第二章 不动产投资.docx

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第二章不动产投资

第二章不动产投资

2.1不动产投资的形式和特征1

2.1.1不动产投资内涵及特征1

2.1.2不动产投资的类型及特征2

2.1.3不动产的投资回报3

2.2不动产投资的价值分析4

2.2.1影响不动产价格的因素4

2.2.2不动产估价方法9

2.2.3不动产投资价值评估工具12

2.2.4资本化率的估计18

2.3不动产投资的风险26

2.3.1不动产投资风险及其特征26

2.3.2不动产投资的风险管理27

2.4房地产投资信托29

2.4.1房地产投资信托29

2.4.2房地产投资特性及收益影响来源31

2.4.3REITs的全球发展34

2.5不动产融资领域的创新36

2.5.1不动产融资领域的创新36

2.5.2抵押贷款的创新41

资料阅读48

案例分析50

本章习题56

参考文献58

第二章不动产投资

不动产是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的基础，为社会生活提供基本的生产和生活用品。

而不动产投资是投资者以不动产为投资对象进行的一种投资获利的行为。

尤其近年来，不动产业已逐步成长为国民经济的支柱产业，并对我国经济增长做出了令人瞩目的成就。

不论是居民个人还是企业，越来越热衷于不动产投资活动，这就需要投资者对不动产投资的概念、价值、风险等相关内容有一个相对全面、科学的了解，这也是本章将要介绍的内容。

2.1不动产投资的形式和特征

2.1.1不动产内涵及特征

所谓“不动产”，依《中华人民共和国担保法》第92条规定：

“本法所称不动产是指土地及房屋、林木及地上定着物。

”可见，不动产（real-estate）是相对于动产而言的，它强调的财产和权力载体在地理位置上的相对固定性，具体是指土地以及建筑物等土地定着物，是权益和实物的综合体。

目前，国内对不动产的用词尚不规范，鉴于此，若未作特别说明，本章适用的“房地产”一词与“不动产”含义相同。

房地产作为一种特殊的商品，除具有一般商品的共性外，还具有许多自身的特征。

（1）地理位置的固定性

在房地产交易中，建筑物和土地是不动产，不具有移动性，流动的是其相关的权益（或权利），而不是房屋和土地实体，因此固定性是房地产与其他商品最大的区别。

因而地理位置对房地产质量、功能和价格的影响比其他商品更为显著，这也就决定了房地产投资的地域性。

（2）使用功能的多样性

相同功能用途的房屋和土地，利用方式可以不尽相同，同时就其本身的性质来说，又可以有多重不同的功能，如同样的一套房子，对于厂商可以做库房，对于居民可以做住房。

房地产使用功能的多样性，同时也决定了房地产需求的普遍性，引发了房地产的开发竞争，有利于资源的优化配置。

（3）投资和消费的双重性

随着人口的增加，房地产需求总量在不断地增长，而土地总量确实固定的，因此从宏观来看，房地产的价格会不断上升，使它具有投资的特性，是现代社会防止通货膨胀及货币贬值的重要工具。

