小商品批发市场建设项目可行性研究报告.docx

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小商品批发市场建设项目可行性研究报告

小商品批发市场建设项目

可行性研究报告

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）

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

项目名称：

某某小商品批发市场建设项目

项目承办单位：

某某置业有限公司

法定代表人：

林某某

1.2项目背景

某某位于某某西北部，地处秦巴山区腹地，汉江中上游，跨东经109°29′至111°16′，北纬31°30′至33°16′，在中国"雄鸡"型版图中正处于"鸡心"部位，在历史上曾有"南船北马、川陕咽喉、四省通衢"之称。

她东与湖北襄樊接壤，西与陕西安康为邻，南与湖北神农架和重庆万州交界，北与陕西商洛和河南南阳相连，是鄂、豫、陕、渝毗邻地区政治、经济、文化重镇，是华中、西南、西北三大经济板块的结合部。

全市辖五县一市两区和一个经济技术开发区，即郧县、郧西县、竹山县、竹溪县、房县、某某、张湾区、茅箭区和白浪经济技术开发区。

国土总面积2.36万平方公里，总人口346万。

属亚热带季风气候，年均降水量834㎜，平均气温15.2℃，年日照总时数1655至1958小时，无霜期244-255天，空气质量和水质均达到国家二级标准。

1.3项目承办单位概况

某某置业有限公司成立于2005年9月20日，公司总部设在某某人民路燕林小区烟草大楼，注册资本1000万元，经营范围包括：

物业管理；房屋租赁；农副土特产品、服装、日用百货、五金家电、化工原料（不含危险品和国家限制经营的化学品）、建材、汽车（不含小轿车销售）。

公司现有职工260人，其中：

总经理1人、副总经理3人，内设企划部、财务部、保安部、保管部等机构。

1.4项目概况

1.4.1项目建设地点

某某小商品批发市场拟建于某某火车站广场西侧，紧邻车站路。

1.4.2项目建设规模与目标

建设某某小商品批发市场工程，总建筑面积46000平方米。

建筑功能

建设成为具有先进科技、畅通高效、安全卫生、交易便捷、功能齐全、信息灵敏的现代物流公共信息平台工程。

1.4.3主要建设条件

1、区位交通条件 

某某小商品批发市场位于某某火车站广场的西侧，北邻车站路，所处地理位置既是某某的门户和窗口，又是人流、车流、物流和信息流的集散之地。

某某火车站每天有20对客运列车从此通过，万余名乘车旅客进站出站。

车站路是东西城联系的主干道，每天有近4万辆客货车辆从这里穿行，十多万行人经这里流动。

车站广场附近，已建成荣华大厦、邮件分栋大厦、九州宾馆、盛华大酒店以及虹桥建材市场、辰泓板材市场，正在建设的有自然大厦、宝能大厦等大型公共建筑，形成了以火车站为中心的商业区。

毗邻的九州宾馆曾冠名汇丰商业城，是当年饮誉国内的家用电器批发中心。

2、本项目的建设得到了某某有关职能部门的大力支持。

3、某某市委、市政府对该项目的建设给予了高度重视，就此项目进行了专题研究。

4、本项目的建设用地已经办理了相关手续，用地情况已经落实。

用地地基良好，满足建设条件。

1.4.4项目投入总资金

项目投入总资金为11300万元

1.4.5主要经济技术指标

用地面积：

17500平方米

总建筑面积：

46000平方米

容积率：

1.2%

绿化率：

2.6%

1.5可行性研究报告编制依据

《某某城市总体规划》

《某某社会经济发展战略“十一五”规划》

第二章项目区位及建设条件

2.1场址选择

从物流环境来看，某某小商品批发市场所处地理位置商业氛围浓厚，交通通达便利，是开发建设农副产品批发市场的理想场地。

从建设条件来看，某某小商品批发市场北侧紧邻车站路，东、南、西三方有城市次干道和小区支路，沿主次干道有城市高低压供电线路，通讯网络光缆，上下水、煤气、供热管网，市政基础设施齐备；场地地基为山体开挖后的台地，地质结构稳定，因此，建设条件十分优越。

