房地产投资项目财务分析.docx
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房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务剖析
房地产投资项目财务剖析概括
房地产投资项目财务剖析基本报表
传统的财务剖析指标
现代的财务剖析指标
房地产投资项目财务剖析的应用
6．1房地产投资项目财务剖析概括
6．1．1房地产项目财务剖析的含义
财务剖析也叫财务评论。
它是指投资剖析人员在房地产市场检查与展望，项目策划，投资、成本与花费估量，收入估量与资本筹备等基本资料和数据的基础上，经过编制基本财务报表，计算财务评论指标，对房地产项目的盈余能力、清账能力和资本均衡状况所进行的剖析，据此评论和判断投资项目在财务上的可行性。
6．1房地产投资项目财务剖析概括
财务剖析的基本程序是：
1．采集、整理和计算相关基础财务数据资料。
2．编制基本财务报表。
3．财务剖析指标的计算与评论。
4．进行不确立性剖析。
5．由上述确立性剖析和不确立性剖析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最后结论。
6．1房地产投资项目财务剖析概括
6．1．2财务剖析的作用aliqq
1．权衡项目的盈余能力
这类权衡主假如靠计算财务内部利润率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
6．1房地产投资项目财务剖析概括
2．权衡项目的清账能力
这类权衡主假如经过计算投资回收期、借钱送还期以及财产欠债率和偿债保障比率等指标来进行的。
aliqq
3．权衡项目的资本均衡能力
资本均衡主假如指投资项目的各期盈余资本不该出现负值，它是投资开发经营的必需条件。
这类权衡是经过资本根源与运用表进行的。
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
6．2．1现金流量表
1．现金流量表的含义
现金流量表是指反应项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
2．现金流量表的种类
依照投资计算基础的不一样，现金流量表一般分为：
1）所有投资现金流量表
所有投资现金流量表是不分投资资本根源，以所有投资作为计算基础（即假定所有投资均为自有资本），用以计算所有投资所得税前及所得税后财务内部利润率、财务净现值及投资回收期等评论指标的计算表格。
其目的是观察项目所有投资的盈余能力，为各个方案进行比较成立共同基础。
阿里巧巧
其表格形式见表6-1。
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
2）资本金现金流量表
资本金是项目投资者自己拥有的资本。
该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借钱本金送还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部利润率、财务净现值等评论指标，观察项目资本金的盈余能力。
其表格形式见表6-2。
阿里巧巧
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
3）针对两表的相关说明
（1）净现金流量（项目的将来利润）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。
依据需要，能够计算税前净现金流量，也能够计算税后现金流量。
（2）两表的差别。
（3）计算期
（4）房地产投资项目常常有开发后销售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
4）投资者各方现金流量表
该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部利润率、财务净现值等评论指标，反应投资者各方投入资本的盈余能力。
aliqq
当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。
其表格形式见表6-3。
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
6．2．2资本根源与运用表
1．资本根源与运用表的含义
资本根源与运用表是反应房地产投资项目在计算期内各年的资本盈余或欠缺状况以及项目的资本筹备方案和贷款送还计划的财务报表，它为项目财产欠债表的编制及资本均衡剖析供给了重要的财务信息。
其表格形式见表6-4。
本表与现金流量表有着实质的不一样。
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
2．资本均衡剖析
该表给出的盈余资本表示当年资本根源（现金流入）多于资本运用（现金流出）的数额。
当盈余资本为负值时，表示该年的资本欠缺数。
作为资本的均衡，其实不要求每年的盈余资本不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资本大于零或等于零。
