房地产复习提纲.docx
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房地产复习提纲
一、解释名词：
1.容积率：
指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
2.典当与绝卖：
典当是典权人（承典人）支付典金占有出典人的房屋并加以使用和获得收益的行为，或者是房屋的出典人（所有人）占有、使用、收益的行为。
绝卖是指房屋典权人（承典人）按房价向出典人补足典价的差额而取得房屋的所有权的行为。
3.级差地租：
级差地租是等量资本投资于等面积的不同等级的土地上所产生的利润不相同，因而所支付地租也就不同，这样的差别地租就是级差地租。
4.重置成本：
重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
5.地役权：
是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。
其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。
6.房地产：
指土地、建筑物及其他地上定着物，包括实物和依托于实物上的权益。
7.土地使用权出让与转让：
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。
8.房地产经纪人：
在房地产机构中直接从事房地产经济业务的执业人员。
9.房地产经营收入：
10.房地产投资决策分析：
11.生地：
指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。
12.熟地：
指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
13.房地产业：
是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。
14.物业管理：
指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
15.税收：
是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。
税收的特征：
强制性、无偿性、固定性
16.房地产产权：
以房地产为标的的产权
17.资金的时间价值：
资金随时间推移而增值的性质
资金具有时间价值的前提条件：
（1）经过时间的推移
（2）经过劳动生产的周转。
18.房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
20.房地产市场：
从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所，以及一切交易途径和形式。
二、问答题：
1．简述房地产商品的特性。
答：
位置固定性、使用长期性、投资大量性、增值保值性
2.房地产商品的特殊性：
1）土地是房屋的直接物质构成要素。
2）制约性：
由于城市土地的国家所有制，作为商品的知识土地的使用权。
3）房屋商品的使用价值在空间上具有固定性。
4）房屋价值在很大程度上受土地价值决定，即受经济地理因素制约。
3.房地产市场的特性：
1）市场供给的垄断性2）市场需求的广泛性和多样性3）市场交易的复杂性4）市场价格与位置密切相关5）存在广泛的经济外部性6）市场信息的不对称性
4．简述厦门市房地产市场的发展状况。
厦门房地产的供求关系分析：
1、需求：
A、经济增长、B、人口增长、
C、居民住房消费边际倾向提高、D、投资需求增加、
2、供给：
A、土地拍卖B、存量土地推出C、开发速度
相对房价分析：
A.与同类城市比B.收入房价比C.与开发成本、产品品质比D.市场预警
其他影响因素：
A.利率升降B.币值升降C.其他城市房价变动D.政策因素（如税收等）
5．为什么说房地产证券化是当今世界经济金融证券化的必然趋势？
房地产证券化：
是把对房地产的投资用证券的形式予以表示，从而使得投资者与投资对象之间直接的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。
房地产证券化之所以能成为经济、金融证券化的重要内容和主要表现，其直接原因就在于：
第一，住房抵押贷款易于实现证券化。
第二，抵押贷款证券化囊括了国际金融业务创新的所有特点，即证券化、全球化、套购或套利、保值风险分担以及竞争等特点。
第三，银行调整资产负债结构的需要。
第四，为改善资本结构，顺应资本管制的需要，第五，银行适应强烈竞争的需要。
第六，政府的支持。
