一品天地房地产项目可行性研究报告.docx
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一品天地房地产项目可行性研究报告
《房地产开发与经营》课程设计
一品天地房地产项目可行性研究报告
专业：
班级：
指导教师：
调研人员：
）
完成日期：
2015年12月10日
目录
一、概述………………………………………………………………………2
（一）项目背景…………………………………………………………2
（二）项目概况…………………………………………………………3
二、投资环境分析……………………………………………………………3
（一）宏观经济分析……………………………………………………3
（二）房地产市场分析…………………………………………………5
（三）项目所在区域市场分析…………………………………………8
三、项目分析…………………………………………………………………8
（一）项目的组织管理、实施计划…………………………………8
（二）项目策划定位……………………………………………………11
四、财务分析及经济评价……………………………………………………11
（一）投资估算…………………………………………………………11
（二）资金筹措…………………………………………………………12
（三）项目经济评价……………………………………………………13
（四）营业成本费用估算………………………………………………14
（五）财务效益分析……………………………………………………15
（六）项目敏感性分析…………………………………………………15
五、结论及建议………………………………………………………………16
（一）项目结论…………………………………………………………16
（二）有关说明及建议…………………………………………………16
一、概述
（一）项目背景
雁塔区因辖区内拥有闻名世界的历史文化遗存大雁塔而得名。
全区总面积152平方公里，辖8个街道办事处，97个社区，102个行政村。
雁塔区历史文化积淀厚重而深远，古今文化交相辉映，是西安市最具代表性的历史文化旅游区。
世界级文化遗存的大雁塔，气势赫赫的汉宣帝陵，浑厚大气的陕西历史博物馆，唐风浓郁、华彩纷溢的大唐芙蓉园和大雁塔北广场，中日文化交流圣地青龙寺，佛教密宗发源地大兴善寺都向世人展示着人文雁塔的风采。
辖区内有西安交通大学、陕西师范大学、西安电子科技大学、西北政法大学等22所普通高等院校，西安欧亚学院等千人以上民办高校12所，省以上科研院所55家，各类专业技术人员13.8万人，素有西安“科教文化区”之美誉。
辖区内西有国家级西安高新技术产业开发区，东有国家级文化产业示范园曲江新区和浐灞生态区，南有航天基地，形成了“一区多制”的独特格局，经济活跃，环境优美，令雁塔区成为西安市的技术高地、人才高地、资金高地、信息高地和投资置业的首选之地。
近年来，雁塔区委、区政府深刻把握区域特点和发展规律，提出了准确的目标定位和严格的工作要求，针对经济发展基数大、开发空间小等现实问题，完善机制，形成合力，确保经济运行质量不断提高，各项主要经济指标呈现持续增长、健康平稳运行的态势。
雁塔区连续7年荣获西安市经济社会发展重点工作目标考评和目标责任综合考核第一名或一等奖，连续3年蝉联全省经济社会发展“五强区”之首，位居西部30强区之首，在全国副省级城市20强区中排第六位。
先后荣获“全省依法行政示范区”、“省级文明城区”、“省级绿化模范区”等荣誉称号。
如今，雁塔人的物质生活和精神生活日渐丰富，雁塔区的投资环境更加开放，生态环境愈加美好，人居环境日益和谐。
在未来的日子里，雁塔区委、区政府将以让辖区群众生活得更方便、更安全、更丰富为己任，继续改革创新，锐意进取，为西安建设国际化大都市做出更大贡献。
附地图：
（二）项目概况
本项目地处西安市雁塔区小寨东路64号，附属于小寨商圈。
地理位置优越，交通便利，名胜景区众多，特色小吃齐全，商务设施齐备，环境优美、高校林立。
本项目现土地上无建筑物，达到三通一平，规划用地面积47,784.30M2，其中：
住宅用地面积27,135.30M2，公共建筑用地面积5,293.00M2，道路用地面积8,060.00M2，公共绿地面积7,296.00M2；总建筑面积21.71万平方米，停车位867个，居住户数1482户，容积率3.85，建筑密度21.66%，绿地率38.61%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。
该地段房产开发前景好、升值潜力大，无同类型住宅小区。
StarCity的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位。
二、投资环境分析
（一）宏观经济分析
