某地产项目市场分析报告.docx

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某地产项目市场分析报告

慈溪“古塘秋月”项目市场分析报告

宁波金百利

一、项目背景

二、市场分析

三、项目机会与问题分析

四、项目建议

一、项目背景

（一）地理位置

项目位于慈溪城区，北至三北西大街，南至古塘河河流，西临景观大道。

是慈溪城市传统的商业区域，周边有景观公寓、大通花园、三北名都等多个大中型居住小区，居住环境成熟，周边配套完善，学校、银行等。

（二）项目四至

北面：

与三北名都隔街相望，对面商铺尚未交付；

南面：

南依古塘河河流，隔河相望的居住小区商业裙房经营火爆，商业气氛较佳；

东面：

是景观大道，隔街是景观花苑

西面：

西沿河流，隔河是慈溪农村合作银行办公楼，往西即是三北大街商业中心。

北

（三）项目基本资料

住宅部分：

总套数共130套，其中187—189平方米15套，约占11.5%；

191—195平方米75套，约占57.6%；

197—202平方米40套，约占30.9%。

商铺部分：

（一通二层商铺，一层挑高5.4米）

总套数共34套，其中99—115平方米8套，约占23.5%；

130—135平方米6间，约占17.6%；

142—155平方米14间，约占41.2%；

212平方米以上6套，约占17.6%；

二、市场分析

近年来，慈溪经济的快速发展，城市基础设施建设加大、城市环境、面貌日新月异，杭州湾大桥、中横线一期工程，加大了慈溪与外部的沟通，提升慈溪的区位优势，成为长三角的热点城市，城市投资环境大大改观，房地产市场发展良好。

（1）房地产投资连年下滑

2002—2004年慈溪市固定资产投资与房地产投资变化图

单位：

亿元

2005年全市完成全社会固定资产投资总额161.33亿元，比上年增长16.6%。

房地产投资受宏观调控和买卖双方博弈心理的共同影响，增幅下降较明显，全年同比-32.5%。

房地产投资占全社会投资的比重11.8%，比上年下降8.6个百分点。

2006年上半年房地产业投资完成5.3亿元，占我市固定资产投资的8.5%，同比—46.0%，拉动我市固定资产投资下滑22%。

房地产业投资从2003年的固定资产投资“中流砥柱”到目前的“制肘”，市场再度陷入观望、胶着状态。

（2）房地产供应逐年减少

在投资增长迅速的前提下，2003年慈溪市全年住宅施工面积203.6万平方米，住宅新开工面积133.4万平方米，位居历年慈溪年开发总量之首。

2004年全市可预售商品房面积60.3万平方米，其中可预售住宅面积50.06万平方米，同比增加45.5%；办公楼预售面积3686平方米，同比增长-82.5%；商业营业用房预售面积5.36万平方米，同比增长75.2%。

2005年受宏观政策的影响，住宅供应呈现逐步放缓的趋向。

2006年上半年慈溪可预售住宅项目4个，可预售住宅面积约11.53万平方米，住宅供应规模逐年减小。

（3）房地产销售逐步好转

2006年上半年商品房销售情况逐月好转，销售面积与销售金额从年初的2.58万平方米和1.47亿元分别增加到目前的21.43万平方米和9.24亿元，销售面积与销售金额增速从年初的－90.6%和－90.8%分别回升到目前的－53.7%和－63.2%。