作为项目投资实行的必需条件，每期的盈余资本应不小于零。
因此，房地产投资项目资本均衡剖析关注的重点是资本根源与运用表的累计盈余栏目。
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表aliqq
3．与一般建设项目的不一样
在填列资本根源与运用表时，与现金流量表同样，销售项目和出租项目也会有所不一样，这是与一般建设项目不一样的地方。
1）销售项目资本根源与运用表（见表6-5）
2）出租和自营项目的资本根源与运用表（见表6-6）
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
6．2．3损益表
1．损益表的含义
损益表是反应房地产投资项目计算期内各年的利润总数、所得税及各年税后利润的分派等状况的财务报表。
经过该表供给的投资项目经济效益静态剖析的信息资料，能够计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。
其表格形式如表6-7。
阿里巧巧
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
2．损益表的内容及计算
1）对于利润总数
损益表中的利润总数一般应为：
利润总数=经营收入－经营成本－营运花费－维修花费－经营税金与附带－土地增值税
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
（1）以销售为主的房地产项目的利润总数
利润总数=销售收入－总成本花费－经营税金与附带－土地增值税
此中，销售收入、总成本花费、经营税金与附带与土地增值税的数据能够依照第5章的财务数据和协助报表获取。
其表格形式见表6-8。
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
（2）以出租为主的房地产项目利润总数
利润总数=出租收入－经营成本－经营税金与附带阿里巧巧
此中，出租收入、经营成本、经营税金与附带的数据能够经过第5章的财务数据和协助报表获取。
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
2）对于税后利润
税后利润=利润总数－所得税
此中，所得税=应纳税所得额×所得税税率
一般状况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前方计算出来的利润总数。
房地产开发公司的所得税税率一般为33%。
阿里巧巧
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
3）对于利润分派
房地产公司缴纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分派利润，一般依照以下次序分派：
（1）填补公司以前年度损失。
阿里巧巧
（2）提取盈余公积金。
（3）向投资者分派利润，即表中的对付利润。
考虑了这三项要素后（大多数状况下只有后两项要素），余额即为表中的未分派利润，未分派利润主假如用于送还借钱。
当借钱还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表
6．2．4财产欠债表
1．财产欠债表的含义
2．财产欠债表的内容
6．2．5基本报表的互相关系
基本报表是财务剖析系统中重要的构成部分。
各样基本报表之间有着亲密的联系。
“利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈余能力剖析供给基础数据的报表，不一样的是，经过“利润表”计算的是盈余能力的静态指标；经过“现金流量表”计算的是盈余能力的动向指标。
同时“利润表”也为“现金流量表”的填列供给了一些基础数据。
6．2房地产投资项目财务剖析基本报表阿里巧巧
“借钱还本付息表”、“资本根源与运用表”和“财产欠债表”都是为进行项目清账能力剖析供给基础数据的报表。
依据“借钱还本付息表”或“资本根源与运用表”能够计算借钱送还期指标，依据“财产欠债表”能够计算财产欠债率、流动比率和速动比率等指标。
此外，经过“资本根源与运用表”能够进行项目的资本均衡能力的剖析。
6．3传统的财务指标剖析
6．3．1基本指标阿里巧巧
1．利润乘数aliqq
利润乘数表示物业的市场价值（价钱）与总收入或净收入之间的比率关系。
它固然不可以充任独立剖析的工具，但能够很简单地将那些显然不可以接受的项目加以剔除。
阿里巧巧
6．3传统的财务指标剖析aliqq
利润乘数按计算基数的不一样，分为总利润乘数和净利润乘数。
6．3传统的财务指标剖析
阿里巧巧
财务比率一般用于所投资物业互相间的比较。
较为常用的财务比率有营业比率、损益均衡比率和偿债保障比率。
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6．3传统的财务指标剖析
2）损益均衡比率：
