南昌某项目可行性研究报告52页.docx

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南昌某项目可行性研究报告52页

建设路项目可行性研究报告

建设路项目可行性研究报告

一、报告摘要

1.1、项目市场条件

Ø近年来，南昌市经济保持了持续、快速、健康的发展态势：

GDP、人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。

为南昌市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。

Ø随着城市化进程的加快,也带动了南昌市政府重点规划区域建设的加快，如红谷滩、象湖新城等，但新城区无论是人口、市政、商业、教育、医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。

1.2、行业竞争状况

Ø政策执行力度加大，房地产市场日益规范；

Ø房地产快速发展，房价持续上升，对居住升级换代的需求旺盛；

Ø房地产同质化竞争越来越严重，市场出现结构性过剩，高品质项目受到市场的欢迎；

Ø研发及整合营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争机会大；

Ø土地供应量巨大，但老城区供应量极少。

1.3、经济分析结论

根据对整个项目进行的经济测算，预计的销售价格、销售率的条件下，项目经济指标如下：

项目

经济指标

项目

经济指标

用地面积

7920㎡（11.88亩）

建设面积

18216㎡

公共建筑面积

1000㎡

容积率

2.3

项目总投资

6676.88万元

销售收入

（住宅销售率：

100%）

11191.40万元

银行融资

3400万元

自有资金

2400万元

税前利润

4513.52万元

税后利润

3024.06万元

成本利润率

（税后利润/总成本）

45.29%

销售利润率

（税后利润/销售收入）

27.07%

最高承受土地价格

318.6万元/亩（成本利润率为30％）

注：

本项目总投资大约预计为人民币6676.88元，按企业自有资金单位为万元计，结合项目投资计划和资金来源与运用分析，本项目申请3400万元的信贷额度，期限为1年。

Ø自有资金：

2400万元（不低于35％）；

Ø银行融资：

3400万元；

Ø其余资金来源于本项目在预计销售期内（1年）的销售回款，需预售款中的876.88万元即可；

Ø通过敏感性分析，容积率变动对项目利润影响较大；

Ø通过敏感性分析，销售价格对项目的利润有一定影响；

Ø在假定的销售价格、销售率成立的条件下，本项目的预期投资效益良好，可进行投资开发；

Ø假定项目最低利润率为项目成本的30%，本项目的土地价格承受能力较高

　　容积率为2.3时，则地块的最高承受土地价格为3784.97万元，即318.6万元每亩

　　容积率为3.0时，则地块的最高承受土地价格为4735.37万元，即398.6万元每亩

　　容积率为4.0时，则地块的最高承受土地价格为6302.34万元，即530.5万元每亩

　　容积率为5.0时，则地块的最高承受土地价格为7910.89万元，即665.9万元每亩。

1.4、风险及建议

Ø虽受政策影响，但南昌市房地产还是持续快速发展。

从土地交易的情况来看，地块的土地成本可能较高，这就需要想办法创造附加值，提高销售价格，从而把风险降到最低。

Ø因地块在老城区，所以应充分利用地块区位优势和资源；且与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造项目品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款，从而实现效益最大化。

Ø在产品同质化日益严重的房地产市场，要想获取预期收益，必须在现有条件下，最大限度挖掘产品的附加价值。

二、项目概况

2.1、项目位置

项目位于南昌市建设东路和玉带河交汇处，中大紫都项目后面。

属国药厂原用地，交通发达，周边配套完善，是南昌老城区较为核心位置。

2.2、项目用地经济指标

根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示：

项目

规划指标

用地面积（卖地红线）

7920㎡（11.88亩）

用地性质

居住用地

土地使用年限

70年

建筑容积率

2.3

绿化率

≥35%

三、项目投资环境

3.1、宏观经济分析

南昌市作为京九线上唯一的省会城市，同时也是中部地区六大中心城市之一。

近年来，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市的目标，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。

3.1.1、经济持续快速增长

随着城市发展的不断深入，南昌市综合经济实力显著增强，GDP、固定资产投资以及人均可支配收入等各项指标都实现了持续上升的势头。

3.1.2、与周边中部城市比较，位居中部城市前列

南昌与中部其它省会城市相比，发展迅速，各经济指标增长速度居中部前列。

通过上图可以看出，南昌市的人均可支配收入及固定资产投资这两项指标，其增长速度都位居中部六大城市之首，GDP增长速度也位于中游。

房地产投资占固定资产投资比例

年份

南昌

长沙

合肥

武汉

太原

郑州

03年

0.26

0.2761

0.35

0.26

0.21

0.15

04年

0.264

0.2972

0.38

0.28

0.19

0.19

05年

0.21

0.324

0.38

0.28

0.18

0.2

06年

0.176

0.3124

0.336

0.1758

0.22

0.274

近年来，南昌市房地产投资占固定资产投资比重呈下降趋势，其主要原因是最近三年南昌市的固定资产投资增长加快，房地产投资增长速度跟不上固定资产投资增长的速度，造成房地产投资总量增加但比重下滑的情况发生，并非房地产投资降温。

