项目成本分析作业指导书.docx

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项目成本分析作业指导书

项目成本分析作业指导书

1、目的

规范项目成本分析的范围、方法与口径，为实现集团各项目间成本数据的横向对比建立同一平台，实现成本信息共享。

规范项目各项技术、经济指标提炼方法，为后期新项目成本估算提供有效支持。

2、适用范围

适用于集团范围内各地公司所开发项目。

3、职责

3.1集团各地产公司成本负责人

职责：

按照本制度的要求，负责组织、指导并督促项目成本负责人完成项目成本分析工作，审阅并形成成本分析报告及专项分析结果，报送集团成本管理中心。

3.2各项目成本负责人

职责：

组织本项目各专业成本工程师按本制度要求编写项目成本分析报告及专项分析结果，并上报成本部负责人。

4、内容

项目成本分析分为两个方面：

首先提炼重要的、影响项目成本的专业工程的设计做法及对应的经济、技术指标。

其次，系统分析项目实施完毕后实际发生的成本额和成本构成，并同目标值对比差异。

以下分别说明两种分析方法：

4.1专项成本分析

项目总体成本由许多专业工程组成，例如：

主体结构、门窗、栏杆、防水、保温等等。

这些专业工程的选材、做法、价格直接影响到项目成本的高低，因此需分别分析。

要求完成以下各专项工程成本抽样分析，完善对应的分析表格，其分析时间为成本信息已经明确到能够完整地填写各表格时，即合同签订或结算完成时。

4.1.1产品抽样单体土建工程成本分析

项目中若含有多个产品（例如别墅、多层、小高层…），各产品间结构设计技术指标的差异，导致成本的较大差异。

因此，需分析各个产品主体成本，提炼重要指标。

4.1.1.1要求：

在每类产品中抽出一典型楼栋，要求此典型楼栋为此类产品中常用户型，并避免附带架空层、转换层、底商等特殊因素。

在主体合同造价确定后1月内完成“产品抽样单体土建工程成本分析表”，表格如下：

4.1.1.2表格说明：

此表中仅包含主体结构、砌体、内外抹灰及水电基本埋管布线的成本，全部在主体总包施工范围内，可由某专业成本工程师独立完成。

根据表格项目填列成本额和工程量，计算出单价填入表中。

表中“指标名称”列指需要提炼的技术指标或经济指标，在“指标额”列填写计算结果，“指标名称”为空的项目，无需填写“指标额”。

表中“设计建造标准”填写需要说明的与成本有关的设计标准，例如钢筋级别、砌体厚度等等。

此表反映毛坯主体的成本状况，各地项目水电部分对毛坯的界面规定不一，因此在填写了水电成本数据后，需在备注中说明水电部分计算至范围。

表中的变更签证预留成本指合同结算后平均计入此主体的变更签证费用，以便了解其费用高低。

4.1.2单体分包成本指标分析

主体工程中，除基本结构建筑成本外，还有较多的专项分包或甲供材料（例如外墙面涂料、外墙面砖，栏杆，门窗等等），其设计方案、材料选型影响着项目成本，需要单独分析。

4.1.2.1要求：

将项目主体中除5.1.1条分析中主体结构建筑以外的项目，在合同价格确定后，将其设计做法及价格，分别填入下表中，合同签订完毕，此表应填写完成：

4.1.2.2表格说明：

此表列出主体除基本结构建筑和精装修以外的工程项目，（精装修项目范围见5.1.3条），表中项目可能不尽周全，须根据项目主体特征增加。

表中的“材料价”、“施工价”、“材料+施工价”列并非全部填写，若合同价格为包工包料的综合单价，不便分开，则仅在“材料+施工价”填写即可。

若某一项目中存在多中做法和价格，可自行增加下一级明细项目说明清楚。

例如入户门若分别墅和多层用两种形式，价格不同，则可增加两行分别说明别墅的入户门及普通多层的入户门。

表中“指标名称”列指需要提炼的技术指标或经济指标，在“指标额”列填写计算结果，“指标名称”为空的项目，无需填写“指标额”。