另一方面，人们又可购买它来居住生活。

由于现实中难以分辨房地产的投资性和消费性，人们购买房地产的目的往往两者兼而有之。

（4）社会地位的象征

房地产作为一种资金密集型投资工具，其投资价值是十分巨大的。

由于近年来房地产的价格会不断上升，投资房地产需要大量的资金，特别是对于拥有房产的人来说，不仅可以享受房产增值的潜力以及居住的舒适，更是一种身份和地位的象征。

表2-1房地产投资类型及其特征

2.1.2不动产投资的类型及特征

类型

主要价值决定因素

投资特征

首要风险

最可能的投资者类型

荒地

需求的扩张

便利的位置

旅行类型

计划/分区的最好用途

被动

缺乏流动性

有限的杠杆

价值升值获得回报率

无税收减值

资本利得征税

费用资本化

持有成本

资本升值的不确定性

投机者

开发者

价值储藏产业

住宅

扩张的人口

收入的增加

地理位置：

便利程度、有利的暴露

威信

适度流动性

高杠杆

周期性的价值和收入增值带来回报率

税收减值

普通和资本利得征税

新建时的起步

管理：

更大的计划需要雇用专业人士

高收入人群：

从税盾中得益

适宜所有能够取得权益投资的投资者

写字楼

扩张的地方经济

地理位置的联系

威信/地位

租产的混合兼容性

活跃（除非只租给一个公司）

适度流动性

周期性的价值和收入增值带来回报率

税收减值

普通和资本利得征税

新建时的起步

管理：

高水平服务的提供

竞争性的设施

逐渐过时的风险

随商业活动的位置变动

高收入者：

需要税盾

适宜任何雇用专业管理人和去的初始权益投资的投资者

仓库

商业/工业活动

地理位置的方便运输型

耐久变动的结构设计

适度流动性

适度杠杆

周期性的收入增加带来收益率

税收减值

普通和资本利得征税

由于材料、设施和技术的变动而逐渐过时

退休人员：

追求现金流和有限的管理

任何可以取得期初权益资本且追求税收庇护的投资者

临近的购物中心

沟通的增长

有效需求：

人口和收入

与竞争对手比较而言的便利的地理位置

与花费类型有关的租产混合

有效的出租协商

适度活跃

适度流动性

适度杠杆

周期性的价值和收入增值带来回报率

税收减值

普通和资本利得征税

建立：

合适的租客混合

管理：

需要提供足够的专业化服务

闲置

竞争性设施

逐渐过时

相当富有者：

需要进行大规模权益投资

任何能够运用税盾和其他好处的投资者

旅馆

地理位置：

连接程度和便利性

需求：

会议、旅游、度假、商务

设施和服务的综合

活跃

适度流动性

适度的低杠杆

周期性的价值和收入增值带来回报率

税收减值

普通和资本利得征税

管理：

高度的租客周转率（专业化管理十分必要）

竞争性设施

任何可以利用税盾和有足够权益投资的投资者

较小的投资规模也适用于愿意经营和维护的投资者

2.1.3不动产的投资回报

一切投资的目的都是为了获取某种形式的投资回报（returnoninvest-ment），而这些回报的来源一般可区分为：

（1）收益；

（2）升值；（3）价值收益。

如购买支付利息的股票，能带来稳定的货币收益，因通货膨胀能产生某种程度的升值，以及如果公司利润增加还可能有价值收益。

作为投资的房地产包括不同类型的资产，起收益可能源于上述三种回报之一，也可能源于所有的回报。

如下面所示：

•仅有收益的投资-----抵押贷款；

•仅有升值的投资-----持有未开发的土地；

•仅有价值收益的投资-----建筑地块的开发；

•三种收益类型都包括的投资-----收益性房地产，如公寓楼。

房地产回报方式具有多样性，不可能将之与其他有效地投资形式进行全面比较，因为任何有意义的比较都必须考虑如何把一种特定的资产与可替代性投资机会联系起来。

每个投资者必须在需求与目标、安全性及收益性间进行平衡，而且税收条款对每个纳税人的影响也不尽相同。

投资选择问题就是这样的个人化行为，需要投资者谨慎的权衡优劣。

2.2不动产投资的价值分析

对投资者而言，要进行房地产投资，无论是进行不动产开发项目投资还是开展置业投资，正确、客观地估算不动产投资的价值是至关重要的。

不动产估价，亦称不动产价格评估，是依据影响不动产价值的各种资料，判定不动产以货币表示的经济价值。

然而，与股票、债券等投资对象相比，不动产投资周期较长，从垫付资本到获利、收回投资一般需要经历一个较长的时期，而且，期间政治、经济等因素的变化使得不动产投资活动充满风险，风险与收益形影相随。

