养老山庄建设项目可行性研究报告.docx

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养老山庄建设项目可行性研究报告

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目　录

第一章总论

1.1项目名称与承办单位

1.1.1项目名称:

项目名称：

某某县幸福家园养老山庄

1.1.2项目承办单位：

项目单位：

某某县幸福家园养老山庄有限公司

1.1.3项目拟建地点：

项目拟建地点：

某某县竹坪乡

1.2研究工作的依据和范围

1.2.1研究工作的依据

（1）《社会福利机构管理暂行办法》（1999年民政部19号令发布）；

（2）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

（3）《江西省社会养老服务体系建设规划（2016-2020年）》

（4）承办单位关于编制可行性研究报告委托书；

（5）项目单位提供的编制可研的其它基础资料。

1.2.2研究工作的范围

根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程技术方案、项目的组织管理、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重

点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资决策和建设，提供可靠的决策依据。

1.3项目提出的理由

为了深入贯彻落实以人为本和全面、协调、可持续的科学发展观，大力发展社会福利基础设施建设，提高全民族素质，更好的改善城镇老年弱势群体的生活条件、提高生活质量、保证其健康快乐生活，并为其提供一个健康、快乐的生活场所，故提出建设该项目。

引入市场机制，以政府购买服务、合资合作等方式引入社会力量参与社区居家养老设施的运营管理和服务提供。

政府鼓励支持更多医疗卫生、护理康复、社会工作、养老机构等专业机构进入社区居家养老服务领域。

引入养老服务先进经验、资金、服务机构等，拓展和丰富社区居家养老服务。

将引入市场机制，拓展自费服务，让有支付能力的老人享受个性化居家养老服务。

此外，还将加大财政投入，确保市、区两级50%以上的福彩公益金用于养老服务体系建设，特别是支持社区居家养老服务。

拟建的竹坪老年公寓避开了闹市的喧嚣，这里空气清新、环境优雅、交通便利，引进先进的养老模式，设备配套、功能齐全、管理完善，是集老年人颐养天年、文化娱乐、康复健身、休闲度假的综合性、多功能的大型高档老年服务机构，是老年人颐养天年的理想家园。

公寓房间分三种等级，房内配有电视、空调、热水器、地面管道加热系统、紧急呼叫装置、写字台、沙发、防滑木地板等。

同时，公寓还设有餐厅、健身房、医务室、娱乐室、阅览室、活动室、卡拉OK舞厅、棋牌室、门球场、等多项服务及娱乐设施以及全托式幼儿园。

软件设施：

在软件服务方面，公寓将以优质服务树信誉、创品牌。

从饮食起居、文化娱乐、体育锻炼、康复保健、心理咨询、医疗救护等方面给予老人无微不至的关爱和家庭般的温馨。

配备了专职营养师调配适合老人口味的饮食；有专业教师组织和指导老人的时事学习、文体活动、艺术欣赏、文艺表演、体育锻炼、康复健身、棋牌娱乐等，并拟组建老人演唱队、腰鼓队、门球队，安排讲座与比赛，丰富老人的精神文化生活；还安排了经验丰富的心理医生和护理人员经常找老人谈心，倾听老人的心声，排解老人的忧愁；有专业医生、护士定期给老人作健康检查，防治老人的常见疾病，同时积极探索老人多发病的防治，帮助老人益寿延年。

通过改进服务工作，提高服务质量，做到老人称心，家属放心

弘扬孝道文化：

替天下儿女尽孝，幇世间老人解难。

打造一个居住、托管、会员制、产权式、居家养老及经营型亲情休闲疗养院为一体的养老、养生基地。

培养以养老尽孝的生活理念，让子女积极将无法照顾的老人享受天伦之乐，让老人以子女的养老尽孝而感到自豪。

1.4建设内容与规模

根据民政部和全国老龄工作委员会办公室组织有关单位编制的《老年养护院建设标准》，确定项目建设内容为老年人用房（入住服务用房、生活用房、卫生保健用房、康复用房、娱乐用房、社会工作用房）和行政办公及辅助用房。

项目规划总用地面积50000平方米，其中建筑占地面积30000平方米，总建筑面积20000平方米，建设内容主要包括公寓楼及相关配套设施。

建成后可容纳2000个床位。

1.5实施进度

本项目严格按照国家有关项目程序进行，本项目自可研报告编制报批，建设期为18个月，为2016年3月—2017年9月。

1.6投资估算与融资方案

该项目概算投资50000万元，资金来源全为个人投资资金20000万元，其他社会入股资金来源。

1.7社会效益分析和结论

本项目的建设从当地实际出发，立足当前，兼顾发展，因地制宜，合理的确定了建设水平。

项目通过建立集中的养老场所，从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。

项目实施后，将在很大程度上改善某某的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，做到“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”，项目社会效益显著。

该项目符合国家政策，是完善某某社会福利基础设施功能的重要项目，社会效益十分显著。

因此尽快建设该项目是可行的，必要的。

第二章项目背景及必要性

2.1项目提出的背景

幸福家园养老山庄是为入住的生活自理能力困难的失能老年人提供生活照料、健康护理、休闲娱乐和社会工作等服务，满足失能老年人生活照料、保健康复、精神慰藉、临终关怀等基本需求的专业照料机构。

