某市某国际时尚中心项目一期二期工程投资建设项目可行性研究报告.docx

某市某国际时尚中心项目一期二期工程投资建设项目可行性研究报告.docx

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某市某国际时尚中心项目一期二期工程投资建设项目可行性研究报告

**市国际时尚中心项目一期二期工程投资建设项目可行性研究报告

一、项目概况

1、项目名称

**“十七棉”项目定位为“**国际时尚中心”。

以国际时尚潮流为先导，以历史保护建筑文化为底蕴，以时尚生活多元化品味作为核心构想，融合时尚精品仓、时尚秀场、时尚创意办公、时尚餐饮娱乐、时尚会所等多种时尚商业元素融为一体的示范性的国际时尚中心。

2、项目位置

项目地处**杨浦区，西临杨树浦路、北倚定海路、东南临黄浦江、西南至杨浦区电厂。

项目位于杨浦区杨树浦路2866号，属上棉十七厂的改造项目。

东部的复兴岛作为浦江内唯一内陆岛，拥有得天独厚的自然地理条件。

规划中复兴岛将被塑塑造成一个生态岛。

并兼有娱乐休闲、会议论坛、科技研究、休憩疗养等配套，还将设置带有驳船码头的研究中心、国际学术交流中心以及国际知名大学校长论坛等学术设施。

西部的杨浦发电厂是**最早的电厂，目前已经被列入**市重点保护建筑，并将于2010年停止运营。

此外本项目作为拥有浦江黄金岸线资源的商业项目，规划上属于黄浦江北岸创意滨江产业基地。

加上项目西北侧的凉城地区早已贯彻人口导入的概念，使得区内的商务、交通、商业、生活设施以及住宅建筑都已形成较大规模，较为成熟。

所以该区域得天独厚的地理位置优势为本项目的定位作了必要的支撑。

3、项目背景

十七棉是隶属于**纺织集团的重要纺织机构，位于**市杨浦区的杨树浦路，紧邻黄浦江的北岸，是一个有一定历史背景与文化底蕴的大型国企。

工厂搬迁后，厂区留下了一批二十世纪二、三十年代兴建的重要历史保护建筑，作为**市级三类及四类历史保护建筑，具有重要的历史和文化价值，主要包括生产厂房和办公楼。

这些历史保护建筑不仅印证了国棉十七厂的发展与变迁，也记录了一些特定时期的重大历史事件。

上世纪30年代至解放初期，黄浦江浦西沿岸，西起复兴岛，东至黎平路，形成160万平方米的工业带，成为**最大的工业区。

其中，**第十七棉纺织总厂分作南北两区，中间隔着杨树浦路，北区西临内江路东靠定海路，总面积30860㎡，南区南侧紧邻杨树浦发电厂，总面积91070㎡。

20世纪80年代中期到90年代初期，十七棉拥有万余名职工，曾被称为“万人厂”， 90年代中期，受到**纺织行业大调整的影响，大批工人转岗、下岗直至工厂完全停产，导致一些旧厂房、旧工业区大量闲置，城市发展和城市形象受到较到影响。

为配合**城市发展战略，挖掘现有城市特色和资源优势，对接老城区繁华，创建独特的国际时尚中心之建筑形态与人文环境，打造成“时尚、典雅、浪漫”的现代化国际性大都市标志性亮点、将引领城市发展战略，成为城市建设、科学发展的典范。

近年来，国际顶级品牌大量进入、**时装周成功举办、本土设计师不断涌现、以时尚消费扩张为标志，**逐步与国际性的时尚接轨，伴随着对时尚的消费的逐年增加，**有很大的机会打造成为继美国/纽约、法国/巴黎、英国/伦敦、意大利/米兰和日本/东京等全球五大“国际时尚之都”之后的“第六时尚之都”。

本项目经与**工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研，将17棉基地定位为与国际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地，即“**国际时尚中心”。

借助中国在世界日益上升的国际影响力和**的城市品牌和本项目积极与五大时尚之都进行沟通合作，将五大时尚之都之时尚要素、资源和品牌引入**，借以推动**时尚产业的发展。

