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毕业设计可行性研究

学院毕业设计（论文）

题  目：

 开元华府经济适用房项目可行性研究

院部：

 经济与管理学院

专业：

  工程管理

学生姓名：

班级学号：

指导教师姓名：

指导教师职称：

  副教授

2015年5月18日

开元华府经济适用房项目可行性研究

摘要

可行性研究就是运用多种科学手段对拟建项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的综合科学。

它的基本任务是通过广泛调查资料、深入研究计算，综合论证一个项目是否可行、实用，为项目投资者决策提供科学的依据。

开元华府经济适用房项目可行性研究对项目的地理区位、周边环境、开发条件、市场环境以及项目开发的前景等进行调查分析，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证,对开元华府经济适用房项目建成后的经济、社会效益进行科学的预测和评价,综合论证该项目在技术上是否先进、实用和可靠，社会及经济效益是否合理和政府决策是否可行。

由此得出开元华府经济适用房项目是否应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。

经济适用房建设项目可行性研究，是项目建设前期工作于洛阳市政府和河南鑫豪房地产开发有限公司都是非常重要的内容，也是建设程序的重要步骤，本可行性研究其目的就是为了开元华府经济适用房建设项目决策是否正确，避免或减少因决策失误而造成政府和企业的浪费。

关键词：

可行性研究，经济适用房，技术可行，经济合理

KaiyuanWashingtoneconomyapplicableroomprojectfeasibilitystudy

abstract

Feasibilitystudyistouseavarietyofscientificmethodsonthenecessity,feasibilityandtherationalityoftheproposedprojecttechnicalandeconomicargumentationofcomprehensivescience.Itsbasictaskisthroughextensiveinvestigationdata,in-depthstudy,aprogramisnotfeasible,practical,comprehensiveargumenttoprovidescientificbasisforthedecision-makingforinvestors.

KaiyuanWashingtonaffordablehousingprojectfeasibilitystudyonthegeographicallocationoftheproject,thesurroundingenvironment,thedevelopmentcondition,marketenvironmentandthedevelopmentprospectswereinvestigated,suchastocarefulmayadoptvariousdevelopmentschemedemonstration,economicanalysisandcomparisonoftheeconomicbenefitsafterthecompletionoftheprojectforscientificpredictionandevaluation,comprehensivedemonstrationprojectistechnicallyadvanced,practicalandreliable,socialandeconomicbenefitisreasonableandthegovernmentdecision-makingisworkable.AffordablehousingprojectinkaiyuanWashingtonshouldinvestintheconstructionandconclusiveopinionhowtoinvestintheconstruction,etc.Affordablehousingconstructionprojectfeasibilitystudy,itispriortotheconstructionoftheprojectworkinluoyangcitygovernmentandhenanxinhaorealestatedevelopmentco.,LTD.,isaveryimportantcontent,isalsotheimportantstepsoftheconstructionprocess,itsthefeasibilitystudyinordertokaiyuanWashingtonaffordablehousingconstructionprojectdecision-makingiscorrect,avoidorreducethewasteofgovernmentsandenterprisescausedbydecision-makingerrors.

KEYWORDS:

 feasibilitystudy,economyapplicableroom,technology,economicandreasonable

前　言

可行性研究（FeasibilityStudy）在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案或生产经营方案进行的技术经济论证。

以及对项目建成后的经济效益、社会效益以及环境效益的充分分析研究从而作出该项目是否可行的决定。

为项目决策者提供依据的一种综合性的系统分析方法。

我国房地产项目可行性研究是由政府倡导发起，1981年国家计划委员会正式发文，规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。

开元华府经济适用住房是由洛阳市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微薄价格向城镇中低收入家庭出售的住房。

经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：

经济性、保障性、实用性。

是具有社会保障性质的商品住宅。

故对其进行可行性研究为政府、为社会提供一个十分重要的依据。

洛阳市大大小小的工程都进行可行性研究，特别是九都路的改造工程更是全面的进行了研究。

本次选择工程项目可行性研究作为设计课题，是为了培养自己从理论到实践的能力，以达到对所学知识的真正理解、巩固。

充分掌握可行性研究报告编制时要注意的问题，如，对资源与市场的可靠性、项目建设的必要性、建设规模的合理性、工艺技术方案及配套条件的可行性、投资及经济评价的合理性等。