1、基础环境因素
一品天地小区项目位于小寨东路与慈恩西路交汇处地处西安市商贸旅游综合服务区雁塔区，比邻全国著名旅游景点“大雁塔”。
交通便利，西邻新建成的地铁线小寨战，北面临近南二环环城高速，且多条公交线路从此经过。
南邻大雁塔广场风景秀丽，人流量很大，各种娱乐饮食城如KFC、4D影城，往东南方向可至大气磅礴的大唐芙蓉园（每年都将有众多明星来这里表演）且风景优美，适合休闲娱乐度假郊游。
小区周围还有很多大型的电子商城购物广场，如万达广场、赛格电脑城、小寨商圈等。
本案临近地铁3号线与地铁4号线的交汇处，且隶属于大雁塔商业板块。
地理位置极佳，交通便利。
如下图
2、宏观经济分析
（1）国内生产总值分析
由上表可看出，建筑业增长幅度较大，房地产发展势头良好，依旧有很大的开发空间。
（2）西安市生产总值分析
西安市前三季度生产总值如下表
初步核算，全市前三季度全市生产总值（GDP）2806.72亿元，按可比价格计算同比增长10.5%。
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_ 前三季度，全市实现社会消费品零售总额1589.36亿元，同比增长15.2%（扣除价格因素实际增长12.3%）。
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前三季度，城镇居民人均可支配收入21405元，同比增长14.3%。
CPI同比上涨3.0%。
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（二）房地产市场分析
7月13日，国家统计局公布了《2012年1-6月份全国房地产开发和销售情况》，数据显示，目前中国房地产整体处于低迷状态，1-6月份的销售状况略微好转。
数据显示，2012年6月份全国房地产开发景气指数为94.71，比上月回落0.19点，且连续13个月下滑，创下了1998年3月以来14年的历史新低。
图1一年来国房景气指数走势
（数据来源：
国家统计局）
国房景气指数的持续走低，一方面说明了国家房地产行业调控政策的累积效应正在日益显现，整个行业处在持续走低的态势；另一方面它又与当前的宏观经济状况相辅相成，加剧了各方人士在这一点上的博弈。
从全国房地产开发投资情况来看，2012年1-6月份，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比1-5月份回落1.9个百分点。
其中，住宅投资20879亿元，增长12.0%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。
数据显示，一年来全国房地产开发投资增速连续不断地下降，已从2011年1-7月份的33.6%下降至2012年1-6月份的16.6%，如今的投资增速已不足去年同期水平的一半。
这明显反映了本轮调控以来，以限购为主旨的房地产行业调控政策，把商品住宅的需求管理作为调控的落脚点，严厉限制投资和投机性住房需求，极大地影响了房地产市场的各方预期，使得整个房地产行业的走向发生了偏移，行业发展的信心也受到很大的消极影响，这反映到数据上面就是房地产投资增速较长时期处于下行区间。
图2全国房地产开发投资增速（%）
数据来源：
国家统计局
从区域上来看，1-6月份，东部地区房地产开发投资17809亿元，同比增长15.4%，增速比1-5月份回落0.6个百分点；中部地区房地产开发投资6328亿元，增长16.9%，增速回落5.4个百分点；西部地区房地产开发投资6473亿元，增长19.9%，增速回落2.6个百分点。
这说明房地产行业投资减速是全局性的，不是个别区域的情况，这是全国性的房地产行业调控政策累积效应之一。
图3全国房地产企业土地购置面积增速
数据来源：
国家统计局
房地产行业下行的态势，反映在土地市场上的就是企业拿地意愿的下降。
数据显示，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份扩大1.2个百分点；土地成交价款3441亿元，下降13.3%，降幅扩大3.3个百分点。
调控导致住宅市场需求下降，住宅市场需求下降导致土地市场低迷，土地市场低迷势必导致地方政府短期收入的大幅下降，而这又将会引致地方政府频繁的“政策微调”，微调的焦点就是针对“肇事源头”——住宅需求。
囿于当前宏观经济下行的整体状况，在稳增长的压力下之下，2011年下半年以来近40个城市的微调中，只要没有突破中央“不放任投资投机性需求”的框架，全部都获得了默许。
即使如此，数据显示全国性土地市场低迷的态势并未的到有效改善。
再来看销售情况，数据显示1-6月份全国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份缩小2.4个百分点；其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长2.5%。
