XX镇旧村改造扩建工程建设项目可行性研究报告.docx

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XX镇旧村改造扩建工程建设项目可行性研究报告

XX镇旧村改造扩建工程建设项目建议书

第一章总论

一.项目概况

1.1项目名称：

朱马店镇马店村高庄旧村改造项目

1.2项目地址：

朱马店镇马店村高庄

1.3改造面积：

20000平方米

1.4投资估算：

该项目总投资共计人民币700万元，全部用于建设村民居住楼及附属设施，其中居住楼建设费600万元，绿化投资20万元，道路投资20万元，水、电、气管网安装30万元，基本预备费用30万元。

1.5项目主办单位：

该项目以朱马店镇总体规划为原则，由朱马店镇人民政府主导，马店村村民委员会组织，村民集资合建。

1.6资金来源：

村民自筹

1.7项目建设期：

本项目建设期为2年

1.8改造规模：

朱马店镇马店村高庄旧村居民区占地约20000平方米，80余户，400多人，居住房大多为80年代老住房，拟经宅基地改造整合后，从中规划8000平米用于住宅楼建设，剩余12000平米的宅基地由镇、村规划整合后再用于其他旧村改造安置，努力做到土地集约化管理，改善居民居住环境，大力提升朱马店镇城镇品味与形象。

现该住宅区住宅楼规划为4层建筑，其中2单元4层住宅楼2栋、3单元4层住宅楼2栋，合计共48套，建筑面积约4800平米，附属建设为绿化建设、小区道路建设，配套设施为自来水管网、供电系统、排污系统等。

1.9朱马店镇马店村高庄概况

朱马店镇马店村高庄坐落在镇中心街东侧，该庄地处镇经济建设枢纽中心，居城镇高新建设桥梁的纽带，北邻省道凤利路，西、南处与镇街道接壤，东与济祁高速相邻，高庄地理位置虽然优越，但旧村庄面貌严重制约了经济发展，与朱马店镇城镇总体建设与发展极不协调，旧村庄面貌亟待改造，旧村庄形象亟待提升。

高庄现有居住80余户，人口约400人，居住房大多为上世纪80年代老住房，由于年久失修，住房结构已远远超出使用年限，，屋面结构层脱落、漏水、裂缝，远远超出“D”级危房，严重影响与危害广大居民的生活与居住安全，现急需对该村庄进行改造建设，以适应当今农村城镇建设步伐与小城镇建设接轨。

高庄村民房屋现状

二、项目编制指导思想、依据与范围

1、编制指导思想

以党的“十八大”会议精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，全面建成小康社会，积极推进美好乡村建设，同时积极配合安徽省人民政府、安徽省国土资源厅关于土地集约化的精神要求及安徽省环境保护厅关于生态省建设的规划，以国家的有关法令、法规和标准为准则，在总体规划的指导下进行文件的编写工作，使旧村庄改造建设与城镇的总体发展相协调。

2、项目编制的依据

（1）国家和安徽省的经济和社会发展规划；

（2）国家和安徽省有关的法律、法规和政策；

（3）现行的有关技术规范、标准和定额；

（4）《村庄整治技术规范（GB50445～2008）》；

（5）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（6）《凤台县城市总体规划（2008～2025）》；