开元华府经济适用房作为一个经济适用房项目，建设规模之大，投资之大，风险因数之多且复杂，为了确保项目顺利进行，有必要进行可行性研究。

项目前期的可行性研究对该项目进行系统分析和全面论证，详细分析该项目的社会效益以及企业经济上是否合理，政府决策是否明确。

判断该项目是否可行，值得投资，而且能进行方案比较，寻求最佳的建设方案。

毕业设计是为了将自己在大学期间学的专业知识和基本技能的复习、巩固和提高，又将所学基础知识、专业知识和其他知识的综合应用。

让自己从理论到实践能力，提高自己的综合素质。

第1章总论

1.1报告的编制依据

（1）项目可行性研究报告编制委托书；

（2）项目承办单位提供的相关数据、技术资料；

（3）专业技术人员现场勘察的有关资料、数据等；

（4）国家有关部门对项目可行性研究报告编制的深度要求；

（5）《洛阳市城市总体规划》（2008-2020）；

（6）《洛阳市国民经济和社会发展“第十二个五年计划”纲要》；

（7）《洛阳市近期建设规划》（2011-2020）；

（8）洛阳市老城区区域改造规划；

（9）《城市居住区规划设计规范》GB50180-2002）

（10）洛阳市数字化1/1000地形图（2014年）；

（11）《经济适用住房管理办法》（七大部委2007年12月）；

（12）国家计委、建设部[2002]2503号《经济适用住房价格管理办法》；

（13）《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号）

（14）京政办[2003]62号《经济适用住房建设和管理意见的通知》；

1.2建设单位概况

河南省鑫豪房地产开发有限公司成立于2007年，注册资金2000万元人民币，具有二级房地产开发资质。

是以房地产开发、经营为主的专业化公司。

公司组织机构有开发部、财务部、工程管理部、企划部、计经部、办公室涧西发展部七个部门组成。

公司建立了完善的约束激励机制和管理制度，组织结构合理，内部管理制度健全，为公司持续稳定健康发展奠定了良好基础，形成一个富有开拓创新能力的领导团队和一支勤奋务实的职工队伍。

公司在2015年三月承建壹号庄园别墅区项目、2014年承建阳光丽都经济适用房项目等。

公司正面向未来，以信誉求发展，以更高品质的工作实现“创造完美，服务用户，奉献社会”的追求。

1.3项目概况

开元华府经济适用房建设项目位于洛阳市老城区春都路52号，东临申泰丽景小区、西临洛阳市商储物流有限公司、南临明花安居小区、北临老城区烧沟村。

（1）建设用地面积：

项目总规划占地面积41116㎡，约61.67亩。

（2）建筑面积：

拟建22栋6层住宅，总建筑面积104513㎡，其中住宅73450㎡，社区用房500㎡，地下建筑面积30563㎡。

（3）小区建筑密度28.58％，容积率1.8，绿地率36.64％。

（4）用途：

城镇混合住宅用地，其使用年限住宅70年。

（5）建设周期：

26个月，即从2015年5月到2017年6月。

（6）建设总投资：

总投资22000万元，资金来源由建设单位自筹解决。

第2章项目背景及建设必要性

2.1洛阳市整体规划

2.1.1城市发展目标

经济总量目标：

到2020年，洛阳市地区生产总值将达到4500亿元，人均60800元；

结构调整目标：

将持续加快产业结构调整，增强现代服务业对全市整体发展的支撑和促进作用，加快旅游业发展；到那时，洛阳市高新技术产业增加值占地区生产总值比例超过46%，第三产业生产值占地区生产总值超过15%；

城镇化目标：

形成结构合理、功能完善的市域城镇体系，洛阳市城镇化水平在2020年将达到65%；

社会教育目标：

十年内，洛阳市城市公共交通投资占城市交通投资比例将达到30%以上，洛阳市社会公共服务得到进一步加强，基本实现公共服务均等化；教育福民性日益凸显，义务教育全面普及，高中毛入学率达到超过90%；建立健全城市医疗保障体系，城镇社区卫生服务覆盖率达到100%；中心城区保障性住房建筑面积占全部住房的25%以上；