商品房销售额23314亿元，下降5.2%，降幅缩小3.9个百分点；其中，住宅销售额下降6.5%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长5.4%。
图4全国商品房销售面积及销售额增速（%）
数据来源：
国家统计局
一方面，限购政策的累积效应日益发挥着强大的影响，导致2011年下半年商品房销售面积及销售额增速不断下降；另一方面，在多重因素的共同作用下，2012年以来全国商品房销售面积及销售额降幅不断收窄，5、6月份甚至出现了一个销售“高潮”。
可以预见的是，在当前的形势下房地产行业全国性的低迷状态还将会延续一段时期。
在因宏观经济走低而出现的稳增长的大前提下，国家出台更严厉的调控政策的意愿是不会太高的；但是在高企的商品房库存、企业资金面尚未根本好转的情况下，以价换量仍将是一个理性选择，这应该是今后一段时期国内房地产市场以较大的概率出现的一个局面。
根据对以上今年以来出台的房地产行业政策、西安市场供需状况等方面情况调查表明，西安地区房地产业发展前景看好。
（3）项目所在区域市场分析
1、市场在售新楼盘及价格水平
所在区域
楼盘名称
类型
售价
雁塔区
绿地乐和公馆
高层住宅
8500-8800元/㎡
雁塔区
昆明花园
高层住宅
8000-8100元/㎡
雁塔区
海伦华庭
小高层
7000-7200元/㎡
雁塔区
中海曲江碧林湾
经济适用房
7000-7200元/㎡
雁塔区
海伦国际
小高层
5700-6000元/㎡
雁塔区
中冶-曲江山
小高层
5700-6000元/㎡
天下荣郡小区在地理位置上占有绝对优势，并且，其开发商荣盛在中国具有强大实力，在中国开发过多个大型享有极高声誉的居民居住小区。
初步将售价定位于7200/平方米，仍留有余地，随着该项目的逐步开发，其售价也将步步走高，有望突破8500平方米。
2、客户市场分析
从本年年初全市普通住宅购买者来源比例来看，本市购买人群依旧占据着绝大部分市场，占到91.7%。
在限购政策出台后，西安房地产市场的购买人群已转向的本地人群，本地人群购置普通住宅份额一直保持在90%以上。
同时，从数据明细我们还可以看到，自4月初银行对利率进行调整后，西安商品房市场通过按揭贷款方式购房比例正在逐渐下滑，5月份按揭比例为61.37%，而到7月份该比例已经下降53.82%。
三、项目分析
（一）、项目的组织管理、实施计划
1.项目的组织管理分为两个阶段：
建设阶段和经营管理阶段。
建设阶段
（1）组织机构
对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作出初步分析。
经与建设单位确定，其组织机构如下：
建设组织机构图
（2）职工定员
此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。
经与建设单位商定，定员的初步安排如下：
职工定员表
序号
部门
人员（人）
1
董事会
3
2
总经理
1
3
行政人事部
5
4
财务部
3
5
采购供应部
4
6
开发策划部
4
7
工程技术部
10
8
营销部
10
9
拆迁安置部
8
10
合计
48
2、经营管理阶段
（1）组织机构
项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相结合的体制。
三年以后，由业主代表大会决议是否需要对外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。
重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。
物业管理公司各机构的运行经费来源，可根据郴州市政府出台的《郴州市住宅区物业管理办法》及国家颁布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主（含住户及经营性业主）收取一定的费用解决，费用的收取以国家文件为依据。
组织机构图
（
（2）职工定员
此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门定员（本报告只作初步分析）。
除聘请全国资深物管人士2人专职外，其余各人员均实行外聘。
定员的详表如下：
职工定员表
序号
部门
人员（人）
备注
1
经理办公室
1
专职，设经理1名
2
管理部
5
负责日常卫生、绿化、保安
3
财务部
2
由发展商专职1人，外聘1名
4
多种经营部
1
实行有偿服务，负责开拓性经营活动
5
维修部
2
简单的水、电及设备维修、维护
6
合计
11
（二）项目策划定位
