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项目成本管理

1总则

1.1成本是项目经营思想的量化结果，通过执行实现。

1.2所有开发项目的成本管理必须明确目标成本，并进行成本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的范围内。

1.3为保证对实际发生成本的有效监控，所有与项目开发相关的工程成本必须经成本控制部门审核，非工程成本必须经财务部门审核。

1.4项目开发运作过程中，项目部（下属项目公司）应安排成本控制部门人员持续参与各阶段工作，统计分析项目成本变化，调整成本细项，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对项目成本的有效控制。

2目标成本确定

2.1目标成本的编制必须按规定进行，在不同阶段形成相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包括：

1）可研目标成本：

项目可研阶段，丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研目标成本。

原则上，以后不同阶段形成的目标成本均应小于可研目标成本。

2）目标控制成本：

项目经营策划书中间稿阶段，依据可研目标成本或计划目标成本、批准的规划方案和建筑设计方案等条件，丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）编制可研目标成本或计划目标成本，形成目标控制成本，由丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部组织审核。

如目标控制成本超出可研目标成本或计划目标成本，报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）领导层联名签署意见后批准。

3）目标成本：

项目开工前，确定目标成本中非工程成本部分，依据已确定的目标成本中的工程成本和项目的经营期、销售价格及销售收入，确定非工程成本，形成项目实施的目标成本，由丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部和财务部组织审核，丽江金林置业投资有限公司（集团总部）领导层签署意见后批准。

2.2丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）在制定项目进度计划时，必须明确完成时间，并将必要条件反馈丽江金林置业投资有限公司（集团总部）相关部门进行确认，由丽江金林置业投资有限公司（集团总部）工程部、总工办、合约部、丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）等会签后，报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）领导层签署意见后批准，丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部备案。

3成本动态控制

3.1丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）必须依据已批准的不同阶段目标成本，对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控，制定控制成本的措施。

3.2项目施工过程中发生的现场签证（包括工程量变更和材料设备差价等）和设计变更（包括图纸会审），必须执行《现场签证控制指引》和《设计变更控制指引》，严格进行事前预算、事中跟踪和事后确认的审查，实行对内一单一估算，对外一单一确认，最后结算。

3.3丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）成本控制部负责建立工程成本台账（合同台帐、设计变更台帐、现场签证台帐和成本预警台帐），丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）财务部负责建立非工程成本台账，登记、审核实际发生成本是否在目标成本规定范围内。

3.4丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）成本动态控制报表和材料设备信息表，应每季度次月5日前提交丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部备案，作为丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部结算复核的依据，是评价丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）成本控制执行优劣的条件之一。

3.5丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）建立健全工程结算档案管理，方案报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部核准。

4成本核算与分析

4.1丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）每季度进行项目成本核算和经济活动分析，对目标成本的执行情况进行阶段性的检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本细项超支发生的原因，及时制定控制成本的措施。

4.2丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）成本核算与分析报告，作为丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）《季度经营分析报告》的组成部分。

5项目成本超支处理及调整

5.1成本超支的处理措施由丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）提出建议，并按《成本细项超支报警的范围和要求》、《项目目标成本调整范围和要求》指引文件规定，以书面形式报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）审批：

1）不使用预备费，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，超出细项目标成本5%以内的（含5％），工程类需报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部审核，非工程类需报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）财务部审核；超出细项目标成本5%以外的，报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部（或财务部）审核后，报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）分管领导批准。

同时需在备注中明确超支部分成本来源（成本细项）。

2）使用预备费，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，且项目部（下属项目公司）须报送详细的相关依据资料。

工程类需报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部审核，非工程类需报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）财务部审核后，由丽江金林置业投资有限公司（集团总部）分管领导批准，在《成本动态控制表》中列出具体的调整明细。

经批准后的工程类报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）财务部备案，非工程类的报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部备案。

3）调增目标成本，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，且项目部（下属项目公司）须报送详细的相关依据资料。

工程类需报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部审核，非工程类需报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）财务部审核后，由丽江金林置业投资有限公司（集团总部）领导层签署意见后批准，在《成本动态控制表》中列出具体的调整明细。

5.2在项目实施过程中，因经营思想调整引起成本细项增加或减少，应及时报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部审查，并根据5.1条规定进行处理。

6项目结算

6.1项目工程结算由丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）成本控制部组织，工程部和总工办配合，丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部随时抽查和监督。

如结算值超细项目标成本，报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部审核，经丽江金林置业投资有限公司（集团总部）分管领导批准后，按公司流程审批完成后，方可完成结算手续。

