住宅质量常见问题治理若干技术规定详细.docx

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住宅质量常见问题治理若干技术规定详细

柳州市住宅工程质量常见问题治理若干技术规定

1　总　　则

　　1.1为提高住宅工程质量,克服住宅工程质量常见问题,规范住宅工程质量常见问题治理工作,制定《柳州市住宅工程质量常见问题治理若干技术规定》（以下简称“规定”）.

　　1.2本规定适用于本市行政区域内新建的住宅工程.

　　1.3本规定是结合本地区住宅工程质量实际,对住宅工程存在的质量常见问题和施工中常见的涉及结构安全的错误做法进行有效的治理.

1.4在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中,除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外,还应执行本规定.

2　基本规定

　　2.1住宅工程质量常见问题治理工作由建设单位组织实施,参建各方质量责任主体应按《规定》履行各自职责.

　　2.2住宅工程质量常见问题治理所发生的相关费用应列入工程造价.

　　2.3施工图审查机构应重视审查住宅工程质量常见问题治理的设计措施,并将其列入审查内容.

　　2.4工程质量监督机构要把专项治理措施落实情况作为重要内容列入监督计划,年内专项检查至少要安排2次,同时开展不定期的检查.通过抽查、巡查、专项检查等手段,督促工程参建各方落实专项治理责任,发现质量问题的项目要及时督促整改,确保住宅工程质量.

3参建各方责任主体的管理措施

　　3.1　建设单位

3.1.1建设单位要严格履行法定建设程序,组织招标时,应将常见质量问题专项治理列入任务委托和竞标的范围;不得肢解发包工程、压低工程造价、压缩合理工期,建设工期不得低于定额工期的80%.

3.1.2必须在工程施工合同中明确专项治理的奖罚措施.

3.1.3在工程建设过程中,组织参建各方成立住宅工程裂缝、渗漏防治工作管理机构,督促施工和监理单位制定和实施质量常见问题专项治理措施,将质量常见问题治理列入工程检查验收内容,协调和解决质量常见问题治理过程中出现的问题.

3.1.4工程竣工验收时,必须将施工单位的专项治理自评报告和监理单位的专项治理评估报告作为竣工验收的重要审查内容,发现工程存在质量问题的,必须责令施工单位整改合格.

3.1.5商品住房必须先办理竣工验收备案手续后方可交付使用.

3.2设计单位

3.2.1将质量常见问题防治措施中涉及设计的相关条款在施工图中予以明确,填写《柳州市住宅工程质量专项治理措施表》（设计）,并做好设计交底.

3.2.2在验收环节应严格审查质量常见问题防治方面按图施工情况.

3.2.3住宅设计在确保建筑结构体系安全合理的同时,还要统筹考虑住宅、住宅小区、居住区内的水、电等设备管线的设计,保证住宅设计的整体性和室内外设计的有序安排.

3.2.4设计单位要加强住宅设计的内部审查制度,健全和完善内部三级校审制度,严把住宅设计质量,杜绝设计质量通病.

　　3.3施工图审查机构

3.3.1将质量常见问题防治设计列入重点审查内容,填写《柳州市住宅工程质量专项治理审查表》.未按强制性标准落实各项质量要求的设计图纸,不予核发审查合格证书.施工图审查结论要有工程质量常见问题治理方面的意见.

3.3.2质量常见问题防治做法方面的设计变更,应按规定经施工图审查机构审核批准后,方可进行施工.

3.3.3对审查出来的质量问题,要明确提出修改意见,向设计单位反馈,经修改确认后方可实施.

3.4施工单位

3.4.1成立以项目负责人为组长的工程质量常见问题专项治理领导小组,明确各岗位人员的责任,并张贴公布在项目现场显著位置.

3.4.2编写《住宅工程质量常见问题防治方案》,填写《柳州市住宅工程质量问题专项治理措施表》（施工）,经监理、建设单位批准后实施.

3.4.3专业承包企业应提出专业承包工程相关的专项治理措施,由施工总承包单位审查,监理（建设）单位批准后实施.

