莱茵春天购物中心建设项目.docx
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莱茵春天购物中心建设项目
莱茵春天购物中心项目建议书
一、总论
（一）项目名称
莱茵春天购物中心
（二）项目单位概况
宜宾丽雅置地有限责任公司是川南知名的房地产开发企业，由“中国大企业集团竞争力500强”之一的宜宾丝丽雅集团有限公司和宜宾信雅股份有限公司共同出资组建，目前，已形成包括宜宾雅德商业管理有限公司、宜宾雅信物业管理有限公司、宜宾锦绣园景观工程有限责任公司在内的专业化地产开发及城市运营“1＋3”体系。
丽雅置地倡导“专业、民主、美丽、高效”的企业核心文化，以“铸就城市精品”为企业宗旨，开创了宜宾历史上第一个“工业搬迁房地产经营模式”，开发的莱茵河畔项目成为宜宾城市地标性建筑群落，开发的莱茵香街成为宜宾城市商业的名片。
（三）项目拟建地点
莱茵春天购物中心地处以商务流通、行政办公为主的宜宾市南岸东区，项目位于莱茵河畔西南侧，东望长江，西临航天路，北依叙府东路，南靠戎州路。
（四）项目建设内容与规模
莱茵春天购物中心项目占地27839平米，规划建筑面积约万平米，其中商业面积万平米，地下车库及配套用房4万平米，共设置近900余个机动车停车位。
购物中心设计为地上四层，地下四层，其中地下三、四层为车库及设备用房，地下二层至地上四层涵盖了百货、超市、零售等各类商业形态，莱茵春天的建设旨在打造一个集休闲、购物、娱乐、餐饮和文化功能于一体的综合型购物中心。
（五）项目建设年限
预计通过2年完成莱茵春天购物中心的建筑、安装工作，并力争在2012年下半年实现百货、超市等主力商家的全面开业。
二、项目建设的必要性和条件
（一）项目建设的必要性分析
1、对城市的贡献——完善并提升城市载体功能，推动城市商业升级，打造宜宾的城市商业名片，助力宜宾打造川滇黔商贸物流中心。
2、对社会的贡献——引入新的消费理念、优质的消费环境和更高的商业品质，提升消费者的消费感受，从根本上优化城市的商业网点布局结构，同时创造更多就业机会。
（二）项目建设的条件分析
本项目作为提升宜宾城市形象的重大工程，不仅承担着发展宜宾零售业，为宜宾经济发展建设做贡献的重要历史使命，同时，也是作为宜宾打造大商贸、繁荣城市商业圈的形象工程，更肩负着引领消费，提高消费档次，倡导全新的生活方式的重任。
为保证项目的建设与商业定位符合市场发展需要，在规划设计与市场研究中，我们充分借鉴和参考了国内外先进的购物中心规划设计经验，结合项目地块实际状况的考虑，充分满足各类商业形态经营需求，形成了以高档百货、品牌超市为主力商家，以精品街铺、各类品牌商家等为次主力店的“一站式、体验型”消费模式，通过不同消费形态满足各类消费需求。
（三）项目建设的资源条件评价（指优势资源项目）
项目周边配套优势：
莱茵春天购物中心地处宜宾南岸航天路与戎州路交汇处，项目紧邻宜宾市唯一的四星级酒店“华荣酒店”、宜宾三中（国家级重点中学）及三江口核心开发区；西面紧靠规划中的商业步行街（酒都路）及沃尔玛，是宜宾市的政治、金融中心；南面是中国联通宜宾分公司、宜宾市110、119指挥中心，在项目周边300米以内聚集了宜宾市政府、体育馆、图书馆、宜宾市科技馆、酒都剧场、嘉信茂购物广场、莱茵时代影城、蜀南医院等大型市政、商业服务设施，项目周边配套设施成熟。
道路交通状况：
项目周边市政道路状况良好，航天路、叙府东路、戎州路东段、蜀南大道、长江大道等道路环境成熟，能充分满足商业发展需要。
在公交系统方面项目周边目前已开通了2、3、4、5、9、10、14、17路多路公交线路停经或直达项目，基本覆盖宜宾城市范围。
同时项目东侧是城区进入宜南大道、乐宜高速的重要通道，是未来宜宾主城市区通达泸州、乐山、南溪等区域的重要交通通道。
项目区域定位：
莱茵春天购物中心地处宜宾南岸东区，区域以商务服务、行政办公为主要定位，区域内的莱茵香街、嘉信茂广场、世纪阳光城等项目已建立起了稳定的消费群体。
同时在未来的城市发展中东区将承载起城市商业环境提升、改善区域商业品质的主要功能和定位。
总的看来，项目地段优势明显，各类配套及交通、公交设施成熟，同时该地块位于宜宾市重要的商业线连接点，地段知名度高，周边社区日趋成熟，各类配套设施齐全，商业地产开发的基础条件已经完全具备。
三、建设规模与产品方案
（一）建设规模
项目总用地约亩，总建筑面积约万平方米。
是目前宜宾市规划档次最高，规模最大的，主力店集群最高、业态业种最为丰富的大型综合商业体。
（二）产品方案
按照方案规划，莱茵春天购物中心总用地面积27839平方米；规划建筑面积132115平方米，其中主力百货24210平方米，主力超市15365平方米，次主力店及精品街铺35026平方米，地下停车及配套设施用房39310平方米，共设有机动车停车位845辆，其中地上34辆，地下811辆。
该中心将是一座充满都市灵魂的超大复合型购物中心，将以独具特色的体验价值奠定宜宾在川滇黔结合部区域的商业中心地位。
该中心建成后，将直接面向宜宾城市及各区县，并将以优秀的服务理念、高端齐全的入驻品牌及精彩的建筑外形辐射川南及川滇黔区域城市，对于提升宜宾城市商业活力及城市形象具有重要影响。
