农民综合交易市场建设项目可行性研究报告书.docx

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农民综合交易市场建设项目可行性研究报告书

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

农民综合交易市场建设项目

1.1.2建设性质

新建

1.1.3项目执行单位

XXXXXXXXXXXXXXX地产开发有限公司法定代表人：

1.1.4项目建设工期

2007年-2009年

1.1.5项目建设地点

XXXXX市乌喀路与友谊路交叉口以北

1.1.6项目建设规模和内容

市场规划用地面积149349.9m2（约224.3亩），总建筑面积57500m2。

以规划道路为界分为东、西两部分，并按功能区划为XXXXX大巴扎、农机交易区、农资交易区、农副产品交易区和仓储区。

项目全面建成后，经过培育、引导和发展，可入住商户2000户，年交易额预计达到6亿元。

1.1.7项目总投资和资金筹措

——项目总投资

本项目总投资6320万元，其中：

建设投资5940万元，占总投资的94%；流动资金380万元，占总投资的6%。

——资金筹措

建设单位自筹资金。

1.2项目建设单位基本情况

XXXXXXXXXX地产开发有限责任公司成立于2002年2月，注册资金3171万元，是一家以房地产开发、物业管理为主体的区外投资的非公有制企业。

公司法人代表张民先生于2001年3月在当地政府招商引资政策的吸引下，公司经多方考察，认为XXXXX具有优越的地理位置和优厚的优惠政策及良好的投资环境，投资1.44亿元开发建设金桥商业园。

目前，已建成的金桥商业园建筑总面积达10万多平方米，己基本形成了集综合物流陪送、房地产、现代服务、都市商业、都市教育为一体的现代商业园区。

2006年，XXXXX地产开发有限责任公司投资建设的金桥·现代城项目和金桥·苹果苑，总面积约30万平方米，目前正处在建设中，该项目全部建设投入使用后，可为当地解决近3000户居住问题。

目前，公司拥有中高级管理人员11人，中高级职称12人。

具有健全的工程、财务制度，依法接受建设局、工商局、税务等职能部门的检查、监督和管理。

截至2006年12月30日，XXXXXXXXXX地产开发有限责任公司资产总额达7760.56万元，其中：

固定资产2776.83万元，流动资产3471.66万元，负债总额2678.22万元，持有者权益5082.34万元。

银行信用等级为AAA级，无重大担保行为，利润呈稳定增长趋势，资金回笼能力强。

1.3可行性研究报告编制依据和工作范围

1.3.1编制依据

《中华人民共和国农产品质量安全法》（2006年11月1日实施）；

《集贸市场食品卫生管理规范》（卫法监发[2003]56号）：

《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见的通知》（计经贸（2002）2668号）；

《农产品批发市场建设管理指南（试行）》（农业部2005年）：

《国家发改委办公厅关于印发全国重点农产品批发市场试点项目信息系统和检验检测系统技术方案（试行）的通知》（发改经贸[2003]737号）；

《XXXXX维吾尔自治区关于推进流通现代化的意见》（新政发[2002]62号）；

《XXXXX国民经济和社会发展“十一五”规划》：

《XXXXX地区国民经济和社会发展“十一五”发展规划》：

《XXXXX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要及远景目标》；

关于编制XXXXX农民综合交易市场建设项目可行性研究报告（代项目建议书）的技术服务委托书。

1.3.2可行性研究范围

根据国家对市场建设项目可行性研究内容和深度要求，重点研究以下内容：

（1）研究国家产业政策，市场发展趋势，投资环境。

（2）论述项目建设的条件、环境和实施配套条件；

（3）确定项目的建设内容，建设规模和实施方案；

（4）估算项目建设投资和安排资金使用计划；

（5）项目效益评价与分析；

1.4可行性研究的结论

1、本项目抓住国家产业结构性调整与实施西部大开发的战略，充分利用XXXXX丰富的农产品资源和区域优势，将XXXXX农民综合交易市场建成标准高、规模适宜、服务配套、管理规范的综合农产品批发交易市场，为XXXXX农产品提供了物流平台，发挥了XXXXX市城市经济的辐射作用和对外拓展空间的作用。