指标有多种时，可分开写或写一个范围。

表中“做法备注”填写需要说明的与成本有关的设计用材、工艺等，见表中例。

4.1.3户型装修成本抽样分析

若项目为精装修交楼，则装修成本既影响项目总体成本，又关系到项目的定价，因此单独分析精装修成本非常重要，精装修工程范围见附表。

精装修成本、“5.1.1条”的主体结构建筑工程成本、及“5.1.2条”分包工程项目，组成了项目主体成本。

4.1.3.1要求：

由于精装修的设计与户型密切相关，其成本的发生亦与户型相关联，因此，应以户型为单位进行分析。

若项目存在多类户型（如三房两厅两卫、两房两厅一卫等等），则应在每类户型中选择一至两套典型户，进行抽样成本分析。

分析须在各相关合同签订完毕后完成。

分析表如下：

4.1.3.2表格说明：

此表中各行项不可删除，若某一项目由多项成本构成，可根据需要在下一级增加明细行说明清楚，例如卫生间洁具由马桶、台盆、浴缸等多个构成，则可在“洁具”下增加多行分别说明。

表中“指标名称”列指需要提炼的技术指标或经济指标，在“指标额”列填写计算结果，“指标名称”为空的项目，无需填写“指标额”。

表中“给排水及电气管线敷设”费用指5.1.1条毛坯范围外，属精装修的成本范畴。

表中“设计建造标准”列填写材料设备品牌、用材等。

表中的变更签证预留成本指装修合同结算后平均计入此户型的变更签证费用，以便了解其费用高低。

4.1.4铝合金门窗抽样成本分析

铝合金门窗为主体工程中造价比例最大的分包项目，其成本受开窗率、分隔方式、开启方式、型材类别、表面处理方式、原材料品牌等多种因素影响，因此需要对其成本进行系统分析。

4.1.4.1要求：

在门窗合同签订完毕后，即进行铝合金门窗成本分析。

若合同门窗形式含平开及推拉两种，则须分别分析，填写附表：

4.1.4.2表格说明：

此表以合同范围为单位，从原材料构成方面做成本分析。

须按表格格式填写，可根据需要增加明细项，但不可修改表格形式。

表格中提炼了一些技术经济指标，需按要求填写。

4.1.5地下室工程抽样成本分析

地下室属于不可销售的配套建筑，其配建的面积，结构建筑形式会大大影响项目可售单方成本。

因此有必要独立分析地下室的构成成本。

要求：

选择某一典型地下室，无论其为独立建筑还是附属于主体以下的地下室，均可抽出来单独分析。

在归入地下室成本的的各项合同金额确定后，即进行分析工作，按要求填写下表：

4.1.6硬质景观地面抽样成本分析

在项目景观工程中，选择最常见的硬质地面做法，分析成本构成，填写下表：

4.2项目结算成本总结分析

项目已全面竣工，其成本发生额基本清楚时，须着手进行项目成本总结工作。

时间要求为：

项目主体各合同结算完成，其他大额合同结算（50万元以上）完成后，成本部于三个月内完成项目成本总结分析工作，形成《项目成本分析报告》。

报告模式详附件，说明如下：

4.2.1报告中“1.1.1基本规划指标表”：

此表反映项目概况、各项面积指标、物业类型及配套情况，即项目的基本特征。

需注意以下几点：

4.2.1.1销售面积应根据房地局实测面积数据填写；

为了真实反映建筑状况，建筑单体内不可售的架空层、转换层建筑面积并入本物业的总建筑面积中。

此部分建筑与附属的主体工程在施工图、总包承建商及合同价等方面具有不可分割性，因此不作为配套建筑面积单列在“公共配套建筑”中，其成本归入相应主体的产品成本中。

4.2.1.2商业有独立商业和附属于主体的底层商业两种类型。

商业通常不做内装修，内隔墙比住宅少，外立面门窗及装修等成本较高，其固有成本与住宅差异较大。

为准确分析商业建造成本，将独立商业作为一项单独产品归集成本，附属于主体工程的底层商业与上部结构不可分割，其成本并入主体产品中去。

4.2.2报告中“1.2项目结算成本汇总表”