从农副产品经销机构分布情况来看，某某区仅有两处经营农副产品的市场，一个是某某市场服务中心开发建设的老虎沟农贸市场，位于市文化广场附近；另一个是某某蔬菜总公司独资开办的某某堰中蔬菜批发交易市场，位于六堰汉江商场附近。

他们虽然都具有一定的规模，但它们又都在市中心繁华地段，且相距较近，不方便周边县市和外地农村农副产品进市流通。

某某小商品批发市场建在某某火车站广场附近，对周边县市的辐射力强，有利于周边地区农副产品流通体系的建立、完善与正常运行。

由此可见，充分利用这一区位、交通和环境优势，建设一个具有一定规模的“农副产品批发市场”，对保障城镇人民生活供给，进一步发展农业产业化，发展大市场，搞活大流通和某某经济的快速发展具有重要的意义。

2.4建设条件

2.4.1气象条件

某某属亚带大陆季风气候，山区气候区。

四季光热界线分明。

全年太阳辐射量为96.49-113.31千卡/平方厘米，年均日照时数为1713.5-2061.5小时，西北部日照高于东南部，全市日照率为43-49%之间。

年平均气温为15.7℃-17.1℃。

全年无霜期在237-278天之间。

年平均降雨量1223-1493毫米，年降水总量222.37亿立方米，降雨日数（≥0.1毫米日数）在115-147天之间。

2.4.2地形、地貌条件

1、地质条件

根据相关的区域地质资料，该项目建设地下伏基岩为稳定的白垩第三系砂岩，属于地质构造稳定的地区。

根据1：

400万《中国地震烈度区划图》（1990）资料，某某城区基本烈度为五度，故本区域地震烈度应按六度设防，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。

2、地形地貌条件

拟建场地地形较平坦，场地地貌单元属岩石地貌。

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），本场地土类为中软地土，建筑场地类别为Ⅰ类，场地无液化砂土层，场地稳定，无溶洞、滑坡等不良地质现象，适宜进行工程建设。

本项目无勘察地质资料，根据邻近场区的勘察资料，场区地下水类型主要为上层滞水及基岩隙水。

上层滞水主要接受大气降水及地表水的补给，水量小；基岩裂隙水主要贮存在强风化砂岩中，水量甚微。

场区附近无污染水源排放点，地下对混凝土、混凝土中钢筋无腐蚀性，对钢结构不具有弱腐蚀性。

2.4.3周边建筑物与环境条件

本项目用地便于现场施工和项目建成后运营使用。

同时也是一块闹中取静的好地块，十分适合建设本项目。

2.4.4公共设施条件

项目用地周边基础设施需进一步配套完善，市政管网连接方便。

1、给排水

该项目用地周边有城市供水及排水管网，能够满足该项目用水及排水的需要。

2、供电

周边电网全部使用双回路供电，完全满足拟建工程之需。

根据以上分析，该项目建设用地公共设施条件已经具备，均能保证项目的顺利实施。

2.4.5征地拆迁条件

本项目建设用地地块上无建筑物，无拆迁费用的发生。

2.4.6施工条件

本项目用地施工运输车可以直接进入，不会影响其他车辆的正常出入。

施工时为了避免给周边区域带来不便，施工现场实施封闭。

第三章项目建设的必要性与可行性

3.1项目建设的必要性

3.1.1经济发展战略的需要。

某某地处某某地区，东临荆襄平原，西连川陕重镇，北接汉江豫西，国道公路、襄渝铁路穿市而过，是一个集汽车工业、水电产业、旅游、园林于一体的新型城市。

作为全国三大卡车生产基地的车城某某，在经历多次国际大气候影响和东风汽车公司总部搬迁的阵痛之后，又迎来了新的发展机遇期，南水北调工程上马和水源区治理，襄渝铁路复线的建设，银武高速公路的贯通等千载难逢的大好时机向某某走来。