它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜伏总收入的百分比（也能够当作是物业的盈亏均衡比率）。
这个比率越小，则潜伏总收入越大，则项目现金流量出现负数以前的项目总收入水平能够越低。
所以，损益均衡比率越低越好。
阿里巧巧
6．3传统的财务指标剖析
偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。
表示项目净经营利润与年债息总数（年还本付息额）之间的关系。
这是项目净经营收入在降到不足以清账所欠的债务本息以前的降落程度。
6．3传统的财务指标剖析
3．盈余能力指标
所有盈余剖析方法的一个共同特色是将投资与利润有机地联系起来。
1）全面资本化率：
表示预期净经营利润占市场价钱的百分比。
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6．3传统的财务指标剖析
2）股本化率（也叫权益资本化率）：
表示税前现金流量占初始股本投资的百分比。
aliqq
3）现金回报率（也叫资本金净利润率）：
是指税后现金流量与股本投资之比。
aliqq
6．3传统的财务指标剖析阿里巧巧
4）经纪人利润率
经纪人利润率指标解决了现金回报率指标的弊端。
它调整了分子，用税后现金流量再加上递加的权益投资额，使之既考虑了所得税结果，也考虑了因为抵押贷款分期送还后相应的权益增添（即物业价值的改动）状况，进而使所投资的物业看起来更富裕吸引力。
6．3传统的财务指标剖析
4．回收期指标
回收期是计算各投资项目的预期现金利润等于初始投资时的年数。
回收初始投资所需时间越短的项目越好。
回收期与利润率之间也存在着倒数关系。
以前方的介绍中我们知道有几种不一样的利润指标，所以回收期相应也有几种计算方法。
回收期=初始股本投资/税前现金流量（股本化率的倒数）
回收期=初始股本投资/税后现金流量（现金回报率的倒数）
阿里巧巧
若每年预期现金流量同样，回收期=初始股本投资/预期现金流量。
若每年预期现金流量不一样，则回收期是将每年预期现金流量乞降直到等于初始投资额为止的时间。
阿里巧巧
6．3传统的财务指标剖析阿里巧巧
6．3．2投资剖析的合理化趋向
1．传统财务剖析方法的不足
1）忽视了整个拥有期内所有的预期的现金流量，而只是集中在经营期的第1年，最多也是前方几年的经营状况。
aliqq
2）未考虑投资期末办理（即销售）物业所带来的现金流量。
对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业的利润也许在整个物业投资利润中据有更大的比重。
3）忽视了净现金流量的时间问题。
6．3传统的财务指标剖析
2．发展趋向
阿里巧巧
投资剖析的合理化的趋向就是，项目的投资利润要作数目、质量和时间三方面的修正。
一般状况下，投资者会综合考虑各样经验剖析值以及项目的净现值和内部利润率等指标以后，再做决议。
6．4现代的财务指标剖析
1．依据能否考虑了资本的时间价值要素区分，分为静态剖析指标和动向剖析指标两大类。
6．4现代的财务指标剖析
6．4现代的财务指标剖析
6．4现代的财务指标剖析
6．4．2各财务剖析指标与报表的关系
阿里巧巧
从上述相关财务剖析的内容与财务剖析指标系统，我们能够看出财务剖析指标与财务基本报表之间的对应关系。
见表6-12。
6．4现代的财务指标剖析
静态指标是指不考虑资本时间价值要素的影响而计算的盈余指标。
1）投资利润率
6．4现代的财务指标剖析
实质工作中能够将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。
计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的均匀投资利润率进行比较，假如预期的投资利润率（或利润率）高于或等于基准投资利润率（或利润率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的均匀水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。
6．4现代的财务指标剖析
2）投资利税率阿里巧巧
投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。
其计算公式为：
6．4现代的财务指标剖析
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3）资本金利润率
6．4现代的财务指标剖析
4）资本金净利润率阿里巧巧
资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。
其计算公式为：
阿里巧巧
6．4现代的财务指标剖析
5）静态投资回收期
静态投资回收期是指以房地产投资项目的净利润来赔偿所有投资所需的时间。
静态投资回收期的计算详细有两种方法：
（1）当项目投入经营后，每年的利润额大概持平、比较均匀时：
阿里巧巧
投资回收期=项目总投资/项目年均匀利润额
比如，某投资者投资100万元购置一小型公寓项目进行出租，估计投入营运后各年的净租金收入稳固在10万元。
