房地产行业分析报告.docx
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房地产行业分析报告
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林少读（284917314）23:
24:
57
2008年房地产行业分析报告
前言
本报告旨在为有意投资房地产行业的投资者服务，报告对房地产行业2007年的运行
情况进行了详尽的描述和分析，并对2008年行业运行情况进行了预测。
本报告完成
于2008年3月，共4万多字，80多页，26个图表，分九章。
报告的主要观点有：
2007年，全国房地产市场运行呈现以下特点：
一是以住宅为主的房地产开发投0
资
持续快速增长。
2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长302%，
比上年提高84个百分点；二是市场需求总体旺盛。
2007年，全国商品住宅竣工面
积478亿平方米，同比增长5%，比上年上升58个百分点；销售面积691亿平方米，
同比增长247%，比上年上升116个百分点，与此同时，商品住房空置面积继续下降
，12月全国空置商品住房6756万平方米，同比下降166%，降幅较上年加快86个
百分点；三是部分城市12月份房价环比开始下降。
2007年，70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为76%，涨幅比上年快18个百分点
；新建商品住房销售价格同比上涨82%，涨幅比上年快18个百分点。
2007年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地
产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。
国家宏观
调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。
使得一线大城市不
断上涨的房价得到一定的抑制，也使我国房地产业的发展步伐更加稳健。
2008年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生
地产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加
大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。
预计200
8年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。
目录
前言1
目录2
图表6
第一章2007年房地产行业总体运行状况……………………………………7
一、房地产开发投资完成情况………………………………………7
二、资金情况…………………………………………………8
三、土地购置及土地完成开发情况………………………………………9
（一）土地购置面积……………………………………………9
（二）土地开发面积…………………………………………10
四、建设情况…………………………………………………11
五、销售情况………………………………………………13
（一）商品房销售情况………………………………………13
（二）商品住宅销售情况………………………………………14
（三）销售价格情况…………………………………………15
第二章2007年1-4季度70个大中城市价格情况分析……………………17
一、房屋销售价格情况……………………………………………………17
二、房屋租赁价格情况…………………………………………………17
三、土地交易价格情况…………………………………………………18
四、物业服务价格情况…………………………………………………18
第三章2007年11月份国房景气指数情况……………………………19
一、房地产开发投资分类指数为10453…………………………………19
二、资金来源分类指数为10793……………………………………20
三、土地开发面积分类指数为9804……………………………………20
四、房屋施工面积分类指数为10554…………………………………21
五、商品房空置面积分类指数为11197…………………………………22
第四章盘点2007年五大热点城市房地产市场发展…………………………23
一、北京：
开发投资增速继续提高，房价高位运行………………………………23
（一）房地产开发运行情况………………………………………23
（二）房屋销售价格指数变动情况……………………………………24
二、重庆：
开发投资平稳增长，销售增幅回落………………………………25
（一）开发投资平稳增长，增长速度低于西部平均水平………………………25
（二）销售增幅回落，当月销售量进一步萎缩……………………………25
（三）施工竣工面积平稳增加……………………………………26
（四）经济适用房开发仍是亮点……………………………………26
三、武汉：
