陕投单位职工住房建设项目初设报告.docx

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陕投单位职工住房建设项目初设报告

陕西省投资集团（有限）公司

单位职工住房建设项目

初步设计报告

（审定稿）

中国水电顾问集团西北勘测设计研究院

二〇XX年八月

陕西省投资集团（有限）公司

单位职工住房建设项目

初步设计报告

（审定稿）

主管院长：

主管总工：

主管主任：

项目负责人：

建筑工程设计资格证书：

中国水电顾问集团西北勘测设计研究院

二〇XX年八月

第一章设计总说明

1.1工程概况

1.1.1项目名称：

陕西省投资集团（有限）公司单位职工住房建设项目

1.1.2项目建设地点：

陕西省西安市未央路与北二环路十字东北角

1.1.3项目建设内容和规模

本工程位于北二环未央路立交的东北角，西邻陕西省工商局住宅小区，东侧为陕西天然气股份有限公司办公及住宅区，小区总占地面积为2.126公顷，总建筑面积94042.65m2。

该地块交通方便，视野开阔，紧邻北郊中心繁华路段未央路，四周基础设施及生活服务设施健全，地理位置十分优越，是居家生活的理想之地。

本项目用地形状不规则，考虑到本小区建筑受到周边建筑的日照影响及周边现有建筑对本小区建筑的影响，场地内建筑空间布置的局限性较大。

本小区总平面共布置四栋高层住宅，高度各不相同，北侧1#住宅18层，2#住宅25层，3#、4#住宅24层，沿街3#、4#楼1、2层设商业用房，本小区设两层地下车库，对外设两个独立的出入口，分别与城市主干道连通。

住宅部分设一层地下室，局部核心筒为两层地下室，1#、2#、3#楼地下室为人防地下室，4#楼地下一层布置设备用房。

在对土地及日照合理利用的同时，通过灵活布置，形成具有流动感的室外空间，为人们提供一个良好的休闲场所。

1.2设计依据

1.2.1审批文件及依据资料

（1）建设用地规划许可证；

（2）甲方提供的1∶500地形图和场地现状图；

（3）甲方认可的总平面及单体建筑方案；

（4）总平面及单体报批图；

（5）陕西秦达房地产开发公司提供的初步设计任务委托书；

（6）信息产业部电子综合勘察研究院提供的本工程的《岩土工程勘察报告》详勘阶段（2011年12月版）；

（7）《陕西省投资集团（有限）公司单位职工住房建设项目初步设计评审意见》2011年11月18日

1.2.2气象、地理及工程地质条件

（1）气象

西安属温带温暖半湿润大陆性季风气候。

1）气温

年平均气温13.3℃

最冷月（一月）平均气温-1.0℃

最热月（七月）平均气温26.6℃

极端最高温度41.7℃

极端最低温度-20.6℃

2）日照

全年日照2038.2小时

日照百分率40%

3）降水

平均年降水量580.2mm

日最大降水量92.2mm

4）风向、风速

常年主导风向NE

全年平均风速2.0m/s

（2）地理条件

本工程位于西安市北二环北侧，未央立交东侧，开元路西侧，南侧与西侧均有城市道路相通，交通方便，地理位置优越。

该区域属于西安市未央区中心地带，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等三大功能，建设成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区，为未来西安城市新中心。

（3）工程地质条件

1）场地形地貌

场地地形平坦，地面高程394.33m～395.60m，地貌单元属渭河Ⅱ级阶地。

2）地层

从上向下分别为：

①-1层杂填土、①-2层素填土、②层黄土、③层黄土、④层古土壤、⑤层粉质粘土、⑥层中砂、⑥-1粉质粘土、⑦层粉质粘土、⑦-1层粗砂、⑧层粗砂、⑧-1层粉质粘土、⑨层粗砂、⑨-1层粉质粘土。

