208条商品房买卖合同doc.docx

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208条商品房买卖合同（全文下载）

本合同载于作者冯正元律师的博客.

目      录

签合同须知……………………………………………………4

买卖合同双方当事人…………………………………………5

第一部分：

订立合同的法律依据……………………………6

第二部分：

商品房建设与销售依据…………………………6  

第三部分：

本商品房基本情况………………………………7

第四部分：

计价方式与计价范围……………………………8

第五部分：

公平待遇…………………………………………9

第六部分：

付款方式及期限…………………………………10

第七部分：

逾期付款的违约责任 ………………………… 11

第八部分：

商品房交付………………………………………12

第九部分：

交房时间和标准…………………………………13

第十部分：

商品房交接程序…………………………………15

第十一部分：

商品房的验房…………………………………15

第十二部分：

房屋交接与风险转移…………………………17

第十三部分：

逾期交房的违约责任…………………………17　

第十四部分：

逾期收房的违约责任…………………………18

第十五部分：

建筑面积差异处理……………………………18

第十六部分：

规划、设计变更的约定………………………21

第十七部分：

商品房建筑工程质量承诺……………………22

第十八部分：

建筑材料及建筑节能质量承诺………………23

第十九部分：

室内居住环境质量承诺………………………23

第二十部分：

附属设施设备质量承诺………………………24

第二十一部分：

商品房配套设施交付条件承诺……………24

第二十二部分：

商品房装饰装修质量承诺…………………26

第二十三部分：

住宅区规划及室外环境承诺………………27

第二十四部分：

广告责任……………………………………27

第二十五部分：

相关文件公示………………………………28

第二十六部分：

本商品房配套设施的物权归属……………29

第二十七部分：

相关权益的约定……………………………30

第二十八部分：

买受人权利保护……………………………30

第二十九部分：

共有权益的约定……………………………31

第三十部分：

  出卖人关于房屋产权状况的承诺…………32

第三十一部分：

合同登记备案………………………………33

第三十二部分：

产权登记发证………………………………33

第三十三部分：

物业技术资料移交…………………………36

第三十四部分：

保修责任承诺………………………………37

第三十五部分：

前期物业服务承诺…………………………39

第三十六部分：

专项维修基金的交纳、管理与使用………39

第三十七部分：

保密约定……………………………………40

第三十八部分：

违约责任及有关解释………………………40

第三十九部分：

争议处理及解决方式………………………46

第四十部分：

  法律适用……………………………………46

第四十一部分：

情势变更……………………………………47

第四十二部分：

不可抗力……………………………………47

第四十三部分：

送达通知的约定……………………………48

第四十四部分：

司法救济……………………………………48

第四十五部分：

合同生效……………………………………49

第四十六部分：

本合同附件…………………………………50

 附件一：

 房屋平面图及在整个楼栋中的位置图…………50

 附件二：

 共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明…50

 附件三：

 装饰和设备标准的约定…………………………50

 附件四：

 本合同依据的法律法规及规范性文件…………52

签合同须知  

1、《208条商品房买卖合同》文本专用于预售商品房买卖的签约。

在签约之前，买受人应当仔细阅读合同内容，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。

2、当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。

3、本合同文本中相关条款后留有空白行的，供双方自行约定或补充约定。

出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。

    4、本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。

【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。

    5、双方当事人对合同条款的内容进行修改、增补或删减之后，凡合同中未被修改的打印文字和增补的内容均为双方当事人的真实意思表示，在合同生效之后不得反悔。

6、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件，出卖人不得以任何理由将买受人应当持有的原件全部收回或者临时全部收回。

7、根据《城市房屋权属登记条例》的规定，房地产交易登记部门在办理交易登记时，实行实名登记制。

因此，购房人在签订本合同时，应当填写真实姓名或名称；购房人为两个以上的，应当全部填写。

8、鉴于很多开发商要求买受人在订立合同之前先交付房款的不规范性，可采取由买卖双方对《商品房买卖合同》的全部条款内容经协商达成一致时，先填写两份合同文本，买受人持其中一份合同文本交付首期房款，取得付款凭据之后，再填写其他《商品房买卖合同》文本，最后由双方在所有合同正本上签字盖章。

为了证明买受人确认已经阅读本《签合同须知》，请买受人在阅读之后亲笔签名。

买受人签名：

    年    月    日 

第一部分：

订立合同的法律依据

第一条、根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》及其他相关法律、法规、部门规章和专业技术规范性文件（详见附件四）的规定，出卖人和买受人双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成本合同，双方当事人应当严格遵守，全面履行。

第二部分：

商品房建设与销售依据 

第二条、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于___________、编号为               的地块的国有土地使用权，面积为：