加强老年养护院的建设是贯彻落实科学发展观、推进社会建设，积极应对人口老龄化、强化政府公共服务责任的重要举措，也是建立基本养老服务体系的重要组成部分。

中国正在经历快速的人口老龄化。

2020年我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平达到17.17％。

与此相伴，老年人口中失能老人的数量越来越多，长期照料需求迅速扩张。

身体不好、自理苦难，子女照顾不周的老年人，特别是其中的重点优抚对象、还有经济条件较好，希望到养老院享受优质老年生活的老人，都属于社会弱势群体，对他们的照料是一项具有长期性、综合性和专业性的工作，单纯依靠家庭和社区服务已不能使他们得到切实有效的养老服务。

因此，加强老年养护院的建设已是一项刻不容缓的任务（按上述计算某某县老年人群2020年将达到15万人）。

党中央和国务院高度重视老年人群的老年养护机构建设。

2005年以来，国务院领导同志多次就老年人群的养护工作作出重要批示，并将爱心护理工程列入《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。

2007年，《中共中央国务院关于全面加强人口和计划生育工作统筹解决人口问题的决定》中再次强调，要“积极探索和实施‘爱心护理工程’”。

2008年初，在全国老龄工作委员会第十次全体会议上，国务院领导同志又再次强调：

“要加大工作力度，抓紧立项，争取有实质性进展”。

2.2项目建设的必要性

1、项目建设是减轻现实社会养老矛盾的客观要求

某某县的养老方式大致与全国相同，多是以居家养老为基础，社会养老为依托，机构养老为补充的家庭养老方式。

但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升，将使现行的家庭养老模式发生困难。

一方面，人口老龄化普遍产生了四位老人、一对年轻夫妇、以及一个未成年小孩，这样一种家庭结构模式，另一方面，也导致养老抚养比从1964年的6.3%逐渐上升到2000年的10.1%，以及未来2050年的33%。

在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料及精神安慰等方面严重缺乏。

依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。

因此，探索建立集中供养的敬老养老机构，对缓解乃至解决这一社会现实矛盾，非常必要。

2、项目建设是践行科学发展观、建设和谐社会的必然要求

科学发展观强调以人为本，实现人的全面发展。

老年人不仅不是社会的包袱，而应该是社会财富，是实现可持续发展的资源。

随着社会不断发展，在近40-50年间，全市老龄人口群体也不断增大，因此，践行科学发展观，建设和谐社会，必须认真切实解决好养老问题。

建立集中的敬老养老中心，其目的就是从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。

3、项目建设是加快当地社会服务、养老事业发展的需要

本项目实施后，将在很大程度上改善当地的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”。

因此，可以认为项目建设十分必要。

第四章场地与建设条件

4.1场地

4.1.1项目选址原则

项目选址应符合城市规划要求，并满足一下条件：

1、地形平坦、工程地质和水文地质条件较好，避开自然灾害易发区；

2、交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好；

3、便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施；

4、避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定。

4.1.2项目选址

项目建设地址选择在某某县竹坪乡所在地，（详见项目选址意见书）。

占地面积约200亩，项目区交通便利，周围环境良好，没有污染源。

4.2建设条件

4.2.1地形

项目区属于平地及部分坡地地形，地势优越。

地面海拔高度平均约为100米。

4.2.2气象条件

该区属江西丘陵的大陆性季风气候，四季分明，冷暖适中，雨水充沛，生态环境优良。

某某县由于受山区地形的影响，地区之间气候条件差异较大，在作物布局、品种安排上，要因地制宜。

境内多年平均日照时数为1629小时，日照百分率为38%。

大于10℃期间的日照为1254小时，平均每天有5.6小时，占全年日照时数的76%。

各地年平均气温在13—17℃。

最热月为7月，月平均气温在27—28℃。

最冷月为1月，月平均气温为3—4℃。

平均气温年较差为24—25℃。

极端最高气温为44.9℃（出现在1953年8月15日）。

极端最低气温为零下11.6℃（出现在1967年1月16日和1972年2月9日）。

初霜一般出现在11月中旬，最早为10月24日，最晚为12月15日。

终霜一般出现在3月中旬，最早为2月15日，最晚为4月8日，年平均无霜期247天，最长为289天，最短为223天。

4.2.3地质条件

该区域地形平坦，地层结构简单，是个比较典型的山区县，以山为主，素有“八山半水一分田，半分道路和庄园”的说法。

境内四周群山环绕，北有幕阜山，南有九岭山，均为东北——西南走向，从四周向中心依次是中山、低山、丘陵和河谷地形。

中、低山占总面积的65%，高丘占总面积的20.5%，低丘占总面积的13.5%，河谷阶地仅占总面积的1%。

全县地势西高东低，向东北倾斜，略如碗状。

根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GBJ11—89）的规定，从场地土的性质和测试数据判定，属于中软场地土，场地类别为三类，地震烈度为VII度，建筑物按VII度设防。

4.2.4城镇规范及社会条件

本项目建设符合该某某县城市总体规划，项目建设大大改善某某县社会福利基础设施功能，是一个利国利民的项目，得到了地方政府和人民群众的大力支持，有良好的社会基础和条件。

4.2.5公用设施条件

供电：

该区域城网改造已全面完成，电网布局更趋合理，完全可以满足城乡用电需要，可充分保证新增项目供电。

供水：

城市自来水管网已接通，可以满足项目用水需要。

电信：

该区域电信设施可充分满足项目通讯需要。

4.2.6施工条件

本项目所需的主要建筑材料，砂石、钢筋、水泥、石灰等均在本区内采购，通过汽车运输到施工场地。

水、电等可就近引入，条件可满足施工需求。

第五章项目建设内容及规模

5.1建设理念

5.1.1确定依据：

1、以人为本，