活跃于美国二级抵押市场上的三大政府机构通过购买金融的抵押贷款、为抵押贷款的流动提供担保等手段，使二级抵押市场更富有效率，保证了房地产抵押债权的流动性，为房地产抵押债权的证券化创造了良好的外部条件。
6．试分别叙述房地产市场长期和短期的供求原理。
短期供给特征：
在短期之内，房地产商品的供给无法一下子大量增加，这是由于在受到需要符合城市规划和政府有关政策措施限制的条件下，改变土地用途、建筑整修或重新开发，都需要相当长的时间，因此房地产的价格容易因为市场需求的微小的变化而发生较大幅度的波动。
长期供给特征：
由于在长期，开发商能够在符合城市规划和有关政策的前提下，通过改变原有土地的用途，以及开发新的土地等方法来增加市场供给，因此房地产的价格变化相对短期而言要平缓得多。
7．简述参与房地产回租业务的利与弊。
对开发商：
利：
1）项目未完工，就可回收百分之百的成本。
2）可以减少现金流出
3）租金可以从纳税收入中扣除
4）为回租人提供长期经营收益的机会。
弊：
1）租金高于抵押贷款的分期付款
2）抵押贷款债务还清就不用还款，但租金是永续的。
8．简述参与楼宇按揭各方之间的关系。
楼宇按揭各方有开发商、银行、购房者。
最先涉及到购房者和开发商的关系，这两者之间就是买者与卖者的关系，购房者买房给开发商钱，你开发商把房屋的所有权转移给购房者并提供售后服务。
购房者和开发商的关系就这么简单。
由于开发商卖房需要的是一次性拿到房款，但很多购房者不能承担如此大费用，就需要去银行贷款，在符合银行得条件之后（首付和购房合同是必须的条件），银行会贷款给购房者，把钱一次性支付给开发商，这样开发商就拿到了购房款。
而之后的还款则是购房者和银行的关系，与开发商无关。
9．相对于传统的生产经营，资产经营和资本经营有何特点，其优势何在？
资本经营相对于生产经营来说，资本经营具有以下特点：
1）资本经营是以资本导向为中心的企业运作机制。
2）资本经营是以价值形态为主的管理。
3）资本经营重视资本的支配和使用而非占有。
4）资本经营是一种开放式经营，注重资本的流动性。
5）资本经营通过资本组合回避经营风险。
6）资本经营是一种结构优化式经营。
资产经营相对于生产经营来说，资产经营具有以下特点：
1）资产经营则是在产品经营的基础上，借助于企业资产的流动与重组而展开的战略性、超常规的经营活动。
2）资产经营的着眼点则是把企业本身作为商品来生产和经营。
3）资产经营重视的是价值流，关注投资效益和资金的循环周转与增值。
10．简要说明房地产业在国民经济中的地位和作用。
A：
地位：
房地产业在国民经济中是一个极其重要的基础性、先导性产业。
社会生产与生活离不开房地产，各行各业和人们居住等都需要有房屋与开发好的可用土地作为基本活动和生活场所。
房地产业是世界各国．特别是经济发达国家国民经济的支柱产业之一。
房地产业在现代社会经济系统中的地位，已成为现代社会经济系统的有机组成部分。
在现代社会里，国民经济活动链中生产与生活的联结，公共投资和个人消费，产业结构优化调整，城市基础设施发展以及城市化经济发展，无不受到房地产业的深刻影响。
房地产业在工业化、城市化中兴起，形成了独立的产业：
反过来-它又推动工业化、城市化以及现代化的发展。
当今世界上，许多国家和地区，尤其是经济发达的国家和地区的房地产业已经成为经济繁荣的重要支撑点之一，在国民经济中占有重要位置。
我国房地产业近年来迅速崛起，在国民经济发展中发挥了巨大的作用，其潜在的发展趋势预示着它在我国国民经济中具有同样意义的地位。
B：
房地产业的作用：
房地产业在国民经济中的作用主要表现在以下几个方面。
（1）房地产业为国民经济提供了基本物质保证。
社会生产的发展是以房屋及其附属用地为前提的。
可以说，房地产业的发展是国民经济发展的先导和基础。
（2）房地产业影响着人民的居住水平。
住房是人们的基本消费资料，是劳动力再生产必不可少的前提。
因此，能否解决人们的住房问题，以及解决的程度和水平，关系到劳动力再生产的质量和社会安定。
（3）房地产业是城市财政的重要来源。
（4）房地产业的发展将有力地推动金融业的发展，使房地产专业银行应运而生，房地产财团迅速形成，为城市经济的繁荣发展打下坚实的基础。
（5）发展房地产业可以促进城市土地的合理配置。
（6）房地产业的改革发展是中国经济体制全面深化改革的重要基础。
11．按规定商品房预售必须符合哪些条件？
1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；
2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4）办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
12.
