服务期内物业合同的诉讼时效.docx
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服务期内物业合同的诉讼时效
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服务期内物业合同的诉讼时效
篇一：
物业费诉讼时效
大渡口某小区业主欠费4年物管起诉已过期损失2500元20XX年11月13日08:
31
来源：
华龙网-重庆商报
字号:
T|T
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原标题：
业主欠费4年物管才起诉损失2500元
他4年都不缴费，我们催了他很多次……我没收到催款通知，他们服务不到位。
商报图形徐侨唯制
商报记者吴光亮
重庆商报讯大渡口某小区的业主陈鑫，拖欠4年多的物管费共计7500多元.在多次发函催收无果后，今年8月，物管将他告到法院。
然而，因为两年诉讼时效的问题，物管差点只能收回3750元。
昨日，记者获悉，通过法官的调查取证，7500元中有2500元无法证明存在诉讼时效中断的情况，法院判决了陈鑫支付给物管5000元物管费。
排污管“扯拐”埋下病根
陈鑫是大渡口某小区业主，在小区内拥有一套120多平米的房子。
20XX年5月，他家的主排污管被堵塞，造成便池的污水倒灌，家里的地板、家具、墙面等遭受不同程度的损坏。
经陈鑫估算，损失达到了3万多元。
事发后，陈鑫找到开发商、建筑商和物管协商，获得了2.5万元的赔偿，但陈鑫觉得这笔赔偿不足以弥补自己的损失，继续要求赔偿，但开发商等方拒绝再支付任何费用给他。
此外，陈鑫家的排污管问题依然没有得到完全解决，不时出现堵塞和污水倒灌的现象。
因为排污管的问题没有被妥善解决，以及不满小区内的清洁等问题，从20XX年5月起，陈鑫拒缴物管费。
物管发函催款4年没回应
因为一直收不到物管费，小区物管不断发函催收。
从20XX年7月5日起至今年4月，物管向陈鑫发了2次信件、1次特快专递，还在陈鑫家门外张贴过几张催款函。
可是，这一切努力依然无效，物管寄出的2封信和1封特快专递都被以收件人外出、收件人不在家、收件人不接电话等原因退了回来。
今年8月1日，小区物管向大渡口区法院起诉，请求法院判令陈鑫支付20XX年5月至20XX年5月间拖欠的物业费用共计7500元。
庭审时，陈鑫表示，自己一直住在该小区，拖欠物管费属实，但这是因为自家排污管问题没有得到妥善解决，以及物管服务不到位造成的。
“物管向法院主张的部分物管费用也已超出两年的诉讼时效，而且物管服务不到位，请法院依法驳回物管的诉讼请求”，陈鑫向法官表示，他自己从来没有见到过物管张贴的催款函，也没有收到过物管寄出的催款信。
2500元物管费被拖没了
法院审理认为，陈鑫提出的部分物管费已超过诉讼时效的问题，因追索物管费属于一般债权，依法适用两年诉讼时效的规定。
小区物管在今年8月1日提起诉讼，所以从20XX年8月1日至物管请求支付至20XX年5月的这部分物管费，没有超过诉讼时效。
至于陈鑫拖欠的20XX年8月1日之前的那部分物管费，本已过了两年，但经法官调查，有存在法律规定的诉讼时效中断的情况。
诉讼时效中断是指在诉讼时效期间，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。
在本案审理过程中，小区物管提供的信件和催款函中，有一封20XX年8月28日寄出的信件明确标注了“催收物管费律师函”字样，收件人地址和姓名也与陈鑫的住址信息吻合。
虽然这封信件在20XX年10月1日最终被退回，但陈鑫此前已承认自己常住在小区内，在信件递送的一个多月时间里，信件均被退回，但可以认定为属于拒绝签收。
所以，这封催款信可以作为物管向陈鑫催收了物业费的依据。
基于以上原因，法院一审判决了陈鑫需缴纳20XX年10月1日起至20XX年5月的物管费和违约金共5000元给小区物管，而20XX年5月至20XX年9月30日的物管费，则因为已过诉讼时效，法院未予以支持。
篇二：
物业服务合同应当约定的内容
篇一：
物业服务合同的分类
物业服务合同的分类
（1）按时间先后顺序可分为前期物业服务合同和物业服务合同。
前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。
《物业管理条例》第二十一条规定：
“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。
第二十五条规定：
“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。
物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会，下同）之间就物业管理服务及相关的特定管理活动所达成的权利义务关系协议。
物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：
1）订立合同的当事人不同。
前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业管理企业。
2）合同期限不同。
前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。
物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。
（2）按收费标准不同可分为包干制和酬金制物业服务合同。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
包干制是物业服务企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业服务企业承担，而与业主无关。
实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。
通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业服务企业不得
将其用于物业服务合同约定以外的支出。
如果物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。
在这种模式下，物业服务企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。