四、技术方案、设备方案和工程方案（因方案目前处于报建阶段，详细的施工、安装、设施方案尚处于制作优化中）
（一）技术方案
1、生产方法：
新增建设。
2、工艺流程：
按商业用房建设流程。
（二）主要设备方案
1、主要设备选型（待定）。
2、主要设备来源（待定）。
（三）工程方案
1、建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案（待定）。
2、建筑安装工程量及“三材”用量估算（待定）。
3、主要建、构筑物工程一览表（待定）。
五、投资估算及资金筹措
（一）投资估算
1、建设投资估算（先总述总投资，后分述建筑工程费、设备购置安装费等）。
序号
项目
单价
数量
总费用（万元）
单位成本（总建面，元/平米）
占总投资比例
1
前期开发费
122
132,115
122
%
2
基础设施建设费
354
132,115
%
3
建筑安装工程费
4,000
132,115
52846
4,
%
4
城市建设配套费
40
132,115
40
%
5
开发间接费
%
63,341
%
6
管理费用
%
63,341
%
7
财务费用
%
20,000
1700
261
%
8
开发期税费
281
132,115
%
9
不可预见费
%
58,820
%
开发建设投资总额（万元）
5,829
132,115
70,
5,829
%
2、流动资金估算。
根据现有建筑规模及安装要求估算，莱茵春天购物中心总投入约亿左右，按项目开发销售收入约5亿元测算，前期预计需要设计、报建、宣传推广、建安等流动资金约亿元。
3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表）。
（二）资金筹措
1、自筹资金（待定）。
2、其它来源：
贷款开发。
六、效益分析
（一）经济效益
1、销售收入估算（编制销售收入估算表）。
销售收入估算表
物业
楼层
平米数
预计单价
预计销售收入
（M2）
（万元）
（万元）
次主力店
B1
3813
14000
1F
2184
16000
2F
2238
15000
3F
2238
12000
4F
2121
11000
精品店
B2
2005
13000
B1
4573
14000
1F
6207
16000
2F
5668
15000
3F
3979
12000
合计
0
预计实现销售收入亿。
2、成本费用估算（编制总成本费用表和分项成本估算表）。
开发成本费用估算
序号
项目
计费标准与依据
单价
公式
数量
总价
1
土地成本
1,623
元/m2×用地面积
27,839
45,182,
土地出让金
1,450
元/m2×用地面积
27,839
40,366,
土地交易费
元/m2×用地面积
27,839
契税
4%
×土地出让金
40,366,550
1614662
地下建筑（地下室/车库）出让金
80
元/m2×预测地下室建筑面积
39,310
3144800
2
前期开发费
118
元/m2×总建筑面积
132,115
1,
可行性研究费
%
×建安工程费
41,800
209
勘察费
10
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
1321150
设计费
80
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
招投标费用
%
×建安工程费
41,800
人防易地建设费
15
元/m2×建筑面积（地上）
56,083
841245
3
基础设施建设费
348
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
45,976,
供水管道工程费
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
2,312,
供配电工程费
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
17,241,
供气工程费
元/m2×建筑面积（地上）
56,083
电话通讯工程费
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
环卫设施费
15
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
1981725
排污费
1
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
132115
绿化建设费
80
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
智能化工程费
35
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
4624025
总体及道路建设费
40