求该项目的静态投资回收期。
阿里巧巧
依据公式得：
投资回收期=100/10=10（年）
（2）当项目投入经营后，每年的利润额不太均衡、相差较大时：
投资回收期=（累计净现金流量开始出现正当期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值/本期净现金流量）
此中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（所有投资）中的计算求得。
当累计净现金流量等于零或出现正当的年份，即为项目静态投资回收期的最后年份。
该指标比较合用于对出租和自营的房地产项目投资回收的大略评论。
aliqq
6．4现代的财务指标剖析
阿里巧巧
6）借钱送还期
借钱送还期分为国内借钱送还期和外国借钱送还期。
（1）国内借钱送还期
阿里巧巧
国内借钱送还期是指在国家规定及房地产项目详细财务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用作还款的利润（如预售收入还款）、摊销及其余还款资本，送还房地产项目借钱本息所需要的时间。
aliqq
借钱送还期可由“借钱还本付息估量表”、“损益表”及“资本根源与运用表”计算。
阿里巧巧
6．4现代的财务指标剖析
其详尽计算公式为：
aliqq
借钱送还期=借钱送还后开始出现盈余的期数-开始借钱的期数+（当期送还借钱额/当期可用于还款的资本额）
或=送还借钱本金的资本额大于年初借钱本息累计的期数-开始借钱的期数+（当期送还借钱额/当期可用于还款的资本额）阿里巧巧
实质操作中，项目借钱送还期常常已由借钱合同确立。
计算出借钱送还期后，还要与贷款机构的要求限时进行对照，等于或小于贷款机构提出的要求限时，即可以为项目是有清账能力的。
不然，以为项目没有清账能力，是不行行的。
6．4现代的财务指标剖析
（2）外国借钱送还期
外国借钱的还本付息，一般是按已经明确或估计可能的借钱送还条件计算。
当借钱送还期知足贷款机构的要求限时时，即以为房地产项目拥有清账能力。
6．4现代的财务指标剖析aliqq
7）财务比率
这里财务比率与本章第3节中介绍的的财务比率不一样，详细是指财产欠债率、流动比率和速动比率。
阿里巧巧
6．4现代的财务指标剖析
阿里巧巧
8）还本付息比率
阿里巧巧
还本付息比率是物业投资所获取的年净经营利润与年还本付息额（或年债息总数）之比。
某物业投资的还本付息比率越高，表示该投资的还贷能力越强。
6．4现代的财务指标剖析
阿里巧巧
2．动向指标的计算
阿里巧巧
动向指标是指考虑了资本时间价值的影响而计算的盈余指标。
常用的动向剖析指标主要有净现值、内部利润率和动向投资回收期。
阿里巧巧
1）财务净现值aliqq
（1）净现值的含义阿里巧巧
现值是指将来预期利润的此刻价值。
阿里巧巧
净现值是指依照投资者最低可接受的利润率或设定的基准利润率ic（适合的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。
6．4现代的财务指标剖析
6．4现代的财务指标剖析
阿里巧巧
（2）对于净现值含义的理解
①对于净现金流量的使用
在各项目之间进行比较的时候需要一致可比基础。
②对于基准贴现率ic
基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采纳的利率。
它反应了资本的时间价值。
在我国，它一般由行业或部门拟订基准利润率作为基准贴现率；假如没有规定的基准贴现率，能够依据银行中长久贷款的实质利率确立；也能够依据投资者要求的目标利润率或最低回报率来确立。
阿里巧巧
项目剖析评论人员在确立财务基准利润率时，一般综合考虑以下要素：
目前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其余行业的投资利润率水平；投资者对项目利润增添能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。
aliqq
6．4现代的财务指标剖析
aliqq
③对于计算期
对开发项目而言，是指建设开始到所有售出的时间，有时也叫开发期；对开发后出租项目或置业后出租的项目而言，是指从建设或购置开始，不停地获取利润直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间，有时也叫拥有期或经营期。
从计算净现值的角度出发，这段时间应当是指项目在经济上的可用时间而非耐用年限。
6．4现代的财务指标剖析
（3）净现值指标的作用阿里巧巧
净现值指标是用来鉴别投资项目可行与否。
净现值评论标准的临界值是零。
阿里巧巧
当NPV＞0时，表示投资项目的预期利润率不单能够达到基准利润率或贴现率所预约的投资利润水平，并且另有盈余（即大于贴现率）；
当NPV＝0时，表示投资项目利润率恰巧等于基准利润率或贴现率所预约的投资利润水平；
当NPV＜0时，表示投资项目利润率达不到基准利润率或贴现率所预约的投资利润水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现损失。