开发投资增幅平稳，房价涨幅较快…………………………………27
（一）市场运行基本状况………………………………………27
（二）房地产市场运行特征………………………………………27
（三）市场运行存在的主要问题及原因分析……………………………28
四、深圳：
近几年房价高涨，08年趋于理性…………………………………30
（一）2000－2007年深圳房地产价格运行分析……………………………30
（二）2000年以来深圳房地产市场宏观调控政策分析………………………32
（三）2008年我市房价走势及相关调控政策建议…………………………36
五、上海：
政策执行力加大，供应结构调整…………………………………38
（一）完善和落实宏观调控………………………………………38
（二）地价“加速度”上涨………………………………………39
（三）一手房市场走势火爆………………………………………40
（四）二手房供应后来居上………………………………………41
（五）更多人享受住房保障………………………………………42
（六）房贷新政凸现“从紧”………………………………………43
（七）服务理念颠覆物业管理……………………………………45
（八）市民置业维权受挑战………………………………………46
第五章土地增值税清算管理对房地产业的影响分析………………………48
一、土地增值税征收办法出台的背景……………………………………48
二、土地增值税清算办法的具体内容……………………………………49
（一）土地增值税清算的条件……………………………………49
（二）土地增值税的清算单位……………………………………50
（三）对房地产的非销售收入进行界定…………………………………51
三、土地增值税征收新办法对房地产业的影响………………………………52
第六章2007年房地产市场政策回顾…………………………………53
一、2007年房地产调控“大事记”……………………………………53
二、重要政策分析…………………………………………………………………………
……53
（一）加大住房结构调整和住房保障体系建设政策的落实力度…………………53
（二）进一步清理存量土地，严格房地产信贷管理……………………………54
（三）清理房价构成和可售房屋数量，切实做好市场秩序的规范工作………………
54
（四）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见…………………55
（五）人民银行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知…………………
57
三、对主要房地产政策的剖析………………………………………59
（一）清算土地增值税…………………………………………59
（二）加息………………………………………………60
（三）减少土地出让环节的优惠政策…………………………………61
（四）多渠道解决住房困难………………………………………61
（五）提高首付比例，平抑房价……………………………………62
（六）物权受法律保护……………………………………………62
（七）工业用地纳入招拍挂………………………………………63
第七章2007年房地产市场运行情况及2008年房价走势……………………63
一、2007年房地产市场运行状况………………………………………63
（一）2007年房地产市场运行呈现三个特征……………………………63
（二）近期房价加速上涨原因分析…………………………………65
二、2008年房价走势预测…………………………………………66
第八章2008年房地产市场发展形势展望………………………………67
一、宏观调控得到落实，调控效果显现……………………………………67
二、保障性住房开发规模进一步增加……………………………………68
三、市场竞争更趋激烈……………………………………………69
四、市民消费冲动趋减，回归理性………………………………………69
五、企业风险控制意识加强…………………………………………70
第九章专题：
《物权法》对房地产市场的影响分析……………………………71
一、《物权法》的立法精神对房地产领域的影响………………………………71
（一）将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位，有助于实现房地产领域对私
有财产的保护…………………………………71
（二）明确界定房地产的权属关系，有助于定纷止争…………………………72
（三）从以行政管理为核心转变到对公民私有财产的保护和促进利用……………
72
二、《物权法》中关于房地产的若干新规定…………………………………73
（一）房地产产权登记方面………………………………………73
（二）土地征收和房屋拆迁方面……………………………………73
（三）物业管理方面…………………………………………74
三、需进一步明确的问题…………………………………………75
（一）房地产产权登记方面………………………………………75