___________，出卖人已【全部】【部分】交付了土地出让金和相关税费。

第三条、出卖人【独立】【与他人共同】取得该宗出让地的红线图和国有土地使用证，该国有土地使用证号为：

______________________________、买受人购买的商品房（以下简称本商品房）所在土地用途为：

___________、土地使用年限为：

___________年，自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

第四条、出卖人经批准在上述地块上建设的商品房【暂】定名为：

_________            ，通讯地址为：

                       。

 第五条、出卖人现已取得该商品房的开发建设的规划许可批文有：

 【建设用地规划许可证】：

编号为：

___________           ，颁发机关：

                                               ； 

 【建设工程规划许可证】：

编号为：

___________           ，颁发机关：

                                               ；  

【建筑工程施工许可证】：

编号为：

___________           ，颁发机关：

                                               ；  

第六条、出卖人销售本商品房的合法依据为下列第_____项：

1、已取得房屋产权栋证的现房：

本栋商品房的产权栋证号码：

         _____________     。

2、已取得商品房预售许可证：

本栋商品房预售许可证号：

_______________              ，  

该预售许可证发证机关为：

__________________________   。

第三部分：

本商品房基本情况：

第七条、该商品房所在楼栋的主体建筑结构为[钢结构][钢筋混凝土][混合结构][砖木结构]：

_____________，建筑层数为：

__________层，其中地上___________层，地下___________层。

第八条、该商品房设计的用途性质为：

地上   层为商业用房，其中   层为酒店公寓，   层为写字楼；    至    层为住宅，地下负一层为     用房，负二层为     用房。

第九条、买受人所购商品房【座落】___________           

第     【幢】     【单元】     【层】      _____号，该楼层是指从地面一层起按自然层计算的层数（注：

凡层高超过2.2米的夹层、技术层或转换层均计入层数，但地面作绿化专用的架空层不计入层数），该房号为暂定编号，最终以房地产管理部门核准的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图（详见附件一）。

第十条、买受人所购商品房的用途为【住宅】【公寓】【办公】【商业】【仓储】【工业】【车位】【杂屋】：

________；【层高】为：

      米【净高】为：

_______米,【坡屋顶净高】最低为：

________米，最高为：

_______米。

该商品房朝向为：

_______________。

有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。

买受人所购商品房的建筑设计形态为[平层][错层][跃层]；户型分类：

    室     厅    橱     卫      阳台。

（注：

本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直高度。

净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之空间垂直高度。

）  

第十一条、该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共      平方米，其中，套内建筑面积        平方米，占建筑面积的     %；公共部位与共用房屋分摊建筑面积           平方米，占建筑面积的     %，（有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明详见附件二）。

第十二条、买受人购房的单元配有                       厂家生产的           牌电梯   部，型号为             ，额定载重量     公斤，每楼层有   户住房，每部电梯服务    户，单独设置专门电源，24小时适于使用。

第十三条、本商品房所在住宅区的基本情况：

1、有产权的总建筑面积为：

           ㎡；其中住宅建筑面积为             ㎡；  业主委员会办公用房建筑面积        ㎡，物业管理用房建筑面积为：

     ㎡，    社区居委会用房建筑面积为：

      ㎡；会所建筑面积：

     ㎡；商铺建筑面积：

       ㎡；其他建筑面积：

        ㎡。

2、无产权证的建筑面积为：

           平方米；其中：

人防建筑面积：

           ㎡，架空层面积：

          ㎡，  

室内停车建筑面积 ：

             ㎡。

3、本住宅区范围内的道路面积为             ㎡， 绿地面积为：

            ㎡；地上停车位面积为              ㎡；  其它面积为           ㎡。

第四部分：

计价方式和计价范围：

第十四条、该商品房实行市场调节价，出卖人有权根据市场的房价变化决定本商品房的出售价格，但商品房具体售价应当在售楼现场挂牌公示。

第十五条、双方约定该商品房价款按照下列第_______种方式计价：

1、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_________元，总价款（大写）____佰____拾____亿_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元人民币（小写￥           元）。

2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米________元，总价款（大写）____佰____拾____亿_____仟____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元人民币（小写￥           元）。

3、按照套（单元）计算，该商品房总价款（大写）_______佰____拾____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元人民币（小写￥           元）。

4、按照____________计算，该商品房总价款（大写）_____佰_____拾_____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元人民币（小写￥           元）。

第十六条、本商品房的上述房价款中已经包含本商品住宅用地红线范围内的所有地上地下的构筑物、建筑物及附着物。

出卖人不得将上述范围内的任何共有空间、共有建筑设施另行作价出售、附赠他人或者占为己有。

第十七条、本商品房的上述房价款中已经包含本商品房的地基基础、人防工程建筑、主体结构及配套设施设备、市政配套设施和其他公用配套设施设备的造价，出卖人不得在上述房价以外向买受人另行收取包括但不限于水、电、燃气、暖气等市政配套基础设施建设安装费。

