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经营性公墓建设可行性研究报告

张家口XXXXXXXX生态公墓建设

可行性研究报告

XXXX生态公墓（XXXX）有限公司（暂定）

2011年7月

第一章总论················································1

一、项目概况·············································1

二、项目承办单位概况·····································2

三、编制依据及研究内容···································2

四、主要技术经济指标·····································3

五、主要问题与建议·······································5

第二章项目建设背景及必要性································6

一、项目建设背景·········································6

二、项目建设的必要性及意义·······························7

第三章需求分析及服务规模与标准····························9

一、需求分析·············································9

二、项目服务规模与建设标准······························10

第四章项目选址及建设条件·································11

一、项目选址············································11

二、建设条件············································11

第五章总体规划方案·······································15

一、规划设计依据········································15

二、服务宗旨与目标······································15

三、总体规划要求········································15

四、场内外交通运输流量组织······························16

五、场区竖向及总平面布置要求····························17

六、项目总体功能布局····································18

第六章工程方案···········································20

一、工程内容（范围）与规模································20

二、主体建筑工程方案····································20

三、公用辅助工程········································22

四、主要设备（设施）购置方案······························30

五、主要建（构）物及设备工程量统计························31

第七章消防···············································33

一、主要设计依据········································33

二、建筑消防···········································33

三、火灾自动报警系统····································35

第八章节能···············································37

一、编制依据············································37

二、建筑节能目标········································37

三、建筑节能要求········································38

四、电气节能要求········································38

五、空调通风节能要求····································39

六、节水措施············································39

第九章环境保护···········································41

一、项目场址环境现状····································41

二、环境影响分析与防治措施······························41

三、环境保护设施及投资··································44

四、环境影响评价········································44

第十章劳动安全卫生·······································45

一、主要职业危害因素····································45

二、安全生产············································45

三、卫生················································46

第十一章项目组织与劳动定员·······························47

一、项目组织············································47

二、劳动定员············································47

第十二章项目实施进度·····································48

一、建设工期············································48

二、项目实施进度安排····································48

三、项目实施进度表······································48

第十三章投资估算与资金筹措·······························50

一、投资估算············································50

二、项目资金筹措方式与来源······························55

第十四章项目招标方案·····································56

一、招标依据············································56

二、主要招标计划及招标基本情况······················56

第十五章效益分析·········································58

一、财务评价············································58

二、社会效益············································61

第十六章结论与建议·······································62

一、主要结论············································62

二、建议················································62

附表：

1、投资计划与资金筹措表

2、资产负债表

3、损益表

4、现金流量表

5、固定资产还本付息

6、主要经济指标表

第一章总论

一、项目概况

1．项目名称：

张家口XXXXXXXX生态公墓建设项目

2．建设性质：

新建

3．工程地点：

河北省张家口市XXXX县XXXX

4．项目主管单位：

XXXX县民政局

5．项目承办单位：

XXXX生态公墓（XXXX）有限公司

注册资本：

10000万元

6．项目负责人：

段占伟

联系电话：

7．项目实施期限：

3年（2011年7月～2013年7月）

8．项目建设规模与内容：

该项目规划服务规模：

该项目规划总用地面积66000平方米，通过项目的实施，建各类墓穴200000个，使项目最高服务能力达到20000个/年。

项目工程建设内容如下：

（1）建设办公服务楼10000平方米（办公服务楼、车库、骨灰寄存楼）。

（2）公用辅助工程（道路18000平方米、停车场10000平方米、园林绿化29744平方米、各类给水管道12275米、排水管道12830米、电力电信排管13400米等）。

公墓规划绿化面积占总面积的50%。

（3）共建各类墓穴200000个、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座，共计安葬骨灰250000盒及业务管理办公楼一幢等。

9．项目总投资与资金筹措：

总投资70000万元，分二到三期开发

10．效益分析简述：

吸引投资3.5亿元，可产生年产值20亿

经济效益方面，该项目建成后年均实现服务收入9800万元，完全能够维持项目的正常运营。

社会效益方面，项目建设是贯彻落实我国殡葬改革工作的需要，是XXXX县“物质文明和精神文明”建设的重要内容，有利于进一步促进项目区全面实行火葬，节约土地，优化环境，提倡文明、节俭办丧事等。

