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评点写字楼开发当中存在的一些问题secret
评点写字楼开发当中存在的一些问题
现在我们目前面临的一个最重要的问题是什么呢？
就是选择物业管理公司的时间太晚。
现在大家都知道，现在很多人都说这个物业管理公司非常重要，需要前期的策划等等，但是在实际过程中我们现在发现，很多开发企业在选聘物业管理公司的时候时间太晚了。
现在有些企业，开发企业，还没意识到有经验的物业管理公司在项目前期开发中的一个重要的位置和它起的作用。
往往在一些开发公司仅仅从销售的角度，从这个角度来考虑，比方国际化等大的公司，从销售的角度来考虑。
他实际上有时候请物业管理公司的时候他其实搞策划方案的时候就定下来了，就是很多东西说真的，实际上很多项目的方案都定了，坑都挖了，咱们谈的都定下来了，咱们的基石，有的项目可能到了一半了，已经要开业了，才发现有一个事儿还没做，这个由谁来管呢？
刚才我发现有一些明智的开发企业，过程徐总也讲了，在早期他们就请一些有经验物业管理公司来介入。
为什么要请一些有经验的管理公司呢？
因为是这样，我们现在做的是市场经济，我们是从终端客户需求往后倒退，往往是有经验的物业管理公司最了解终端用户的需求。
比方有一些楼宇的布局，怎么去布置，配套设施和各种装饰材料的选用，各种各样的。
所以说通过这些策划，如果请一些有经验的管理公司在前期进行策划，其实花很少很少的钱，但是起的作用就完全不一样了。
我最近看了外地一个项目，外地这个项目当时在策划过程中是这样，它这个项目它有一块地方就是开发商把这个项目一个地方给说我这儿多让它通光通一点，又白白的每层楼损失４０平米，可能２０几层楼算算他这一块算是就是两千多万，实际上他此做法是一点必要没有。
所以说我们看了以后我说哎呀你做得太可惜了，做得非常可惜，因为几千万对于开发商来说也是很大一个数。
从我们这个角度来看这些钱大可不必做。
所以说，现在许多包括一些后期存在的问题，我们追根究底最早都是由这个问题引起的，解决请物业公司时间太晚，请物业管理公司可以起到花小钱办大事的作用。
就是说物业管理公司在整个写字楼的开发过程中我们进入的越早，或者物业管理公司进入的越早，它起来的作用就越大，可以使开发企业省更多的钱。
这个例子有很多，另外大家知道还有一个左岸工社，我跟这个项目也有一年多了，我也是他的顾问。
我们在这个项目在开始做的时候，我们一直在很多关键的地方在谈，我想今天很多项目，我们也很高兴的看到，这个项目在日后的市场检验中得到了客户的认可。
刚才讲了第一个问题，我们作为开发企业最主要的问题就是请物业管理公司的时间太晚。
第二个问题，我们现在看一些楼盘，包括我们自己的计划，国贸三期过程中都存在一些问题，我们也在想这个事情，在思考，就说每一个角度，大家角度都不一样，往往设计单位从设计角度去考虑，开发企业往往从自己开发角度去谈，从我们物业管理角度来说，我们看的更远一些，因为物业管理是长期的，特别是日后给我们客户提供各种各样的服务，这样它必须要满足一些设备上的功能。
现在我们可以看到很多楼，大家可以说不用费很大力就到了我们主要的商圈可以看多很多楼做得很花哨，很多不必要的装饰物，包括外地，很多楼是奇形怪状，有的楼是顶是斜面的，追求建筑上的一种艺术美。
但是我们想在追求这些美的过程不应该牺牲日后维修、保养这些最主要的关键的环节。
4试卷试题在下面一段文字横线处填入语句化学教案衔接最恰当的一项是（）
现在我们看有的点是斜点，有的在写字楼开发过程中的没想到连必要的东西都没有做，刚才讲有的楼做很多金属条，不易保管的很多的金属的装饰，另外保养地面的空间，因为保养你上面都吊兰，你保养的时候你要封闭下面的区域，空间不够，另外材料使用不当，包括外立面、装饰物等等这些东西，我讲的是从不同角度达到一个平衡点，作为开发企业来说，我们追求建筑物本身的艺术美的同时，同时不要忘记它还有我们日后物业管理的正常物业的管理、维修、保养，所以在这方面一定要听听物业管理公司的意见，最后找一个平衡点。