出卖人不得价外收费、重复收费。

第五部分：

公平待遇

第十八条、出卖人承诺将已取得预售许可证的楼盘中尚未售出的商品房均应当在售楼现场明码标价挂牌公示，出卖人（包括销售代理机构）不得捂盘不售或故意将尚未出售的套间作为已售套间进行虚假公示。

如果买受人有证据证明出卖人对买受人故意捂盘不售或虚假公示，即视为对买受人的不公平待遇。

第十九条、出卖人承诺给予买受人与同等条件的其他买受人享有一视同仁的房价款优惠待遇。

买受人有权享受不低于其他买受人的价格优惠。

如买受人有证据证明出卖人在同等条件下不给予同等的房价款优惠，即视为对买受人的不公平待遇。

第六部分：

付款方式及期限：

    第二十条、双方约定按下列第   种方式及期限交付房价款：

1、一次性付款  

房价款总金额：

              元人民币（大写：

    仟    佰   拾    万   仟   佰   拾   元整），在      年    月   日前付清。

2、分期付款   

（1）第一期：

在本合同签订或网上备案之日支付全部房价款的   ％，金额：

        元人民币（大写：

  仟  佰  拾  万  仟  佰  拾  元整）。

（2）第二期：

在      年    月    日前支付全部房价款的   ％，金额：

        元人民币（大写：

  仟  佰  拾  万  仟  佰  拾  元整）。

（3）第三期：

在      年    月    日前支付全部房价款的   ％， 金额：

        元人民币（大写：

  仟  佰  拾  万  仟  佰  拾  元整）。

（4）第四期：

在      年    月    日前支付全部房价款的   ％， 金额：

        元人民币（大写：

  仟  佰  拾  万  仟  佰  拾  元整）。

（5）第五期：

在      年    月    日前支付全部房价款的   ％， 金额：

        元人民币（大写：

  仟  佰  拾  万  仟  佰  拾  元整）。

3、银行按揭贷款或住房公积金机构借款支付：

买受人首期支付购房总价款的_____％，其余价款银行按揭贷款或住房公积金管理机构借款支付。

具体为：

（1）首期房款：

买受人自本合同签订或网上备案之日支付全部房价款的    ％，即首付房款：

   仟   佰   拾   万   仟    佰    拾     元整。

金额小写：

                  元人民币。

（2）剩余房款    仟   佰   拾   万   仟   佰   拾   元整采取银行按揭方式付款。

 贷款机构是：

                         。

 第二十一条、买受人应当在买卖双方签订《商品房买卖合同》的当天付清首期房款。

非特殊情况买受人当天未交付首期房款的，出卖人有权单方面解除合同，将买受人已订购的商品房另售他人, 对买受人已支付的购房定金不予返还。

但双方另有约定的除外。

 第二十二条、买受人委托出卖人代为办理银行按揭手续的，在签订本合同并支付首期款后10个工作日内，买受人按银行按揭的要求提交全部资料给出卖人，由出卖人代理向银行申请按揭贷款。

　　第二十三条、如因出卖人的原因致使买受人无法取得银行贷款或公积金贷款的，出卖人自接到银行通知之日起10个工作日内退还买受人已经支付的全部房款，并按中国人民银行规定的逾期还贷的利率计算向买受人支付违约罚息。

但买受人可以选择采用其他付款方式与出卖人变更该合同条款。

第二十四条、如出卖人有证据证明系买受人的原因致使买受人无法取得银行贷款的，则出卖人自接到银行通知之日起10个工作日内退还买受人已经支付的全部房款本金。

但买受人可以选择采用其他付款方式与出卖人变更该合同条款。

第七部分：

逾期付款的违约责任  

第二十五条、分期付款的，如果买受人未能按照本合同约定的期限付款，出卖人有权要求买受人按每日房价款总额0.5‰的标准支付违约金。

逾期30日仍未付清的，出卖人有权要求解除合同。

 第二十六条、一次性付款的，如果买受人未能按照本合同约定的期限付清全部房款，买受人按逾期付款部分每日0.5‰的标准支付违约金。

逾期30日未能按照本合同约定的期限付清全部房款的,出卖人有权要求解除合同。

第二十七条、买受人以按揭方式购房的首期款应当按照本合同约定的期限付清；买受人逾期未交付首期房款的，出卖人有权单方面解除合同，将买受人已订购的商品房另售他人，对买受人已支付的购房定金不予返还。