（二）土地征收和房屋拆迁方面……………………………………77
（三）物业管理方面…………………………………………79
图表
图表12007年全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况
图表22007年各地区房地产开发投资状况
图表32007年房地产开发投资增幅超过40%的地区
图表42007年商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况
图表52007年各地区住宅房地产开发投资状况
图表62007年房地产开发投资比重情况
图表72007年经济适用房占商品住宅比重
图表82007年全国房地产开发到位资金情况
图表92007年资金来源情况
图表102007年全国土地购置情况
图表112007年购置土地面积增幅超过40%的地区
图表122007年购置土地面积降幅超过30%的地区
图表132007年全国开发土地情况
图表142007年完成土地开发面积增幅超过50%的地区
图表152007年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况
图表162007年月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况
图表172007年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况
图表182007年各类型商品房销售面积
图表192007年商品房销售面积与去年相比超过40%的地区
图表202007年销售面积小于竣工面积的地区
图表212006年销售面积大于竣工面积超过1000万平方米的地区
图表222007年各类型商品房销售额
图表232007年商品住宅销售面积增幅超过50%的地区
图表242007年商品住宅销售面积大于竣工面积超过1000万平方米的地区
图表252007年1－12月商品房销售价格增幅超过25%的地区
图表262007年1－12月商品住宅销售价格增幅同比超过25%的地区
王静（452431224）23:
25:
35
这么齐全？
林少读（284917314）23:
25:
53
这是专业的房地产行业分析报告目录。
。
。
。
大家可以大概了解一下基本内容
2008新财富500富人榜－房地产简
5李思廉
271.5亿元
总排名11富力地产集团
男50出生于香港香港中文大学
公司总部：
广东广州
主要行业：
房地产
上市公司：
富力地产（02777.HK），
2005年7月IPO
2007年，李思廉率领富力地产实现营业额147.72亿元，纯利润为53.02亿元，两项指标分别增长45.01%和148.37%。
目前，富力地产已完成广州、北京、天津、西安、重庆五大核心城市的布局，土地储备约2000万平方米，在建面积约400万平方米。
富力地产在单项建筑面积超过50万平方米的项目运作上具有丰富的经验，其北京富力城等项目成为行业标杆。
1993年，李思廉与张力以2000万元资金携手进军广州房地产业，拆迁广州嘉邦化工厂建设广州名震一时的富力新居住宅楼，赚得第一桶金。
作为公司董事长的李思廉目前持有集团32.59%的股份。
6张力
265.3亿元
总排名12富力地产集团
男55出生于广东广州大专
公司总部：
广东广州
主要行业：
房地产
上市公司：
富力地产（02777.HK），
2005年7月IPO
张力早先从事建筑、装修行业，1993年与李思廉共同创办了富力地产，任副董事长兼总裁。
2005年起任联席董事长，主要负责购地、开发、工程、成本控制和集团架构管理等方面，目前持有富力集团31.84%的股份。
7朱孟依家族
257.8亿元
总排名14合生创展/珠江投资
男49
出生于广东丰顺高中
公司总部：
广东广州
主要行业：
房地产
上市公司：
合生创展（00754.HK），
1998年5月IPO
2007年，朱孟依领带合生创展继续扩张，通过多种收购方式，截至2007年上半年，其名下的土地储备量扩展至1480万平方米。
目前，北京已成为合生创展收入最大的区域。
1992年朱孟依在香港成立了合生创展，作为公司的融资平台。
第二年，珠江投资在广州成立，主要负责在内地市场拿地。
朱孟依通过层层控股间接控制珠江投资，是珠江投资的实际控制人。
合生创展大约70%的房产项目都与珠江投资合作开发，因而合生创展和珠江投资被业界称为“珠江系”。
目前，朱孟依仍然掌握着合生创展58.28%的股权。
8潘石屹/张欣
248.6亿元
总排名15SOHO中国
男/女46/43出生于甘肃天水/北京北京石油管道学院/剑桥大学经济学系硕士
公司总部：
北京
主要行业：
房地产
上市公司：
SOHO中国（00410.HK），
2007年10月IPO
SOHO中国的上市，不仅创造了中国民营企业最大的IPO以及亚洲最大的商业地产企业IPO，也让潘石屹、张欣夫妇身价暴增。
目前，SOHO中国在北京CBD的五个项目开发量占CBD总开发量的1/5，销售额占北京CBD的39%。
9钟声坚
213.9亿元
总排名19 仁恒集团
男50出生于广东陆丰