所以我们讲造型方面不要做太花哨，因此写字楼跟饭店不一样，作为调色都不一样，在写字楼里是比较冷色，而酒店软色，不要把写字楼做成酒店。
也有一些开发企业也在商讨这些问题，他说我这个屋放卫生间，放这个放那个，这里面就有很多麻烦，为什么？
大家知道做写字楼有两怕，一怕火，特别是绝大部分写字楼都是高层超高层建筑，再怕水，往往一跑水就会发生很多问题。
所以我们讲在写字楼里面卫生间最好不要太多，最好采用公共的，国外也放管理人员的卫生间，但是也放在公共区域，如果你放在办公室里面，有一个通风问题，还包括卫生，电费税费自己付，还占据的你的宝贵空间。
为什么说写字楼怕水，我们很多地方都怕水，一旦有漏水的地方，我们的网络，机房，就会出现非常大的问题，这都是很怕的。
刚才讲的我们在做设计过程当中不要追求花哨的东西，要注意一些简约。
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第三个问题，这个问题在北京还不是很突出，在外地更突出一些，就是电梯问题。
我们发现电梯往往有这么几个情况，一个是电梯数量太少，很多开发企业开发商还没有认识到电梯的数量对楼本身的价值起着很关键的作用，就是电梯数量的合理对这个楼本身的价值来说起着很关键的作用。
因为我们现在节奏是非常快的，我们生活节奏、工作节奏都非常快，客户没有耐心在电梯间里等你电梯，大家可能也有这种体会。
过去大家能容忍，我非常清晰记得，那时候我父母在中央水产部工作，他们那时候在北京一个比较早的写字楼，我们那时候叫写但大楼，那个大楼是十层楼，当时６０年代十层就是高的楼了，当然他们就两部很小的客梯，当时大家都有排队现象，但是到今天，这种现象在我们现在写字楼里是不能容忍的，就是电梯数量开发企业一定要重视这个问题。
还有一个问题，有一些项目没有考虑防置货梯，但是任何大厦都有一些东西搬进搬出，比如办公设备，加剧等等其他东西，如果客货混用，势必就给大厦品质带来很多管理问题。
所以在这里，第一一定要有客梯，同时要考虑要有货梯，再一点我们不仅要考虑电梯，同时也要考虑电梯的区域，现在有些开发商不重视这个问题，虽然有货梯，我制定这个电梯是货梯，但是实际上跟客梯在一个区域里面，这会给以后的管理带来一系列问题，我们写字楼里面有很多老板，他不希望一进入电梯都是搬货运的工人。
5.小说中的“我”有什么作用？
（5分）6.小说题目为“人生的考题”化学教案你认为作者通过这篇小说想告诉读者哪些“人生”的道理？
（6分）
第四个问题，我觉得也是一个严重的问题，就说结构、布局不合理，有几种情况，就是第一个天花太低，有一种压抑感，你到一个甲级写字楼其看，你就知道是不是甲级了，有的只是２.４，２.５，甚至不到，天花我们知道有一个台阶，高的地方稍微高一点，像这样地方都不是一个很好的写字楼布置，为什么这样？
就是他在开发过程当中他寻求一种平衡，因为楼层低一些他就可以多出一些面积。
所以在这里作为一个开发企业来说，企业天花问题上，高度问题开发商要找到一个平衡点，这个平衡点就是你选择的客户能接受的高度，对你来说就是开发是合适的，太高了浪潮，太低了，绝对是我们最后讲的，我们最后讲一个写字楼是讲他的价值，通过租金评估它的价值。
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还有在设计过程中开发商没有考虑，就是里面柱子太多，柱子有的开发不光是柱子多，同时柱子太肥胖，太囊肿了，我看柱子不应该做那么大，这个一方面要占去我们一些面积，同时给我们的使用人来说造成很多不方便。