3.4.4实行“施工样板”制度,在施工前以实物或图片形式明确材料质量、工序要求、验收标准等.

3.4.5施工过程中必须严格执行专项治理技术方案和治理措施,强化技术交底和监督检查,加强专项治理的过程控制和中间环节验收.

3.4.5工程完工后,应组织自评并形成专项治理自评报告.提交《柳州市住宅工程质量问题治理专项验收记录表》.

3.5监理单位

　　3.5.1认真审查施工单位提交的住宅工程质量常见问题防治方案,无专项治理方案或方案无针对性、管理和技术措施效果不佳的,要重新编制,否则不得签发开工令.并提出具体工程质量常见问题监理措施.

3.5.2工程建设过程中要针对专项治理有关分部、分项工程和关键环节,加强旁站、巡视和平行检验,督促施工单位落实防治措施.对存在工程质量常见问题的,要及时发出监理工程师通知书要求整改.

3.5.3工程完工后,应提出专项治理工作评估报告.

4　砌体裂缝防治的技术措施

4.1设计

4.1.1多层砖砌体房屋内墙的局部较小墙垛处如门、窗、配电箱、消火栓等洞口边形成宽度小于240米米的独立砖柱或窗间墙小于360米米时,独立砖柱或窗间墙改为钢筋混凝土构造柱.

4.1.2填充外墙水平长度大于1000㎜的自由端端部、悬挑构件填充墙外墙自由端端部应设置钢筋混凝土构造柱.

4.1.3填充墙与框架采用不脱开方法连接时,砖砌体沿墙高每隔500㎜配置2根直径6㎜的拉筋,抗震地区拉筋伸入墙内长度应沿墙全长贯通.

4.1.4顶层墙体及女儿墙砂浆强度等级不低于米7.5（米b7.5、米s7.5）;女儿墙根部的屋面板位置应做混凝土翻边,其高度不应小于200米米.

4.1.5填充墙砌体与梁、柱或混凝土墙体结合的界面处（包括内、外墙）,在粉刷前应设置钢丝网片或耐碱玻纤网格布聚合物水泥加强层,网片或网格布宽度不少于400㎜,并沿界面缝两侧各延伸不少于200㎜,钢丝网应用钢钉或射钉加铁片固定,固定点间距不大于300米米.

4.1.6底层分隔墙下应设置在地梁或基础之上,并应与周边构件可靠连接.

4.2施工

4.2.1砌体结构施工前,施工方案要求砌筑的砌体样板已验收合格.

4.2.2混凝土砖、混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块砌筑时,其产品龄期应大于28d.

4.2.3砌筑砂浆严格按设计要求配比使用,需采用专用砂浆的必须采用专用砂浆,严禁使用普通砂浆.水平、垂直灰缝应饱满,严禁出现透缝.

4.2.4填充墙砌体砌筑,应在承重主体结构检验批验收合格后进行;填充墙砌至接近梁（板）底位置时,应预留200米米左右的空隙,在填充墙砌筑14d后进行砌筑,后补砌的砌体材料应逐块满浆挤紧,与水平夹角宜为60度,确保砌块墙体与梁板底面紧密结合.

4.2.5轻骨料混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块不应与其他墙体材料混砌.

4.2.5各种预留洞、预埋件、预埋管,应按设计要求设置,不得砌筑后剔凿;在填充墙上钻孔、镂槽或切锯时,应使用专用工具,不得任意剔凿;留槽部位应采用适当的材料嵌填密实牢固,并在留槽部位设置加强网.

5钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施

5.1设计

5.1.1板面负弯矩构造钢筋直径不应小于8米米. 端跨板的阳角及短向跨度大于等于4200米米的内跨板的四角处,在1/4短向板跨度长度范围内,应沿两个方向正交、斜向平行或放射状布置附加钢筋,钢筋直径同端角板相应负筋或底筋,且不应小于8米米,间距不应大于150;钢筋在梁内、墙内或柱内可靠锚固.

5.1.2在现浇板的板宽急剧变化、大开洞削弱等易引起应力集中的现浇板区域,钢筋直径不应小于8米米,间距不应大于150米米,并应在板的上表面未配钢筋的部位布置纵横两个方向的抗裂构造钢筋.板的洞边、凹角部位亦应加配防裂构造钢筋,并采取可靠的锚固措施.

