某大型物流产业园项目可行性研究报告.docx
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某大型物流产业园项目可行性研究报告
山东××物流产业园建设项目
可行性研究报告
××咨询有限公司
目 录
1总论
受山东××物流有限公司的委托，我们对山东××物流产业园建设项目可行性进行了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了《山东××物流产业园建设项目可行性研究报告》。
1.1项目概况及目标
项目名称：
山东××物流产业园建设项目
建设地点：
××县北环路以南，汽车站以东
建设单位：
山东××物流有限公司
建设期限：
2年
山东××物流产业园项目拟建在山东××县县城北部，北环路以南，汽车站以东。
物流产业园总体规划占地200亩，总投资3.2亿元，总建筑面积10万平方米，建设综合办公楼、综合物流中心、小商品物流中心、汽车配件物流中心、物流分拨中心、配送中心，并配套建设物流信息服务平台，基本建成鲁西一流的物流产业园区。
项目建设目标：
●货运吞吐量达到2000万吨以上；
●与××县及周边地市设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战略同盟，形成高效的物流服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代物流服务；
●建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、海关管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能；
●引进第三方物流企业50家以上，为60家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引5—10万名个人或企业成为园区的会员；
●现代综合性物流服务体系初步形成。
项目经济效益：
项目计算期内正常年全年实现营业收入10130万元，年实现利润4814.7万元，年上缴税收1760.8万元，安排就业350人，项目具有良好的经济效益。
本项目的建设对促进××市物流业的发展，特别是××市经济开发区、××县的经济发展和满足鲁西地区的现实物流需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。
1.2编制依据及研究范围
1.2.1编制依据
（1）国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（2）《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》；
（3）《投资项目可行性研究指南》；
（4）国家经贸委等六部委发《关于加快我国现代物流发展的若干意见》；
（5）项目承办单位提供的项目构思资料及相关数据。
1.2.2研究范围
（1）项目建设的背景和必要性
（2）项目投资主体的情况
（3）行业分析及市场预测
（4）项目选址及建设条件
（5）项目布局及及各部分功能定位
（6）项目组织及管理系统
（7）项目效益评价及不确定性分析
1.3编制原则
（1）遵照国民经济和社会发展第十个五年计划关于“传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。
（2）按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。
（3）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
（4）××县目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
（5）项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
（6）项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
（7）消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
（8）其它规定及客户要求。
1.4主要经济技术指标
项目建设主要经济技术指标见表1-1。
表1-1 主要经济技术指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
项目占地面积
亩
200
2
总建筑面积
平方米
100000
2.1
综合办公楼
平方米
1000
2.2
综合物流中心
平方米
20000
2.3
汽车配件物流中心
平方米
20000
2.4
小商品物流中心
平方米
20000
2.5
分拨中心
平方米
12000
2.6
配送中心
平方米
12000
2.7
配套服务中心
平方米
15000
3
容积率
0.75
4
绿地率
%
11.2
5
货运吞吐量
万吨
2000
6
项目总投资
万元
32000
7
年营业收入
万元
10130
正常年
8
年利润总额
万元
4690
正常年
9
静态投资回收期
年
7.93
含建设期
10
平均投资利润率
%
14.7
11
投资内部收益率
%
14.11
税后
12
财务净现值
万元
2962
税后
13
建设期
年
2
1.5可行性研究结论
（1）山东××物流产业园项目的建设，符合国家和省市有关促进现代物流产业发展的政策；符合产业发展方向和要求；
（2）山东××物流产业园项目建设用地符合××县对该宗地的要求；
（3）山东××物流产业元项目总体规划占地200亩，总投资3.2亿元。
物流产业园总体规划占地200亩，总投资3.2亿元，总建筑面积10万平方米，建设综合办公楼、综合物流中心、小商品物流中心、汽车配件物流中心、物流分拨中心、配送中心，并配套建设物流信息服务平台，建设期2年。
项目计算期内正常年全年实现营业收入10130万元，年实现利润4814.7万元，年上缴税收1760.8万元，安排就业350人，项目具有良好的经济效益。
（4）该项目建设在××县县城北部内，依托××县工业园区、××市经济开发区、凤凰工业园等工业园区等大型加工制造业，联系济南物流中心、铁路编组站、济南国际机场等物流结点，辐射鲁西地区，物流资源丰富，市场潜力巨大。
