房地产开发住宅小区项目项目可行性研究报告.docx
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房地产开发住宅小区项目项目可行性研究报告
山东某某置业有限公司
住宅小区房地产开发项目
项目申请报告
工程号：
0732
目 录
第一章总论………………………………………1
第二章项目建设必要性…………………………6
第三章建设条件与建设地址……………………12
第四章工程方案…………………………………18
第五章环境保护…………………………………33
第六章节能………………………………………39
第七章物业管理…………………………………43
第八章实施计划与工程管理……………………44
第九章投资估算与资金筹措……………………46
第十章经济效益和社会效益分析………………49
附件附图
1、企业法人营业执照
2、房地产开发企业资质证书
3、土地成交确认书
4、规划证明
5、环保证明
6、建设项目招标方案
7、区域位置图
8、总平面布置图
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
某某商园（暂名）项目
2、项目建设性质
新建
3、项目建设单位
****置业有限公司
4、报告编制单位
山******造价咨询事务所有限公司
二、工作依据
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市规划编制办法》
4、《城市居住区规划设计规范》
5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
6、有关部门提供的证明和资料等
三、研究范围
1、项目建设必要性
2、建设条件与地址
3、规划设计方案
4、物业管理
5、环境保护与节能
6、实施计划与工程管理
7、投资估算与资金筹措
8、经济和社会效益分析
四、建设单位概况
山东某某置业有限公司成立于2007年4月，位于潍坊市奎文区东风东街227号，德蒙商务广场七楼，主要从事房地产开发、商品房销售，注册资金1000万元。
山东某某置业有限公司是依托山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司成立的，山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司主要从事工程造价咨询、招标代理、工程咨询及项目管理咨询等专业服务，具有建设部颁发的甲级咨询资质、省建设厅颁发的工程招标代理乙级资质和国家发展和改革委员会颁发的工程咨询丙级资质。
按照建办标[2000]50号《关于贯彻<关于工程造价咨询机构与政府部门实行脱钩改制的通知>的若干意见》要求，于二OO一年三月脱钩改制。
脱钩改制以来，公司本着高起点、严要求、创造过硬造价咨询企业品牌的指导思想，从从业人员素质和教育培训、工作制度的健全、质量保证体系的建立运行、工程造价信息数据的积累、办公营业环境、自动化办公设施的配备等各个方面狠抓自身内部建设，为积极拓展业务市场，向社会提供高素质的咨询服务成果奠定了坚实基础。
到目前为止，公司专职从业人员35人，其中造价工程师12人，具有中高级专业技术职称者22人，中高级造价人员28名。
在新的经济形势下，公司全体员工将上下一心，以饱满的工作热情，抓住机遇，迎接挑战，在新的世纪内再创辉煌。
五、企业法人简介
刘世波，男，38岁，祖籍寿光市田柳镇。
中共党员，高级经济师，国家注册咨询工程师，造价工程师，监理工程师。
1984年至1986年在寿光第二中学学习；1986年至1990年在山东建筑工程学院学习，获工学学士学位；2004年考入北京大学光华管理学院，攻读硕士学位。
1990年7月至1992年3月在潍坊制药二厂先后从事办公室文员、销售和基建维修工作；1992年3月至1993年3月调潍坊医药公司从事基建工作；1993年3月至1993年9月在潍坊高新技术开发区管委会工程建设指挥部，从事工地施工员、项目负责人工作；1993年9月至2001年3月在中国农业银行潍坊分行先后从事基建管理、稽核工作；2001年3月开始在山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司任董事长至今。
六、研究结论
1、建设地址
该项目位于寿光城区，迎宾路以西，圣城街全福元超市以北地块，该地块地理位置优越，交通方便快捷，城市基础设施完善。
该地块前身为寿光市发展和改革委员会办公用地，是开发建设商住区的理想地段。
2、建设规模
该项目规划总用地5502.5m2。
总建筑面积为33417.6m2，其中住宅建筑面积19140m2，公寓建筑面积13680m2，其他建筑面积597.6m2。
3、物业管理
该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
4、实施进度计划
该项目建设期计划为2年，工程拟于2007年8月份开工，预计2009年7月份竣工。
5、投资估算
该项目建设总投资为6857.9万元，其中工程费用5054万元，土地费用465万元，其他费用208.4万元，不可预见费263万元，财务费用202.5万元，税费489万元，销售费用176万元。
项目建设资本金2400万元。
6、资金筹措
⑴建设单位自筹资金3357.2万元；
⑵申请银行贷款1500万元；
⑶预售收入再投入2000.7万元。
7、经济和社会效益分析
该项目的开发建设符合国家产业政策和寿光市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。
提高和改善了寿光市区的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化居住中心。
同时可带动寿光市建材工业和第三产业的发展。
具有良好的经济效益和社会效益。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
1
销售收入
万元
8806.8
2
销售税金及附加
万元
488.8
3
土地增值税
万元
584.7
4
总投资
万元
6857.9
5
利润总额
万元
1364.2
6
所得税