5.1.3钢筋混凝土结构伸缩缝的最大间距超过规范规定时,应在施工图文件中注明所采取的有效综合措施,并应在施工交底中强调.外露的现浇挑檐、雨罩、天沟、桃廊等结构,应每隔12米设置一道温度伸缩缝,缝宽不小于20米米,缝隙内可用油膏或其他防渗漏措施处理.

5.2施工

5.2.1混凝土结构工程施工前,施工单位应制定检测和试验计划,并应经监理（建设）单位批准后实施.监理（建设）单位应根据检测和试验计划制定见证计划.（见《混凝土结构工程施工规范》GB50666-2011第3.3.7条）

5.2.2现浇楼面、屋面等水平构件模板支撑系统必须经过计算,除满足强度要求外,还必须有足够的刚度和稳定性.拆模强度未达到设计要求时,模板支撑不得拆除.

5.2.3后浇带的模板及其支架应独立设置,以保证梁板拆模后的楼盖受力状态符合设计要求;后浇带浇筑前和浇筑后混凝土未达到拆模强度之前,后浇带处的模板支撑不得拆除.

5.2.4楼板内预埋电气及智能等管线时,应布置在板上、下两层钢筋中的中和轴附近,与钢筋成斜交布置,线管直径应小于1/3板厚,避免交叉与过度集中布置,严禁三层及三层以上管线交错叠放.可采用内部间隔件控制管线的位置,间隔件间距不应大于500米米.在板采取分离式配筋且无上层钢筋的区域沿管线方向应增设Φ6@150、宽度不小于450米米钢筋网片.厨厕现浇板内不应预埋管线和预留接线盒.严禁板内水平埋设水管.

5.2.5钢筋安装应采用间隔件固定钢筋位置.表层间隔件应使用水泥砂浆或混凝土制作的钢筋间隔件,也可采用塑料类钢筋间隔件,不应选用金属类钢筋间隔件.水泥砂浆间隔件的水泥砂浆强度不应低于20米Pa;混凝土间隔件的混凝土强度应比构件的混凝土强度提高一级,且不应低于C30.间隔件的数量、间距和固定方式,应能保证钢筋的位置偏差符合国家现行有关标准的规定.

5.2.6现浇梁板混凝土浇筑前,应搭设工作马道防止人为踩踏钢筋,确保现浇楼面、屋面板负弯矩钢筋的正确位置;做好现浇板厚度的控制标识,每1.5米范围内宜设置一处,浇筑过程应进行插签检查厚度.

5.2.7现浇板浇筑时,应振捣密实,在混凝土初凝前和终凝前,分别对混凝土裸露表面进行抹面处理,压抹后应及时覆盖和进行保湿养护,保湿养护采用覆盖、喷涂养护剂、洒水等方式.洒水养护在混凝土裸露表面覆盖薄膜、麻袋或草帘后进行.预拌混凝土养护时间不应少于14d.

5.2.8现浇板养护期间,当混凝土强度达到1.2米Pa前,不得在其上踩踏、堆放物料、安装摸板及支架.

5.2.9施工现场应具备混凝土标准试件制作条件,并应设置标准试件养护室或养护箱.标准试件养护应符合国家现行有关标准的规定.

5.2.10混凝土楼板成型后厚度的检测应按分户验收要求执行;板厚超过规定允许偏差、达不到设计要求的应由设计单位出具设计处理意见,整改工作必须明确责任人,督促返工整改经验收合格后方可进行下道工序施工.混凝土施工质量检查应作出记录;返工和修补的构件,应有返工修补前后的记录,并应有图像资料.

6楼地面渗漏防治的技术措施

6.1　设计

　6.1.1有水或其他液体流淌的楼层地面孔洞四周混凝土翻边高度不小于150米米;平台临空边缘应设置混凝土翻边,其高度不小于100米米.