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
5284600
4
建筑安装工程费
3,719
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132115
491,356,
商业街
3,200
元/m2×建筑面积
46,379
集中商业
4,000
元/m2×建筑面积
46,426
185,704,
地下车库
4,000
元/m2×建筑面积
39,310
157,240,
5
城市建设配套费
40
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
5,284,
6
开发间接费
%
×（1+2+3+4+5）
52,713
1,
7
管理费用
%
×（1+2+3+4+5）
52,713
1,
8
财务费用
%
×60%×（1+2+3+4+5+6+7+9+10）
36,198
9
开发期税费
242
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
31,971,
营业税及附加
%
×（2+3+4+5）
48,172
2,
工程合同印花税
%
×（3+4）
46,183
土地使用税
元/年/㎡×土地面积
27,839
档案管理费
2
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
264230
白蚁防治费
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
墙改费
7
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
924805
散装水泥基金
元/m2×建筑面积（地上、地下）
132,115
其它
%
×（2+3+4+5）
132,115
10
不可预见费
%
×（2+3+4+5）
48,172
1,
3、利润与税收分析
销售总收入：
亿元
租赁收入：
元（按20年租赁期，其中第年免租）
总投资：
亿元
营业税及附加:
3883万元
附：
营业税及附加计算依据：
1营业税销售收入×5%
2城市维护建设税营业税×7%
3教育附加税营业税×4%
4印花税销售收入×%
5交易管理费销售收入×%
4、投资回收期
通过销售与持有经营收入，项目预计18年收回总投资。
5、投资利润率
利润总额：
亿元
净利润：
亿元
总投资利润率：
%
税后利润率：
%
（二）社会效益
1、项目对社会的影响分析
莱茵春天购物中心的建设，将有效地改善和提升宜宾城市商业发展，满足日益增长的消费需求。
莱茵春天购物中心的建设与发展，符合宜宾市启动新一轮经济增长点的战略构想。
项目的建设将有力的提升城市形象的作用
通过高品质与消费模式的引入，扩大宜宾在川南区域的消费辐射力。
将各类品牌商业的引进，创造更多的就业机会。
2、项目与所在地互适性分析（不同利益群体对项目的态度及参与程度；各级组织对项目的态度及支持程度）
2008年，宜宾市政府办公室印发《关于印发2008年城区市场重点建设项目工作方案的通知》（宜府办函〔2008〕136号），位于莱茵河畔项目地块的莱茵春天购物中心被正式列入宜宾市城区市场重点建设项目，并明确由丽雅置地作为项目业主单位，翠屏区政府作为牵头责任单位，市商务局、市发改委、市规建局、市财政局作为责任单位。
2009年，宜宾市商务局以宜商函（2009）36号文件正式对莱茵春天购物中心符合《宜宾市城市商业网点规划》的情况进行了确认，并要求加快推进方案建设。
2009年9月14日，《宜宾市人民政府关于加快建设区域性商贸中心意见》由市政府常务会审议并通过。
文件将南岸东区商圈明确列入宜宾城市的核心商圈，并要求莱茵春天购物中心加快建设。
市委、市政府各主要领导及相关职能部门负责人多次就莱茵春天购物中心相关工作的推进表示关切，希望购物中心能加快开发，以提升南岸东区商圈的品位和档次，增强其聚集辐射能力。
3、社会风险分析
项目周边部分建筑设施（如南客站、航天社区等）将会对项目的整体品质形成一定影响；
航天路沿线整体商业水平较低，与项目档次定位有较大差距。
同时航天路是蜀南大道、长江大道城市主干道的南北连接通道，对于未来商业发展的交通压力较大；
宜宾零售业态虽然发展较早，但受空间和结构等影响，整体发展规模和水平较低，对部分品牌的引入将造成一定的难度；
从保证后期运营出发，开发商将持有大部分物业（如主力百货与主力超市），该部分不能销售的物业对开发商的现金回流将造成很大影响。
七、结论
通过严谨、详实的市场调研和定向访谈分析,莱茵春天购物中心无论是从区域产业发展、消费需求、居民消费结构,商业承载力,交通配套状况，还是区域发展的功能必要上,通过开发商的优质资源整合，以及政府在政策、招商引入方面的配套扶持，合力打造一个集休闲购物、餐饮娱乐、观光旅游、生态景观、主题消费于一体的体验式购物中心是综合可行的。
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