由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。
篇二：
物业服务合同范本甲方：
业主委员会主任：
地址：
联系电话：
乙方：
法定代表人：
资质等级：
证书编号：
地址：
联系电话：
甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就浦江风景苑的物业管理服务事宜，订立本合同。
第一条本合同所涉及的物业基本情况
物业名称：
__________
物业类型：
__________
座落位置：
_________区/县________乡/镇路_______弄_______号
四至范围（规划平面图）：
总建筑面积：
________平方米；其中住宅________平方米。
物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。
第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。
（一）物业共用部位的维护；
（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；
（三）公共绿化养护服务；
（四）物业公共区域的清洁卫生服务；
（五）公共秩序的维护服务；
（六）物业使用禁止性行为的管理；
（七）物业其他公共事务的管理服务；
（八）业主委托的其他物业管理服务事项。
第三条物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。
经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。
第四条甲方向乙方提供位于路号室（建筑面积平方米）的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。
第五条乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：
（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；
（二）公共绿化养护服务，详见附件四；
（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；
（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；
（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；
（六）物业其他公共事务的管理服务，详见附件八；2第六条在签订本合同前，甲方应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。
甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。
具体内容详见附件九。
第七条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。
（一）住宅：
高层________元/月每平方米；多层________元/月每平方米；
别墅________元/月每平方米；物业：
________元/月每平方米；
（二）办公楼：
______元/月每平方米
（三）商业用房：
________元/月每平方米
（四）
（五）
（六）
上述物业服务收费分项标准（元/月每平方米）如下：
一、住宅物业
1、综合管理服务费：
2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：
3、公共区域的清洁卫生服务费用：
34、公共区域绿化养护费用：
5、公共区域秩序维护服务费用：
6、
二、非住宅物业
1、综合管理服务费：
2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：
3、公共区域的清洁卫生服务费用：
4、公共区域绿化养护费用：
5、公共区域秩序维护服务费用：
6、
本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。
第八条自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费。
第九条乙方按下述第种收费形式确定物业服务费用。
（一）包干制。
由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。
（二）酬金制。
在本合同第七条约定预收的物业服务资金中按下述第____种方式提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
41、每（月/年）在预收的物业服务费用中按____%的比例提取酬金；
2、每（月/年）在预收的物业服务费用中提取________元的酬金。
（三）
第十条物业服务费用（物业服务资金）按（年/季/月）交纳，业主应在_______（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。
逾期交纳的，违约金的支付约定如下：
第十一条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
（一）；
（二）。
第十二条停车场收费分别采取以下方式：
（一）停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位元/个每月、车库机动车车位元/个每月、露天非机动车车位元/个每月、车库非机动车车位元/个每月的标准向乙方交纳停车费。
5篇三：
物业服务合同范本
物业服务合同
（试行）
1、本合同文本为示范文本（试行），适用于业主或业主委员会
选聘物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。
合同双方当事人在
签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。
2、本示范文本（试行）所称物业服务，是指业主通过选聘物业
服务企业，由合同双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施