另外一个问题它本身在布局上很不规则，真正好的一个楼宇你往往发现他非常好使，非常好，这一点左岸工社，他楼的框架，我看了一些楼盘，我认为他做的不错，因为林总本身也是学建筑的，在这些问题上我们也经过多次探讨。
另外大家可能没有注意一些细节，包括楼宇的方向、景观、采光面，有的的确你看它的玻璃不是很大，这个楼里都是钢筋水泥土，这都需要我们开发商注意。
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第五个问题，随着我们人民生活水平日益提高，这个问题越来越突出，就是停车位。
徐总说了提前半步，我们要前瞻，我也同意这个观点，就是我们做这个事情的时候要考虑到我们的发展。
从写字楼角度来说，我们一方面考虑停车位，同时要考虑一些现状，包括要考虑到自行车，同时要考虑交通，因为写字楼大家都知道，讲写字楼说它最重要的三个因素，就讲三个字，就讲地段地段地段，最重要的三个因素就是这个因素。
就写字楼什么最重要，你要把国贸中心放在清河去，肯定他的地段价值就不像现在这么高，要大打折扣，同样建筑，同样人管理，它会大打折扣，我们到外面看很多楼做的是不错的，但是价格上不去，为什么？
因为他的地段不对。
所以我们在考虑地段的时候，我们讲的低端要考虑其他影响因素，比如我周围的交通等等，这要跟停车场一并考虑，则表明了这份情感不会因距离而减弱试卷试题C试卷试题“知君当此夕”中“知”字化学教案语气肯定化学教案
第六个问题，对写字空调的重要性认识不足，一部分开发商认识不足。
因为我们做管理工作特别做物业管理的，我们做了多年，其实我们现在知道，作为一个写字楼里客人投诉最多的问题是空调问题。
根据徐总也讲了，我认为科技财富中心他们在这个问题上还是很用脑子，下了一番心血，从美国引进水源热泵系统。
为什么说客人投诉多？
投诉原因很多，我今天不想展开讲，我这里只给他们提示一下，客户投诉因为他地区的不同，什么叫地区不同，你从北欧来的跟东南亚来的客户，他们的耐寒度不一样，从北欧来的客人他说１９度觉得很舒服，而新加坡来的客人我遇到的２３度他就感觉到冷。
所以从国家和地区对耐寒度是不一样的，感觉是不一样的。
另外方向也是一个问题，因为有些开发商日后会发现很多问题，就是朝向是不一样的，特别我们现在很多写字楼采用玻璃幕墙式，我们在管理上，在南侧的我们整个空调系统都不用开，怎么讲，他朝向东西南北，可能南边投诉热的时候北边投诉冷，另外公司性质不一样，这就是讲比方说我们搞会计师事务所的，这样很多人有很多电脑，有很多复印机，这些都是发热的设备本身产生很多热，但是有很多好的公司，大老板一个人在七八十平米，或者一个公司平均二三十米，有个平均五米，另外人的体制也不一样，所以空调问题是我们当前写字楼里面投资最多的问题。
空调的采用跟早期策划有很大关系，刚才讲了物业管理公司最早越早进来越好，不是说使用中央空调在写字楼里就是最好的，因为我们现在针对客户群的不同，针对业态的不同，业态不同我们写字楼有专门出租型的，像国贸，还有一些出售的，开发商开发完了出售，所以写太不同，采用的设备设施都不一样。
像国贸写字楼我们在合同里签是早８晚６，晚上６点我们还要托一点，在星期六星期天我们在合同上不提供的，如果你想要，你再加钱，为什么？
在中央空调里我们存在大马拉小车，什么意思？
就是我们的（英文）不是对你一两家公司，所以对每一家公司费用就很高，所以空调采用哪种方式一定要根据你的客户定位，我们来采取不同的方式。
所以开发商在空调的问题上一定要小心从事。
所以我们现在一些大的项目，像国贸、嘉里，东方广场，一般我们都采用中央空调系统，中央空调系统是定点，几点到几点，比较稳定。
出售像左岸工社，数码中心，他一般都采用户式中央空调，科技财富中心他采用了环保的作用。
现在一些我们开发企业在空调问题上出现一些温度，比如他自己可能使用中央空调系统，这时候他同时讲我是提供２４小时空调，其实这个问题你自己想一想，从理论上来讲这是成立的，主要是我把它开起来，２４小时开没问题，但实际上我们是不实用的，为什么这么讲？