万元
450.2
7
税后利润
万元
914
8
投资利润率
%
19.9
9
投资纯利润率
%
13.3
10
投资利税率
%
35.5
11
所得税后内部收益率
%
21.5
12
财务净现值（Ic=10%）
万元
389.3
13
投资回收期
年
2.6
第二章项目建设必要性
一、项目提出背景
随着改革开放的深化和经济的快速稳定发展，人民群众的生活水平得到了显著提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特别是城镇居民居住水平的改善和提高相对缓慢，因此加快房地产体制改革，提高市民的居住条件已成为各级政府面临的迫切任务。
近年来，我国房地产业保持了健康、快速的发展态势，培育住房消费，发展住宅建设，将是今后一段时期我国住宅与房地产业的中心工作。
2003年国家在武汉召开了全国住宅与房地产工作会议，提出了加强房地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展，开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住宅消费。
该项目位于寿光市区中心商业区核心区，该地块南临寿光市最大的两家商业机构---寿光百货大楼和潍坊中百佳乐家超市寿光店，距寿光汽车总站仅200米，西邻业已开工建设的利群大型商业项目，东邻寿光市中心广场。
是寿光目前最理想、也是中心商业区仅存的商业黄金地段。
二、寿光市房地产概况
2006年，尽管受国家“房产新政”影响，寿光楼市一度有所震荡，但一个健康的正走向成熟的市场依然表现出了顽强的发展轨迹，2006年寿光楼市依然活力十足，热点频频，2006年寿光市完成房地产开发投资5.1亿元，施工面积55.2万平方米，寿光市房地产市场呈现出供需两旺、稳中有升的良好态势。
热点一：
“高层”政策推行，多层热，高层温
与“住宅郊区化”同步，在传统的市中心黄金地段，2006年，新建多层住宅小区已难觅踪影，由于2006年市政府有关政策的贯彻推行，“一个中心四个组团、一轴两翼一河两岸”的发展思路，推进中心城区“东跨南扩”，形成新的城市空间发展格局。
争取用5年时间完成市区行政、商业、文化、居住、休闲等各个功能区的布局调整，完善基础设施，加快城中村改造，建立城市管理长效机制，提高中心城区的辐射带动能力。
由此市中心仅存无几的少量多层住宅在2006年的市面上变得极为稀缺，由于寿光人长年喜住多层的居住习惯短时间难以改变，加之高层存在价高、公摊大、物业费用高等情况，2006年出现了多层紧俏热销，升值幅度较大的行情，即便是一些远郊楼盘也大受追捧，多次调高了价格而高层住宅相较之下显得温温的，房价增幅较小，一些高层楼盘推出了优惠让利的措施。
热点二：
寿光户型“减肥”，中小户型数量增多
前几年寿光的新建商品住宅户型一直明显偏大，90多平方米就算是寿光的小户型，甚至出现了不少180-200平方米的超大户型。
相比较2004年的楼盘，本年度寿光新起楼盘的户型面积明显“减肥”，户型由上年的90-150平方米，以130-150大户型为主，已经缩减到70-140平方米，以80-120平方米左右为主，有的小区还设计了少量60多平方米的小户型。
而“酒店式小套房”30-50平米的超小户型在本年度更是大行其道。
究其因，一方面是2005年国家政策的调整使然，140平方米以上的大户型受到了限制，另一方面也是市场自身调节的结果，过大的面积必然带来过高的总价和相应的高额费用，对此寿光市场缺乏有力的需求支撑。
当然，相对寿光普通百姓的购买力和生活需求而言，80平方米以下，60平方米的左右的居家型小户型所占数量仍然十分短缺。
热点三：
大鳄入驻，房企走向品牌化
如同商业领域银座商城进驻潍坊，省内省外一些专业化程度很高的名牌房企在2006年更多地进入寿光，南方来的品牌房企则有浙商、闽商两大阵容。
与此同时，本地的房企也在2006年加速了品牌化的进程。
寿光房企的品牌化，使得项目操作更加规范、专业、科学，楼盘开发更加注重质量和品牌形象，开发企业的诚信度，责任感大为加强，寿光百姓将享受更好的住宅产品，并得到更好的物业服务。
热点四：
加料不加价，寿光住宅品质进一步提高
2006年寿光楼市受国家新政影响，购房者更为理性谨慎，对候选楼盘更加挑剔，要求开发商进一步提高品质，同时更加先进的开发理念由一些品牌企业引入寿光，故而2006新建住宅的品质进一步提高，细节上更加讲求完美、人性化并更加符合寿光的实际，2003、2004年出现在中高档商品房中的中空玻璃、南向客厅、落地飘窗在2005年已普及到所有普通住宅，楼顶、墙体更多采用隔热保温的新式节能建材，景观绿化更加讲求“均好性”，户型不但普遍达到了新式户型的通透，而且更加讲求全明设计，有的楼盘甚至达到了100%全明设计，作为主力户型的100平方米左右户型面宽明显加大，尤其主卧室的宽敞舒适度得到了重视和加强，出现了一些面宽在4米左右的主卧室。
设计的精细度、房内面积的有效利用率大大提高。
热点五：
商业地产热度不减，产权商铺向专业市场转变
由于国家“新政”对商业地产的影响较小，2006年寿光的商业地产依然热度不减，商业地产项目数目多、规模大，与2004年不同的是，曾一度蜂拥而上的“产权式商铺”在本年度大有收敛，商业地产的热点转向大型专业化市场的开发。
热点六：
住宅“郊区化”，“居住片区”概念出现
经过2003、2004年的开发，市中心核心地段可供开发住宅地已十分稀缺难寻。
在私家车的加速普及进程中，2006的寿光新楼盘出现了明显的“郊区化”倾向。
与此同时，寿光市已逐步形成了一些新的“居住片区”。
当然，这里所谓的“郊区”是相对的，随着城市中心的扩容，新规划的实施，这些目前看似乎还有些偏远的居住区不用多少年后很可能又将成为新的“中央居住区”。
三、市场分析
寿光房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中，可分为两个阶段，2003年之前是起步摸索阶段，以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，
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