公司总部：
上海
主要行业：
房地产
上市公司：
仁恒置地（Yanlord.XGX），
2006年6月IPO
身为集团创办人、董事局主席兼首席执行官的钟声坚持有上市公司80.6%的股权。
钟声坚早年前往新加坡创业谋生，上世纪90年代初，在上海、南京等地开发房地产，目前集团开始涉足高端商业楼宇业务。
2007年，集团进行了6项收购，并由此进入深圳市场。
集团目前拥有约420万平方米的土地储备。
2007年，仁恒置地集团实现销售收入12.3亿新币，净利润2.22亿新币，分别较上年增长21%和30%。
钟声坚与红塔集团合作的红塔仁恒纸业是国内最大的高级卡纸生产商。
此外，集团在成都还拥有一家一站式居家用品专业市场恒业国际。
10黄伟
208.2亿元
总排名22 新湖集团
男49温州师范学院
公司总部：
浙江杭州
主要行业：
房地产
上市公司：
新湖创业（600840），
2003年3月收购；
新湖中宝（600208），
2003年10月收购；
哈高科（600095），
2003年12月收购
以房地产开发为主业的新湖集团，充分享受了行业景气的盛宴。
在2006年营收及利润高增长基础上，2007年新湖创业、新湖中宝和哈高科主营收入分别增长30%、43%和126%，净利润分别增长61%、81%和47%。
金融产业也是新湖集团的重要投资领域，通过直接或间接方式，控股湘财证券、浙江天地期货经纪有限公司，参股盛京银行。
11孔健岷家族
180.5亿元
总排名32 合景泰富
男40广东
公司总部：
广东广州
主要行业：
房地产
上市公司：
合景泰富（001813.HK），
2007年7月IPO
合景泰富创办人兼大股东、孔健岷三兄弟，共持有上市企业约67.5%股权。
上市前，公司土地储备约400万平方米，并预期上市后6至8个月内再购入300万至400万平方米土地。
12张松桥
137.2亿元
总排名40 中渝实业
男43
公司总部：
重庆
主要行业：
房地产
上市公司：
中渝置地（01224.HK），
1999年4月IPO
2007年中渝置地大举扩张，土地储备由2006底约330万平方米增至2007年底的1140万平方米，其中，59%位于重庆，40.5%位于成都及四川其他地区，少量位于昆明。
同时，受惠西部大开发政策，中渝置地2007年实现盈利9.05亿港元，较上年增长44.22%。
13杨贰珠
136.9亿元
总排名41 碧桂园控股
男57暨南大学经济管理学院
公司总部：
广东顺德
主要行业：
房地产
上市公司：
碧桂园控股（02007.HK），
2007年4月IPO
杨贰珠为杨国强创业伙伴，现任碧桂园执行董事，拥有10.2%的股份，负责房地产项目的设计及装修管理。
14张桂平
112.3亿元
总排名48 苏宁环球集团
男57出生于江苏南京东南大学硕士
公司总部：
江苏南京
主要行业：
房地产
上市公司：
苏宁环球（000718），
2005年12月收购
收购ST吉纸实现借壳上市及在地产业务高盈利推动下，张桂平身价大幅升值。
2007年，苏宁环球实现净利润2.25亿元，较上年增长174%。
2007年8月，苏宁环球以44.04亿元的总成交价、66930元/平方米的楼板价问鼎国内“单价地王”。
同月，公司拟定向增发不超过110亿元，收购南京浦东房地产开发有限公司84%的权益。
15黄如论
95亿元
总排名55 世纪金源
男57出生于福建连江大学
公司总部：
北京
主要行业：
房地产、旅游
黄如论在中国内地已投资1000多亿元，以房地产开发、星级大饭店、大型购物中心、金融资本运营为四大支柱产业。
到目前为止，世纪金源房地产总开发面积超过1000万平方米；公司还拥有6家五星级饭店，拥有北京、重庆和昆明三家大型SHOPPING MALL，总投资近100亿元；世纪金源还是北京银行的第四大股东。
16张克强
83.2亿元
总排名63 保利地产
男48
公司总部：
广东广州
主要行业：
房地产
上市公司：
保利地产（600048），
2006年7月IPO
2007年保利地产增长强劲，实现主营收入81.15亿元，净利润16.28亿元，分别较上年增长101%和121%。
作为保利地产董事，张克强不仅是保利地产的第三大股东，而且还持有第二大股东广东华美90%的股权。
17耿建明
77.2亿元
总排名68 荣盛房地产
男46
公司总部：
河北廊坊
主要行业：
房地产
上市公司：
荣盛发展（002146），
2007年8月IPO
荣盛发展在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的基础上，立足中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市进行商品住宅的规模开发。
2007年，荣盛发展实现主营收入17.44亿元，净利润2.84亿元。
耿建明直接或间接持有荣盛发展53.62%的股权。
18陈华
70亿元
总排名80 京基集团
男42复旦大学经济学硕士
公司总部：
广东深圳
主要行业：
房地产
2007年是京基集团的丰收之年：
5月，大梅沙京基喜来登酒店开业；8月，商业地产之京基?