环境保护目标：

洛阳将加快生产及消费模式向资源节约型和环境友好型转变。

到2020年，环保净投资占当地生产总值不少于2.5%，万元GDP能耗将下降20%以上，主要的水系水质三类以上比例达到80%，空气二级天数每年将300多天。

自然保护区保护面积达到3600公顷，森林覆盖率45%以上，城区绿化覆盖率超过45%，人均公共绿地面积达到12㎡，建设成一个山水城园和谐共生的生态城市。

2.1.2城市建设现状

近几年来，洛阳市将创建中国文明旅游城市和国家园林城市作为城市发展目标，先后实施以“建设7路5桥1园、整治3景、搞好3项公益设施”为主要内容的“75133”工程，以净、亮、绿、美、畅为主要内容的“五大形象工程”；洛阳市针对景区治理、城市居住环境的改善主要为“创建文明城市、文明景区”工程，有效改造了洛阳市进出口道路和市区道路网，建设了东西长达14公里、水面148万平方米、绿地147万㎡的洛河风景游览区，新建城市市政供水、污水处理、管道煤气以及集中供热等公共设施，洛阳市的综合服务功能和形象品位明显提升。

洛阳市现已建成城区面积169平方公里，市区交通线路总长近300公里。

洛阳市政府特别重视生态环境建设，已经建成牡丹广场、青年宫广场、洛浦公园及中亚广场等一批公共绿地，广大洛阳市民的居住环境明显改善。

绿化覆盖率达37%，人均公共绿地7平方米左右，已通过国家园林城市验收。

现在洛阳将突出名城特色、实现洛河南北协调发展作为当前目标，不断扩大城市框架，完善基础设施，加强对历史文化名城风貌保护，不断提高城市环境质量和文化品位。

2.1.3城市总体规划

随着城市的不断发展，现洛阳城东西16公里，南北3至5公里的城区供进一步开发的用地甚少，由于狭长的城市布局给城市交通带来的压力越来越。

九五年，确定了以洛河为轴线两岸协调发展的战略思想。

洛阳新区于洛阳市南部，和建成区隔洛河相望，东起焦枝线，西至西南环高速路，南至快速客运专线，北至洛河南岸，总面积71.3平方公里。

市规划图如图2-1：

图2-1

2.2经济适用房相关政策

房地产市场调控政策主要有以下几个：

（1）“国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展”。

文件要求：

增加保障性住房和普通商品住房有效供给：

加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；努力提高经济适用房建设用地有效供应，提高土地供应、开发利用效率。

合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求：

加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策。

有关部门逐步加强风险防范和市场监管：

加强信贷风险管理；继续整顿秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。

加快推进保障性安居工程建设：

中央将加强对保障性安居住房工程的建设，提高对中西部地区廉租住房建设的补贴标准，完善中央补助资金的下达方式，进一步调动地方积极性，确保资金使用效果。

（2）“国土资源部部署进一步加强房地产用地供应和监管”。

文件指出：

“各地要站在保民生的全局高度，切实做好以住房为主的房地产供地计划。

要明确并适当增加总量，各地要按照制定的2010－2012年住房建设规划或提供的城市居民住房调查统计情况为基础，进一步明确年度房地产用地的供应总量；各地确保保障性住房用地供应，必须做到"应保尽保"，这是全系统住房保障工作的重中之重；开展房地产用地专项整治工作进行全面部署，要求各地从今年3月开始到7月底，用5个月时间，全面开展严格依法清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。

要求各省级国土资源管理厅（局），要认真研究，在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市，选择以自住性、中小套型商品房建设用地地块为重点，积极开展试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。

”

（3）《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中要求：

“加强商品住房预售行为监管；严肃查处捂盘惜售等违法违规行为；加强房地产销售代理和房地产经纪监管；加强商品住房买卖合同管理；健全房地产信息公开机制；鼓励推行商品住房现售试点；严格商品住房预售许可管理；强化商品住房预售方案管理；完善预售资金监管机制；严格预售商品住房退房管理；明确商品住房交付使用条件；完善商品住房交付使用制度；落实预售商品住房质量责任；强化预售商品住房质量保证机制；全面开展预售商品住房项目清理；加大对违法违规行为的查处力度；加强房地产信用管理；严格相关人员责任追究制度；落实监督检查责任制度。