这也从侧面反映了南昌未来宏观经济持续增长，将进一步刺激房地产市场迅猛发展，投资前景看好。

3.2、南昌经济发展分析小结

近年来，南昌市经济保持了持续、快速、健康的发展态势：

GDP、人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。

为南昌市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。

四、城市规划发展分析

4.1、城市化进程加快，城市发展四面扩展

Ø根据南昌市“双三百”的城市发展规模和目标规划，南昌城市化进程伴随经济发展热潮而来。

在此基础上,南昌市城市总体规划提出了“西进、东拓、北控、南延”的发展策略。

Ø据城市规划布局资料显示,从现在起到2020年，南昌市中心城按“一江两岸、一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的规划布局。

其中,南昌将重点开发五个具有很高产业和建设开发需求，开发效益好、环境容量较大的城市重点拓展区，依序包括：

1、红谷滩中央商务区。

以行政功能和商业中心建设带动重大商务、文化、教育和公建项目建设，进一步增强交通设施的通达性，建设红谷滩高层建筑群；

2、朝阳组团。

启动朝阳组团建设，成为以大型住宅基地为主体、生活设施配套完善的人居中心；

3、“两湖”产业景观区。

依托城东地区基础设施的不断改善，不失时机地推进艾溪湖、瑶湖区域的景观开发和产业集聚，建设艾溪湖片高新技术产业和服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区；

4、一江两岸产业带。

启动赣江两岸产业带的规划和建设，滨水区域突出公共性、连续性、可达性、亲水性和安全性，形成以现代服务业和都市旅游业为主体的产业走廊，打造城市未来的黄金中轴线；

5、昌南新城。

适应城市形态加快南延的趋势，发掘城市南部区域的优势和潜力，把昌南新城建设成为城市商业副中心区域，增强城市的总体功能和对小蓝、莲塘、向塘及以南广大区域的辐射能力。

4.2、城市规划发展结论

南昌城市化进程的加快,带动了南昌市政府重点规划区域建设的加快，但新城区无论是人口、市政、商业、教育、医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。

五、房地产政策分析

自2004.3.21国土资源部颁布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（8.31大限）以来，一系列土地、金融税收、产品技术规范、价格、交易管理政策陆续出台，调控力度日益加大，实施细则日益具有针对性，房地产市场日益规范。

5.1、房地产政策分析

附:

全国及南昌地方2004-2007年已出台的房地产相关行业政策

Ø土地政策一览表

政策名称

颁布时间

重点内容

关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知

2004.3.21

就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理

2004.4.29

集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整

关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理

2004.5.21

治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计划。

2004.8.19

要求经营性土地交易都必须在市土地交易市场以招拍挂的方式公开进行

国务院关于深化改革严格土地管理的决定

2004.10.21

严格依照法定权限审批土地，新增建用地土地有偿使用费实行先缴后分

建设项目用地预审管理办法

2004.12.1

充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量。

实行分级预审，在项目可行性研究阶段由建设用地单位提出预审申请。

关于当前进一步从严土地管理的紧急通知

2006.5.30

不得违反土地利用总体规划和年度计划用地

从严审批各类非农建设用地

确保房地产调控的土地政策落到实处

严肃查处违法违规用地

继续深入开展“完善体制、提高素质”活动

关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知

2006.6.14

认真清理违法违规用地；严肃查处重大土地违法案件；巩固土地市场治理整顿成果；组织开展执法检查、严明法纪。

国务院关于加强土地调控有关问题的通知

2006.8.31

进一步明确土地管理和耕地保护的责任

切实保障被征地农民的长远生计

规范土地出让收支管理

调整建设用地有关税费政策

建立工业用地出让最低价标准统一公布制度

禁止擅自将农用地转为建设用地

强化对土地管理行为的监督检查

严肃惩处土地违法违规行为

关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知

2006.9.18

关于省级批准（核准、备案）项目需作出说明问题

关于占用基本农田的论证问题

关于建设占用耕地“先补后占”问题

关于城市批次用地需补报的有关材料问题

Ø金融政策一览表

商业银行房地产贷款风险管理指引

2004.9.2

将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）

关于调整金融机构存、贷款利率的通知

2004.10.28

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

另外，个人住房公积金贷款5年（含）以下从3.60%提高到3.78%，5年以上从4.05%提高到4.23%；商业银行自营性个人住房贷款5年（含）以下从4.77%提高到4.95%，５年以上从5.04%提高到5.31%

中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知

2005.3.16

将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则

关于住房公积金有关利率政策调整的通知

2005.3.18

上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点

财政部税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知

2005.3.2