二、项目承办单位概况

项目承办单位XXXX生态公墓（XXXX）有限公司为XXXX有限公司全资子公司，成立于2011年8月，公司注册资本10000万元人民币。

XXXX有限公司是项目主体公司母公司，由其具体负责项目的建设与运营。

三、编制依据及研究内容

1．编制依据

（1）民政部办公厅关于印发《殡仪馆等级标准（试行）》、《殡仪馆等级评定办法》的通知（民办发[1990]10号）；

（2）《殡仪馆建筑设计规范》（FGJ124-1999）；

（3）《XXXX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

（4）《XXXX县人口与计划生育“十一五”发展规划》（2006～2010年）；

（5）《XXXX县城市总体规划》、《赤诚县土地利用总体规划》；

（6）“项目选址意见书、用地预审意见书、项目环境影响报告表”等；

（7）《投资项目可行性研究指南》；

（8）其他行业标准、规范、规程等资料；

（9）其它调研资料。

2．主要研究内容

本报告从调查分析XXXX殡葬发展现状和区位环境、旅游资源等综合考虑入手，对项目建设规模预测分析，对工程的必要性及意义、项目建设条件、建设规模及内容、总体布局、建设方案、环境影响、实施进度、组织机构、投资估算、资金筹措等问题作了论证，对项目建设的经济效益、社会效益进行初步评价。

四、主要技术经济指标

项目主要技术经济指标见表1-1。

主要技术经济指标一览表

表1-1

序号

项目

单位

数量

备注

1

规划总用地面积

平方米

3335000

2

总建筑面积

平方米

10000

3

项目总投资

万元

35474

4

资金筹措

万元

35474

4.1

自有资金

万元

15474

4.2

银行贷款

万元

20000

5

财务指标

5.1

服务收入

万元

9586

年均

5.2

地方政府补贴收入

万元

5.3

总成本费用

万元

5061

年均

5.4

税金及附加

万元

527

年均

5.5

财务内部收益率

%

21.19%

5.6

财务净现值（ic=12%）

万元

3899

5.7

投资回收期

年

8.09

含建设期2年

五、主要问题与建议

1．问题

（1）项目定位有一定难度，尽管规划设计工作已经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。

（2）项目时间较紧，建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。

（3）项目对于销售收入较为敏感，建设完成后销售情况将会影响投资回收周期。

2．建议

（1）在下阶段工作中应进一步优化、优选设计方案，节省投资。

（2）加快项目融资步伐，开辟多渠道融资途径，加大政府投资力度。

（3）在建设过程中，多种渠道加大公墓销售推广的力度，尤其是在北京地区。

（4）建立专门的车队，用于北京市区内的客户接送。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

XXXXXXXX生态公墓项目既是为全社会服务的窗口，同时也是社会主义精神文明建设的一个阵地。

其功能是，使人们在殡仪活动中的悲伤得到慰藉、情感得以抒发、哀思有所寄托，倡导文明、健康、进步的殡仪活动，起到移风易俗和引导合理消费的作用，同时对集约、节约用地和保护生态环境等具有重要实现意义。

与此同时，可依托与北京的天然距离优势，有效发掘当地的旅游资源，将项目开发与环境保护、旅游开发、经济建设有机结合起来。

二、项目建设的必要性及意义

加强公墓建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。

随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。

1．项目建设是支持和配合国家发展战略的需要。

北京市不再审批新的公墓用地，面临巨大的刚性需求。

北京市民政局对公墓墓穴20年的租赁价标准定为城近郊区是1500元/平方米、远郊区县是1000元/平方米，但加上附属建筑后墓地出售时就远远高于这个价格。

八达岭陵园价格最便宜的成型墓单价是9600元，贵的成型墓单价是6.6万元；福田公墓最便宜的价格是3.5万元，贵的价格达20万元。

因此，随着北京人口老龄化趋势越来越明显，对于公墓的需求将日益增长，而北京市目前已停止公墓用地审批，北京市民将越来越多的将公墓用地向北京市周边地区延伸。

北京市属15家公墓最便宜的一档墓地价格

公墓名称价格面积

八宝山人民公墓1.9万元0.5平方米

万安公墓7.8万元1平方米

福田公墓3.2万元0.5平方米

太子峪陵园1.76万元0.55平方米

金山陵园2.681万元0.6平方米

通惠陵园1.18万元1平方米

八达岭人民公墓7200元0.5平方米

温泉陵园2.18万元0.8平方米

朝阳陵园1.68万元0.7平方米

天慈墓园1.69万元1平方米

宝云岭墓园5800元0.5平方米

万佛华侨陵园1.88万元0.6平方米

长青园骨灰林7130元1平方米

外侨公墓1.7万元1平方米

注：

实际价格以各公墓公布为准。

2．项目建设是服从城市整体规划，特别是城市经营规模扩张战略发展的需要。

随着高速公路的开通，高速铁路的开工建设，XXXX县区位优势日益突显，县域经济近年来发展迅速，尤其是旅游业的迅猛发展，城区居民人口逐年增加，特别是随着人口老龄化的到来，XXXX县殡仪馆现有的服务规模，无论在数量还是在质量方面都已不能满足全县殡葬需求。