”

（4）国土资源部“确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应”的通知中指出：

“按照住房建设规划、计划和资金落实情况，确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应，确保三类房供地不低于70%，达不到70%的地方，国家土地督察局将通过限期责令整改、暂停用地审批等严厉手段，确保计划的落实。

”

（5）洛阳市棚户区是洛阳快速发展进程中一种特有的现象，主要反映在洛阳城区建设中发展迟缓，基础设施落后，环境恶劣的老城区，并且聚集了洛阳大量的中低收入家庭。

洛阳市棚户区改造是一项巨大的民生工程和社会工程，任务艰巨。

国务院发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号），积极展开廉租房建设；09年住房和城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保2009【295】号），加快城市棚户区的改造。

《洛阳市城市总体规划（2008-2020）》中声明，全力突显老城区风貌特色，协调历史街区建设，改善旧城区居住环境，增加洛阳市民经济收入，对老城区的生活服务设施进行全面的改善。

该项目的用地手续齐全，在项目建设及建成后的销售过程中严格遵守国家对经济适用房的各项规定，服从国家对房地产、住宅房地产产品供应结构的宏观调控。

故该项目符合国家和地方在房地产行业的各项政策。

2.3开元华府经济适用房建设的必要性

我国工业化、城镇化发展以取得一定的成就并将持续相当长一段时间，由于住房供求关系紧张、住房价格上涨较快等原因在短期内难以改变，大中城市大多数新家庭要靠政府的补贴才能住有所居。

如果全部依靠政府建设廉租房，政府财政难以支撑。

而开元华府经济适用住房是洛阳市政府以土地、税费优惠进行补贴，让洛阳市区有支付能力的家庭再承担一部分建设费用，共同解决住房难题。

经济适用房作为房地产市场的重要组成部分，肩负保障百姓住房的重任，其地位绝无仅有。

自从1998年实行房改停止福利分房政策后。

使房改后参加工作及以前未取得福利房的职工和城镇化建设后的广大务工人员从未享受住房保障的待遇，如今政府开发微利经济适用房，并走市场化运作之道路，必定是英明之举。

2005年4月30日，国家计划发展委员会，城乡建设部以及建设部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，第一条强化规划调控改善住房供应结构中，强调“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主”。

第六条申明“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”，由此可见国家在执行并提高保障性住房能力的决心。

洛阳市政府在以洛河为轴线两岸发展的战略思想。

加快城市建设步伐，争取将洛阳建设成中西部地区的发达城市，故加快城镇化建设解决低收入居民的住房问题已迫在眉睫。

开元华府经济适用房建设帮助政府解决燃眉之急，帮助企业度过了房市低迷的难关，帮助百姓解决了住房问题。

2.4项目建设的意义

（1）从宪法角度看。

我过宪法规定，中国特色社会主义经济制度的核心是生产资源所有制，即全体中华人民共和国公民享有所有制和劳动群众集体所有制。

《土地管理法》第八条规定：

“城市市区的土地属于国家所有。

”《宪法》第七条规定：

国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。

洛阳开元华府经经济适用房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。

每位公民都应该拥有一块属于自己的、安身立命的土地，百姓只需支付材料费、人工费和必要的税费就可以居住。

从这点上看，该项目建设符合宪法的规定。

（2）从和谐社会角度看。

无产阶级斗争的最终理想也是人类的共同理想就是建设和谐社会、实现社会和谐。

纵观历史长河，从孔孟提出的“和为贵”、“大道之行也，天下为公”，到太平天国提出的“务使天下共享”，以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的美好社会，一代又一代人在一定程度上反映人民群众对美好生活的渴求。