作为陕西省省会，西安是全省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一西安市南和东南与汉中市、安康市、商洛市相邻；西与宝鸡市接壤；北与咸阳市相连；东与渭南市相接东西最长约204千米，南北最宽约116千米，总面积10,108平方千米西安历史悠久，人杰地灵拥有在海内外文物界享有盛名的兵马俑、秦始皇陵地和明城墙；并在近代涌现了一批著名的政治家、军事家和艺术家西安教育资源非常丰富，高校数量居全国前列，为西安的发展提供了强有力的人力资源保障在过去20多年改革开放发展的推动下，西安经济实力明显增强，GDP增速明显城乡建设日新月异，人民生活不断改善西安下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县，到2008年末，全市常住人口已达837.52万人
项目规划总占地70亩，总建筑面积217139.98平方米，建筑密度21.66%，绿化率38.61%，由11栋纯板式高层构成，共规划1482户，车位高达867个,基本满足两户三个车位。
面积区间为100—400平方米的平层、跃层、带下层空间跃层和带大露台顶层等四大类28种套型结构，以满足各类高端人群的居住需求。
本项目建筑风格采用经典的ARTDECO设计，实现新古典主义建筑和现代主义建筑的完美结合。
与此同时，本项目将现代的建筑科技与东方人文巧妙结合，采用四大国际顶尖高科技家居智能系统：
空气处理系统、生活优水系统、智能家居系统、安全防范系统，给置业者全新的居住体验，提高了品质生活。
四、财务分析及经济评价
（一）投资估算
1、投资概况
项目规划总用地为47,784.30m2，总建筑面积217,139.98m2，经测算，项目总投资为44,104.66万元，其中：
工程费用28,859.12万元，其它费用14,168.36万元，预备费577.18万元，项目周转用流动资金500万元（详见项目投资估算表）。
项目投资估算表单位：
（万元）
工程项目或费用名称
建筑工程费
设备及安装工程费
其它费用
合计
一
工程费用
1
住宅及地下车库
26,404.43
1,600.00
28,004.43
2
公建配套设施
524.69
330.00
854.69
工程费用合计
26,929.12
1,930.00
28,859.12
二
其它费用
1
征地费（71.68亩）
8,990.80
8,990.80
2
建设单位管理费
538.95
538.95
3
勘察设计费
217.14
217.14
4
监理费
269.47
269.47
5
建设期的借款利息
2,052.00
2,052.00
6
其他规费等
2,100.00
2,100.00
其它费用合计
14,168.36
14,168.36
三
预备费
577.18
577.18
四
项目周转用流动资金
500.00
500.00
建设投资合计
26,929.12
1,930.00
15,245.54
44,104.66
2、估算依据及说明
（1）工程费用，根据湖南省建设厅颁发的湘建价（2001）第72号文件《湖南省建筑工程概算定额》估算，同时参照郴州市目前同类建筑单位工程造价。
①土建工程：
包括整个建筑物及其它构筑物等投资；
②给排水、供配电工程：
主要包括给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用；
③总图：
主要包括道路工程、绿地工程等投资。
（2）安装工程参照郴州市目前类似工程的造价指标进行估算。
（3）其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。
征地费，根据建设单位提供的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算；
（4）预备费：
主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。
（二）资金筹措
项目总投资44,104.66万元，所需资金拟申请商业银行贷款20,000万元，项目资本金19,694.19万元，预售收入投入4,410.47万元。
项目的资金筹措及运用情况见下表：
项目资金筹措及运用表
单位：
万元
项目
合计
1
建设投资
44,104.66
44,104.66
资金筹措
44,104.66
44,104.66
其中：
银行借款
20,000.00
20,000.00
自筹资金
19,694.19
19,694.19
项目预售收入
4,410.47
4,410.47
（三）项目经济评价
1、经济分析的主要依据：
（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
（2）《房地产开发项目经济评价方法》；
（3）国家及地方有关政策；