而在与世界五大时尚之都的交流合作中，**的城市品牌和相关支撑企业的品牌都将得到进一步的提升。

4、项目开发单位历史沿革

解放前叫“裕丰纱厂”（1921），解放后成为**第十七棉纺织厂，人称“国棉十七厂”。

拥有近万名职工，是**几十家棉纺厂中数一数二的大厂。

杨树浦路底南北两侧，都是国棉十七厂的厂房。

裕丰纱厂系日商大阪东洋株式会社在**早期开办的纱厂。

该日商机构1914年择地杨树浦路2866号为建厂基地，由平野勇造设计，1922年动工建厂，至1935年全部竣工。

所生产著名的“龙头细布”驰名中外，棉纱线用的是仙桃牌商标，同样享誉业界。

日商丰裕纱厂，分南北两部。

南部的四个分厂分别建于1922年至1934年，都是锯齿形平屋，其中除第一场建厂较早为砖木结构外，其余三个厂均采用钢架钢柱。

北部工厂又称北厂，建于1935年，是一座两层封闭式的厂房。

底层纺纱间是钢筋混凝土框架结构，上层织布间是钢柱钢桁架式结构。

车间内的管道设在天花板内和地下，屋顶的结构较特殊，屋面铺钢筋混凝土预制板，上面开许多采光的小天窗，天窗装磨砂玻璃。

车间的采光、通风、温湿度由人工控制，为旧中国少数几个空调车间之一。

解放后裕丰归政府所有，更名**第十七棉纺织总厂，又成为全国第一家批量生产棉型腈纶针织纱的企业。

1989年批准为国家一级企业，现纺织厂已迁至江苏的大丰。

因此，追溯**纺织工业的历史17棉厂为打造“**国际时尚中心”奠定了基础和历史底蕴。

二、项目总体定位与改造方案

为契合将**打造成继美国/纽约、法国/巴黎、英国/伦敦、意大利/米兰和日本/东京等全球五大“国际时尚之都”之后的“第六时尚之都”的目标诉求，经与**工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研，确定将17棉基地定位为与国际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地，即“**国际时尚中心”。

围绕“时尚、典雅、浪漫”和“生态、节能、减排”的主题，营造一座多元化的、富有动感设计的时尚魅力港湾，集文化意义和功能性为一体，以文化概念统领整个区域，以时尚为动力源，时尚秀场、时尚高级会所、时尚精品仓、时尚餐饮娱乐、时尚设计师酒店、时尚办公等部分互动发展，吸引时尚产业、创新产业、零售精品、餐饮娱乐、酒店办公等产和功能进驻，同时为热爱生活、热爱时尚的都市人群提供美妙的生活体验。

1、项目综合分析

为了更科学地进行项目的定位，现就项目进行SWOT及策略分析如下。

1.1优势分析

地理优势：

依江傍水，易打造休闲雅致的时尚生活，沿江码头可发展水上交通。

项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛、渔人码头，长期前景看好。

✧人文资源优势：

厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴、想象空间充足。

✧规模优势：

占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾14万㎡，作为一个改造项目而言已经具备一定的规模优势。

板块集聚优势：

浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施，而时尚中心的概念目前在**市场认同度较高。

1.2劣势分析

✧区位和交通：

项目偏安杨浦区东南角，目前对外交通仅杨树铺路一条，属于城市交通网络中的死角。

✧厂区建筑老化：

17厂厂区内目前的建筑大多较为陈旧，需要投入大量成本进行改造，同时项目周边目前也略显破旧，环境改善有待时日；

✧周边配套缺乏：

项目周边环境较差，无成型的住宅小区及商业设施，且周边办公物业极少。

1.3机会分析

✧世博会召开：

世博会的召开将会大大带动沿江地区的开发，复兴岛的规划和渔人码头一期工程的建设将使项目受益匪浅；

✧政府部门大力支持：

目前对于项目，无论是市政府相关部门还是区政府都表示了将会大力支持。

项目建设中乃至今后经营税收等方面都将会享受到一定的优惠。

1.4威胁分析

✧同类物业竞争压力：

同类物业越来越多，以最近的几届**国际时装周而言，2006年在**国际展览中心举行;　2007年除了传统的复兴公园白色帐篷主秀场，开幕式在“名仕街创意产业集聚园”，闭幕式在“尚街LOFT时尚生活园区”和“1930创意园区”，这三处最新的创意园区也借**时装周正式启动亮相;2008年在**世贸商城举行;2009年在**花园坊举行。