（1）投资机会选择：
投资机会寻找、投资机会筛选
在结合投资设想寻找投资机会的过程中，开发商首先要选择项目所处的城市或地区，然后根据自己对该城市或地区房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即“看地”或“看项目”。
此时，开发商可能面对多种投资的可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中初步判断其可行性，以进行投资机会的筛选。
细化投资设想，就是对筛选出的投机机会中进一步分析比较，并最终将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的买家或租户、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的开发投资方案，如认为可行，就可以草签有关合作的意向书。
（2）决策分析：
市场分析、项目财务评价
市场分析主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。
项目财务评价则是根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。
投资决策分析工作，应该在尚未签署任何协议之前进行，以便使开发商有充分的时间和自由度来考虑有关问题。
房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，是房地产开发公司能否生存的关键，是房地产开发公司不断发展的关键。
一、房地产资产经营的必然性
在经历了前几年大幅度回落与盘整之后，中国的房地产业有望步出低谷，同时伴随我国城镇居民住房制度改革的不断深入，居民住房消费将成为能否启动房地产市场的关键。
为了鼓励人们购买商品房，有关政策与措施相继出台，然而却并未给人们带来期望中的神效，商品房积压日益严重，目前全国商品房总积压面积已直逼7000万平方米大关。
要使得存量空置商品房能尽快消化，首要任务就是要分析造成空置商品房的根本的原因。
无论从房地产市场的总体，还是从空置的个盘的情况来看，造成空置的原因是多方面的，有经营者的问题、有消费者的问题、有工程的问题、有设计的问题、有政策的问题、有环境的问题等等，但总体上可以分为市场因素和非市场因素两大类。
其中市场的因素对于企业个体来讲，在短期内是很难加以改变的。
而有些因素则是经营者本身的原因造成的，它能够通过改革经营理念、管理操作方式加以改变。
不容忽视，针对当前市场上空置商品房的问题，各地政府已经实施了许多有效的政策；开发商为了尽快消化空置楼盘，也采取了灵活的付款方式、降低房价等措施。
但是，空置商品房的现状还没有从根本上得到解决。
事实证明，政策措施提供的良好环境，是房地产市场发展和空置商品房消化不可缺少的，但并不能以此来代替房地产企业的自身努力。
空置商品房的消化是一个大的社会系统工程，对这一问题的解决，还要求市场的主体房地产企业充分发挥自己的主观能动性，提高经营管理水平，探索房地产领域经营管理的新路子。
我们认为，在目前房地产市场发展的今天，资产经营是房地产企业探索解决存量空置商品房的一个新思路。
资产经营不是把生产要素从而资本要素简单加总，资产经营的管理操作的具体内容正是不断调整各资本要素间的比例、布局，不断优化资本的运动结构，这包括：
产业结构、组织结构、技术结构、时空结构，规模结构，乃至经营结构、市场结构等等。
我们不难理解，资本结构优化与否是企业整体素质高低的根本体现。
只有资本结构的不断优化，才能实现良性循环，保证投资——增值——一更大投资——更大增值的链条不断。
资本的特征是无孔不入，在一定条件下，社会上各类可用于生产和经营活动的要素都可能转化为资本，成为赚钱、增值的手段。
不仅企业的机器设备等存量资产是资本的重要要素，名人、名厂、名品、知识、信息、技术、人才、社会关系、政策差异等等，都可以作为重要的资本要素运作。
如何让这些要素不闲置、不浪费，如何让有形、无形，物质、精神的因素都溶入企业发展潮流，这不仅包括企业自有资金的运营，还包括对社会资本的运营；不仅关注商品、资金的经营，更要关注资产、产权的经营。
因而，资产经营不仅是企业经营的理念，更是管理的手段、方针、技巧和过程。
资产经营的重要目标是获得最高投资回报率，实现价值的最大增值，因而集中反映在资产的保值增值能力上。
与传统的企业考核办法相比较，它不只是包含了重视销售总额、利税总额，更重视资本的投入水平，这正说明了只有结合资本投入水平，用投资回报率即总预付资本的回报率才能完整地、真实地说明企业的绩效。
因此，我们可以说，从生产经营迈向资产经营中现代企业运营方式的变化，从而企业管理的创新，资产经营命题的确立必将带动企业管理模式的整体创新，标志着企业管理思想和实践的新的飞跃。