6.2项目结算完成后，丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部进行复核，形成工程结算复核报告，经丽江金林置业投资有限公司（集团总部）分管领导批准后，抄报丽江金林置业投资有限公司（集团总部）相关部门存档备案。

7限额控制

7.1总成本控制：

根据可研目标成本及其限额指标，各阶段确定的项目总成本原则上不得超出可研目标成本，并优化和完善限额指标，围绕目标成本，设计优化、成本动态控制应贯穿项目开发建设全过程。

7.2低效资产设计指标的控制：

规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业管理用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。

7.3施工图结构设计指标控制：

选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。

7.4材料设备高性价比控制：

根据项目或业态定位，选用相应的材料设备的品牌，并关注环保节能要求。

7.5建筑立面、室内精装修和景观环境设计的控制：

目标成本是确定方案和评标的重要依据之一；投标文件应包括方案估算、主要材料的选用和价格。

《目标成本确定指引》

1适用范围

适用于项目可行性研究阶段、项目经营策划书编制阶段及各设计阶段。

2项目成本构成及定义

项目总成本是指作为成本核算主体的项目部（下属项目公司）开发一个房地产项目发生的全部成本。

一个丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。

项目总成本由以下成本科目构成：

工程成本：

1.土地开发成本

2.政府行政事业性收费

3.建造成本：

1）前期工程准备费

2）主体建筑（装修）工程费

3）主体安装工程费

4）社区管网工程费

5）景观环境工程费

6）配套设施费

7）其他建设工程支出

8）预备费

非工程成本：

1.费用及税金

1）管理费用

2）营销费用

3）财务费用

4）各项税金

2.其他成本

2.1土地开发成本

1）地价及市政配套费：

土地出让金及其契税、向政府交纳的市政基础设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。

2）红线外市政设施费：

红线外道路、水、电、气费用、通讯建造费、管线铺设费、接口补偿费等。

3）拆迁补偿费：

地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。

2.2政府行政事业性收费

1）报批报建费：

安检、质检、人防报建、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、其他支出等。

2）增容费：

水、电、煤气等。

2.3前期工程准备费

1）勘测丈量费：

初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。

2）规划管理费：

可行性研究、规划设计（方案招标、方案评审）、交通影响分析、环境影响评价、建筑立面设计、装修设计、施工图设计、设计修改、人防设计、消防评价、制图、晒图等。

3）三通一平费：

临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。

4）临时设施费：

临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等。

2.4主体建筑（装修）工程费

1）地基工程：

土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、地基处理等。

2）结构及粗装修等。

3）防水工程。

4）门窗工程：

室内外门窗、入户门、单元门、防火门、防火卷帘等。

5）公共部位精装修：

电梯厅及走廊、大堂、楼梯间、屋面、外立面等。

6）室内精装修：

住宅部分、商住楼部分、酒店部分、商业部分、地下室等。

7）钢结构及网架工程。

2.5主体安装工程费

2.5.1室内水暖气电系统：

1）给排水系统：

给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程。

2）采暖系统：

散热器采暖、地热采暖工程。

3）燃气系统：

低压燃气工程（供餐饮用）、中压燃气工程（供设备用）。

4）电气系统:

低压干线安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程。

2.5.2室内设备及其安装：

1）空调通风及其安装:

制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调通风安装工程。

2）电梯及其安装。

3）发电机及其安装。

4）擦窗机及轨道工程。

2.5.3消防工程：

水消防系统安装工程、防排烟系统安装工程、消防电工程、消防检测。

2.5.4弱电系统：

1）智能化工程、可视对讲及安防系统、家居智能化系统、楼宇自动控制系统、综合布线系统、电话网络系统、停车场管理系统、卫星及有线电视系统、IDS信息发布系统、客房VOD点播系统、对讲机信号增强系统、背景音乐广播系统、电子巡更系统、灯光控制系统、多媒体音视频会议系统、房控系统。