现我国改革发展正处于一个关键的时期。

自改革开放以来，随着经济的不断发展，国民生活水平大幅度提高。

与此同时社会各个地区差距、城乡差距、居民收入差距也日益扩大。

20％的富裕家庭占有社会总资产的55％，而20％的最低收入家庭不到1．5％，两者的财富占有差距达到34倍，这种现状引发了许多社会矛盾。

住房是人类最基本的生存条件之一。

我们欣慰地看到，适合国情我们采取的住房模式是商品房、经济适用房与廉租房三者并存。

以期达到全社会有居所的均好准则。

这种住房制度，特别表现在经济适用房项目上，开元华府经济适用房项目是作为对洛阳市绝大多数的低收者的一种政策优惠，加之洛阳市人民证明救济性质的廉租房政策，此不失为洛阳市政府通过“扶持弱势群体”政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。

（3）从安居乐业角度看。

安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。

把“居有其屋”作为己任的洛阳市人民政府建设开元华府经济适用房项目，是顺乎民意的举措。

其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形式不同。

经济适用房唱响住房保障体系的主角，此乃顺乎百姓安居乐业之本。

该项目建设适应社会发展趋势，符合中国国情。

（4）从城镇化及农民角度看。

中国有不断扩张的“真实需求”：

一是从现在的挤破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过1.5％城镇化率看人口增长、住房需求增长。

要解决农村和城市千百年来的差距与隔离。

现在要做得就是让更多的农民乔迁城市，享受城市的生活条件与生活设施，在城市中做他们自己的工作，为城市的建设贡献自己的微薄力量。

给他们提供一个可以温暖的居住场所。

开元华府经济适用房项目建设给部分进城农民及城镇新就业人员一个安身之地，可以部分减轻中低收入家庭的购房压力。

（5）从洛阳当地实际情况看。

随着改革开放的步伐，我国经济实力的不断壮大及社会文明的不断进步，洛阳城区的精神风貌也发生着日新月异的变化。

据洛阳发展的需要，尽快建设成为中西部地区“最佳人居环境城市”和“中西部地区中心城市”，提高洛阳的知名度，洛阳市人民政府制定了一系列的城市发展规划，确立了“以洛河为轴，南北协调发展”的城市发展原则，以扩大城市框架，提高城市档次。

近些年来，洛阳市人民政府逐年增大对公共设施的投入，努力完善市区道路、市政供暖、供水以及煤气等一系列基础设施，逐步完善洛阳市基本功能。

开元华府经济适用房项目建设地点附近辖区及周边满足申购经济适用房的条件的城镇居民都是本项目的目标客户，由于这部分居民人员众多，并且相当一部分居民收入居中低水平，急需改善居住条件，住房需求旺盛，开元华府经济适用房项目开发的外部条件已经具备。

第3章项目选址和建设条件

3.1现场状况

3.1.1项目地点

该宗地位于洛阳市老城区春都路52号，东临申泰丽景小区、西临洛阳市商储物流有限公司、南临明花安居小区、北临老城区烧沟村。

3.1.2场址土地权属类别及占地面积

该项目属于经济适用房，土地为政府划拨，开元华府经济适用房项目建设用地面积41113平方米，可以满足该项目建设需要。

3.2建设条件

3.2.1自然条件

洛阳市位于河南省西部，地处东经111.8°至112.59°，北纬33.35°至35.05°之间，属暖温带大陆性季风气候和亚热带雨林气候，四季分明，气候比较宜人，光照十分充足，水资源较丰富。

3.2.2气象资料

极端最高气温：

44.2○C

极端最低气温：

-18.2○C

年平均气温：

14.6○C

年平均相对湿度：

69%

年平均降雨量603.8mm

最高气压1019.8mb

最低气压947.3mb

年日照最高2313.6h

年日照最低1847.1h

平均年日照2291.6h

日照率52%

最大风速18m/s

年主导风向东北风和西北风

良好的气象条件使工程施工不需要进行特殊处理。

3.2.3地形地貌

拟建场址地势平坦，地形地貌单一。

3.2.4地质条件

项目地区未发生过破坏性地震，为对经济适用房建筑抗震有利地段，根据《中国地震烈度区划图（1999）》，开元华府项目区基本地震裂度为Ⅵ度地震烈度区，项目设防烈度为Ⅶ度。

3.2.5公用设施及社会依托条件

目前，项目建设地