长沙各商圈投资分析.docx

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长沙各商圈投资分析

1、商圈分析

来源：

根据《长沙市城市商业网点布局规划（2005年－2020年）》公布，长沙市商业体系结构为：

1个市级商业中心即：

五一广场商业中心；2个市级商业副中心即星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心；10个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心；30个社区级商业中心；5个重点镇商业中心；5个一般镇商业中心。

对已形成的商业中心重点进行改造和提升，对新规划的商业中心重点进行业态设置的引导，基本形成区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系布局。

在中部崛起、长株潭一体化背景下，大长沙欲重点扶持的43个商业中心、18条商业街犹如古时烽火台。

一处着火，处处皆火；锋火连城，争霸中原，将宏伟的长沙版图“瓜分殆尽”。

本文将就这13个政府重点打造的商业中心和长沙的一些已成规模的社区商业中心，一起做一个现状描述和前景预测。

（1）永不衰落的神话：

五一广场商业中心

等级　市级商业中心

　　现状：

五一商圈，号称湖南第一商圈，拥有6000余商家，年消费额数十亿元，日均客流量为30万人次以上，是长沙乃至整个湖南名副其实的人流、物流、资金流、信息流的中心。

凭借这成熟的商业环境与不可复制的优越位置，五一广场周边近3平方公里的区域，一直是各路商家必争之地。

平和堂、春天百货、新大新、王府井、新世界百货、百盛、沃尔玛、好又多、黄兴南路步行街、坡子街民俗名食商业街、解放西路酒吧一条街、金满地地下商城、国美电器、苏宁电器……此区域内的房地产项目，中天广场、BOBO国际、嘉顿·新天地等项目，即便价格不菲，但销售仍然格外红火。

　　前景：

对于商业地产而言，地段是其命脉。

地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心全部具备。

正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，同时也预示着这一区域内的市场竞争将日趋激烈。

由于此区域完全达到了寸土寸金的地步，在高利润的驱逐下，不少房地产企业及商家们仍对它虎视眈眈，它是长沙商圈史中永不衰落的神话。

五一商圈当“一哥”好多年了。

虽然未来3年内，可能由于2号地铁线开建而出现交通受到较大影响，从长时间来看，五一商圈的“一哥”地位应该无可撼动。

（二）崛起的第六区：

星沙商业副中心

等级：

市级商业副中心

现状

1996年长沙县政府迁址星沙镇，2000年星沙成为国家级经济技术开发区，凭借优越的地理位置和政策扶植，星沙的发展一日千里，迅速崛起。

三一重工、飞利浦、山河智能、浦沅机械、长丰猎豹、北汽福田等优势产业集聚于此，经济总量急剧增长。

在此基础上，星沙的消费能力亦呈抛物线上升趋势，星沙商业乐园、星沙步行街、易初莲花购物中心、新一佳、通程……在这个仅仅只有24平方公里的土地上，星沙绽放出她独特的魅力。

与之相对应的商业地产，也取得了不俗的成绩，星沙湘绣城、中南汽车世界、幸福里、楚天家园、未来现代城、阳光丽景、锦璨家园等等带底商或商铺的楼盘，威尼斯小城之五星级酒店，未上市之际就受到市场的热捧。

前景

优美的自然环境、便利的交通、与长沙市接壤的地理位置，加上让人心动的价格和小区配套建设，星沙的商业地产有着不可替代的独特优势。

一直有消息传星沙镇将并入长沙市，成为长沙的第六区，即使是谣传，星沙镇作为国家级经济技术开发区，长沙城市的自然延伸带，其已经在扮演长沙“第六区”的角色，未来地位随着经济开发区的发展及并入长沙市，这种地位还将进一步加强、巩固。

（三）越琢越靓的璞玉：

溁湾镇商业副中心

等级：

市级商业副中心

现状

溁湾镇商业副中心位于最靠近市中心的位置，曾经是岳麓区的核心，与星沙不同的是，它的心理距离要大大远于实际距离。

该商圈近年发展速度迅猛，2000年时，该区域仅一家西城超市，现在溁湾镇汇聚了通程电器、通程百货、家润多超市、新外滩商业中心等知名企业在此落户。

在大学城庞大的消费基础下，商业中心内的江岸锦城、新楚麓山才苑、岳麓•现代城，筹建中的共和世家和指南针商业中心，吸引了不少置业者的目光。

前景

三十年河东，四十年河西。

多年前，溁湾镇便是个小商贩集中地，但并不意味着它永远都只能承担这个角色。

溁湾镇作为两个长沙市级副商业中心之一，其潜力还有待挖掘，特别是在商业地产方面，它将是一块越琢越靓的璞玉。

该区域内除通程外，大多属于独立小门面经营，目前规划混乱、档次低劣、消费能力偏低是制约其发展的主要因素。

如果把这些小门面进行统一规划整顿，相信以大学城庞大的消费力，必定前景可嘉。

（四）未来长沙的中央政务区：

红星商业中心

等级：

区域商业中心

现状

红星商业中心以湘府路与韶山路交汇处为核心，往南至汽车南站，往西辐射至芙蓉南路省政府。

依托汽车南站、红星大市场、红星国际会展中心等人流、物流优势，该区域饮食、住宿需求较大，但目前的配套设施还无法满足当前需求，该区域内唯一稍具规模的超市步步高人流量相当大，到会展中心开展时尤盛。

目前该区域内极具风向性的商业地产和带底商的项目包括有长沙奥林匹克花园、湘府久号家园、岳泰理想城、湘府名邸、融程国际、标志•长沙商务中心、天城•泰祥苑、湘府东苑等，这些项目都带有酒店、写字楼。