一般说来，资产经营具有以下六个放大效应：
１．结构放大效应。
资产经营跳出了传统的只对产品进行生产经营提供劳务的模式，对经营对象作了极大扩展，它把厂房、设备、产品、货币、债权等有形资产，以及商标、专利、技术、人才、商誉、管理、营销网络等无形资产全部利用起来，通过在资本市场上的运作，实现资源的优化配置和资产的快速增值。
把经营对象由单一的产品或劳务的简单结构，扩大到了创造经济效益的所有生产环节和生产要素，从而形成企业利润的立体结构，推动企业的调整增长。
２．交易放大效应。
随着经营对象的扩大和完善，资产经营的交易规模也随之急速扩大，交易量与产品经营相比往往会呈现几何级数的增长，这是产品经营所无法比拟的。
３．市场放大效应。
在资本市场日趋国际化的今天，由于资产经营是通过价值形态、资本形态的交易方式进行的，不仅可以运用资本市场的各种投资工具，还可利用资本市场特有的流动性强，不受空间、时间的特点，与世界上任何地方进行交易，在这种意义上，市场容量几乎是无限地扩大。
４．融资放大效应。
资产经营把产业资本与金融资本结合起来进行融资，与一般融资方式相比，具有非常明显的特点：
一是直接融资，它依托资本市场进行，资金来源面广；二是融资工具多元化，可根据条件和时机，灵活运用配股、注资、分拆、可转换债券、股份出售等各种融资工具；三是资金量大；四是股本型，无负债，可增强企业财务基础；五是无次数限制，只要企业经营好，在资本市场上进行扩股和配售基本上不受时间约束；六是具有兼容性，它不排斥一般融资方式，而且成功的资产经营还可以提高企业知名度和资信，更有利于企业进行其他方式的融资。
５．时间放大效应。
产品经营从建设、生产到销售，投资回收需要较长的周期。
而资产经营由于它一般经营已进入销售阶段且有３年以上盈利佳绩的资产，因此它的投入和产出的周期集中在一个特定的时间中，然后在特定的市场交易中释放出来。
因此投入产出时间大为缩短，这也意味着资金循环的时速大大扩大。
６效益放大效应。
资产经营通过对资产存量和增量进行管理、重组和交易，可在短期内使资产获得最大限度的增值，为企业带来巨大收益。
资产经营的交易有另一个特点，就是其交易不是以资产的当时实际价值进行，而是以溢价方式进行，不仅包括了当时价值，还能提交获得未来价值和利润，这就使资产经营的投入产出比大大提高。
世界大企业的发展历史和资产经营的功能作用已经揭示，资产经营是迅速扩大企业资产规模的捷径，国有房地产企业只有依靠资产经营这个翅膀，才能实现长足发展。
房地产业无论现在和将来，都是我国国民经济的重要部分，为此我们需要将资产经营思路延伸到房地产企业的运作上来。
这是因为：
1．推进房地产资产经营，能够形成解决存量空置商品房消化问题的一个新思路。
在目前我国房地产市场发展的初期阶段，相当数量的空置商品房的存在，对于国家和企业来说都是一个沉重的负担。
对于企业来说，造成大量自有资金和银行借贷资金的积压，必须负担沉重的银行利息，不仅影响到企业的声誉和品牌，还严重影响到了企业的生存和发展；对于国家来讲，大量资金在房地产业中的沉淀，不仅会影响到国家的投资环境及其对外形象，而且会对整个国民经济的正常运作产生负面影响。
因此，这些空置商品房的消化，是政府和开发商的迫切的希望。
２．建立股份制专业性的房地产经营公司，可以成为存量空置商品房资产经营的一种组织形式。
存量空置商品房的资产经营的运作，无论是生产经营，还是资产经营管理，作为实施管理的主体——企业，必须是以适应市场经济体制为前提的，而股份制公司是市场经济条件下的产物，所以，可以采用股份制模式构建房地产专业性经营管理公司运作存量空置商品房。
股份制企业的主要优越性：
一是筹措规模资本的有效模式，使需要巨额资本的产业得以建立；二是股份制公司更有一套严密的管理组织，能够保证大规模的有效经营；三是股份制公司的建立可以兼顾各方面投资股东的利益，使各方面都能获得比独立操作更大的利益；四是股份制公司有利于资本产权的社会化和公众化，为资产重组而形成集团化企业的资产经营提供了前提和铺垫。
所以纯市场化的股份制公司的运作，将可以成为进行房地产资产经营的管理和操作主体。
而且以资产经营为主要方式的纳市场化的股份制公司是追求房地产最大的利益、促进房地产最大增值的保证。
在大量存量房地产积压、国有资产处于隐性流失的今天，公司的主要目标将是盘活存量。
通过盘活存量，使处于闲置或半闲置的资产得以流动，并在流动中得以增值后，公司将通过其管理行为，形成有上海特色的房地产经营管理模式，并将该模式与国际市场接轨。
房地产作为一种特殊的资产，特别是作为一些因种种原因空置，成为存量空置商品房的不良资产，在资本市场上通过股份制的房地产专业经营管理公司进行资产重组、租赁、托管等形式，以优化配置、动态调整等手段，通过综合运营以追求最大利润和资产最大增值为目标的资产经营管理模式，这是一个全新的领域。