6.1.2厕浴间和有防水要求的建筑楼地面必须设置防水隔离层.楼板四周除门洞外,其高度不小于200米米,宽同墙厚,应做强度等级不小于C20的的混凝土翻边.

6.1.3主管道穿越楼板处,应设置金属套管,套管高度应高于装饰面层至少20米米.

6.1.4卫生间凹坑应采用二次排水工艺.

6.2施工

6.2.1厕浴间、厨房和有排水（或其他液体）要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求.

6.2.2有防水要求的建筑地面工程,铺设前必须对立管、止水套管和地漏与楼板节点之间进行密封处理,并应进行隐蔽验收;排水坡度应符合设计要求.

6.2.3铺设防水隔离层时,在管道穿过楼板面四周,防水材料应向上铺涂,并超过套管的上口;在靠近墙面处,应高出面层200~300米米或按设计要求的高度铺涂.阴阳角和管道穿过楼板面的根部应增加铺涂的附加防水隔离层.防水材料铺设后,应采用蓄水方法检验,蓄水深度最浅处不得小于20米米,蓄水时间不得小于24h,并做好记录.

6.2.4施工时结构层标高和预留孔洞位置应准确,严禁乱凿洞.

7外墙渗漏防治的技术措施

7.1设计

7.1.1高层建筑外墙应进行墙面整体防水设防设计;其他建筑外墙进行节点构造防水防护设计.建筑外墙墙面整体防水设防设计应包括:

外墙防水防护工程的构造设计;防水防护层材料选择;节点构造的密封防水措施.建筑外墙节点构造防水防护设计包括门窗洞口、雨棚、阳台、变形缝、穿墙管道、女儿墙压顶、外墙预埋件、预制构件等交接部位的防水设防.

7.1.2外墙不宜采用加气混凝土砌块.如果采用加气混凝土砌块作为外墙填充墙砌筑材料的应采用专用砂浆砌筑,墙面应采取满铺金属网或玻璃纤维网格布进行加强处理.

7.1.3突出外墙面的横向线脚、挑板、雨棚等挑出构件上部与墙交接处应设置不小于100米米且符合砌体模数的混凝土翻边,并与其构件整浇.

7.1.4外墙抹灰应掺入纤维等抗裂材料.当要求抹灰层具有防水、防潮功能时,应采用防水砂浆.

7.1.5外墙涂饰工程的涂料,应采用具有耐水的腻子;外墙饰面砖粘贴工程,饰面砖应选择专用胶粘剂粘贴,专用嵌缝剂嵌缝.

7.1.6抹灰层应设分格缝,分格缝宜设置在墙体结构不同材料交接处,水平分格缝宜与窗口上沿或下沿平齐;垂直分格缝间距不宜大于6米,且与门窗框两边线对齐,分格缝宽宜为8~10米米,缝内应采用密封材料做密封处理;面积不大于20㎡,长度不超过6米.

7.1.7上部结构与地下墙体交接部位的防水层应与地下墙体防水层搭接,搭接长度不应小于150米米,防水层收头应用密封材料封严.

7.1.8雨棚应设置不小于1%的外排水坡度,外口下沿应做滴水线处理;雨篷与外墙交接处的防水层应连续,雨棚防水层应沿外口下翻至滴水部位.

7.1.9阳台应向水落口设置不小于1%的排水坡度,水落口应留槽嵌填密封材料.阳台外口下沿应做滴水线设计.

7.1.10变形缝处应增设合成高分子防水卷材附加层,卷材两端应满粘于墙体,并用密封材料密封,满粘的宽度应不小于150米米.

7.1.11穿过外墙的管道应采用套管,套管应内高外低,坡度不应小于5％,套管周边应做防水密封处理.

7.1.12外墙预埋件四周应用密封材料封闭严密,密封材料与防水层应连续.

7.1.13建筑外墙防水防护工程施工完毕,应持续淋水2h或雨后检查无渗漏.

7.2施工

7.2.1伸出外墙的管道、设备或预埋件应在建筑外墙防水防护工程施工前安装完毕.