前景

良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，随着融城步伐的加快，红星商业中心在未来几年将获得更大的发展潜力，作为将来的财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业，同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。

可以预见，未来5-10年，将有近20万人陆续迁入该区域生活、工作，届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚、生活配套完善、居住氛围浓厚的中央政务区将会在这片活力充沛的土地上迅速崛起。

（五）后劲充足：

火车站商业中心

等级：

区域商业中心

现状

火车站商业中心属于口岸物业，交通便利、人流汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、晓园电器、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘、南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、华海3C电脑城、百脑汇、国储、凯旋国际QQ电脑城……日杂百货、餐饮酒店、服装、电子电器、娱乐休闲等各类行业遍布各处。

其最主要的经营行业有IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场在国内都有很大的知名度。

在此基础上，火车站商业中心的饮食、住宿、购物，人流量仅次于五一广场商业中心，商业地产也势头良好，凯旋国际、湘域中央是长沙市同时段中商业地产的销售佼佼者，另外，东方银座、运通尊苑、都市晨光、越界等一大批建成或在建的项目，强劲的销售势头无法可挡，给整个火车站商圈带来勃勃生机。

前景

依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，因此该商圈的经营类别也相对比较复杂，“宰客”现象严重，本地消费者在此购物比较少。

另外，新的武广高速建好后，火车站的人流将分流走一部分，不过，由于IT卖场和建材市场客源仍不会流失，如果该商圈一直努力打造“诚信商圈”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。

（六）处于极度上升空间：

望城坡商业中心

等级：

区域商业中心

现状

二环线三环线的拉通、枫林路的改造，汽车西站、广大环球家具城为望城坡商业中心来了大量人流及物流，旺盛的消费需求刺激了该区域的飞速发展。

但是，该区域内生活配套设施还不够完善，缺乏大型百货商场和生活超市。

湘浙小商品批发市场一经推出，即引来地市州庞大的消费群，同时也吸引了肯德基的进驻。

在此区域内，麓山枫•情、中环大厦、翡翠华庭、西城明珠、麓谷雅园、湘麓国际、标志•麓谷坐标等配带有写字楼和底商的地产项目推出后，引起了市场的强烈反响。

前景

望城坡属于远期规划建设引导性商业中心，其主要功能服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。

这几年发生的变化几乎是翻天覆地，经济的发展与其交通的便利密不可分，政府对该区域的规划也功不可没。

房地产企业在望城坡、麓谷周围开发了大量的楼盘，在消费需求旺盛、交通构架进一步落实和完善的基础上，未来的望城坡商业中心将远远不止是局限于区域性市场，而是面向全省甚至周边省份市场，成为岳麓区最具潜质性和成长性商业中心，未来商业的发展前景也将会不可估量。

（七）绩优股：

观沙岭商业中心

等级：

区域商业中心

现状

在城市化的发展过程中，长沙市政府及岳麓区政府的北迁，加速了观沙岭房地产开发的进程，相对占优势的房价和安居乐园建材广场、湘雅附三医院等生活配套的便利，吸引了大量的消费者前来购房投资，在消费需求增长的基础上，同时刺激了其商业化。

而该区域在交通格局、生活配套、经济基础发展到一定程度后，银杉新一佳广场、盛大•泽西城、新天地、长房•龙柏湾、星蓝湾、日月商住楼等项目受到了该区域乃至全市的追捧。

前景

观沙岭商业中心随着岳麓新城规划构架的进一步落实和完善，由于便利的交通、相对较低的地价和各项优惠措施，使得区域内房地产开发越来越火热。

逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。

在吸引了房地产开发公司的同时，也吸引了大量市区中心，甚至地市州及外省市的消费者前来置业投资，人流增多的同时也为该区域的消费打下坚实基础。

预计观沙岭商业中心未来将依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。

（八）潜力股：

捞霞商业中心

等级：

区域商业中心

现状

开福区属于老城区，长久以来，人们形容长沙经济状况一向是“南帝北丐”，为了甩掉“北丐”的帽子，开福区近年来积极改造旧区，拓展新区，加强基础设施及相关配套的建设，其中，以开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航为契机，顺天•北国风光、广福园、世纪春天、恒鑫•澜北湾等楼盘相继建成，湘江世纪城、珠江花城、万国城等外来大盘先后落户，共同构成了捞霞板块。

区域内的顺天•黄金海岸、新河名居等带商业的项目，受到了市场的热捧。

加上92亿长沙地王北辰新河三角洲项目、万科城等大牌、大盘，未来目光齐聚北城毋庸置疑。

前景

《湖南金霞物流中心物流与交通规划》初步方案已出台，金霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。

其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。

捞霞商业中心将成为水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心，打造中南地区最大的现代化物流中心。

正在加速的新型工业化进程为该物流中心带来了机遇，从而带动城北的发展。

（九）潜力股：

马坡岭商业中心

等级：

区域商业中心

现状

马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县县城星沙镇共同组成长沙市的副中心城市—星马新城。

目前该区域内房地产开发还未受到广泛关注。

前景

马坡岭商业中心主要将构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心；以大型超市和仓储店为骨干，鼓励发展仓储超市、大卖场、配套完善餐饮、生活服务、休闲娱乐和其它服务设施；发展科技市场。

合理配置资源，优化商业布局，按照城市发展规划和区域发展要求，发展新兴产业，形成新型的现代化商贸区。

（十）潜力股：

黎托商业中心

等级：

区域商业中心

现状

黎托商业中心目前还没有进行开发，但商业布局已开始规划，即将于2009年竣工通车的武汉至广州的高速铁路长沙站就坐落在黎托乡，这里也是湖南省长途汽车站和长沙市城市地铁黎托站所在地，将与规划建设中的万国商业城、体育新城鼎立三足，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的