焦作福安项目前期策划报告.docx
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焦作福安项目前期策划报告
第一部分项目整体分析
一、项目基本情况:
东向:
通往西丁村接连南水北调大渠的城市规划路
西向:
焦作市火车站环广场路东人行道
南向:
焦作市解放区西丁村平房
北向:
站前路人行道
地形：
东西呈长方形、较为平整
占地面积：
合计28亩
东西面宽：
150m
南北进深：
130m
二、项目地块SWOT分析
1、优势分析
（1）区位优势：
本项目位于焦作市的中心位置，周边商业、生活配套、医院、
学校等相对齐全。
（2）地段优势：
A、项目位于站前路与民主路交叉口，西临火车站，向东可直达塔南路，可快速到达焦作市各个区域；
B、本项目地块紧连焦作市火车站，尽享由火车站及其站前广场带来的稀有公共资源和现代商业经营要素。
（3）地块优势：
A、本项目地块较为方正，益于物业的建筑规划、平面布局和工程建设；
B、本项目三面临街，地块应有的商业物业价值较高，投资开发
利润回报率可观；
C、本项目地块紧连焦作市火车站，尽享由火车站及其站前广场带来的稀有公共资源和现代商业经营要素；
D、本项目地块北面的站前路、民主路以及东边的市政规划路不仅给本项目带来成熟的城市公建设施和生活配套，更加强了项目在焦作城市中心的区位优势，有利地降低了项目的商业开发风险。
（4）交通优势：
由于项目紧邻焦作市火车站及公交公司，出行便利门前有1、3、5、10、13路公交车与此通过。
2、劣势分析
（1）项目位置距焦作市主力商圈（百货大楼商圈）相对较远，
人流、车流辆不大，商业氛围不够浓厚；
（2）本项目东邻火车站，北面西丁村，本项目地块所在区域周
边城市面貌、生活环境和居住质量一般；
（3）本项目周边基本无市政机关和大型生活社区，区域内商业消费潜力薄弱。
3、机会点分析
（1）房地产环境良好，大势向上
焦作市虽然房地产行业发展水平不高，但是近年来却一直处在较快的上升通道，整体开发水平和消费置业投资观念得到不断提高。
从市场情况看，已经出现了产权式商铺、产权式酒店等这种前沿投资性地产，并且市场反映很好，由此可见随着市场及消费者的成熟，投资型项目将有较大的市场空间。
（2）房地产投资市场趋好。
银行多次降息以及征收利息税等金融措施使储蓄收益越来越少，而股票市场的持续疲软使投资股市风险加大，加之其他的投资方式如基金、债券、期货等在焦作比较少，所以焦作市有一定资产的、经济收入较好的人将面临投资缺乏的奇怪现状，这正是也是房地产投资项目的市场机会所在。
地产投资方式大致有住宅、写字楼、商铺及酒店等，而目前焦作市由于地产三级市场发展不充分，住宅投资和出租比较少，写字楼投资则更是少之可怜，所以本项目作为综合型投资项目，将为焦作市房地产市场和焦作投资者带来更多的地产投资方式，存在着极大的市场机会。
（3）旅游业的不断推动
发展旅游业是焦作市自九九年以来战略规划的重大转移，经过近几年的规划建设，焦作市在河南旅游城市中的地位和知名度大大提高，来自国际、国内的旅游爱好者蜂拥而至，酒店作为旅游者投宿的首选，其客房数量及配套设施就焦作市目前的现况已远远不能满足消费者的需求。
而焦作市06年元月对现有酒店的降星措施证明了，焦作酒店业的发展需要更专业的经营管理、硬件配套以及更先进的服务理念。
（4）管理优势：
引进专业的经营管理公司
限于经济发展和投资发展认识观的问题，目前焦作市大多数住宅、商业项目都是投资者自己经营管理，在经营管理水平上较为落后并存在较大的随意性，对长期发展是相当不利的，可是选择优秀的经营管理公司将会大大的增加投资者的投资信心。
4、威胁点分析
（1）商业地产行业热导致市场竞争激烈
由于出现了房地产行业全国性的投资热潮，而商业地产更是被看作地产宴会上的饕餮大餐，争夺者也随之增多，必将把有限的投资客户分流。
第二部分项目功能定位
一、概念萃取
时尚红馆
二、概念解析
时尚红馆是在对焦作商业整体环境和个案分析后综合本项目特点而得出的独到观点。
时尚青年馆是以焦作市青少年的消费为主要支撑，针对他们的购物、娱乐、餐饮、体育活动、文化交流等专业为读物的室内商业街和高层酒店商务楼以及多层住宅等物业形态综合构成。
它的定位不仅是作为焦作市年青一代首席的生活成长场所，更是依靠其浓厚的前沿时尚商业文化而构建的专属精神家园。
三、时尚红馆各物业功能定位
1、商业内街
概念：