场地地面下20.00m深度范围内的土层不液化。

拟建场地属自重湿陷性黄土场地，素填土①-2、黄土②、黄土③、古土壤③局部具湿陷性。

场地地下水属孔隙潜水类型，稳定水位埋深约18.00m～19.90m，相应标高375.36m～376.68m。

勘察期间属较高水位期。

根据区域资料，地下水年平均变化幅度约2.00m。

地基土对混凝土结构及钢筋混凝土结构中的钢筋均具微腐蚀性。

地下水对砼结构具有微腐蚀性，在干湿交替条件下，对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。

3）地基土的湿陷性。

根据地勘报告，拟建场地属自重湿陷性黄土场地，黄土、古土壤局部具湿陷性。

4）地震基本烈度

8度（0.20g）；设计地震分组第一组。

5）建筑场地类别

Ⅱ类。

6）地基土地震液化判定

根据地勘报告判定，可不考虑地基土地震液化问题。

1.2.3各专业设计规范

（1）《城市居住区规划设计规范》[GB50180-93]

（2）《民用建筑设计通则》[GB50352-2005]

（3）《住宅设计规范》[GB50096-1999]（2003年版）

（4）《住宅建筑规范》[GB50368-2005]

（5）《高层民用建筑设计防火规范》[GB50045-95]（2005年版）

（6）《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]

（7）《人民防空地下室设计规范》[GB50038-2005]

（8）《人民防空工程设计防火规范》[GB50098-2009]

（9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》[GB50067-97]

（10）《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》[JGJ26-2010]

（11）《公共建筑节能设计标准》[GB50189-2005]

（12）《西安市居住建筑节能标准》[DBJ61-44-2007]

（13）《建筑结构可靠度设计统一标准》[GB50068-2001]

（14）《建筑工程抗震设防分类标准》[GB50223-2008]

（15）《建筑结构荷载规范》[GB50009-2001]（2006年版）

（16）《混凝土结构设计规范》[GB50010-2010]

（17）《建筑抗震设计规范》[GB50011-2010]

（18）《高层建筑混凝土结构技术规程》[JGJ3-2010]

（19）《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2002]

（20）《建筑地基处理技术规范》[JGJ79-2002]

（21）《湿陷性黄土地区建筑规范》[GB50025-2004]

（22）《工业建筑防腐蚀设计规范》[GB50046-2008]

（23）《建筑给水排水设计规范》[GB50015-2003]

（24）《室外给水设计规范》[GB50013-2006]

（25）《室外排水设计规范》[GB50014-2006]

（26）《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]

（27）《水喷雾灭火系统设计规范》[GB50219-95]

（28）《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-2005]

（29）《采暖通风与空气调节设计规范》[GB50019-2003]

（30）《供热计量技术规程》[JGJ173-2009]

（31）《城市热力网设计规范》[CJJ34-2002]

（32）《2009年暖通空调·动力技术措施》（全国）

（33）《民用建筑电气设计规范》[JGJ16-2008]

（34）《建筑照明设计标准》[GB50034-2004]

（35）《火灾自动报警系统设计规范》[GB50116-98]

（36）《建筑物防雷设计规范》[GB50057-2010]

（37）《安全防范工程技术规范》[GB50348-2004]

（38）《10kV及以下变电所设计规范》[GB50053-94]

（39）《供配电系统设计规范》[GB50052-2009]

（40）《低压配电设计规范》[GB50054-95]

（41）《有线电视系统工程技术规范》[GB50200-94]

（42）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》[GB50343-2004]

1.2.4交通及能源供应

（1）交通

建设场地南侧与东侧紧临城市道路，交通便利。

（2）供水

小区用水由北二环引一根DN150给水管，基地内设两座地下消防蓄水池，水池的有效容积分别为400m3和250m3。

在4#地下一层水泵房内设一座100m3生活水箱，以满足消防及生活需要。

（3）排水

小区污水经化粪池处理后排入北二环路上的城市污水管网，小区内雨水经雨水管及雨水沟汇集后排入北二环路上市政雨水管网。

（4）供电

从变电站引一路10kV供电线路至小区开闭所。

为保证消防用电，小区设柴油发电机作为备用电源。

（5）供热

小区采暖及生活热水热源接口：

在开元路一侧，管径Ф500，供水温度90℃，回水温度70℃，在小区内设换热站制备本工程所需要的热水。

1.2.5其它

（1）消防

按《高层民用建筑设计防火规范》规定，小区内设4m宽环形消防车道，并与各单体入口连接。

本工程建筑分类：

1#住宅楼为二类高层，2#、3#、4#住宅楼为一类高层，一类高层耐火等级为一级，二类高层地上部分耐火等级为二级，地下部分耐火等级为一级。

地下车库耐火等级为一级。

（2）人防

按平战结合的常六级、核六级甲类二等掩蔽所设计。

1.3工程设计规模和设计范围

1.3.1工程设计规模

（1）本工程总用地面积2.126公顷，总建筑面积94042.65m2，其中地上建筑面积73096.38m2，地下建筑面积20946.27m2，建筑总占地面积4232.41m2，容积率3.438，绿地率35.73%，停车位522辆。