（7）《凤台县朱马店镇总体规划（2012～2030）》；

（8）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-1993）；

（9）项目承办单位提供的有关基础资料、数据。

3、项目编制的范围

（1）项目提出的背景及建设的必要性；

（2）效益分析预测及建设规模；

（3）建设地点和建设条件；

（4）总体建设方案；

（5）环境保护；

（6）项目实施方案与进度安排；

（7）投资估算及资金筹措；

（8）社会效益评价。

第二章　项目的背景及必要性

一、项目背景

当前，美好乡村建设中广泛存在着一个严峻问题不容忽视：

一方面由于忽视“旧村庄”的改造导致成片大量的土地资源闲置、浪费；另一方面每年新增的农民建设用地又因其零散布局、侵占耕地严重等使得有限的耕地不断减少。

因此，旧村庄改造成为新农村建设中土地集约化利用的有效选择，积极而有效的“旧村改造”将有利于提高农村土地的集约化利用。

1、“旧村庄改造”是推动农村土地集约化利用的一个主动选择

现代农民有着较高的精神追求、物质追求，包括了农民群众对居住条件、文化娱乐、公共设施建设等多方位的要求，致使对农村土地的需求程度不断增加，农村土地面临巨大压力。

我们不能把“旧村庄改造”看做土地供求缺口压力下的一种被动决定，而是应把这看成是为了推动农村土地集约化利用的一个主动选择。

以土地利用方式的调整为形式，以改善人居环境，提升农村建设质量，具有广泛和深远的意义。

2、“旧村庄改造”应以推动农村可持续发展为目标

“旧村庄改造”与农村土地资源利用效率的提高及人与自然和谐发展之间客观存在着相互联系、相互推动的关系，但是，良性互动关系并非必然，其关键在于旧村庄改造的模式和道路的选择。

人类的建设行为和经济行为不能超越自然资源和生态环境的承载能力，由于农村经济发展水平的不同，历史风貌和生活习俗的差异，旧村庄改造的实施方法步骤并不是唯一的，但基本的人文思想和行为准则是要共同遵循的。

旧村庄改造直接关系到广大农民的切身利益，因此，旧村庄改造必须兼具前瞻性和科学性，至少做到二十年不落后，以适应农村发展的需要。

具体的说，如应完善农村公共设施，完善环境设施和空间设计，注意保护土地资源和环境保护，对绿化面积与娱乐休闲设施要严格要求，有关电、水等管网及垃圾处理的建设要一步到位，这样及实现了农村经济可持续发展的要求，也是通过优化环境，从而确保农村土地资产不断增值的必要条件。

3、“旧村庄改造”的发展思路

旧村庄改造是一个新的课题，是对政府的管理能力和基层组织的战斗力的一种考验。

政府管理的缺位和基层组织操作的失位会很大层度上影响旧村庄改造的推进，旧村庄改造是实现农村土地集约化利用的有效手段，我们始终不能忽视政府和村级组织对土地集约利用的有效引导和科学管理。

一是要有坚强的组织领导机构，一个领导水平高、管理措施硬、办事能力墙的基层组织，特别是基层村级组织是这项工作的首要保证。

二是要统一农民群众的思想，激发其参与的热情，形成上下同心。

三是地方政府、国土及规划部门要主动服务，合理规划布局，要结合乡村特点、民间特色，搞好村庄功能区和合理布局，使广大农民朋友真正感受到土地集约化带来的价值及对土地的珍惜。

二、项目区旧村庄改造的必要性

项目区所在地朱马店镇是全省６３家建制中心镇之一，土地６８．８平方公里，耕地５.４７万亩，人口超过４万，全镇辖１５个行政村，１１０个自然庄。

近年来，朱马店镇加快小城镇建设步伐，构建了纵横交织的城镇框架，其专业市场辐射周边乡镇，带动了一方经济发展。

朱马店镇从成立之初就一直是凤台县的西大门，在92年撤区并镇之前，马店区政府所在地即在朱马店镇，撤区并镇后，受历史影响，在西部七个乡镇中，朱马店镇一直居于主导地位，在凤台县总体规划中，明确提出把朱马店镇打造成凤台县的副中心。

除现有的水陆交通体系外，2013年开工建设的济祁高速正在建设，预计2016年建成通车，凤台县留两个出口，一个在凤台县城，另一个在该镇清泉村，这将使该镇很好地融入合淮经济圈。

县委县政府明确提出，结合美好乡村建设的发展必要性，把朱马店镇建成凤台县的后花园。

产业优势。

朱马店镇的种养业都非常有特色，“马店羊肉汤”是淮南市著名的地方小吃，立足淮南，辐射全国。

依托这一知名品牌，形成了十万只山羊养殖基地。

该镇生产加工的糯米获得农业部的无公害绿色食品认证，“银凤牌”糯米是安徽省著名商标，产品畅销全国。

该镇现有糯米加工企业二十余家，年产值近5亿元。

以该镇为中心，联合周边兄弟乡镇建设的十万亩糯稻生产示范基地，获得国家原产地地理标识称号。

该镇与杨村镇接壤，由于杨村涉矿，会产生大面积塌陷，此外在杨村镇范围内已规划一个总投资约400亿的煤制气项目，大量耕地将被占用，人口外迁，县委县政府要求朱马店镇积极做好外迁人员安置及上下游产业链的承接工作，二、三产业将来出现大发展可期。