某某委市政府为加快发展某某经济，制定了构建大市场的经济发展战略。

某某位于西部大开发和中部崛起的结合部，豫、陕、鄂、川、渝五大经济区经济辐射聚焦点，凭借自己的经济实力和区位条件已成为四省八地市周边毗邻地区的中心城市。

某某火车站是某某交通、政治、经济、文化的中心，在某某火车站广场附近开发建设农副产品批发市场是某某经济发展战略的需要。

3.1.2产业发展的需要。

随着东风汽车公司总部的迁移和某某经济战略的调整，某某产业结构正做出退二进三，积极发展第三产业的部署。

某某委、市政府在机遇与挑战并存的形势下提出了建立区域性中等城市、建立区域性大市场、向区域性大城市迈进的战略目标。

为实现这一目标，城市功能及服务功能必须加以完善和提高。

因此，在万商云集、富贾继踵、人流如潮的某某火车站广场周边建设一座设施配套、功能齐全的农副产品批发市场是城市建设与产业发展的需要；是完全必要的，也是非常及时的。

3.1.3构建和谐某某的需要。

某某和其他城市一样，存在着严重的就业岗位不足的问题，隐藏着不和谐的因素。

农副产品批发市场的开发建设可增加4000~5000个就业岗位。

将为解决待业问题提供了条件，为构建和谐某某做出贡献。

某某小商品批发市场的建设也是增加就业岗位与构建和谐某某的需要。

3.2.项目建设的优势及机遇分析

一个开发项目要实现其内在的竞争力，赢得一定的市场份额，必须具备必要的条件和前提：

①项目场地、环境；

②市场需求；

③相关产业的支持；

④企业的策略和竞争对手。

3.2.1项目环境

要素

优势

劣势

机遇

挑战

项

目

场

地

环

境

周边已建成相应的建材市场、宾馆酒店、小商品零售市场，营造出浓厚的商业氛围，场地曾以小商品批发中心名扬周边地区

周边商业环境有待进一步加大和提高场地南侧干道尚未建设

市政府已制定构建大市场战略，重视三产业发展，督力农副产品市场建设

需做好九通一平的前期准备工作

区位

处于城市的门户，对外交通的枢纽，人流、物流集散的中心

与高速公路下线口尚有距离，联系道路尚欠通畅

襄渝铁路复线的建设，高速公路的建设

3.2.2市场需求分析

要素

优势

劣势

机遇

挑战

市

场

条

件

汽车城的魅力；武当山风景区的诱惑力；区域中心城市的吸引力。

东风汽车公司总部的迁移，经济结构的调整。

南水北调工程的开工建设，襄渝复线、十漫高速路的建设，旅游城的建设

需要加大宣传力度

产品

商品具有全面性和综合性，内容丰富、品种齐全。

产品营销需从零开始。

第三产业正加快发展，消费观念发生改变。

同行业竞争激烈。

客源

以某某温州商会为纽带，联系着江浙和某某大量的经营商户。

商铺营销需尽快宣传，组织落实客商。

商品客户趋向管理先进，设施配套，功能完善、物流畅通的营业场所。

需加大宣传力度。

3.3、相关产业的支持力度

某某近年来高度重视第三产业的发展。

一方面，第三产业的发展促进了城市经济的快速增长，某某经济增长率连续数年保持在两位数，2006年实现国民生产总值350亿元，比上年增长12.8%。

经济快速增长的同时也加快了第三产业的发展，形成了相互促进的良性循环。

汽车零配件批发市场，农副产品批发市场，农资批发市场、物流配送中心等相继建成；房地产、餐饮服务、信息产业、金融业、保险业均得到了迅猛发展，对农副产批批发业产生了积极的关联带动作用，并争相为农副产品批发提供服务，以求互助互利，双盈共发。

3.4、企业的经营策略和竞争对手

某某小商品批发市场由某某置业有限公司经营实行企业化管理，市场化运作，在经营商品种类方面以农副产品为主、小商品为辅；在营销方式上实行自营购销与商铺租赁相结合，仓贮保管与物流配送相结合的方针；设施配套，功能完善、规模化经营，集约化管理。

特别是在停车与通行方面它设立了停车场以及方便人流、物流、车流集散的通道。

这是市内仅有的几家农副产品营销市场望尘莫及的。

第四章营销市场分析

4.1农副产品购销市场

某某位于某某西北部，汉江中上游，东经109°29′至111°

16′，北纬31°30′至33°16′，辖五县一市、两区和一个经济技术开发区，即郧县、郧西县、竹山县、竹溪县、房县、张湾区、茅箭区、丹江口市和白浪经济技术开发区。

全境南北相距196.5公里，东西相距200