（2）本小区规划住宅总户数624户。

1#住宅楼地上十八层，地下一层，局部核心筒地下二层，平面布置两个单元，每个单元一梯两户，共72户，住宅标准层建筑面积566.57m2。

2#住宅楼地上二十五层，地下一层，局部核心筒地下二层，平面布置两个单元，每个单元一梯四户，共200户，住宅标准层建筑面积848.42m2。

3#住宅楼地上二十四层，地下一层，局部核心筒地下二层，平面布置两个单元，每个单元一梯四户，共176户，住宅标准层建筑面积808.04m2。

一、二层为沿街商场，商业用房建筑面积2128.74m2。

4#住宅楼地上二十四层，地下一层，局部核心筒地下二层，平面布置两个单元，每个单元一梯四户，共176户，住宅标准层建筑面积808.04m2。

一、二层为沿街商场，商业建筑面积2120.40m2。

3#住宅楼与4#住宅楼之间连接部分布置两层商业用房，并与3#、4#楼一、二层连通，商场用房建筑面积674.44m2。

车库为地下两层的坡道式车库，总建筑面积15813.36m2，停车数量486辆。

地面停车36辆，停车位共522辆。

人防地下室为平战结合的核六级、常六级甲类二等人员掩蔽所。

利用1#楼、2#楼、3#住宅楼以及3#、4#楼中间连体部分地下一层做为人防地下室，平时做为自行车车库使用，战时为二等人员掩蔽所，人防地下室建筑面积3243.23m2，防护单元面积3094.12m2，人员掩蔽面积1975.33m2，可掩蔽1975人。

每个住宅楼设为一个防护单元，共设三个防护单元。

1.3.2承担设计的范围

我院承担该项目总平面及所有单体工程建筑、结构、给排水、暖通、动力、强电、弱电、概算等专业的初步设计工作。

1.3.3分期建设情况

本工程拟建四栋高层住宅和一栋两层的地下车库，车库与住宅之间通过线形走廊与核心筒连接，主体结构间均留有一定的安全距离，因车库基础埋深大于住宅楼基础埋深，可先施工地下车库，再进行1#、2#、3#、4#住宅楼施工。