?
6Ρ百纳广场启动全球招商；11月，斥资11.03亿元购得湛江中心区域416亩土地使用权；12月，中国太保上市，京基集团持有1亿股，占总股本的1.3%，列第九大股东。
19苏汝波
68.4亿元
总排名84 碧桂园控股
男53
暨南大学经济管理学院
公司总部：
广东顺德
主要行业：
房地产
上市公司：
碧桂园控股（02007.HK），
2007年4月IPO
苏汝波为杨国强的创业伙伴，现为碧桂园控股的执行董事，持有5.1%的股份。
19区学铭
68.4亿元
总排名84 碧桂园控股
男58
暨南大学经济管理学院
公司总部：
广东顺德
主要行业：
房地产
上市公司：
碧桂园控股（02007.HK），
2007年4月IPO
区学铭为杨国强的创业伙伴，现为碧桂园控股的执行董事，持有5.1%的股份。
19张耀垣
68.4亿元
总排名84 碧桂园控股
男62
公司总部：
广东顺德
主要行业：
房地产
上市公司：
碧桂园控股（02007.HK），
2007年4月IPO
张耀垣为杨国强的创业伙伴，现为碧桂园控股的执行董事，持有5.1%的股份。
22童锦泉
68亿元
总排名87 长峰房地产
男53出生于浙江绍兴高中
公司总部：
上海
主要行业：
房地产
继住宅、酒店、写字楼开发后，童锦泉带领长峰房地产进入商业地产领域。
继开发了上海浦西单体建筑体量最大的一站式购物中心—中山公园“龙之梦”之后，长峰房地产计划在虹口、闵行各投建一家规模相当的购物中心，并配套建设豪华五星级酒店。
23郦松校
66.9亿元
总排名89 中新地产集团
男43
公司总部：
北京
主要行业：
房地产
上市公司：
中新地产集团（00563.HK），
1993年9月IPO
2007年中新地产集团动作频繁，不仅在徐州、天津、珠海等地大规模拿地，完成大股东名下所有项目的注入，而且斥资55亿元购得珠海影视城全部股权。
目前，中新集团累计开发量已达到700万平方米。
24宋卫平/夏一波
64.6亿元
总排名92 绿城集团
男/女51/-出生于浙江嵊州
杭州大学历史系
公司总部：
浙江杭州
主要行业：
房地产
上市公司：
绿城中国（03900.HK），
2006年7月IPO
2007年，宋氏夫妇的绿城中国融资频繁：
5月，以先旧后新方式配售1.415亿股，集资净额23.09亿元；同月，宣布发行本金总额为23.1亿元的可换股债券；10月，与4家银行签署8.5亿元的银团贷款。
融资背后是大规模扩张，2007年绿城在土地拍卖会上成功得手近10次，拿地金额超过100亿元。
截至2007年11月，绿城集团总土地储备面积飙升至1538万平方米。
25黄俊钦
60亿元
总排名101 新恒基集团
男41出生于广东汕头大专
公司总部：
北京
主要行业：
房地产
上市
升级会员 