2、XXXXX市地处XXXXX中部，具有独特的地缘优势，交通便利，农产品品种繁多。

拟建场址位于XXXXX乌喀路同314国道交叉口北侧，供电、供水、排水、通讯等设施齐全，市场位于XXXXX市郊。

XXXXX市工商、邮电、税务、金融等服务设施，功能较完善，完全适应现代市场业务活动的需要。

3、XXXXX农民综合交易市场建成后，能进一步拓宽XXXXX农产品的流通渠道，使XXXXX市及周边地区农产品交易提高到一个新的水平，促进当地农产品向大宗化、规范化集约化方向发展，也有利于国家对涉农产品交易的引导、监督和管理。

4、作为XXXXX地区一个大规模的农产品综合批发市场，建设单位必须重视并抓好管理及专业人员的业务培训工作，强化管理，多种经营，搞好服务，确保预期目标的实现。

主要经济技术指标表1-1

表1-1主要经济技术指标一览表

序号

项目内容

单位

指标

备注

一

建设规模

1

规划市场用地面积

平方米

149349.9

合224.3亩

2

总建筑面积

平方米

57500

3

容积率

0.56

4

建筑密度

%

38.5

5

绿化率

%

35

二

主要建设内容

1

交易商铺

平方米

26650

2

交易棚区

平方米

20000

3

服务设施

平方米

1500

4

牛羊屠宰生产线

头（只）/天

300

三

劳动定员

人

50

四

项目建设期

月

15

五

项目总投资

万元

6320

1

建设投资

万元

5940

2

流动资金

万元

380

六

财务指标

1

正常年经营收入

万元

1812.6

2

正常年平均年利润总额

万元

920

税前

3

财务净现值（税后）

万元

560.7

4

投资利润率

%

14.6

5

投资利税率

%

19

6

税后内部收益率

%

12

7

投资回收期（税后）

年

8.4

含建设期2年

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

西部大开发战略的实施标志着我国战略重心的西移，意味着西部发展步伐的加快，东西部差距的缩小，为XXXXX提供了前所未有的发展机遇。

XXXXX是亚洲大陆的心脏地区，地大物博，光热水土资源丰富，拥有大面积的粮食生产基地和事由料、蔬菜、瓜果种植面积，其农业资源是西部其它省区无法相比的。

XXXXX与8个国家接壤，边境线长达5400公里，具有独特的地缘优势，又是我国最大的少数民族聚居区，享有民族区域自治权利和各种优惠政策。

XXXXX突出的地理资源优势和广阔的发展空间，决定了XXXXX将成为我国西部大开发的重中之重。

农贸市场是农产品流通的载体，是连接农业和城乡居民生活消费的重要环节，也是社会基础设施的重要组成部分，因此，农贸市场的完善对搞好农产品流通、农村经济的发展、农民收入的增加、农村市场的开拓和农业产业化经营水平的提高都具有十分重要的意义。

专家预测，开发西部需投入数以10万亿计的资金。

资金的投入将带来人流、物流、信息流、资金流的大幅度增加，建设大型的综合农贸市场正是为这些流动提供了场所。

因此，西部大开发战略的实施让XXXXX看到了农贸市场建设的大好外部环境和良好的收入预期。

党的十六届三中全会提出了建设社会主义新农村的重大历史任务，2006年中央l号文件《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》，进一步明确了新农村建设的具体目标与要求。

“十一五”时期，随着新农村建设的推进，农业和农村经济发展的外部环境将更加优化，工业巨哺农业、城市支持农村、城乡统筹和谐发展的方针将得到贯彻落实，农产品市场体系作为农业和农村经济发展的重要支撑体系之一，将得到国家更多的政策支持，迎来更大的发展机遇。