1.4设计指导思想

（1）充分利用场地条件，合理布局，在满足日照要求的前提下，使住宅面积最大化，解决更多职工的住房需求。

（2）从住宅结构高宽比和住宅舒适度等方面综合考虑，创造高效、舒适、节能、优美的居住环境。

（3）本规划融入城市总体规划，外观上创造具有鲜明时代特色建筑个性。

（4）采用节能、环保型建筑材料。

1.5总指标

1.5.1面积指标

用地面积：

2.216Ha

总建筑面积：

94042.65m2

建筑占地面积：

4294.03m2

1.5.2概算总投资

本工程静态总投资为4.3765亿元，其中建安工程投资2.3232亿元。

表1工程建设投资概算表

序号

费用名称

概算费用（万元）

占投

资额

%

备注

工程费用

其它费用

合计

一

第一部分：

工程费用

23231.51

53.09

1

住宅楼工程

11093.36

2

商业建筑

1180.12

3

地下人防工程（含设备）

3247.55

4

地下车库工程

5688.60

5

设备工程

1001.94

6

室外工程

1019.94

二

第二部分：

工程建设其它费用

14357.90

32.81

1

建设管理费

908.89

1.1

建设单位管理费

2%

464.63

陕西经适房管理办法实施细则

（一）

1.2

监理费

444.26

发改价格【2007】670号

2

建设用地费

7163.31

甲方提供

3

检验试验费

1%

232.32

4

勘察设计费

257.93

4.1

勘察费

15.00

甲方提供

4.2

设计费

242.93

甲方提供

5

环境影响评价费

26.47

计价格[2002]125号

6

场地准备及临时设施费

464.63

6.1

场地准备

2%

464.63

建标【2007】164号

7

市政公用设施费

150元/m2

1410.64

西安市城市基础设施配套费收费标准确定

8

安全评估费

17.66

陕政办函【2003】92号文

9

交通评价费

1.1元/㎡

10.34

10

施工图审查费

12.90

陕价行发（2011）57号

11

人防审查费

32.03

12

招标代理费

35．17

计价格[2002]1980号

13

工程造价咨询费

（招标阶段和结算阶段）

145.10

建标造函[2007]8号

14

防雷接地审查费

1.2元/㎡

11.29

15

电力配套费

95元/㎡

893.41

16

新型墙体专项费

6元/㎡

56.43

17

散装水泥专项资金

1.5元/㎡

14.11

18

委托管理费用

1588

甲方提供

19

其他费用

1069.37

20

人防补偿金

7.92

三

第三部分：

预备费

6175.97

14.10

1

基本预备费

2255.36

（工程费+其他费）×6％

2

价差预备费

3920.61

涨价率：

4%

工程建设投资概算合计

43756.38

100.00

1.5.3能源及三材消耗量

总用水量：

813.40m3/d

总装变压器容量：

2000KVA

总耗冷量：

738.54kW

总耗热量：

5123kW

钢材：

8675.02T

木材：

376.00m3

水泥：

52258.21T

第二章总平面设计

2.1建筑布置

该项目隶属于陕西省投资集团有限公司，项目用地形状不规则，考虑到周边现有建筑对本小区建筑的影响以及本小区建筑对周边建筑的日照影响，导致建筑空间布置的局限性较大。

本规划通过多方面比较设计，在对土地合理利用的同时，满足住宅之间的日照间距，创造具有流动感的室外活动空间，这种空间特点形成本项目的一大特色。

根据现有用地条件，结合中心景观绿化，小区内沿南北边界布置了四栋高层住宅，1#楼布置在场地东北侧，地上18层，地下一层。

2#楼布置在场地西北侧，地上25层，地下一层。

3#楼、4#楼布置在场地最南侧，临街布置两层商业用房，沿街商业及3#、4#楼顺应地势成弧形布局，与基地西侧的陕西省工商住宅小区形成建筑空间的延续，3#楼南偏东10度，形成西安地区日照的最佳朝向，4#楼正南正北。

主楼退红线15.6m，裙楼退红线10m。

小区人行入口布置在南侧，与西侧陕西天然气股份有限公司办公及住宅区合并，并在主入口东侧退建筑红线3m布置一条3m宽的人行入口，为小区以后单独进行管理提供方便。

车行入口布置在北侧，由开元路进入陕西天然气股份有限公司内部道路，在用地北侧设地下车库入口，进入小区的车辆直接入地下车库进行分流，车库出口设在用地西南侧与北二环辅道连接，直接进入市政道路，非常方便。

结合小区人行道规划，在1#楼与3#、4#楼之间设置4m宽消防车道，向东延伸到2#楼北侧，与北侧居住区道路连通，形成环形消防通道，满足消防设计要求。

2.2停车场设置

随着私家车数量的提高，停车问题成了居住区最大的问题，本小区规划住宅总户数624户，为了争取停车位的最大化，尽可能利用建筑之间的间隙布置两层地下停车库，地下一层布置254个车位，地下二层布置232个车位，地下停车位共486个。

为了方便住户，地面布置少量的停车位，结合环形消防车道和景观绿化，每栋楼前面布置6-8个绿化停车位，共布置36个车位，小区总停车位可达522个，停车率可达到83.5%，满足每户0.8个车位的设计要求，住户就近停完车后可直接通过车库与住宅之间的连廊进入各单体住宅楼，然后乘坐电梯回家，非常方便。

2.3交通组织

本项目定位为高尚住宅小区，在场地交通设计方面采用人车分流的理念。

小区停车位主要布置在地下室，室外停车数量仅占6.9%，对小区带来的影响较少，地下车库设两个疏散口，分别位于场地的西南角及东北角，与场地对外道路直接连通。

西南角为车行出口，临北二环路南侧辅道，出门右行较为方便，东北角为车行入口，通过场地东侧的开元路由外部进入小区，车行出入口与小区内部道路完全分离，人车分流，保证了小区内行人的安全和居住组团的安静，大大地提高了环境质量。