但双方另有约定的除外。

第二十八条、出卖人代理买受人办理按揭手续的，出卖人应在登记机关发出抵押登记备案文件之日起10个工作日（适用于商业贷款场合）或25个工作日（适用于住房公积金贷款场合）内将银行按揭款支付至出卖人指定账户。

如果出卖人未能在10个工作日（适用于商业贷款场合）或25个工作日（适用于住房公积金贷款场合）内将银行按揭款支付至指定账户，出卖人不应追究买受人逾期付款的责任。

第二十九条、买受人自行办理按揭贷款手续的，买受人应在登记机构发出抵押登记备案文件之日起10个工作日（适用于商业贷款场合）或25个工作日（适用于住房公积金贷款场合）内将银行按揭款支付至出卖人指定账户。

如果买受人未能在10个工作日（适用于商业贷款的情况）或25个工作日（适用于住房公积金贷款的情况）内将银行按揭款支付至指定账户，按照逾期付款处理，买受人按逾期付款额每日0.5‰的标准支付违约金，逾期30日未将全部按揭款项支付至指定账户的，出卖人有权解除合同。

（注：

本部分所称逾期付款是指依照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

）

第八部分：

商品房交付  

第三十条、商品房交付应当达到本合同约定的交付使用条件。

出卖人应当在合同约定的交房日30日前书面通知买受人办理交接手续。

买受人应当在通知收房期限内与出卖人在商品房现场办理商品房交接手续。

第三十一条、对不便直接送达通知书的买受人，出卖人应当提前30天以挂号信函通知书邮寄到买受人预留的通信地址，通知买受人前来收房的时间、地点及应当携带的证件。

同时出卖人还应当采用电话等多种方式验证买受人是否收到收房通知书。

第三十二条、通知书作为出卖人通知买卖人收房的有效凭据，买受人逾期不收房视为买受人违约。

买受人变更通信地址、电话后未及时变更预留通信地址的，由买受人承担责任。

 第三十三条、该商品房交付使用前应当经建设、勘察、设计、施工、工程监理、环保、园林、人防、消防等单位验收合格。

出卖人应当将上述全部质量文件在入住前张贴于公告栏，便于买受人查验核对。

第三十四条、出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，出卖人未经双方现场验房或者验房达不到标淮,买受人有证据证明出卖人交付的商品房尚未达到合同约定的条件和标准的，买受人均可采用书面形式拒绝收房，并同时向出卖人提出返工整改、修复等具体要求。

由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

第九部分：

交房时间和标准  

第三十五条、商品房交付时间：

出卖人应当确保本合同约定的商品房在      年    月    日前达到约定的交付条件和标准。

买受人应当自上述交房之日起30日内前来验房收房。

 第三十六条、该商品房交付时应当达到下列条件和标准：

 1、该商品房已取得《建筑工程竣工验收备案表》； 

2、该商品房完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专 项验收； 

3、该住宅区的道路、园林绿化等公共配套设施已达到本合同约定的标准； 

4、供电、供水、排水、燃气、暖气、电梯等室内附属设施设备达到本合同约定的标准；并经有关行业机构检测认可，达到正常使用条件；

5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》、《户型设计平面图》、《水、电、燃气、管线分布图》；

 6、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术成果表； 

7、该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 

8、合同双方约定的其他条件。

 第三十七条、出卖人不得要求买受人入住之前支付以下费用：

物业管理费、房屋装修保证金、水电费周转金、管道燃气初装费等出卖人单方擅自主张收取的费用，买受人有权拒绝支付本合同中未事先明确约定的任何费用。

    第三十八条、《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

　　1、开发单位、设计单位、施工单位和委托的监理单位；

2、结构类型； 

3、装修、装饰注意事项； 

4、供水排水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 

6、门、窗类型，使用注意事项； 

7、配电负荷；  

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；   

9、其他需要说明的事项。

第十部分：

商品房交接程序  

第三十九条、商品房交接程序：

（1） 入住通知：

出卖人向买受人发出入住通知书；  

（2）现场验房：

买卖双方对房屋进行全面测试验房；

（3）签字收房：

验房合格后在商品房验收登记表上签字； 

（4）钥匙收条：

买受人书面签收"商品房钥匙收条"；  

（5）随附资料：

 出卖人提供商品房《建筑工程质量验收备案表》、《商品房户型尺寸平面图》、《水、电、燃气、管线分布图》、《建筑面积实测技术成果表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第四十条、本商品房屋交付的标志是：

买受人在《房屋钥匙收条》上签字，出卖人将该商品房全套钥匙移交给买受人。

双方签署的《商品房验房登记表》和《房屋钥匙收条》作为出卖人交付房屋、买受人接收房屋的凭据。

第四十一条、该商品房交付时，出卖人应当与买受人共同验房收房，如发现问题的