商业内街是随着社会经济文化水平的提高而产生的新生物业形态，它以先进的建筑理念、建筑技术给当今的大卖场和户外步行街形成了鲜明的对比，在某些程度上讲它就是当地商业代表和名片。
特征：
①商业内街能够提供良好而舒适的小环境，使消费者不再受
自然气候的困扰，随时享受舒适的消费过程。
②在传统商业淡季，室内步行街对消费者具有强大吸引力。
③商业内街扩展了商业空间。
相关经营业态：
①体育类：
户外运动商店、体育用品专卖店等
②休闲类：
流行另类服饰店、时尚饰品店、青少年美容店等
③兴趣类：
网吧、4D电影院、鬼怪屋等
④运动类：
旱冰场滑板训练室、攀岩集中营、跆拳道训练班、乒乓球训练班、街舞训练班等
⑤什物类：
玩具、饰品、包、眼镜等
⑥餐饮类：
快餐形式为主，如肯德基、日本章鱼小丸子、麦当劳等
（街舞）（餐饮）
（玩具）（户外用品）
2、高层酒店商务楼
本项目的高层酒店商务楼作为项目的标志性建筑物，它分别由产权式酒店、SOHO公寓及其商业配套共同组成。
概念：
产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房产权后将该酒店的经营权委托给酒店管理公司经营管理，然后定期收取该客房投资利润，同时获得酒店管理公司免费赠送的一定期限入住权的酒店。
特征：
①业主拥有酒店独立产权。
投资者可以通过一次性付款或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权；
②酒店管理公司管理
③兼具休闲度假与投资两种功能；
相关商业配套：
商务中心、中西式快餐、咖啡厅、洗浴中心、按摩推拿中心、多功能会议厅、烟酒专卖店、小型药店等
营销理念：
目前中国国内的产权式酒店一般位于商业发达或著名的旅游城市之中，只有这样才能保证有充足的客源。
因此，客房年度利润分红通常足够投资者抵销分期付款的费用，甚至有可观的盈余。
业主一般只需要投入金额不多的首期，大约10——15年后取得产权。
之后，投资者可以将单间产权客房按市场价格（通常会有较大的升值幅度）卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报。
作为一种纯地产投资方式，产权式酒店的客户绝大部分是个体投资者购买，一小部分是企业集团购买。
个人投资主要是为了增值和分红，集团购买一方面用于投资，另一方面用于供企业员工度假或公司年会使用。
3、现代主义多层住宅
概念：
现代主义起源于欧美一些国家，主要为打破旧的陈腐、腐败事物，所兴起的一股思潮和力量。
特征：
1现代主义风格主要体现在美感，尤其是在运用色彩方面，大胆、夸张、时尚、个性，打破传统的建筑用色风格。
这种风格近年被许多房地产开发商所应用。
2现代主义不仅在色彩上有着较大的突破，而且在户型设计上，也更加重视布局的合理性以及人性化的表现。
（楼盘风格）（小区景观）
四、经营管理模式定位
1、统一经营的经营管理模式
现代商业物业的运营模式是：
所有权、经营权及监督权分离，三者互为作用、互相牵制，但其中最为重要的是经营管理权的统一性。
所有权由发展商分割成份出售给房地产投资者，再聘请专业的经营管理公司进行管理，投资者组成业主委员会监督该项目的经营管理并从经营利润中获取利润分红。
发展商、经营管理公司及业主三者互相协调、互相监督，从而使商业地产走上“正途”和“阳光大道”。
2、引入高水平经营管理公司的意义
（1）体现管理优势，增强消费市场竞争力
相对于目前焦作市场上大多数商业项目的自行管理，所出现的
多数商家经营不下去，最后死掉的现象，如果能够通过引进专业的经营管理公司进行管理，将会有效的凸现自身在经营管理上的优势，并将成为市场推广过程中的强卖点之一。
（2）增强投资者对后期管理及回报收益的信心
作为纯投资型地产模式，如何给投资者在后期的商业经营管理上以信心，将是最为关键的问题。
并通过所有权、经营权及监督权分离，也将给目标投资者以较强的信心支撑。
第四部分本项目整体规划定位
一、本项目整体规划原则
Ø因地制宜、实事求是
Ø以人为本、商住两宜
Ø开发利润最大化、风险最小化
二、本项目规划各类型物业面积配比表
3层室内街铺
13层酒店商务楼
6层住宅楼
总建筑面积
21114m²
10400m²jonml
13104m²
44618m²
三、本项目平面布局规划示意图
本项目商用物业平面规划布局释意：
