小区物业管理方案.docx

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小区物业管理方案

小区物业管理方案

篇一：

最全的住宅小区物业管理方案

龙山国际住宅小区物业管理方案

1.0居安泰物业公司企业理念

1.企业宗旨

2.企业精神：

3.工作态度：

4.服务准则：

5.企业管理理念：

6.员工修养理念：

7.企业服务理念：

8.企业愿景：

2.0项目基本情况

1.龙山国际一期项目概况

1.1龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况

2.项目物业管理分析

3.0收费项目及标准报备

1.关于物业管理收费的初步意见

4.0组织架构、人员编制及薪酬福利

4.1管理机构设置

4.2人员定编

4.3人员薪资体系

5.0开办测算及日常管理测算

5.1前期投入明细表

5.2详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表（年经营支出汇总表）

5.3人工费明细表

5.4办公费明细表

5.5固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表

5.6设施设备维护维修费明细表

5.7清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表

6.0总体管理构想及各项规章制度1.0安防管理

2.0公共事务管理与人性化服务

3.0环境服务管理

4.0机电设备的维保管理

5.0内部运行机制

5.1《装修管理规定》

5.2《住宅装修管理公约》

5.3《物品搬进（出）管理规定》

5.4项目管理中心经理岗位职责

5.5事务助理岗位职责

5.6前台监控员岗位职责

5.8工程水电人员岗位职责

5.9项目社区文化公关接待员岗位职责

5.10项目中心电脑文档人员岗位职责

5.11安防部主管岗位职责

5.12安防班长岗位职责

5.13巡查员岗位职责

5.14交通、车辆管理员岗位职责

5.15义务消防员岗位职责

5.16环境服务部主管岗位职责

5.17绿化班长岗位职责

5.18保洁班长岗位职责

5.19保洁员岗位职责

5.20绿化员岗位职责

5.21出纳收费员岗位职责

5.22《项目各部门每月计划及月总结工作规程》

5.23《员工培训制度》

5.24《档案资料管理制度》

5.25《值班管理规定》

5.26《办公用品申请、购买、领用制度》

5.27《投诉处理、回访制度》

5.28《维修回访制度》

5.29《防火安全检查制度》

5.30《电梯机房管理制度》

6.0客户服务部工作手册

6.0客户服务部服务规范

6.1客户服务部工作内容概述

6.2客户服务部员工岗位职责

6.3客户服务部规章管理制度

6.3.1物业验收制度

6.3.2入住管理制度

6.3.3装修管理制度

6.3.4投诉处理制度

6.3.5报修管理制度

6.3.6客户拜访与意见征询制度

6.3.7前台接待管理制度

6.3.8收费管理制度

6.3.9客服巡视管理制度

6.3.10档案管理制度

6.3.11职位代理制度

6.3.12外延服务管理制度

6.3.13形象策划管理

6.3.14商业店面管理制度

6.3.15安全管理制度

6.3.16客户迁出管理制度

6.3.17商业推广活动管理制度

6.3.18公共场地使用管理制度

6.3.19突发性事件或异常情况处理程序

6.3.20社区配套教育单位管理制度

6.3.21社区配套馆所管理制度

6.3.22标识标牌管理制度

6.3.23办公纪律

6.3.24售后服务管理制度

6.3.25文件与表单管理制度

6.4与物业管理相关的主要文件

4.1.1业主临时公约

7.0安防服务部工作手册

7．0安防服务部员工服务规范

7．1安防服务部工作内容概述

7．2安防服务部岗位职责

7.2.1安防服务部主管岗位职责

7.2.2安防服务部班长岗位职责

7.2.3门岗岗位职责

7.2.4巡逻岗岗位职责

7.2.5装修巡逻岗岗位职责

7.2.6监控中心岗位职责

7.2.7车辆管理岗位职责

7.3安防服务部主管工作模块

7.3.2安防服务部班长工作模块

7.4安防服务部工作流程

7.4.1交接班程序

7.4.2突发事件处理程序

7.4.3周界红外报警处理程序

7.4.4消防报警信号处理程序

7.4.5殴打暴力事件处理程序

7.4.6盗窃等破坏事件的处理程序

7.4.7困梯处理程序

7.4.8浸水处理程序

7.4.9停电处理程序

7.4.10户内报警处理程序

7.4.11工作技巧

7.5安全防范设备设施管理规定

7.5.1办公设施管理规定

7.5.2钥匙管理规定

7.5.3日常工具管理规定

7.5.4消防设备设施管理规定

7.5.5智能化设备管理规定

7.6能源节约管理规定

7.7理论学习、技能培训与演练管理规定

7.8内务管理规定

7.8.1班内用餐管理规定

7.9奖罚细则

7.10安全管理

7.11排班布岗及巡逻路线的设计

7.12治安保卫常识的培训

7.13安防人员基本服务意识

8.0环境服务部工作手册

8.0环境服务部员工服务规范

8.1环境服务部工作管理制度

8.2环境服务部岗位职责

8.2.1.环境服务部部门经理岗位职责

8.2.2.环境服务部保洁主管岗位职责

8.2.3.环境服务部保洁领班职责

8.2.4.环境服务部保洁员岗位职责

8.2.5.环境服务部仓库管理员岗位职责

8.2.6.环境服务部绿化主管岗位职责

8.2.7.环境服务部绿化领班岗位职责

8.2.8.环境服务部绿化员岗位职责

8.3环境服务部工作礼仪

8.4环境服务部绿化管理工作流程

篇二：

住宅小区物业管理方案

xx居住小区物业管理方案

一、项目概况

二、物业管理内容三、物业管理模式

四、物业公司组织机构和管理制度五、物业费的成本测算

六、业服务内容、标准及质量保证措施七、管理总体目标与分项目标

一、项目概况

1.地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.项目主要经济指标

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。

为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：

公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

c、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括：

上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。

达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：

道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。

对于有些专项类别，如：

车库、制定专业管理方案并实施。

通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：

楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。

做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。

做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。

通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。

通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。

绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。

我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。

以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。

装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。

保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。

它贯穿于物业管理之中。

如：

清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。

我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：

为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。

我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。

营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。

真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。

从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。

我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

三、物业管理模式

居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。

物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。

1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管