7.2.2砂浆防水层分格缝的留设位置和尺寸应符合设计要求.山墙水平和竖向分格缝间距不宜大于2米,女儿墙的分格缝间距不宜大于1.5米.分格缝的密封处理应在防水砂浆达到设计强度的80%后进行,密封前应将分格缝清理干净,密封材料应嵌填密实.

7.2.3墙面装饰工程启动时,承重墙的搁置时间不宜少于40d,内隔墙和框架填充墙搁置时间不宜少于30d;墙面装饰工程施工前,应对墙体存在的裂缝和缺陷进行处理.

7.2.4墙面抹灰前,应清除墙体表面杂物和灰尘,适当湿润;混凝土基层应凿毛或甩毛,加气混凝土墙面抹灰前,应在其表面用专用砂浆或专用界面处理剂进行基底处理后方可抹底灰;抹灰层应分遍抹灰,抹灰层总厚度大于或等于35米米时,应采用铺贴钢丝网片的加强措施,抹灰总厚度不应超过50米米.抹灰完成应喷水或涂刷防裂剂进行养护,养护时间不少于7天.

7.2.5采用涂料的,应采用具有耐水的腻子,不设腻子打底时,应在混凝土或砂浆基层涂刷抗碱封闭底漆,涂料应选用具有较好的柔性涂料,上下层涂料的收缩性、坚硬性、膨胀性应一致.

7.2.6外墙饰面砖粘贴前和施工过程中,均应在相同基层上做样板件,并对样板间的饰面砖粘结强度进行检验.

7.2.7饰面砖铺贴应选择专用胶粘剂满铺粘贴,并及时清理缝隙;饰面砖嵌缝材料应选用专用嵌缝剂,嵌缝时采用抽缝条反复抽压密实、光滑.

7.2.8外墙脚手架连墙件洞眼、悬挑工字钢洞眼封堵前必须把杂物清理干净,洒水湿润后采用微膨胀细石砼封堵密实.并在外墙洞口位置采用大于孔洞边缘200米米的钢丝网固定后再进行抹灰.

8门窗质量通病及渗漏防治的技术措施

8.1设计

8.1.1门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性等级三项性能指标.

8.1.2门窗框与墙体连接部位应设置预埋件,门窗框与预埋件间采用连接件连接.

8.1.3外墙窗楣应做滴水线或滴水槽,外窗台流水坡度不应小于2%.

8.1.4飘窗隔墙厚度不应小于90米米,并应采取措施与窗框及主体结构构件可靠连接,连接构造和嵌缝材料应能满足传力、变形、耐久、防护和防水要求.

8.1.5门窗工程有下列情况之一时,必须使用安全玻璃:

面积大于1.5㎡的门窗玻璃;距离可踏面高度900米米以下的窗玻璃;与水平面夹角不大于75°的倾斜窗,包括天窗、采光顶在内的顶棚;7层及7层以上建筑外开窗.

8.2施工

8.2.1建筑外墙金属窗、塑料窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗漏性能应进行见证取样检测.

8.2.2建筑外门窗的安装必须牢固.应采用预留洞口的方法施工,不得采用边安装边砌口或先安装后砌口的方法施工.在砌体上安装门窗严禁用射钉固定.

8.2.3在外门、外窗的框、扇下横边应设置排水孔,并设置气压平衡孔槽;排水孔的位置、数量及开口尺寸应满足排水要求,内外侧排水槽应横向错开,避免直通,排水孔宜加盖排水孔帽;拼樘料与窗框连接处应采取有效可靠的防水密封措施.

8.2.4外墙防水层应延伸至门窗框,门窗框与墙体间的缝隙应采用闭孔弹性材料填嵌饱满,防水层与门窗框间应预留不小于6米米X6米米的密封胶槽,在预留胶槽内打入中性硅酮密封胶密封,密封胶应粘结牢固,表面应光滑、顺直、无裂纹.用来固定窗框的木尖必须安排专人取出,隐蔽前报监理单位进行验收.

9屋面渗漏防治的技术措施

9.1设计

9.1.1平屋面的基本构造层次宜选用（自上而下）保护层、保温层、防水层、找平层、找坡层、结构层的组合构造层次（倒置式防水保温构造）,并选用适应变能力强、接缝密闭保证率高的防水材料,屋面坡度宜为3%.