因此，要正确、客观地评价不动产投资的现期收入与未来收益的关系，就要求投资者树立两大价值观念，即货币的时间价值观念和投资的风险价值观念。

在此基础上，我们可以得到一个准则：

考虑一个不动产投资是否可取的首要一点就是投资是否可以在一个必要的收益率上取得正的投资净现值（netpricevalue）。

下面我们先从影响不动产价格因素开始。

2.2.1影响不动产价格的因素

不动产价格是不动产商品价值的货币表现，关系到不动产所有权和使用权在经济上的实现，不动产市场运行的市场秩序和资源的优化配置。

它受到多种因素的影响，这些从不同的侧面，以不同的程度影响着不动产价格的评估。

一般可以按两种方法对其进行分类。

第一种方法是将影响因素分为一般因素、个别因素和区域因素。

一般因素是指各个地区、各种类型的不动产价格水平都有所影响的因素；个别因素即不动产本身的个别特性中对不动产价格有所影响的因素；区域因素是指对某一区域范围内的不动产价格水平有影响的因素。

另一种分类方式主要是将影响不动产价格的因素分为供求因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素及其他因素等。

每一种因素还可以进行细分。

以下综合两种分类方法对影响不动产价格的因素加以分析。

1．供求因素

不动产的供给和需求是影响不动产价格的两个最终因素，其他因素最终都是通过影响不动产的供给与需求来影响不动产价格的。

当供给一定时，需求减少，价格就会下降；需求增加，价格就会上升。

同样，当需求一定时，若供给增加，供给就会下降；供给减少，价格就会上升。

也即我们常说的供大于求，价格将下降；供不应求，价格将上升（见图2-1）；市场上的供给与需求量达到平衡时，这一需求量便是有效需求（图2-1中的E、F点）。

售价/租金

（供给曲线）

D1

F

（需求曲线）

E

D0

图2-1供给与需求曲线

数量

影响不动产经济供给的因素主要有:

自然供给、社会需求、价格和计划和规划。

在我国政府的计划和规划是决定供给的主要因素，计划松，供给量将增加；计划紧，供给量将减少。

同样，规划的松紧也直接影响着供给的多少。

规划使周围交通出行环境产生变化，是的价格曲线斜率变缓，不动产价格差价变小。

影响不动产需求的因素有：

人口数量、收入水平、消费结构和相关政策。

2．自身因素

不动产的自身因素也可以说是房地产的个别因素，是指房地产本身的个别特性对房地产价格的影响因素。

自身因素主要一般包括土地和建筑物的自身因素，考虑到土地自身因素的重要性，此处仅讨论土地的自身因素。

土地的自然因素包括位置、形状、大小、地势、地质、日照、通风、湿度、温度以及临界状态等。

（1）位置、形状、大小（宽度、深度、面积）、地势、地质。

一般来讲，位置好的土地带来的收益要高于位置差的土地，同时，要获得位置好的土地也要付出高于位置差的土地的代价。

土地的形状多种多样，例如三角形地、矩形地、平行四边形地等等。

由于它们的利用难易程度不同，一般认为矩形地更容易些，因此其价格会相对偏高，而其他形状的土地价格会偏低。

而土地的大小一般来说，面积越大的土地由于在用途上有较多的选择可能，容易被利用，所以其价格也往往会高于面积小的价格。

地势也就是土地与相邻地的高低关系比较，一般地，地势高的土地价格高于地势低的土地价格。

地质条件与土地的承载力密切相关。

地质条件的好坏又直接影响地基处理费用的高低。

地质条件越好，土地价格就高；地质条件差，土地价格就低。

（2）日照、通风、湿度、温度。

这四个条件在一定合适范围之内，会增加土地的价格；相反，一旦超过了正常范围，如日照时间过长过短、湿度过大过小、温度过高过低都不利于生产和生活，土地的价格也会偏低一些。

（3）临街状态。

土地的临街状态对地价影响很大，一般可以分为路角地、双面临街地、一面临街地、袋地、盲地等多种情况。

由于它们的利用价值不同，价格也不同。

路角地价格最高，其次为双面临街地、一面临街地、袋地和盲地。

3．环境因素

环境因素课分为自然环境因素和社会环境因素。

自然环境因素包括:

（1）各种噪声，如汽车、人群等可能产生的噪声，噪声过大，会使不动产价格下降。

（2）环境污染，如废弃、废水以及各种垃圾若不及时处理，都会污染环境，致使水源及空气都会变质，会使该地