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鞍山市物业服务收费管理实施办法

《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）

第一章总则

第一条 为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》、《鞍山市城市住宅区物业管理办法》以及相关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条 本实施办法适用于我市市区内具有物业企业资质的物业服务企业对业主提供物业服务的收费行为。

第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取的经营服务性费用。

主要包括日常管理与服务、房屋管理、共同设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六项内容。

第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第五条 物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

第六条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。

第七条 物业服务企业应当具备下列条件，方可向业主收取物业服务费：

（一）经工商行政管理部门登记注册；

（二）经物业管理行政主管部门资质确认；

（三）取得税务登记证书并依法纳税；

（四）承接物业项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；

（五）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；

（六）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；

（七）管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范。

第八条 住宅共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

住宅专项维修资金由业主大会决定支出使用，并报市住宅专项维修资金管理中心审核。

住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

住宅共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、护坡墙、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第二章物业服务收费分类和标准

第九条 普通住宅区物业服务收费实行政府指导价。

具备实行专业化管理条件的住宅区，由市物价局会同市房产局根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素，制定三个等级收费参考标准（按每平方米建筑面积月收费），分别是：

一级为1.30元/m2，二级为1.00元/m2，三级为0.70元/m2，物业服务收费六项内容的服务标准达不到三级的不超过0.40元/m2，具体等级收费标准详见《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》。

不具备实行专业化管理条件的住宅区，可以实行社区自治与业主自治相结合的开放式物业管理，成立业主委员会，物业服务收费参考标准为0.2元/m2，主要用于该住宅区内的房产管理及共用部位共用设施设备日常维修，由所在房管所收取，接受业主委员会监督。

原则上上述标准为上限标准，物业服务企业和业主协商约定的物业服务费具体价格，根据物业服务质量和业主的认可程度，可在政府指导价范围内浮动。

第十条 别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。

第十一条 具有别墅、高级公寓和普通住宅的混合住宅区，其中普通住宅按照本办法第九条的规定执行，别墅、高级公寓物业服务收费由物业服务企业与业主在一级收费标准基础上协商议定。

第十二条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方约定。

第三章机动车停放服务与收费

第十三条 机动车辆在住宅区内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理等事项，由业主大会决定。

机动车停放服务收取的费用应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十四条 机动车停放服务收费实行政府指导价，由市物价局会同市房产局根据地上和地下等不同位置、环境、设施等因素，确定不同的停放服务收费参考标准。

第十五条 地上机动车停放服务收费分为三个等级参考标准：

一级停放服务收费每月每台100元，服务标准为：

对进出住宅区的车辆实施证、卡管理，有出入记录；车辆有智能化管理系统，配备防抢闯装置；引导车辆有序通行、停放；夜间进行巡查并有记录。

二级停放服务收费每月每台70元，服务标准为：

对进出住宅区的车辆有出入记录；引导车辆有序通行、停放；夜间进行巡查并有记录。

三级停放服务收费每月每台40元，服务标准为：

对进出住宅区的车辆有出入记录；车辆停放有序。

业主大会确定本住宅区机动车停放服务费具体价格，根据停车位的供需情况和物业服务企业的服务水平，参照上述标准，可以上下浮动。

第十六条 产权的地下停车位，机动车停放服务收费按本住宅区物业服务收费标准收取物业服务费。

第十七条 机动车临时停放不收费。

第十八条 车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业单独签订保管合同。

第四章电梯服务与收费

第十九条 电梯服务收费包括电梯年安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯运行电费等四项内容。

第二十条 电梯年安全检测费用采取按户据实分摊的方式收取。

第二十一条 电梯定期常规保养、零星配件及维修等费用采取按户据实分摊的方式收取,但不得超过每户每月15元。

第二十二条 电梯运行电费，新建住宅由建设单位安装电表，按每部电梯的电表计量，采取按户据实分摊的方式收取；原有住宅依据已有合同约定执行。

原有住宅应当由建设单位或产权人为每部电梯加装电表，逐步过渡到按电表计量，按户据实分摊的收取方式。

第二十三条 不使用电梯的住宅底层或原始设计不停靠的楼层业主,不交纳电梯服务费。

如需使用电梯按合同约定结算与分摊电梯服务费。

第二十四条 电梯大修及更新改造费用,从住宅专项维修资金中列支。

第二十五条 电梯运行、保养、年检、维修服务应达到以下要求：

（一）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

（二）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

（三）电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在5分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

（四）电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，有上述情况之一的驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

第五章 备案管理

第二十六条 市物价局对住宅区物业服务收费、机动车停放服务收费和电梯服务收费实行备案管理。

第二十七条 物业服务企业备案需填报《物业服务收费备案表》，并同时提供下列材料：

（一）市房产局对住宅区业主委员会申请备案的回函；

（二）法人营业执照；

（三）物业服务企业资质证书；

（四）物业服务合同；

（五）税务登记证书；

（六）备案申报说明。

第二十八条 市物价局根据物业服务企业提供的备案材料，审验《物业服务收费备案表》。

第二十九条 物业服务企业凭经审验的《物业服务收费备案表》到公共服务中心办理《收费许可证》，凭证收费，并在每年第一季度内，携带上年度收支情况到发证机关审验。

第三十条 备案事项发生变动时，物业服务企业应当按照以上程序和要求重新办理备案手续。

第三十一条 物业服务企业应当将物业服务内容、服务质量和收费项目及标准向业主公布，接受各方面监督。

第三十二条 物业服务企业违反本实施办法，由市物价局、房产局依据国家、省、市有关法律、法规、规章的规定依法予以查处。

第六章 附则

第三十三条 本实施办法下列用语的含义是:

大修，是指需拆除部分主体结构和房屋设备且一次费用在该项目新建造价的50%以上的维修工程为大修工程。

主要内容包括更新屋面防水，更换室内、外排水管线等。

中修，是指需拆换少量主体构件，进行局部维修且一次费用在该项目新建造价的20%以上，并保持原房的规模与结构的维修工程。

主要内容包括对少量结构构件已形成危险点的房屋；一般损坏而需要进行局部修复的房屋；整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋进行的维修。

小修，是指不需要拆除立体结构，为维护房屋及设备的功能，保证房屋正常使用进行的且一次费用在该项目新建造价的20%以下的维修工程为小修工程。

第三十四条 前期物业管理服务收费标准，可参考本实施办法，由开发商与通过招投标方式聘用的物业服务企业协商确定。

开发商在销售房屋时，必须向购房者明示。

购房者在入住前必须与开发商聘用的物业服务企业签订前期物业服务合同。

业主大会成立后，通过招投标的方式选聘物业服务企业并签订物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。

物业服务合同（含前期物业服务合同）签订后，需向市房产局备案。

第三十五条 本实施办法中未涉及的物业服务收费的其它事项，按照国家、省有关规定执行。

海城市、台安县、岫岩满族自治县可以参照本实施办法制定本地区物业服务收费的具体实施办法。

第三十六条 本实施办法自2009年1月1日起施行。

《关于印发<鞍山市物业服务收费备案细则（试行）>的通知》（鞍价发〔2005〕68号）和《关于<鞍山市物业服务收费备案细则>的补充通知》（鞍价发〔2005〕195号）同时废止。

附件：

《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》

《物业服务收费标准备案表》

《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》一级

项目

服务标准

每平方米建筑面积月收费标准（元）

（一）

日常

管理

与服

务

1、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

2、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

3、根据有关规定和合同约定，按物业服务费的六大项内容分别立账，公布物业服务费收入支出情况，每半年公布1次。

4、按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

5、每半年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上。

0.20

（二）

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，随报随修，维修及时率100%，满意率95%以上；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的装饰装修管理制度。

告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、住宅区主入口设有住宅区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

0.20

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立公共设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，维修及时率100%，满意率95%以上；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

6、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、住宅区道路平整，主要道路及停放场交通标志齐全、规范。

8、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

9、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常    

当天清掏。

10、二次供水水箱每两个月清洗不少于1次，定时巡查，水质符合卫生要求。

11、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

0.30

（四）

协助

维护

公共

秩序

1、住宅区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每日至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出住宅区的劳务人员实行临时出入证管理，对来访人员实行登记。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报

告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

0.25

（五）

保洁

服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、住宅区道路、广场、停放场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫至少1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日檫洗1次；共用部位玻璃原则上每月清洗1次；路灯、楼道灯外部每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

4、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

5、保洁人员随时进行巡查，地面无垃圾和杂物。

0.25

（六）

绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

0.10

《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》二级

项目

服务标准

每平方米建筑面积月收费标准（元）

（一）

日常

管理

与服

务

1、公示16小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修回访记录。

2、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

3、根据有关规定和合同约定，按物业服务费的六大项内容分别立账，公布物业服务费收入支出情况，每年公布1次。

4、按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

5、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

0.15

（二）

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，维修及时率95%以上，满意率90%以上；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每2周巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的装饰装修管理制度。

告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、住宅区主出入口设有住宅区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

0.16

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立公共设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复,维修及时率95%以上，满意率90%以上；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

6、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、住宅区主要道路及停放场交通标志齐全。

8、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

9、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常两天内清掏。

10、二次供水水箱每季度清洗不少于1次，定时巡查，水质符合卫生要求。

11、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

0.25

（四）协助

维护

公共

秩序

1、住宅区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每2日至少巡查1次。

3、对进出住宅区的装修等劳务人员和来访人员实行登记管理。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

0.18

（五）保洁

服务

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、住宅区道路、广场、停放场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周檫洗2次；共用部位玻璃原则上每2月清洗1次；路灯、楼道灯外部每季度清洁1次。

及时清除住宅区内道路积水、积雪。

3、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

4、保洁人员每2小时巡查1次，地面无垃圾。

0.18

（六）绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

0.08

《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》三级

项目

服务标准

每平方米建筑面积月收费标准（元）

（一）日常

管理

与服

务

1、公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

2、根据有关规定和合同约定，按物业服务费的六大项内容分别立账，公布物业服务费收入支出情况，每年公布1次。

3、按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

4、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

0.10

（二）房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，维修及时率90%以上，满意率85%以上；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3周巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的装饰装修管理制度。

告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

0.12

（三）共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立公共设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维

修、保养等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复,维修及时率90%以上，满意率85%以上；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

6、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

7、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常三天内清掏。

8、二次供水水箱每半年清洗不少于1次，水质符合卫生要求。

9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

0.20

（四）协助

维护

公共

秩序

1、住宅区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3日至少巡查1次。

3、对进出住宅区的劳务人员和来访人员实行登记管理。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

0.12

（五）保洁

服务

1、住宅区内设垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、住宅区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次。

共用部位玻璃原则上每季度清洁1次；路灯、楼道灯外部每季清洁1次。

3、保洁人员半天巡查1次，地面无垃圾。

0.10

（六）绿化

养护

管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

0.06