设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境
卫生和相关秩序的活动。
3、本示范文本（试行）所称甲方为业主或业主委员会，乙方为
物业服务企业。
在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证
明及签约主体资格的证书、证明文件。
4、为体现合同双方的自愿原则，本示范文本（试行）中相关条
款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。
双方当事人可以根据
实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。
5、本示范文本（试行）中所指物业类型分为：
住宅、别墅、商
务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型
物业。
6、本示范文本（试行）中下列词语的定义是：
（1）业主，是指不动产登记簿上记载的房屋所有权人。
（2）物业使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。
（3）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。
全体业主共有部分，是指物业管理区域内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用
房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、、、等。
相关业主共有部分，是指一幢建筑物内
部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵
间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部
位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶
等）、、等部位以及该幢建筑物的相关业主
共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线
路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装
臵、、、等设施设备。
（4）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、物业管理区域内，由
全体业主、物业使用人共同使用的区域。
（5）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独
立使用、处分的物业部位。
（6）预收的物业服务资金：
是由物业服务支出和乙方的酬金构
成。
（7）物业服务费用：
是包括物业服务成本、法定税率和利润。
7、本示范文本（试行）条款由福州市房地产管理局负责解释。
物业服务合同
委托方（甲方）：
业主/业主委员会
委托代理人：
联系电话：
通讯地址：
邮政编码：
物业服务企业（乙方）：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
资质等级：
法定代表人：
联系电话：
委托代理人：
联系电话：
通讯地址：
邮政编码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、
《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平
等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对福建师范大学协和学院校区
（物业名称）提供物业服务事宜,订立本合同。
第一条本合同所涉及的物业基本情况
物业名称：
；
物业类型：
院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）；座落位臵：
福州市区（县、市）街道（乡、镇）路（街、巷）号；
物业管理区域四至：
东至；
南至；
西至；
北至；
占地面积：
平方米；
总建筑面积：
平方米；其中住宅平方米，非住宅平方米；
物业构成明细见附件一，物业管理区域划分意见书见附件二。
第二条甲方应于（具体时间）向乙方提供物业服务用房。
物业服务用房建筑面积平方米，位于。
物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第三条物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。
经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。
第四条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：
（一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护（物业共用部位明细详见附件三，物业共用设施设备明细详见附件四，物业共用部位及共用设施设备的管理和维护详见附件五）；
（二）公共绿化的维护（详见附件六）；
（三）公共区域的环境卫生维护（详见附件七）；
（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护（详见附件八）；
（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施（详见附件九）；
（六）综合服务（详见附件十）；
篇三：
物业早期介入服务合同
单击此处输入文字。
项目
物业早期介入服务合同
甲方:
单击此处输入文字。
注册地：
单击此处输入文字。
联系电话：
单击此处输入文字。
传真：
单击此处输入文字。
邮编：
单击此处输入文字。
乙方:
单击此处输入文字。
注册地：
单击此处输入文字。
联系电话：
单击此处输入文字。
传真：
单击此处输入文字。
邮编：
单击此处输入文字。
资质等级：
单击此处输入文字。
证书编号：
单击此处输入文字。
根据《物业管理条例》，经甲乙双方友好协商，在公平、公正、诚信原则基础上，就乙方对甲方开发的单击此处输入文字。