该项目通过规划设计，并按三级馆标准进行建设，从而提升服务能力和质量，不仅为推进全县丧葬改革工作发挥重要作用，同时，也为XXXX县城市规模做大做强提供配套条件。

3．项目建设是当地“两个文明”建设的重要内容。

经营性公墓项目是为全社会服务的一个部门，是社会进步的产物，是随着生产力发展而发展的。

殡仪馆在我国又是殡葬改革的载体，是社会主义精神文明的一个阵地，起到移风易俗，升华人们的思想的作用，使整个丧葬过程成为文明、健康、进步的活动。

因此，该项目的建设都要按着这个要求，使其达到应有的功能。

4．推进和加快经营性公墓正规化建设是计划经济向市场经济转换的需要。

在计划经济体制下，殡葬事业是独家经营的；在市场经济条件下，这种局面必然会被平等竞争、共同拥有的市场所打破，要想占领和巩固这个市场就必须向人们提供满意的殡葬服务，而搞好经营性公墓的建设是做好服务的前提。

加快经营性公墓的更新改造和正规化建设，是殡葬改革深入发展的需要，是经营性公墓自我生存发展和提高服务质量的需要。

所以，应争取时间加快经营性公墓的建设，要有危机感和紧迫感。

5、XXXX独特的旅游资源急待开发

按照“高起点规划、高品位建设、大力度宣传”的思路，突出绿色主题，打“温泉牌”、唱“生态避暑戏”，着力打造成全县经济后续增长点。

县境生态环境良好，自然和人文景观较多，有温泉两处，其中XXXX温泉郦道元《水经注》已有记载，被誉为“关外第一泉”，属高疗效矿泉；现已引进2亿多元资金加快了温泉度假村建设，建成了高档次旅游宾馆和培训中心13家，健身房、狩猎场、游泳馆等娱乐设施等一应俱全，成为集会议商务、自然观光、娱乐健身、疗养度假于一体的省级旅游度假区。

今年以来，又投资1000多万元，恢复了康熙行宫，新建登山栈道及牌楼，提高品位，增加文化内涵，度假村的接待能力和服务质量进一步提高；大海陀国家级自然保护区、冰山梁中生代冰川遗迹、黑龙山自然风光、龙门峡摩崖石刻等景点自然风景独特；朝阳观丹霞地貌、塘子庙温泉、恐龙足迹化石群等具有较好的开发价值。

总投资1.8亿元的汤子庙温泉开发项目正式签约，总投资3亿元的摩天岭滑雪项目已开工建设，年底雪场有望建成雏形。

张家口XXXXXXXX生态公墓建设项目就是基于上述功能提出来的，XXXX将高屋建瓴，站在历史的高度，用以人为本的思想，把它作为现代城市的组成部分来管理、建设，把其作为生命的另一种形式来对待，使其体现出生态公墓的历史与现实价值，实现生态保护与土地节约利用的有效结合。

在此基础上，有效依托XXXX独特的旅游资源，进行生态旅游开发，有力带动XXXX经济的发展。

第三章需求分析及服务规模与标准

一、需求分析

经营性公墓服务对象在数量上的绝对增长性与相对稳定性是统一的。

经营性公墓的服务对象是死亡人口，其绝对增长性体现在，根据我国现有的计划生育政策和人口状况分析，21世纪四、五十年代我国老年人口和死亡人口将达到相对的高峰期。

相对稳定性体现在，如果没有大规模的战争和自然灾害，人口的死亡数及其变化是有规可循的渐变过程，一般不会出现大起大落的现象。

这一特征为制定经营性公墓发展规划和远景目标、内部经营战略和经营决策提供了有利的条件和根据。

随着城市建设步伐的加快，居民环保意识、文明意识的逐步增强，以及国家殡葬改革的进一步深化，经营性公墓成为了唯一合法的专业治丧场所。

根据《XXXX县人口与计划生育“十一五”发展规划》（2006～2010年），全县人口总量保持低速增长。

十一五期间（2001～2005年）全县人口年平均增长率为1.70‰，人口自然死亡率为5.2‰。

“十一五”期间，出生人口政策符合率保持在93.5%以上，并逐年稳步提高，生育水平稳定在更替水平以下，年出生水平控制在13‰以内，自然增长率控制在7.4‰以内，人口自然死亡率为5.15‰以内，到2010年末，计生总人口控制在17.56万以内（不含流动人口）。