（5）项目建成后，园区可实现物流基地功能、物流信息港功能，提供多式联运、货运代理、信息交易、仓储中转、流通加工、品牌展示等物流服务。
有助于整合鲁西及周边省份的物流资源，带动和提升相关产业及××市工商企业的发展与竞争力，推动××市工业化进程。
综上所述，山东××物流产业园项目建设的各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请市、县各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。
2项目建设的背景及必要性
2.1对物流概念的理解
根据物流的内在实质和活动特点，通常意义上的物流概念为：
物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料、中间过程库存，最后产品和相关信息有效流动和储存的计划、实施和控制管理过程。
这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所下的定义。
物流概念的演变和发展过程充分揭示出物流的核心内涵，即通过与企业及社会经济活动的紧密结合，物流己不仅仅是一般意义上的与运输和仓储有关的传统组织管理技术，而是可以创造更高经济价值的经济管理活动。
现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度、多侧面。
（1）对物流运作功能的理解
物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。
（2）对物流增值功能的理解
物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。
（3）物流信息功能的理解
物流是为企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。
（4）对物流价值功能的理解
物流是通过降低企业运输及配送费用。
实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。
对物流概念理解的不同，以及因物流在不同企业及不同经营活动环节的作用存在差异，表现为物流组织管理方法的多样性，如“准时制生产”、“零库存”、“供应链管理”等。
随着物流作为一种专业化服务方式的出现，其具体经营业态也呈现出多元化趋势。
2.2现代物流的特点及发展趋势
2.2.1发展特点
国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。
战后发达国家经济的逐步繁荣，出现了国内外市场上大批量工业制成品的销售需要，并要求尽可能地把运输同库存、仓储、包装和销售等相关作业协调进行，以便加速物资流通和降低运销成本。
这一经济发展形势，为西方物流业的起步奠定了基础；进入70年代，由于石油危机的打击，发达国家企业纷纷将生产地设在国外原料产地，或者在产品的主要消费地就近组装，从而在客观上促进了物流业地区范围的扩大和物流业的快速发展，日益发展的交通基础设施和运输条件以及先进的运输组织方式如多式联运，为物流业的进一步发展提供了必要条件。
从国外物流业50年的发展进程看，国外物流业的发展主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全球化、区域化和集团化。
专业的管理队伍和先进的计算机网络与通信手段，使物流服务不断向快速便捷。
优质高效、成本低廉的目标迈进，物流设施与业务范围也随之迅速发展和扩大。
美国、日本及欧盟国家物流也发展到了较高水平。
就这些国家物流成本占GDP的百分比而言，美国为10％，日本为14％，英国为10．6％，法国为11.l％，意大利和荷兰均为11.3％，德国为13％，西班牙为11.5％，均居世界领先地位。
2.2.2发展趋势
从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。
Ø物流服务的内涵将继续拓展
物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸。
搬运、仓储、保管乃至报关。
通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。
Ø物流服务过程在继续延伸
物流服务的过程经历了“港日一港日”、“门一门”和“生产车间一货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。
从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。
此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。
Ø专业化物流服务在不断壮大
发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。
所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。
物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。
发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。
2.2.3现代物流的核心一供应链一体化
由于物流管理的作用是将分散的功能要素集合成一个有机的系统并以此构成物流的基本要义所在，因此物流理论形成伊始便被注入了系统的思想。
同时，由于物流活动的各功能要素如运输、仓储。
信息组织、服务质量等相互之间存在效益背反关系，因此必须从系统管理的角度着手，合理正确解决效益背反矛盾。
物流的“供应链管理”便是针对获得全系统物流效益最优化而出现的新管理思想。
供应链是指从采购开始经过生产、分配、销售最后到达用户等一系列活动（既包括生产经营活动，也包括物流活动本身）是一个环环相扣的‘物流链”，而不再是孤立的行为，物流活动受这一供应链决定和制约。
例如效益观和库存观，供应链上各环节都有不同的利益和观念，各功能之间存在大生的冲突也难以避兔，但由于现代管理和
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