小区设两个人行出入口，主入口位于场地西南侧，与投资集团原有办公及住宅区道路合并使用，由场地东侧进入小区，主入口结合景观设计，形成步移景异的文化主轴，内部人行道兼消防车道，与各单体连接。

次入口位于场地东北角，与北侧住宅区道路连通。

在无障碍设施等方面，每栋住宅楼出入口设置残疾人无障碍坡道，小区内高差较小处用坡道连接，不仅为残疾人出行提供帮助，更多的是为居住在小区内的老年人、儿童、手持重物的人员提供生活、出行方便。

2.4绿化布置

环形车道外种植乔木，建筑散水至车道间种植草坪及低矮灌木。

中心广场及1#、2#楼北侧面积较大的绿化广场种植高大乔木，在利用和保护场地内的古树、名木、植被方面，中央大面积的广场、绿化可以完好的利用和保护，使其成为新的造景元素，成为小区的亮点。

2.5经济技术指标

经济技术指标表

序号

名称

单位

数量

1

规划总用地

hm2

2.126

2

总建筑面积

m2

94042.65

2.1

地上建筑面积

m2

73096.38

2.1.1

商业、服务用房建筑面积

m2

4923.56

2.1.2

住宅建筑面积

m2

68172.82

2.2

地下建筑面积

m2

20946.27

2.2.1

地下人防面积

m2

3243.23

2.2.2

地下设备用房面积

m2

1255.87

2.2.3

地下车库面积

m2

15813.36

2.2.4

其余部分建筑面积

m2

633.81

3

建筑占地面积

m2

4294.03

4

建筑密度

20.20%

5

容积率

3.438

6

绿地率

35.73%

7

绿化面积

m2

7595.20

8

停车位

个

522

8.1

地面停车位

个

36

8.2

地下停车位

个

486

9

住宅总户数

户

624

9.1

120m2以上面积总户数

所占

比例

19.55%

户

122

9.2

100-120m2以上面积总户数

36.22%

户

226

9.3

90-100m2面积总户数

44.23%

户

276

第三章单体建筑设计

3.1建筑平面设计

3.1.1各单体平面功能及面积

（1）1#楼：

地上18层，地下一层。

地下一层布置人防地下室，一层以上为普通住宅，标准层建筑面积566.57m2，总户数为72户。

1#楼设两个单元，每个单元一梯两户，户型为A型：

三室两厅两卫，每户建筑面积142.00m2。

该户型特点是南侧布置客厅、主卧（带卫生间）、次卧及晒台，北侧布置书房、厨房、餐厅、次卫以及生活阳台，客厅4.8m×4.7m，近似于方厅，尺度感较好，主卧3.7m×4.7m，次卧3.5m×4.7m，书房2.8m×3.9m，厨房2.2m×3.7m，一字型布置，独立设置3.0m×3.9m餐厅，餐厅与客厅正对，通风良好。

南侧布置进深1.5m晾晒阳台，北侧布置进深1.5m的生活阳台。

每户建筑面积143.17m2，每个单元36户，共72户，标准层建筑面积566.60m2。

1#楼核心筒布置两部电梯和一部封闭楼梯间，两部电梯均按消防电梯进行设计，面对面进行布置，候梯厅轴线宽度2600mm，楼梯间轴线宽度2600mm。

地下一层为平战结合的核六级、常六级甲类二等人员掩蔽所，设两个口部，一个口部直通室外，口部布置防毒通道（带简易洗硝间）、扩散室、排风竖井。

另一个口部与住宅核心筒合并，口部布置进风竖井、扩散室、滤毒室、集气室、密闭通道、进风机房等。

地下一层建筑面积643.65m2，防护单元面积586.83m2，掩蔽面积332.85m2，掩蔽人数332人。

A户型亮点：

1．采用全明设计，所有房间均可自然采光通风；起居室、主卧、次卧朝南向布置，可获得最佳日照；

2．客厅4.8m×4.7m，近似于方厅，尺度感较好。

客厅与餐厅正对布置，南北通透，通风良好。

3.南北向双阳台设计，将晾晒空间和观景空间进行分离，南向