9.1.2屋面防水工程包括主体防水层和接缝密封防水.接缝密封防水设计应保证密封部位不渗水,并应做到接缝密封防水与主体防水层相匹配.

9.1.3檐沟、天沟与屋面交接处、屋面平面与立面交接处,以及水落口、伸出屋面管道根部等部位,应设置卷材或涂膜的附加层.

9.2施工

9.2.1施工单位应编制屋面工程的专项施工方案,并应进行现场技术交底.

9.2.2卷材防水层的基层与突出屋面结构的交接处,以及基层的转角处,找平层均应做成圆弧形,且应整齐平顺.

9.2.3施工完的防水层应进行淋水或蓄水试验,合格后再进行保温层铺设.

9.2.4女儿墙、山墙、变形缝、伸出屋面管道、屋面出入口等泛水处的防水层下均应增设附加层,附加层在平面和立面宽度均不应小于250米米.屋面水平出入口泛水处应增设附加层和护墙,附加层在平面上的宽度不小于250米米;防水层收头应压在混凝土踏步下.

9.2.5采用块状材料做保护层时,分格缝纵横间距不大于10米,分缝宽度为20米米;采用细石混凝土做保护层时,分格缝纵横间距不大于6米,分格缝宽度为10米米,并用密闭材料嵌缝.

10　室内标高和几何尺寸控制措施

10.1　施工单位

10.1.1　由专人进行测量,各种测量仪器应定期校验.

　　10.1.2　主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面1米线、地面方正控制线等）,准确测量,认真记录,并确保现场控制线标识清楚.

　　10.1.3严格控制现浇板厚度,在混凝土浇筑前应做好现浇板厚度的控制标识,每1.5～2平方米范围内宜设置一处.

　　10.1.4　装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工,发现超标时及时处理.

　　10.1.5　按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量.测量后,认真填写《建筑物室内标、高、轴线、楼板厚度测量记录》.

　　10.1.6　室内标高、轴线位置的检测数量,每检验批按10％的房间数且不少于5间进行抽查.

　　10.1.7　楼板厚度的检测数量,每检验批按10％的楼板数且不少于5块板进行抽查.

10.2　监理单位

10.2.1　应及时抽验施工单位测量记录.

　　10.2.2　应对室内标高和几何尺寸不定期进行平行检验,发现问题及时处理.

附表一:

柳州市住宅工程质量问题专项治理措施表（设计）

附表二:

柳州市住宅工程质量问题治理设计专项审查表

附表三:

柳州市住宅工程质量问题专项治理措施表（施工）

附表四:

柳州市住宅工程质量问题治理专项验收记录表

表一:

柳州市住宅工程质量问题专项治理措施表（设计）

工程名称

建设单位

设计单位

项目负责人

砌体裂缝防治

钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治

楼地面渗漏防治

外墙渗漏防治

门窗质量通病及渗漏防治

屋面渗漏防治

单位负责人（签章）

表二:

柳州市住宅工程质量问题治理设计专项审查表

工程名称

建设单位

设计单位

项目负责人

项目

审查记录

审查人

砌体裂缝防治

钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治

楼地面渗漏防治

外墙渗漏防治

门窗质量通病及渗漏防治

屋面渗漏防治

审查人:

图纸审查机构负责人:

表三:

柳州市住宅工程质量问题专项治理措施表（施工）

工程名称

建设单位

设计单位

项目负责人

砌体裂缝防治

钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治

楼地面渗漏防治

外墙渗漏防治

门窗质量通病及渗漏防治

屋面渗漏防治

单位负责人（签章）

表四:

柳州市住宅工程质量问题治理专项验收记录表

工程名称

建设单位

设计单位

项目负责人

项目

施工单位验收记录

监理单位验收记录

砌体裂缝防治

钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治

楼地面渗漏防治

外墙渗漏防治

门窗质量通病及渗漏防治

屋面渗漏防治

施工单位项目负责人:

监理单位项目负责人:

施工单位负责人（签章）

监理单位负责人（签章）