（4）项目设计方案及相关市场调查。
2、经营设计及营业收入
经营设计
本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成高层商品住宅177,137.95m2，多层商品住宅2,364.96m2，地下车库33,264.59m2（675个停车位），地上停车位192个，公共配套设施4,372.48m2。
除社区会所、市政配套房建筑用于物业公司管理使用外，其它建筑均以出售形式经营。
营业收入测算
（1）价格预测
根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行德抽样调查，本报告对水晶城小区的商品住宅、配套商业设施（超市）、地下车库的价格预测如下：
商品住宅均价为7,200元/m2，配套商业设施（超市）均价为40,000元/m2，车库130,000元/个。
（2）营业收入及税费估算
①营业收入
商品住宅销售收入：
177,137.95×7,200＝127,539.32万元
配套商业设施（超市）销售收入：
739.4×40,000＝1,478.80万元
地下车库销售收入：
675×130,000＝8775.00万元
合计：
139,271.92万元。
②销售税费
税（费）种 计税依据 税（费）率
营业税 销售收入 5%
土地增值税销售收入1%
城市维护建设税营业税 7%
教育费附加 营业税 4.5%
根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：
营业税：
127,539.32×5%＝6,963.60万元
土地增值税：
127,539.32×1%＝1,275.40万元
城市维护建设税：
6,963.60×7%＝487.46万元
教育费附加：
6,963.60×4.5%＝313.36万元
合计：
9,157.14万元。
（四）营业成本费用估算
经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用和财务费用。
1、营业费用
营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等，按销售收入的2%估算：
营业费用：
139,271.92×2%＝2,785.44万元
2、管理费用
管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等，按销售收入的1.5%估算：
管理费用：
127,539.32×1.5%＝4,178.16万元
3、财务费用
财务费用按建设期以外的银行贷款利息估算。
本项目除项目贷款40,000万元外，不考虑其他贷款，估算财务费用为1,080万元。
4、项目总成本费用
上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。
经测算，其总成本为93,163.84万元（详见总成本及费用估算表）。
（五）财务效益分析
1、利润估算
项目根据国家计委、建设部1993年4月颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）的要求进行经济评价。
项目总销售收入扣除销售税金及附加与总成本费用即得利润总额（详见损益表）。
2、财务盈利能力分析
根据项目成本与收入情况测算的主要指标如下表所示：
项目主要经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
全部投资内部收益率
所得税前
%
30.34
所得税后
%
23.08
2
全部投资回收期
所得税前
年
3.03
所得税后
年
3.22
3
全部投资财务净现值（Ic=12%）
所得税前
万元
15631.595
所得税后
万元
9378.957
（六）项目敏感性分析
本报告作了所得税后全部投资的敏感性分析，分别就销售收入（即综合价格）、项目总成本（主要为开发成本、管理费用、销售费用）两项主要指标进行了敏感性分析，分析其变动对项目收益的影响程度。
项目的敏感性分析情况见下表：
项目敏感性分析表
序号
项目
财务内部收
益率（%）
财务净现值（i=12%）
项目
净利润
1
现有指标
23.08
9378.957
13,856.60
2
销售收入下降5%
19.17
3,417.5
11,416.95
3
项目总成本上升5%
19.41
3,707.01
12,130.03
从以上分析看出，本项目当销售收入下降5%或总成本支出上升5%时，项目仍有较好的财务指标，说明项目的抗风险能力较强。
五、结论及建议
（一）项目结论
本项目经营收入127,539.32万元，税
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