此时项目不行行，应拒绝。
所以，只有NPV≥0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。
6．4现代的财务指标剖析
阿里巧巧
2）财务内部利润率
阿里巧巧
（1）财务内部利润率的含义
以前方净现值的公式能够看出，假如现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，并且二者改动的方向相反，即折现率与现值呈反向改动关系。
如图6-4所示：
6．4现代的财务指标剖析
阿里巧巧
房地产投资项目的财务内部利润率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。
其表达式为：
6．4现代的财务指标剖析
（2）财务内部利润率的计算
其公式为：
阿里巧巧
其计算步骤是：
阿里巧巧
要注意的是，式中与之差不该超出2%，不然，折现率、和净现值之间不必定呈线性关系，进而使所求得的内部利润率失真。
aliqq
6．4现代的财务指标剖析aliqq
（3）财务内部利润率的作用
阿里巧巧
财务内部利润率是项目折现率的临界值。
在进行独立方案的剖析评论时，一般是在求得投资项目的内部利润率后，与同期贷款利率、同期行业基准利润率对比较，以判断项目在财务上能否可行。
6．4现代的财务指标剖析
aliqq
①FIRR与i比较，反应项目的盈亏状况：
FIRR＞i，项目盈余；
FIRR=i，项目盈亏均衡；
FIRR＜i，项目损失。
aliqq
②FIRR与ic比较，反应项目与行业均匀利润水平对比的盈余状况：
FIRR=ic，项目盈余等于行业均匀利润水平；
FIRR＜ic，项目盈余低于行业均匀水平。
6．4现代的财务指标剖析
③结论：
将内部利润率与行业基准利润率（或投资者目标利润率、最低可接受的利润率）ic比较，当FIRR≥ic时，即以为其盈余能力已知足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。
因为能否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其余投资时机的吸引力；反之，则不行行，应被拒绝。
aliqq
6．4现代的财务指标剖析
aliqq
（4）内部利润率存在的问题
以下存在的问题，可能使得用内部利润率方法评论项目得出的决议信号与其余现金流量贴现方法（如净现值法）得出的结果相矛盾。
一是再投资利率问题；二是多重根问题。
阿里巧巧
6．4现代的财务指标剖析
①再投资利率问题
再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入再投资的预期利润率。
阿里巧巧
采纳内部利润率剖析方法对各样项目进行比较时，暗含了这样一个假定：
即回收期内的现金流入之内部利润率再投资。
aliqq
6．4现代的财务指标剖析aliqq
A．当这类假定的前提条件存在时，即内部利润率就是再投资利率时，使用内部利润率方法剖析判断项目的好坏或可行与否才是靠谱的、比较实质的。
C．当各样投资项目的使用寿命或拥有期不一样时，再投资问题也将限制内部利润率方法的应用。
阿里巧巧
6．4现代的财务指标剖析
aliqq
②多重根问题
一般而言,项目的净现值是所选择的贴现率的递减函数。
假如贴现方程老是这样运转，那么使得所有现金流出与现金流入相等的内部利润率就将是唯一的。
阿里巧巧
可是，除了初始投资外，投资途中有时仍会有负现金流量出现，这类状况下，内部利润率出现多根现象。
这时方程有且只有一个内部利润率解。
6．4现代的财务指标剖析aliqq
3）动向投资回收期
6．4现代的财务指标剖析
动向投资回收期指标一般用于剖析评论开发达成后用来出租或经营的房地产项目。
6．5房地产投资项目财务剖析的应用——某房地产开发项目财务剖析案例
6．5．1项目概略
划设计方案的批复，其规划设计重点以下：
1．用地面积：
11417㎡；aliqq
2．建筑密度：
≦35%；
3．容积率（地上）：
≦4.62；
4．绿化率：
≧25%；
5．人口密度：
≦1085人/公顷
6．规划用途：
商住综合楼
6．5房地产投资项目财务剖析的应用——某房地产开发项目财务剖析案例
6．5．2规划方案及主要技术经济指标
依据规划设计重点的要求及对市场的检查与剖析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。
楼宇设两层地下泊车库。
裙楼共4层，1~2层为商业用途，3~4层以配套公建为主，包含社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。
裙楼顶层作平台花园。
塔楼2个，均为19层高，为住所用途。
aliqq
本项目主要经济技术指标拜见表6-16与6-17。
aliqq
6．5房地产投资项目财务剖析的应用——某房地产开发项目财务剖析案例
6．5．3项目开发建设及经营的组织与实行计划
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