此表反映项目的实际成本，并与目标成本进行对比，超出或节余目标10%范围以外的项目，简单阐述差异原因。

表中“建安工程成本”为必填项目，“土地成本”、“前期费用”可按成本部工作范畴填写，若成本部可收集到相关数据，可尽量以填写完整准确。

表中“成本构成比例”列指各项成本占总成本额的百分比。

4.2.3分析中引入“无效成本”的概念，无效成本指费用的发生本可避免，得不到任何物质补偿而浪费掉的成本，例：

设计变更导致已施工完毕的某分项工程拆除重新施工，则拆除掉的工程费用即为无效成本。

通过对各项费用中无效成本的分析，可总结出项目开发过程中各工作环节的不足，积累经验，总结教训，改善后期工作；从成本的角度，对项目管理水平作出正确评价。

一个无效成本多的项目，即使总成本较低，其管理水平也是欠佳的；剔除成本数据中的非正常性因素，为后期项目成本估算提供准确数据。

报告中根据实际反映无效成本情况，若未产生，则可略去。

各明细项目成本发生额超出或节余目标5%范围以外的项目，须详细分析差异原因及各原因影响的成本。

4.2.4规划设计费

要求除了按专业口径汇总成本外，还需提炼其单位成本。

表中行数可按项目实际情况增加。

4.2.5报批报建费

此表反映目标成本与实际成本的差异；报建费用的真实收费标准；实际发生费用减免幅度。

需按要求填写完整。

4.2.6造价咨询服务费

要求除了按费用类别（主体、景观、装修）统计总成本外，还需分析单位成本。

表中行数可按项目实际情况增加。

4.2.7工程监理费

4.2.8基础设施费

按要求填写“基础设施费成本分析表”，表中“指标名称”列为需要提炼的一些技术经济指标，将计算结果填入“指标数”相应拦内。

表中行数可按项目实际情况增加。

4.2.9绿化

表中“总绿地面积”指项目红线内，除主体占地及道路占地外的所有景观面积，包括幼儿园及学校绿化面积；

表中“平均单位单价”指乔木（灌木）平均每株成本或地被（灌木）平均每施工面积成本；

4.2.10硬质地面

表中说明同“绿化费成本明细表”，“施工做法及价格构成描述”列需简单描述基层至面层的做法及各层单价。

应包括幼儿园及学校内硬地铺装。

4.2.11构筑物及小品

将主体以外，突出于地面以上的立体构筑物体均计入“构筑物及小品”费用中，包括大型景墙、凉亭等，在实际操作中，此部分工程多单独分包。

4.2.12围墙

分不同的围墙形式统计成本，计算平均每米单价，并分析部分指标，按要求填写表格，并附围墙图片。

4.2.13环境水系统

表中“喷泉水景系统”指喷泉水景用水泵、喷头及其给水排水系统。

表中“园林给排水系统”指绿化喷灌用给水管网及绿地范围内的雨水排水系统。

4.2.14地下室工程费

地下室分主体外单独建设和主体下配建两种形式，无论哪种形式，均需将其成本计入地下室工程费中。

主体外单建和主体下配建的地下室其土方、基坑支护、桩基成本均计入地下室成本中。

4.2.15架空层工程费

架空层与附属的主体工程具有不可分割性，不便单独归集成本，其成本纳入所属的主体产品成本中。

4.2.16会所

按要求填写“会所成本明细表”，根据实际情况增加表中项目。

泳池及网（篮）球场，无论其是否在会所室内配建，其成本均归入会所成本中，若室内泳池其结构与主体不便分割，则无需单独提炼泳池土建成本，成本归入会所土建工程费中，并备注说明。

4.2.17商业

这里仅归集独立商业成本，附属于主体的底商成本（包括土建及外饰面装修）纳入主体成本中。

按要求填写“商业成本明细表”，根据实际情况增加表中项目。

4.2.18各类物业建筑单体成本

根据项目产品的分类，每一类物业类型填写一份“主体成本汇总表”，分析其成本构成，并与目标成本比较差异，差异超过正负5%范围外的，说明差异原因。

甲供材料的实际供货成本不便于按产品类型分开，则可根据材料的工程结算量按比例分摊其成本。

4.2.19招标工作总结

按要求填写“项目招标概况一览表”及“建安工程招标分判情况一览表”

4.2.20主体工程变更签证统计，按表格要求填写。

4.2.21主要供应商统计，按表格要求填写。

4.2.22成本管理经验及案例

项目成本工作中快捷有效的工作方法，以及成本监控的有效措施、