农业综合生产能力的提高，为农贸市场发展提供了雄厚的物质基础。

按照《全国农业和农村经济发展第十一个五年规划（2006—2010年）》确定的目标，“十—五”期间，我国农业综合生产能力将有一个新的提高，粮食生产能力达到5亿吨，棉花、油料和糖料产量分别达到680万吨、3200万吨和1.2亿吨，肉、蛋、奶、水产品、蔬菜、水果等也将有大幅增长，大量商品农产品进入市场交易，为市场繁荣奠定了坚实的物质基础，也对市场发展提出了新的更高的要求。

为贯彻落实原国家计委等六部委联合下发的《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见的通知》（计经贸[2002]2668号），自治区人民政府《XXXXX维吾尔自治区关于推进流通现代化的意见》（新政发[2002]62号）等文件精神和XXXXX地、市党委、政府提出抓住国家西部大开发的历史机遇，开拓进取，加强产地农产品市场等农业基础设施的配套建设，加快农业产业化的建设步伐，推进城郊农业现代化进程，把XXXXX市建设成XXXXX农产品集散地的目标。

XXXXXXXXXX地产开发有限公司提出新建XXXXX农民综合交易市场建设项目。

该项目旨在通过在农产品产地XXXXX市建立起综合农产品交易市场，让农民可以直接进入市场批发、销售农产品和购买农产品，减少销售的中间环节，有效拉动XXXXX地区二、三产业的发展，促进XXXXX地区的经济增长和社会各项事业的全面发展，使XXXXX地区的农业尽快形成“市场+基地+农产”的格局，推动农业产业结构的调整，实现农业的产业化，从而达到农业增效、农民增收的目标。

2.2项目建设的必要性

1、市场经济体制进—步完善，为农产品市场发挥价值规律作用，促进产销发展创造了更好的制度环境

“十一五”时期，国家将继续深化各项改革，进一步完善市场经济体制，促进全国统一、开放、竞争、有序的农产品市场体系不断向前发展，各种阻碍农产品自由流通的制度性障碍将逐步消除，全国农产品运销“绿色通道”制度将更加完善，价格形成更加透明、公正，市场信息的传播更迅速，这些都为农产品市场发挥价值规律作用、更有效地引导农产品产销发展提供了制度保障。

2、农业对外开放程度的提高，为农产品市场发展提供了更加广阔

的空间

“十一五”时期，我国全面步入WT0后过渡期，农产品市场进一步对外开放，国际市场与国内市场的联系更加紧密。

一方面将有更多的国外农产品进入国内市场，参与流通，向全国辐射；另一方面我国将有更多的优势农产品进入国际市场，寻找新的市场销路，这为农产品市场发展提供了更大的空间，提出了更高的要求。

3、《农产品质量安全法》的实施，为农产品市场发展提出了更高的要求

2006年11月1日，《农产品质量安全法》正式施行，标志着我国农产品质量安全工作迈入了依法行政的新阶段。

这部法律对农产品市场流通环节加强质量监督检查作出了明确规定，市场必须履行相应的义务和责任。

这对农产品市场加强相关组织机构建设、配备设备与人员、健全管理运行制度是—种有力的法律支持。

4、XXXXX市具有突出的建设市场的地缘优势

XXXXX市地缘优势非常突出，尤其是交通条什非常优越。

XXXXX市位于XXXXX的中心地带，公路、铁路穿市而过，东至乌鲁木齐、大河沿、内地；西至喀什、克州、和田。

通过红其拉甫口岸，可抵巴基斯坦；通过吐尔尕特、伊尔可斯坦口岸可抵吉尔吉斯坦到中亚五国。

本项目以XXXXX市及其乡、镇（场）为依托建设综合农贸市场，辐射XXXXX地区各县、农一师团场和农三师部分团场。

在XXXXX市明显的地缘优势条件下，建成规范的功能齐全的综合农贸市场，将会给XXXXX乃至XXXXX地区涉农产品的流通带来积极的促进作用。

5、XXXXX农民交易市场的建设是规范XXXXX市场经济秩序的需要