需要值得一提的是,**花园坊也是由汽车老厂房改造过来的产业园区.跟以上物业相比，17棉不具备区位优势，且配套设施相对薄弱，在众多同类产品中脱颖而出较难。

✧市场压力存在：

据初步统计2009年**尚有500万平方米以上办公物业未消化，外资企业的需求却无上升趋势，这对本项目的时尚办公开发形成了一定的压力。

项目

优势（Strength）

劣势（Weakness）

机会（Opportunity）

SO策略：

1、利用项目处于重要的空间和时间优势突出标志性和景观特色；

2、利用政府部门的宣传对项目所在区域进行价值阐述，以征得市场认同。

WO策略：

1、在宣传与推广中强调项目所在区域未来的前景和预期；

2、强调周围产业给项目带来的特有的人文特点。

威胁（Threat）

ST策略：

1、提高产品档次和定位，用产品优势抛离对手；

2、利用自身优势创新概念和营销手段，综合所有有利条件打破区域壁垒，扩大市场份额。

WT策略：

1、发挥综合化特点，缩短项目与中心区的心理距离；

2、做好项目内各类物业的合理搭配和功能协调。

2、**时尚产业发展背景

“时尚”是一种外表行为模式的崇尚方式，具有新奇性、相互追随仿效及流行性，其内涵随着社会与经济不断发展的。

时尚产业是满足时尚消费而形成的产业，反映在产品上则是提供体现流行审美情趣和消费理念的中高档消费品或消费服务，其通过对市场、人才、品牌、企业、活动等要素的整合，对接形成独特的产业链：

时尚地标、时尚人物、时尚品牌、时尚平台、时尚活动、时尚文化。

时尚产业对于城市文化的形成、城市产业的提升、城市名片的打造、城市时尚文化引领功能的形成均有着重要的影响。

它不但构成城市文化和内涵，也将贡献巨大的产值和就业岗位，并为城市吸引到来自世界的顶尖人才、社会名流、国际巨星，并由此产生更多的商机和效益。

居于世界城市层级顶端的城市，无一例外都是国际时尚中心。

时尚培育了巴黎的奢华与浪漫，米兰的古典与平和，纽约的休闲与自然，伦敦的前卫与创新，东京的多变与活力，成为几大国际城市的标志性风格，时尚是这些城市经济、文化、生活的重要构成，甚至已经成了城市之魂。

时尚奠定了它们在世界城市体系中不可动摇的地位。

**要成为世界的**，就要有与国际大都市相匹配的体现上流社会生活的娱乐和文化艺术形式、体现后现代社会审美情趣与心理需求、引领世界生活与消费潮流的顶极时尚。

3、项目定位

紧紧围绕**经济发展和城市功能转变对产业的需求，并结合项目本身资源条件，“国棉17厂”项目将秉承纺织产业传统、发展纺织时尚产业的总体战略，在**首次提出了“**国际时尚中心”的主题概念，打造以纺织业为文化背景的时尚创意策源地，兼顾时尚设计等相关行业领域，形成以时尚创意产业为核心，集创意时尚、市场交易、休闲娱乐、会展旅游及其相关商务服务等一体的“国际时尚中心”。

“**国际时尚中心”是项目的主题定位，围绕这一主题挖掘出“时尚、创意、策源”概念，希望通过以纺织产业为基点延伸的国际时尚产业与国际时尚生活的完美结合，使项目作为国际时尚中心策源地的形象被市场最终认可，从而将项目运作导向成功。

“**时尚国际中心”不仅是国际时尚产业在**的总部机构集聚区，而且为**敞开了一扇面向海内外的“国际时尚之窗”，更将是在申城崛起了一座时尚国际地标，是向世界撒出一张国际时尚之都的名片。

4、目标客户群定位

与传统的创意产业项目不同，“**国际时尚中心”所表现出的不仅仅是单纯的产业（创意产业），更融合了一种生活（时尚生活），是产业经济与时尚消费经济的有机结合体。

随着项目改造开发的进行与完善，项目特有的历史文脉和前瞻性的定位优势除将吸引大量追求时尚的创意类产业客户的入驻外，同时其配套商业、休闲娱乐等功能的开发也将吸引大批追求时尚、体验时尚、消费时尚的人士参与体验与消费。

聚焦社会中高层人士，为市政企的高级管理层及尚处于上升阶段的中级管理层及其家庭成员提供时尚聚会的场所，一些追逐时尚、热爱生活的年轻人士可在此相聚小酌、聊天交流、在一个包含时尚元素的休闲环境中获得减压、感受时尚。

慕名而来的观光人士感受**这座时尚之都的魅力。

5、功能定位

“主题是项目的灵魂，规划是实施的载体”。

通过科学规划、合理布局，使每个功能区既相对独立又协同互补，最终营