵御的故障时能够安全完整地重新运行；保证系统重要信息的备份和可靠恢复；电源的安全性、存储介质的安全性、负载均衡/集群策略和备份策略。

（4）网络体系结构要求

网络体系结构及通信协议采用国际标准，确保能与其他网络方便地进行互连和互操作。

采用开放地软硬件平台和数据库管理系统，遵循国际标准化组织提出的开放系统互连的标准，应用软件独立于软硬件平台，能集成第三方的应用。

采

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用内外网隔离的方式，通过提供安全可靠的门户访问机制，可以通过任何具有互联网访问功能的计算机，进行政府有关部门、企业、个人和中介机构的业务处理，方便大众。

（5）性能要求

系统验收时，必须符合以下性能要求，中标人应提供详细的系统性能测试报告。

1、系统能保证每天受理业务量1000件以上；

2、系统必须同时支持300人以上在线操作；

3、在线用户数300人的情况下，性能具体要求如下：

数据存储响应时间<2秒、精确查询响应时间<2秒、模糊查询响应时间<5秒；

4、档案调出响应时间<3秒；

5、地理空间图调出响应时间<5秒；楼盘表调出响应时间<2秒；分层分户图调阅响应时间<3秒；

6、定制报表统计和任意条件的统计分析响应时间<60秒。

（6）国家、行业政策和规范标准要求

1、主要的行业法律法规及规范：

《物权法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房屋登记办法》、《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》、《房地产市场信息系统技术规范》（CJJ/T115-2007）、《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000、GB/T17986.2-2000）、《城市地理信息系统设计规范》（GB/T18578-2001）、《房屋登记簿管理试行办法》、以及各子系统相关的行业法律法规。

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2、软件工程规范

《计算机软件需求说明编制指南》、《计算机软件质量保证计划规范》（GB/T12505-1990）、《计算机软件单元测试》（GB/T15532-1995）、《软件维护指南》（GB/T14079-1993）、《中华人民共和国标准计算机软件开发规范》、《中华人民共和国标准软件产品开发文件编制指南》、信息产业部或其他相关部门规定的其他信息系统建设的文件和规范。

3、数据标准类

《地球空间数据交换格式》（GB/T17798—1999）、《地理信息元数据》

（GB/T19710-2005）、《房地产市场信息系统技术规范》（CJJ/T115-2007）。

四、建设原则

系统设计与建设中应遵守以下几个原则：

（1）全局性和整体性。

从房地产市场整体业务和管理职能及群众和政府的要求出发,实现全市和全局房地产信息资源共享，市场信息与管理实现社会服务信息化，发挥系统在政府信息化工程和城市化管理信息化工程的作用,把系统建

成一个有机的整体和管理与决策的重要工具。

（2）先进性和扩展性。

采用先进的设计理念和技术，使整个系统的设计处于领先地位，确保系统能够适应现代信息技术高速发展的要求。

采用先进的数据库设计方案，体现数据储存及管理的先进性，充分考虑将来数据不断变化增加的需求；采用先进的软件开发方案,充分考虑业务内容与流程变更、机构调整、人员变动等；采用先进的网络集成方案,确保一定时间内软件的可升级性。

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（3）标准化与规范化。

为确保质量，系统建设要严格按照国家、地方和行业有关标