另外，据XXXX县统计数据，2004年至2008年间，死亡人数4295人（2004年829人、2005年852人、2006年816人、2007年881人、2008年917人），年均死亡率5.11‰。

根据上述数据分析，项目服务区现状总人口约17.1万人，人口自然死亡率为5.11‰，则现状（2008年）火化量每年约917具，平均每天2.5具。

截至2009年末，北京市常住人口1755万人，其中户籍人口1245.8万人，居住半年以上的外来人口509.2万人。

常住人口密度为1069人/平方公里。

常住人口中，城镇人口1491.8万人，乡村人口263.2万人。

全市常住人口死亡率4.56‰。

北京现有人口约1900多万，其中老龄化趋势越发明显，60岁以上人口占总人口的比例已经超过12.5%。

随着县境交通区位大幅改善，工业、旅游经济的快速发展，规划至中期（2020年）自然死亡人口年均增长率按5‰测算，即年火化量为1163具；远期（2021年以后），随着人口老龄化的到来，自然死亡人口年均增长率按6‰测算，北京将不批新建墓地，XXXX将充分发挥地缘优势，承接北京巨大的公墓需求。

二、项目服务规模与建设标准

1．项目服务规模

规划服务能力：

根据上述项目服务需求分析可知，该项目建设可满足项目服务区相当长时间内本县的服务需求，且项目的服务对象主要面向北京地区。

额

2．建设标准

该项目将严格按照《殡仪馆等级标准（试行）》中第一至第二十二项有关要求并按三级馆进行建设，综合评分达360分以上。

远期目标努力把XXXXXXXX生态公墓建成二级馆，综合评分达480分以上。

生态公墓严格按照生态公墓建设的标准进行，充分考虑和利用空间需求、生态保护等因素，最大限度地顺应（或营造）自然、保护自然、利用自然，同时考虑节能、环保、高效益、低维护。

参照生态城市的相关标准，初步确定生态公墓的基本标准：

1.布局合理

公墓布局应体现以人为本的原则，应用生态学与系统学原理，把公墓绿地系统规划纳入城镇总体规划，建立良好宜人的殡葬活动环境空间，使公墓功能协调，符合生态平衡要求，充分体现文化品位和个性特征，坚持继承传统殡葬文化，保持地形地貌的自然形态，使公墓人文景观和自然景观和谐融通，形成独具特色的公墓人文、自然景观。

2.基础设施完善

具备高效动态的生态调控管理和决策系统，不仅物流、人流、信息流等设施完备，而且文化、卫生等设施也应齐备完善。

公墓的基础设施系统主要包括供水、供电、通讯信息、交通道路、消防、应急救援等系统，公墓基础设施系统完好率是衡量一个公墓基础建设水平、公众服务能力和预警应急反应能力的重要指标，项目基础设施系统完好率≥95%，而且确保设施完备、高效、稳定。

3.环境质量高

殡葬活动需要一个清洁安全的环境，殡葬活动污染物应得到及时有效地处理。

如垃圾无害化处理率（指经无害化处理的园区垃圾数量占园区垃圾产生总量的百分比）≥90%；污水处理率（指园区污水处理量与污水排放总量的比率）≥80%，再生水利用率（指园区污水再生利用量与污水处理量的比率）≥50%。

生态公墓不仅要求空气、水、声学等环境质量达标，而且绿地分布合理，生物多样性趋于丰富，形成良好的区域生态环境和完整的公墓绿地系统，自然地貌、植被、水系、湿地等生态敏感区域得到有效保护。

如空气污染指数小于等于100的天数/年≥300，物种多样性（生物多样性的重要组成部分，是衡量一个地区生态保护、生态建设与恢复水平的较好指标）≥0.5，本地植物指数（指建成区内全部植物物种中本地物种所占比例）≥0.7，建成区道路广场用地中透水性地面（径流系数小于0.6的地面）的比重≥50%，建成区绿化覆盖率（指在城市建成区的绿化覆盖面积占建成区面积的百分比，绿化覆盖面积是指公墓中乔木、灌木、草坪等所有植被的垂直投影面积）≥50%，环境噪声达标区覆盖率（%）≥95。

4.社会环境稳定

生态公墓不但要