项目提供物业早期介入服务事宜，双方达成以下协议：
一服务工作范围
甲方单击此处输入文字。
项目施工现场，项目总建筑面积单击此处输入文字。
平方米。
二服务阶段
单击此处输入文字。
三服务方式
1、乙方为本合同成立单击此处输入文字。
项目物业早期介入小组，包括项目经理及客服接待人员、工程技术人员、秩序维护人员、保洁人员等。
2、本合同生效的同时，乙方应向甲方提交《单击此处输入文字。
项目物业早期介入服务工作计划》。
甲方审核书面同意后，乙方按甲方批核后的服务方案组织实施。
在合同履行过程中，经甲乙双方同意后，可以对乙方的服务工作计划及费用明细表进行相应调整。
3、乙方于本合同服务期限内，应根据本项目的进度及实际需要提出具体的可行性建议及意见给甲方，并根据甲方意见予以调整，以便完善本项目物业服务方案。
1
4、乙方承诺对甲方有关的口头咨询，如为简单事项即时予以答复，事后形成书面答复。
如为一般事项在三个工作日内给予回复。
如涉及到复杂的工作三个工作日内无法完成的，乙方将书面或邮件通知甲方，由双方商议确定具体处理方案。
5、乙方针对本合同第四条约定的服务内容定期向甲方提交阶段性工作报告，汇报工作成果。
四早期介入服务内容
单击此处输入文字。
五服务费及付款方式
1、服务费计算方式：
单击此处输入文字。
上述费用包括乙方完成本合同约定早期物业介入服务所需的全部费用，除此之外，甲方无需再向乙方支付其他任何费用。
2、付款方式：
单击此处输入文字。
3、乙方执行本合同早期介入人员进驻计划的，应提前30天书面提报甲方确认。
乙方应甲方要求临时调整早期介入时间及介入人员数量时，应提前3天书面提报《服务费用变更申请》，经甲方授权人员签字确认后，按《单击此处输入文字。
物业早期介入服务方案及测算》中相应费用作为早期介入物业服务费用增减依据。
如果合同约定之外额外要支付的费用要提前申请，经甲方书面批准方可进行。
4、乙方应在甲方付款前单击此处输入文字。
个工作日内向甲方提供合法有效的等额发票，否则甲方有权拒绝付款。
六双方权利和义务
（一）甲方权利义务
1、甲方在本合同执行过程中，全力配合乙方的工作，以保障工作高效进行。
2、甲方应按本合同规定及时足额支付乙方早期介入服务费。
3、甲方不得将本合同项下约定付款义务转嫁给第三方。
4、在本合同期内，甲方有权评估、监督乙方的早期介入服务工作实施及相关制度的执行情况，如果发现乙方服务人员不按相应职责进行服务工作，甲方有权视情节要求乙方更换服务人员，乙方应按甲方的要求执行，由于乙方工作人员造成甲方任何损失的，由乙方进行赔偿。
2
5、乙方在未得到甲方同意前，不得转移其在本合同项下之权利与义务给任何第三方。
6、甲方有权对乙方具体工作人员的工作表现或业务水平提出意见，如乙方更换早期介入工作组负责人，需提前7个工作日以书面形式通知甲方，经甲方认可后方可进行。
7、甲方有权按实际工作进度需要，要求乙方调整人员进度计划。
（二）乙方权利义务
1、在本合同有效期间，乙方应该按照本合同约定的内容履行早期介入服务义务。
2、乙方应按甲方要求委派公司相关专业技术人员定期前往项目现场进行巡视及举行工作会议，协助现场经理工作，提交巡视报告及专业意见，及时解决项目管理中的专项问题。
本项目高级管理人员及其他乙方委派甲方现场的工作人员向甲方所做出的任何承诺、保证、函件、签字、确认等均视为乙方的行为，均由乙方承担责任。
3、乙方承诺对甲方于日常运作中所提出本项目管理问题给予及时解答，对重大或复杂问题，将按实际情况以最有效率的方式处理或回复。
4、乙方将不得以任何方式出让或转让本服务合同规定之任何权益、义务或责任。
5、乙方应当每月单击此处输入文字。
日前，向甲方提交《早期介入阶段性报告》，其中应当包括当月计划、当月已完成的项目、计划履行情况、下月计划以及对已履行情况的分析、建议。
6、因乙方建议或者方案不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。
7、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，乙方应及时发现，并把损失控制到最小，由甲方承担经济责任、负责善后处理，具体方案另议。
（产生事故直接原因，以政府主管部门鉴定结论为准）
8、因甲方迟延批复物业服务费用申请造成的损失，由甲方承担经济责任、负责善后处理。
七保密
乙方承诺保守其知悉的甲方的所有的商业秘密，非经甲方书面同意，乙方不得将有关资料擅自公开或泄露给他人或以任何方式允许他人使用。
非经甲方同意，不得将工作过程中的任何有关本物业的资料使用于本合同外的其他任何用途。
保密期限为单击此处输入文字。
年。
乙方违反本款约定义务，甲方有权要求乙方承担赔偿责任。
3
八违约责任
1、因乙方原因，未完成合同中规定的早期介入服务内容及标准，视为违约，责任由乙方承担，甲方有权要求乙方限期整改，如乙方拒绝整改或整改期满仍未达到甲方要求的，甲方有权解除合同。
2、除双方协商一致同意终止合同或本合同另有约定外，任何一方不得以任何理由擅自终止本合同，如果任何一方擅自终止本合同均视为违约，违约方承担相应的违约责任。
3、甲方无故拖欠乙方工程早期介入服务费超过30天，经乙方善意提醒后10日内，仍然未能够支付的，甲方承担相应的违约责任。
4、本合同期内，甲方认为乙方的服务不能满足甲方的需求，甲方有权提前15日通知乙方解除合同，双方按乙方已实际服务内容结算服务费，除此之外，甲方无需为合同的提前解除承担任何赔偿、补偿或违约金。
5、本合同解除或服务期满后，乙方应按甲方要求撤离现场，并将相关资料、物资、财务帐册等属于甲方所有的财物交还甲方。
九不可抗力
因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，任何一方由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方书面通知不能履行或不能完全履行的理由；经甲乙双方协商是否允许延期履行，部分履行或者履行合同。
1.不可抗力的确认：
不可抗力是指甲方和乙方在订立合同前不可预见，在合同履行过程中不可避免发生并不能克服的自然灾害和社会性突发事件。
2.不可抗力的通知:
合同一方当事人遇到不可抗力事件，使其履行合同义务受到阻
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