因东、北两面的火车站和站前路的存在而使本项目凝聚了大量的商业价值，故建议本项目西、南两面沿焦作火车站环广场路东人行道和站前路各退后15m至20m以作为本项目的商业物业的主交通线、停车场以及经营户的门前广场；然后在地块的东、北两向各建两条3层对开门带中空的商业内街，最后则是在本项目商业步行街的东北角交接处上建单层800m²的13层的酒店商务办公大楼。
（参数可见下表）
室内步行街作为一种新兴的商用物业因其具备多种物业的使用优点现已在全国大、中城市进行着广泛的建设，而本项目室内步行街则依据火车站和站前路带来的极具商业潜力的商业大环境而沿街开发以尽可能的提高地块开发价值，但是为了保证室内步行街能适应各种经营户的需求，则建议采用能够满足商铺面积灵活划分和自由区隔的框架结构建筑技术。
（13层酒店商务大楼可依贵司开发思想暂不做研究对象）
I.平面布局：
秉承项目整体规划原则，我公司建议本项目沿火车站和站前路的东、北两向呈L形布局室内步行街和高层商务酒店物业等商业建筑物，这样不仅可以充分利用地块的商业优势，更能利用沿街的项目商业物业的有效区隔使住宅物业处于一个相对比较安静和谐、适合居住的小环境中，从而提高项目的整体开发理论水平，直接降低项目开发风险。
II.车流、人流交通导向：
本项目交通导向规划依据车流、人流通达性和服务性的原则而展开，在全面解决项目内部交通与市政公共交通相连互融的前提下，尽量使本项目避免产生车流、人流的死角，进而提高了项目的商业价值的均好性。
A、外围车流、人流交通导向：
门前停车场、一层商业门面房人流路线和由火车站广场路出入口、站前路出入口、市政规划路出入口共同组成的线性节点式车流导向
B、内部人流交通导向：
室内步行街中央人行道路平面人流导向和步行楼梯的垂直人流导向车流导向：
III.建筑风格：
现代简约派建筑风格、富有冲击力、亲和度和动感色彩的外立面，不仅体现项目档次和价值，更有引导、激励目标投资者、消费者的投资、消费信心等价值
四、室内步行街规划布局指标
街总长
街宽
内铺进深
内街路宽
内街层高
单层面积
179m
34m
各11m
11m（部分）
4.5m
7000m²
五、住宅部分规划
本项目住宅物业规划遵循“打造超高性价比的多层住宅”为指导思想，以人车分流、中央休闲景观广场、经典户型为设计理念，通过4栋多层与中央广场、车行道的有机结合，营造出清新、典雅、优美的高品位人性居住空间和精品住宅小区。
本项目住宅物业是在本项目商业物业用地（沿街室内步行街）规划后所剩余的长方形地块（约5000m²左右）上进行布局的，其总建筑面积可达13000m²，由4栋多层横竖并列两排组成，在充分测算其行车道、停车场、消防通道、楼间距等数据后可在此地块内规划出一个环形车道和一个东西向的休闲景观广场，从而大大地提高本项目住宅楼的档次和价值；而先进的人车分流思想、独立的中央休息景观广场、成熟的物业管理，必能与购房业主“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理”的购房心理相吻合。
I．户型：
一梯两户，户型方正，功能分区合理；采光、通风性能良好；动静分区，干湿分区；景观阳台与飘窗的户型设计，充分体现现代人居思想
II．外立面：
现代主义建筑风格，简洁、明快的外立面色彩。
III．交通流线：
为了有效降低地块特点给项目居住功能带来的劣势进而提升本项目住宅物业的居住档次和居住文化以实现本项目住宅物业“超高性价比”的开发理念，本项目住宅物业在交通规划方面实行人车分流的指导思想。
在位于地块东侧的市政规划路方向用铁艺建立小区大门多，人、车出入口分离，车行流线以及停车位环绕住宅楼，而人行流线则直达住宅楼门口
IV．停车位：
车位数：
约55个，停车位数与户数基本比：
0.5：
1
（住宅小区停车场）
V．环境景观：
以中央休闲景观广场为中心和核心的小区景观体系，分别由小区铁艺围墙、常绿乔木、花草绿化带、遮阳亭等构建，为居住者实现“世外桃源”的居住环境
VI．户型配比：
户型
建筑面积（m²）
比列
套数
空间形式
两房两厅一卫
约85--95
约40%
约50套
平层或者错层
三房两厅一卫
约95--105
约60%
约80套
平层或者错层
结束语
“良好的开端是成功的一半”，在贵公司的通力支持下，郑州正中房地产顾问有限公司几经考察、调研和数易方案后才确定了本项目的开发思路。
辛哉，乐哉；但同时我们也曾深深地领教过无情的市场，残酷的竞争，所以持久不断地做前瞻和有效之举，走创新和整合之路！
最后敬祝贵公司及全体员工鸿业骏达、万事如意!
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