因此，在这一新的领域中，必须加强理论研究，根据资产经营的原则，运用资产重组股份制的房地产专业经营管理公司的运作，形成其资产经营的规模化大跨度的资产重组、专业化市场营销组合、规范和系统化的物业管理及国际化的金融合作等的综合模式。
综合运用资产经营的各种方式，以存量空置商品房为经营对象，搞活存量房地产，使其产生效益，进而将不良资产，转化为良性资产。
二、房地产资产经营方式选择
一般说来，资产经营的主要方式和途径主要有如下几种
（－）上市经营
上市经营是指将资产进行整合重组，对外公开招募股份，在证券市场上市交易。
这是资产经营的一种主要方式。
企业上市既可以公开发行股票直接上市，也可以通过买壳等形式间接上市。
这样企业可以在证券市场源源不断筹集资本、开展资产经营，且随企业的发展可以不断地注入新资产，也可以发行新股，在时机成熟时还可以将部分业务分拆独立上市，使整个集团不断成长壮大。
通过股市筹资，不仅不要还本、无固定支付股息的约束，而且增
（二）兼并与收购
这是指一家企业，部分地甚至全部地获得另一家企业的资产。
资扩股相对灵活，从而可以增强企业财务基础。
只要企业经营得好，注资和分拆上市时通过溢价可使企业经营得到较高回报。
如香港华资首富李嘉诚，以发展房地产为主业，同时通过收购兼并，重组上市，形成了以长江实业、和黄等三只香港恒生指数为主的上市公司体系，在不到３０年时间内，聚集了市值达６０００亿港元的庞大资产，其每年产值甚至超过了国内一些大城市。
需要注意
的是：
上市经营可在国内证券市场或国外证券市场操作。
美国经济学家、诺贝尔经济学奖获得者乔治·斯蒂格勒曾说：
“一个企业通过兼并其竞争对手的途径成为巨型企业是现代经济史上的突出现象”。
“几乎没有一家大公司主要依靠内部扩张成长起来的”。
兼并与收购可以通过多种方式来实现：
一是以现金购买资产；二是以现金购买股票；三是以股票换取资产；四是用股票换取股票。
后两种方式虽然互换股票的数额完全相同，但实际上在各自企业资产中所占的比例却各异，从而达到取得控股权的目的。
（三）产权转让
对不需要或不符合经营策略方向的业务或资产，在需要筹措资金，或资产的市场较为理想时，可以考虑进行产权转让出售。
从某种程度来说，产权转让是资产经营的最终实现环节，是资产经营的关键内容。
产权转让的对象可以是兼并收来的资产，经过调整，可将其中优质资产直接出售套现，如中信泰富将恒昌大厦和投资股份高价出售，分得现金股息11．7亿港元，部分地应付了收购资金需求。
同时，对于效益较差的资产，在重组和加强管理后，待时机成熟时也可出售。
产权转让的资产也可以是企业原有的资产，对于那些增长潜力有限，或对企业长远发展战略关联不大的资产，可以通过转让获得资金，用来发展新的或效益更好的项目。
产权转让可以在证券市场实现，也可以在产权交易市场、资本市场上实现。
（四）租赁与托管
这是指以法人财产权为基础，以短期经营利润为指标的经营权转让，托管是租赁的延伸和完善。
租赁和托管也是一种企业资产市场化运作方式，它们并未改变资产所有权的性质，而经营权和处置权发生了有条件的转移，并在租赁和托管过程中双方都能受益。
作为租赁方和受托方，可以凭借其管理才能进而以较少的投入，借助他人资产进行经营，从而达到获取经济利益的目的。
作为被租方和委托方，可改善原有资产的盈利状况，获得收益。
（五）投资基金
组建方向性投资基金，在各地市场上配售上市，吸引国际中小投资者的资金，投向获利较高的项目，也是一种资产经营的方式。
基金属于长期性股本融资方式，适宜长期性投资项目，并可获得战略投资者的资金、技术及管理，且不影响企业资产负债比例。
目前，这种方式国有企业运用较少，但就长远而言则大有发展前途。
（六）抵押经营
抵押可在短期内弥补企业的资金量的不足，使企业得以将固定资产折价进入流动资产，共同支持企业的发展需要。
但企业面临贷款利息过重，到期需要将资产套现还款，从而对企业发展不利，这是由于企业要承担较大的投资盈利风险的缘故。
由于每种资产经营的方式都有相应的优、劣势，故现代资产经营注重多种方式的组合运用，使之达到以小控大、资产迅速扩张、效益迅速增长的目的。
要搞好资产经营，必须注意以下几点：
一是选好选准项目。
项目选得好，资产经营就成功了一半。
要选好选准项目，就必须进行充分的市场调查和科学客观的项目论证，组织专门力量开展此项专业性的工作，为投资决策提供科学的参考依据。
事实证明，资产经营搞得比较成功的公司都以相当大的投入来抓好这个环节。
二是抓好企业经营管理。
无论是不直接介入企业经营管理的股权交易业务，还是涉及企业经营管理的活动，企业经营管理的状况都是关键因素。
只有枪业经营管理处于良好的状况，资产经营才能顺利进行。
大多数投资项目的效益得到保证，资产经营才能进入良性循环。
三是组织好从事资产经营的力量和渠道。
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