你要开２４小时不是所有大厦里的客人都有２４小时的需求，因为能源对空调费在物业管理费是非常大的一块，我们通常占３、４０％，甚至更高地你要每天２４小时开这个空调，的确从经济上不合适，而且加大物业管理费的负担。
所以在这些方面希望开发商在开发的过程中一定要小心，在使用中央空调的时候在提这个问题的时候稍微小心一些，否则就起到误导作用，实际上是不可行的。
期”在这里是“约定”的意思试卷试题7试卷试题D试卷试题【解析】D试卷试题两句的“乃”均表转、
下一个问题商住混用的问题，现在很多楼盘大家知道有些开发商拿的盘是住宅的项目，然后用商住的概念进行炒作，或者来进行推销。
我们都知道，商跟住从理论上完全不同的，最大不同点这两点是格格不入，我不想花很多时间。
我们作为住宅都有私密性，就是我住的地方是安静希望没有人打搅，而写字楼最重要它是公共场所，因为你是一家公司，你各种客人都要来，我们叫（英文），所以这两种私密性和它融合在一起。
我们在观察很多现象，最后我们得出结论，就是这两者只能取一，要么你就是商，要不就是住，水火无法相容。
教案醒来（每每）就增添离群索居的伤感试卷试题（4分）
（2）每想到这事化学教案就好像身上附着不、
第八个问题，功能性方面的问题。
功能性这些东西我们主要是选择能为这个大厦和写字楼提供必要的办公、商务服务的这样一些机构设施，包括一些有快递公司餐厅，包括健身康乐设施、会议室、商务中心、小型超市等等，都应该有配套，同时在楼内配套有一些开发商没有注意到，可能把一些东西忽略掉了，可能也没有那么大地方，把垃圾间等等这些东西忽视掉，但是这些地方很细节的东西很重要的，因为每家公司都会有一些干垃圾来处理的，需要有一个垃圾房堆放，他不可能堆到楼道里，也不可能堆到自己办公室里，所以设计时要事前考虑，包括茶水间，有一些公司说不需要茶水间，我只罐水就行了，我说你有没有想到，它有一些罐子要刷，如果他到卫生间去刷，是很不卫生的。
的是尽兴、舒畅、透彻,故应选“淋漓尽致”试卷试题“当是”,侧重应当;“便是”侧重在某种条件或、
我们存在了方方面面的问题，当然还有其他的，但是主要是这些问题。
还有一些其他的问题，比如开发商想我做就做最好的，智能化越来越好，其实中我们这个领域，包括信息、智能化发展非常好，我过去在香港看（英文），他做的都非常好，但是现在随着科学技术的发展我们都不太用，都是采用其他的更经济的方式。
在智能化上，特别是物业管理是劳动密集型行业，不一定做得那么高，特别弱点系统做大最后集成的时候，要花很多钱，其实用人我觉得要更经济很多。
在所有问题里面最主要的问题两点，一个问题就是尽早地请物业跟管理公司给你做参谋，再一个问题，就是你的结构千万别盖错了，因为房子一旦结构发生问题，你要再想把这楼拆了很难，在这些重要问题上希望开发商能多注意一些。
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最后一个对开发商来一定要注意它的位置、区段、结构，另外希望开发商注意两点，一方面一定要我给他它两个字借前，借就是借用外力、外脑，信息、资源，钱不是我们花的钱，是前瞻性，就是徐总讲的提前半步，一定要有前瞻性，要用发展间眼光来看，因为一个建筑物盖好了，最少要存在五十年以上，建筑物我们叫遗憾的艺术，所以从这一点来说，我们希望开发一个项目要多一些时代特征。
我希望如果政府这面有一些法规比较好，比如项目社审批上有一些物管公司的参谋，如果在这方面政府给一些支持，这样就可以使一些开发企业少花一些冤枉钱。
以及处理公司对外的各种经济纠纷试卷试题招聘启事通过人才市场发布后化学教案收到了很多应聘人员的简历试卷试题
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