特别是在6月份单月销售5.89万平方米和3亿元，其中现房单月销售达4.15万平方米和２2.02亿元，创下今年新高。

房地产销售金额高出投资额3.94亿元，说明房地产买方市场需求还是比较旺，而投资方则因宏观政策影响明显，处在等待观望中，预计房地产投资在短期内增长乏力。

2006年5月

本月

比上年

指标

止

同期

累计

增长%

房地产业

46005

-44.8

商品房销售面积（平方米）

155415

71.1

商品房销售金额

62403

-3.8

（4）在售楼盘调查

住宅

项目名称：

三北名都

产品类型：

住宅商铺

开发商：

宁波宁盛

公开日期：

2005年2月10日

策划代理：

宁波法瑞德

工地位置：

三北大街与景观大道交叉口东北侧

承建商：

东航工程

预售许可证：

景观设计：

慈溪设计院

位置图示：

建筑设计：

慈溪设计院

工程进度：

已建成

交付日期：

2007年6月30日

基地面积：

20000平米

总建面积：

70000平米

规划总户数：

511户

容积率：

3.5

绿化率：

40%

总车位数：

600个

规划产品（层数\幢数）：

共6幢，4幢高18层，2幢17层

限高：

60米

产品分析

产品类型

面积范围

主力面积

平均价格

主力总价

得房率

户数

层高

销售率

高层

40-280

50-80

5800

900000

85%

474

3米

85%

配套分析

物业公司：

暂定

物业服务内容：

周边配套：

商业银行、三北大街、迪欧咖啡馆西门小学上林坊

会所配套：

园林特色：

喷泉、亭榭、雕塑、绿地、花卉、蛋型广场、浅水流深与周家路江水系交相辉印，融为一体

车位配套：

电视监控系统、红外线报警系统

装修情况：

毛胚

付款情况

一次性付款：

有

分期付款：

有

按揭付款：

首付不低于30%，按揭70%

客户分析：

企划方向：

（广告主题）铂金地段尊贵社区

产品力分析

地处成熟的高档住宅区域，又临近市中心，交通方便，周边配套设施齐全，北至大新路，南靠三北大街，东临周家路江，西连景观大道，设计豪华气派，是不可多得的铂金地段。

但位于繁华地段，噪音较多。

价格比较贵。

以小户型为主，选择性小。

公摊大。

备注（其他情况说明）：

现房不多，面积50平米左右，选择余地不大而且价格比较高，如：

15层东首套型面积67.23平米，单价6308元。

车位12.5万/只，均有产权。

价格：

4700-6600。

销售情况追踪：

05.12.13~06.08.01小区共计：

511套，目前已售：

437套销售率：

85%，其中住宅可售：

43套，可售商铺：

31套

项目名称：

望江苑

产品类型：

商铺，住宅

开发商：

慈溪市维科置业有限公司

公开日期：

04年5月

策划代理：

泛城（中国）奥斯特

工地位置：

上林坊旁边

承建商：

城关建筑

预售许可证：

009

基地面积：

29550平米

总建面积：

68000平米

规划总户数：

295

容积率：

1.8

绿化率：

35.5%

总车位数：

325

规划产品（层数\幢数）：

加商铺共10幢，每幢均为11层

限高：

3米

产品分析

产品类型

面积范围

主力面积

平均价格

主力总价

得房率

户数

层高

销售率

住宅

140—170

150—170

5300/平米

85万

88%

207

3

100%

商铺

80—1500

130平米

40000/平米

300万

99.5%

78

4.5

90%

配套分析

物业公司：

新上海物业

物业服务内容：

安全保卫防护日常清洁设备保养维修

周边配套：

景观大道上林坊金黄商厦国脉酒店三北大街等

会所配套：

无

园林特色：

以中庭绿化建筑小品为主

车位配套：

1：

1

装修情况：

毛坯

付款情况

一次性付款：

96折

分期付款：

无

按揭付款：

60%

客户分析：

关系户自用

面积配比：

住宅占80%，商铺占20%

企划方向：

（广告主题）彰显贵族身份

产品力分析

小区建筑立面造型及颜色时尚简洁，且在市中心，周围娱乐购物配套措施齐全，交通便捷。

周边生活配套较少，离学校，菜场，医院较远,比较吵.

备注（其他情况说明）：

物业费住宅1.4元/平方商铺0.65元/平方，地下车位：

13万（有产权），8万（无产权）

销售情况追踪：

05.12.13~06.08.01小区共计：

299套

目前已售：

275套销售率：

92%

总结：

1、截止今年上半年慈溪住宅供应大幅减少，06年新推住宅项目4个，总面积约11.5万平方米，销售4万平方米；

2、城区期房价格基本在5300—5600元之间；

3、楼盘主流户型设计在140—180平方米之间，总价85—100万之间；

4、小户型产品较少，但市场销售较为有利。

商业用房

三北名都

一层商铺：

43000元∕㎡。

二层：

7000元∕㎡（一通二连卖）

古塘金苑

内侧商铺：

26000～28000元∕㎡。

外侧：

40000元∕㎡

名人中心

向东商铺：

43000元∕㎡。

向南商铺：

51000元∕㎡

三北大街店面

在60㎡左右年租在：

18～20万∕年

三、项目机会与问题分析

（1）机会分析

1、地段优势：

本案地理位置优越，地处三北西大街，距离闹市约200米，与慈溪商务中心距离也较近；

2、本项目已现房，可直接销售；

3、项目多个居住小区，居住环境佳，生活氛围浓；

4、项目户型结构较好；

5、商业整体环境尚可；

6、价格优势（本项目与周边楼盘5600左右的均价低近千元，价格吸引力较大）

（2）问题分析

1、本项目户型较大，且较为单一；

2、面积大，总价高，对销售有较大压力；

3、项目外立面效果较差，整体视觉陈旧；

4、周边商业店铺量大，且多为空置；

5、虽距离商业中心近，但人流较少；

6、店面进深较深，面积大，总价高；

7、内部配套缺乏。

四、项目建议

2003年以来慈溪房地产投资过于盲目，出现了投资增长过大、快等问题。

在市场环境变化后，04、05年出现了投资持续的降温及产品供应的大幅减少的状况，产品销售不畅等不利因素。

今年以来，随着国家住房政策的进一步明朗，带动了市场的逐步恢复，慈溪今年上半年的销售状况比上年同期增长了70%以上，城区多个楼盘销售状况良好，以此同时目前市场供应出现了短期的滞停，无疑也给本案带来了良好的入市机会。

（1）、项目总定位

慈溪五星生活社区

（可参照项目——宁波中央花园）

（2）、项目建议

综合分析本项目的内外环境及不利因素后，以带动销售目的出发，对项目进行如下调整：

1、产品立面：

本项目的外立面较为陈旧，相对周边项目而言形象偏差，建议对外立面进行必要的修整，增加视觉观感，增加高档次楼盘的稳重、大气风范。

2、套型修正：

本项目套型偏大，开盘后需进行销控，保留部分房源，如若销售较慢，可再适量的修改套型，添加少量小套型可促进销售速度。

3、配套建议：

项目本身配套较为缺乏，可将三层（一两套户型）作为公共空间配套、电梯大堂等（按五星标准装修），同时增加棋牌室、健身房之类的休闲配套。

4、价格建议：

建议4300元左右的价格低价探市，增加项目吸引力，消除项目不利形象，而后再对市场变化及销售状况做调整。

宁波金百利研展部