近年来，朱马店镇经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强，城市基础设施、环境面貌和居民居住条件有了较大改善。

但是，随着镇区的逐步扩大，镇区内村庄综合改造工作相对滞后，散落在城镇中的旧村庄已经成为困扰现代城镇化发展的一个难题。

尤其该镇马店村高庄坐落在镇中心街东侧，该庄地处镇经济建设枢纽中心，居城镇高新建设桥梁的纽带，北邻省道凤利路，西、南处与镇街道接壤，东与济祁高速相邻，高庄地理位置虽然优越，但旧村庄面貌严重制约了经济发展，与朱马店镇城镇总体建设与发展极不协调，旧村庄面貌亟待改造，旧村庄形象亟待提升。

低档零

星插建、违章建设随处可见，这些房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住环境脏乱差；这些建筑不仅影响了城镇总体规划的实施，而且影响了整体形象和招商引资环境。

为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业（服务业）健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展，2005年12月2日，经国务院批准，国家发展和改革委员会颁布了新的《产业结构调整指导目录（2005年本）》，该目录将“城市基础设施与房地产”列为鼓励发展的产业。

因此，充分利用改造区的所在位置，并依据朱马店镇总体规划的要求，进行马店村高庄旧村改造项目的建设，创造优美、舒适的居住环境，并带动附近地区的经济发展，符合国家相关产业政策。

第三章项目建设的基础条件

一、项目建设地点

朱马店镇马店村高庄坐落在镇中心街东侧，该庄地处镇经济建设枢纽中心，居城镇高新建设桥梁的纽带，北邻省道凤利路，西、南处与镇街道接壤，东与济祁高速相邻，项目占地面积20000平方米，该区域环境良好、空气清新，大部分较平坦，地层结构简单，无下卧软弱层，无不良地质现象，地理位置优越。

1、本项目符合凤台县城市总体规划、凤台县朱马店镇总体规划和土地利用总体规划的要求，旧村庄居民区经过改造整合后，不但提升了居民生活质量和水平，还整合出更多的土地用于发展。

2、该区域地处农村，周边污染源较少，环境幽静，环境质量较好，具有良好的居住环境。

加之该区域地行规整、拆迁量较少、易于规划，且有可持续发展的空间。

3、该区域临近朱马店镇人民政府，周边城市基础设施（路、水、电、暖、气等）配套较完善，水文地质、工程地质条件好，有利于该项目建设和发展。

二、建设条件

1、气候与气象

本区处于暖温带向向亚热带过渡的边缘，气候温和，四季分明，日照充足，水量充沛，无霜期长。

全区年平均气温为15.2℃，年平均降水量为800～860mm，年日照时数为2323.1小时。

2、地质

境内地层30~35M为全新统，其下为更新统。

全新统上段为青灰、青黄杂色的亚粘土，中段为紫红色粘土，下段为浅黄及青灰色的粉细纱；更新统的顶部和上部为灰黑色、青黄色、土黄色的亚砂土和西沙土，质地较为紧密。

3、地震

朱马店镇历史上无重大地震记载。

根据国家地震局、建设部（1992）160号文件“关于发布《中国地震烈度区划图（1990）》和《中国地震烈度区划图（1990）使用规定》的通知”，本区地震烈度为6度，并按6度设防。

本项目为旧村庄改造工程，本项目区无不良地质，适宜建设本项目。

三、建筑材料及运输条件

建筑材料主要包括砖，砂、石料和水泥、钢材、木材等，均购自周边城镇，采用汽车运至工地。

四、施工条件

项目区现有的水、电等供给条件均可满足项目建设需要。

无活动性断裂构造通过，无不良工程地质和水文地质现象，工程地质条件较好。

建设所需的钢材、水泥及其他建筑材料，当地市场供应充足，并且均可用汽车运输，交通方便，施工条件较好，对保证工程的建设进度和降低工程造价可起到一定的作用。

第四章　规划设计方案

一、设计依据

1、《城市居住区规划设计规范》；

2、《民用建筑设计通则》；