2）电子显示屏安装工程。

2.6社区管网工程费

1）室外给排水系统：

自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。

2）室外采暖系统：

管道系统、热交换站、锅炉房等。

3）室外燃气系统：

管道系统、调压站等。

4）室外高低压系统：

红线外电力线路安装工程、10KV（35KV）开闭所（环网站、分界室或中心变电站）安装工程、高低压变配电安装工程、红线内电力线路安装工程。

5）室外消防系统：

消火栓外网、自喷外网。

2.7景观环境工程费

1）环境设计费等。

2）绿化建设费：

区内绿化、区外绿化等。

3）建筑小品等。

4）道路、广场建造费：

道路广场铺设、开设路口工程等。

5）喷泉、人工湖等水系工程。

6）大门围墙建造费等。

7）室外照明、楼体泛光照明等。

8）室外零星设施等。

2.8配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类：

1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等。

2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如邮局、图书馆、阅览室等设施的支出等。

3）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立成本科目。

如：

1）游泳池：

土建、设备、设施等。

2）会所：

设计、装修费、资产购置、单体会所结构等。

3）幼儿园：

建安成本及配套资产购置等。

4）学校：

建安成本及配套资产购置等。

5）儿童游乐设施等。

6）网球场等。

2.9其他建设工程支出

2.9.1其他工程建设支出包括工程监理费、造价咨询顾问费、市政管理费、工程保险费、施工合同外奖金等。

2.9.2物业管理启动费：

1）前期开办费：

指自商业管理公司、物业公司（管理处、管理中心）筹备成立到项目竣工验收之日止发生的费用，主要包括：

开业前人员工资福利费、办公房屋租赁费（以及办公用房装修费）、固定资产及低值易耗品购置费、工程工具购置费、管理用具购置费、开荒费、行政办公费用以及竣工验收前所发生的不可预见费用。

2.10管理费用

包括职工工资、办公费用、业务招待费、差旅费、工资附加费、折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁费用及其它支出等。

2.11营销费用

包括项目销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售中心和样板房设计及工程费用、销售人员的工资（含个人所得税）、销售人员的工资附加费（含福利福、工会经费、公积金、社会保险等）、销售人员的销售提成、销售部门的办公费（车辆费、折旧、低值易耗品摊销、房租租赁费等）、销售人员的差旅费、销售业务招待费、交易手续费、其他营销费用。

销售部门中营销副总经理、部门经理（行政级别）的工资（含工资性支出），在“管理费用”中列支，纳入“管理费用”指标；销售部门其他员工的工资（含工资性支出）在“营销费用”中列支，纳入“营销费用”指标；营销副总经理、营销部经理及营销部员工因销售业务发生的支出（如办公费、招待费、差旅费等），均在“营销费用”中列支。

2.12财务费用

包括：

利息收支净额、汇兑净额、调剂外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等。

2.13各项税金

包括：

营业税及附加、土地增值税及其它税金支出。

2.14所得税

2.15预备费

包括基本预备费和涨价预备费。

基本预备费是指难以预料的工程费用及建设期间不可预见的支出，涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于材料设备价格等变化引起工程造价变化的预留费用。

各成本科目的具体设置参照《项目目标成本表》中执行，表中仅列出了常见的成本细项（表中第三级科目），各项目可依据实际情况进行增减项。

3确定目标成本应遵循的基本原则

3.1标杆瞄准

在项目可研报告阶段和项目经营策划书编制阶段，项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。

3.2竞争策略要求

在项目可研报告阶段和项目经营策划书编制阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。

在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。

3.3倒逼成本

1）通过项目可研报告阶段和项目经营策划书编制阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。

2）用合理的预期税前盈利额倒逼项目可研目标成本，并用以指导“限额指标”和项目开发策划的硬性指标。

3）用项目可研目标成本、计划目标成本层层倒逼目标控制成本、预目标成本、目标成本。

可研目标成本≥计划目标成本≥目标控制成本≥预目标成本≥目标成本。

《目标成本编制工作责任界定》

1各阶段目标成本的责任界定

阶段

目标成本内容

经办部门

参与部门

审核

审批

项目可研阶段

可研目标成本

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）业务发展部

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）工程部、总工办、成本控制部、财务部等

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）领导层

项目经营策划书初稿阶段

计划目标成本

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）总工办、工程部、成本控制部、营销部等

项目部（下属项目公司）负责人、丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部、财务部、工程部等

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）领导层

项目经营策划书中间稿阶段

目标控制成本

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）总工办、工程部、成本控制部、营销部等

项目部（下属项目公司）负责人、丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部、财务部、工程部等

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）领导层

项目开工前

目标成本

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）总工办、工程部、成本控制部、营销部等

项目部（下属项目公司）负责人、丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部、财务部、工程部等

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）领导层

2不同阶段的工作流程

2.1项目可研阶段

1）完成时间：

土地招拍挂前。

2）经办部门：

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）业务发展部。

3）审批：

丽江金林置业投资有限公司（集团总部）领导层。

4）职责分工和流程:

a）丽江金林置业投资有限公司（集团总部）业务发展部：

负责项目定位（档次）、土地情况说明、项目合作模式等内容；

b）丽江金林置业投资有限公司（集团总部）营销部：

负责项目行政事业性收费标准的收集整理并确认、项目相关“问题清单”内容的确认。

c）丽江金林置业投资有限公司（集团总部）总工办：

负责规划经济技术指标和项目描述，并会同工程部、发展部、成本控制部讨论建造标准并获丽江金林置业投资有限公司（集团总部）领导层确认。

d）丽江金林置业投资有限公司（集团总部）成本控制部、发展部和财务部：

编制投资估算（含非工程成本）。

5）可研目标成本作为丽江金林置业投资有限公司（集团总部）合约部启动设计、造价咨询、监理、地勘、营销招投标工作的依据。

《工程造价确定指引》

1工程造价确定的时间要求

1）100万以下的工程项目按提供齐全图纸及竣工资料后30天内，成本控制部负责完成。

2）100万以上的工程项目（主要指非总价包干项目）按提供齐全图纸及竣工资料后后60天内，成本控制部负责完成。

3）总价包干项目按提供齐全图纸及竣工资料后30天内，成本控制部负责完成。

4）总承包工程项目按提供齐全图纸及竣工资料后120天内，成本控制部负责完成。

2工程造价的组成和确定注意事项

2.1主体建筑安装工程费

2.1.1土建工程费

1）各单体工程分基础工程、土方工程、地下室工程、上部工程等分项确定工程造价文件。

2）地上主体结构工程造价确定要求：

必须按地上各单体自然层分别计算、统计工程量，方便工程量的核对及工程结算的复核。

3）地下室按整体分区域（按沉降缝分区）和分层分别计算工程量，方便工程量的核对及工程结算的复核。

2.1.2安装工程费

以下安装工程分单体（分地下部分和地上部分）按系统汇总确定工程造价。

1）给排水工程。

2）电气、动力、照明（强电）工程。

3）通风（含防排烟工程）、空调工程。

4）消防（包括消防喷淋、消火栓、消防报警器）工程。

5）煤气工程。

6）采暖工程。

7）通讯（内线电话系统）工程。

8）公用电视工程。

9）保安对讲工程。

10）电视监控系统。

11）防盗报警系统。

12）巡更管理系统。

13）综合布线系统。

14）计算机网络系统。

15）程控交换机系统。

16）空调自控系统。

17）虹吸雨排系统。

18）背景音乐及紧急广播系统。

19）停车场管理系统。

20）楼宇自控系统。

2.1.3设备费

设备费尽可能按单位工程分系统统计汇总设备清单及设备安装费。

2.2社区管网工程费

社区管网工程费按以下系统分别确定工程造价。

1）室外给排水工程。

2）室外燃气工程。

3）室外采暖工程。

4）室外供配电工程。

5）室外有线电视工程。

6）室外通讯工程。

2.3景观环境工程费

景观环境工程费按以下分类分别确定工程造价。

1）绿化建设费：

区内绿化、区外绿化等。

2）建筑小品等。

3）道路、广场建造费：

道路广场铺设、开设路口工程等。

4）喷泉、人工湖等水系工程。

5）大门围墙建造费等。

6）室外照明、楼体泛光照明等。

7）室外零星设施等。

2.4配套设施费

1）学校、幼儿园、会所、康体设施均按施工图用前述土建工程费、系统工程费、设备费、其他建安费的计算方法确定工程造价。

《现场签证控制指引》

1现场签证范围

项目施工过程中，凡发生可能引起合同额变化，且不属于设计变更范围的事项时，均应按本实施细则执行。

包括：

工程量增减、材料设备价格变化等。

2现场签证执行原则

2.1多级审核原则：

至少要经过三级及以上的审核，第一级为监理公司和现场过控单位（现场工程师）【主要是对实施情况进行描述和确认】；第二级为丽江金林置业投资有限公司（集团总部）所属项目部（下属项目公司）成本控制部【根据现场实施情况按合同进行量价分析】；第三级为丽江金林置业投资有限公司（集团总部）工程部、成本控制部、总工办【对项目部（下属项目公司）成本控制部上报的数据进行复核审查】。

2.2权力限制原则：

2.2.1实行严格的权限规定，并在施工合同中明确规定：

除合同约定的甲方代表外，其它人的签字一律无效。

2.2.2工程部负责对引起现场签证的原因进行确认，同时对设计图纸以外的工程量和设计图纸无法准确计算的工程量会同成本控制部共同确定。

2.2.3成本控制部负责按照合同规定的原则，对经项目部上报的签证预算书进行复核