夏津县某住宅小区房地产开发项目申请报告.docx
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夏津县某住宅小区房地产开发项目申请报告
第一章申报单位及项目概况
一、项目概况
1、项目名称：
居住小区二期工程建设项目
2、项目承办单位：
法定代表人：
企业地址：
夏津县
注册资本：
5000万元
企业类型：
经营范围：
房地产开发
3、建设性质：
棚户区改造工程
4、项目建设地址：
山东省夏津县中山街东侧，河津街南侧
5、项目建设内容及规模：
本项目占地9.21亩，建设楼房三栋及地下储藏室，其中，28层2#楼总建筑面积14277.7平方米（其中地上建筑面积13331.78平方米，地下建筑面积945.92平方米），28层3#楼总建筑面积14339.55平方米（其中地上建筑面积13393.63平方米，地下建筑面积945.92平方米），22层5#楼总建筑面积13610.29平方米（其中地上建筑面积12457.41平方米，地下建筑面积1152.88平方米），地上总建筑面积39182.82平方米；地下储藏室3044.72平方米。
本项目总建筑面积42227.54平方米。
6、项目实施进度：
该项目开发建设总周期预计2年，即2011年8月至2013年12月。
7、项目总投资及资金来源：
该项目总投资8750.92万元。
资金来源：
全部为企业自筹资金。
8、主要技术经济指标：
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
用地面积
亩
9.21
2
建筑面积
平方米
42227.54
3
其中：
住宅面积（地上）
平方米
39182.82
地下建筑面积
平方米
3044.72
4
容积率
6.88
5
绿地率
％
43
6
建筑密度
％
28.65
7
总投资
万元
8750.92
8
总销售收入
万元
13391.02
9
税后利润
万元
2420.51
10
财务内部收益率
%
20.35
税后
11
财务净现值
万元
947.54
税后（IC=10%）
12
投资回收期
年
2.75
税后（含建设期）
13
投资利润率
%
36.88
14
投资利税率
%
48.43
15
建设周期
年
2
二、承办企业基本情况
夏津某房地产开发成立于2011年，注册资本金5000万元，公司现有员工11人，其中高级职称人员2人，中级职称人员6人，大中专以上人员及专业技术人员占90%以上，公司下设办公室、财务部、工程部及计划部。
公司自成立以来，秉承“诚信为本、高起点、高规划、铸造精品”的开发建设理念，公司将以优秀的楼盘品质、诚实守信的原则和积极、热情、快捷、人性化的服务，严格按照县委、县政府“碧水绕城”的大规划，力争将开发建设的居住小区打造成夏津县城区内环境优美、适宜人居的高端住宅。
三、项目区概况
夏津县地处山东省西部平原、鲁冀两省交界处，至今已有2200多年的历史。
青银高速、308国道、315省道和德商公路穿境而过，京九和京沪铁路距县城仅有20公里和30公里，交通区位优势明显。
植棉历史悠久，是全国优质棉生产和出口基地，常年植棉65万亩，总产120万担，稳居全国棉花生产县十强，素有“银夏津”之美誉，被评为国家级优质棉标准化生产基地。
林果业发达，拥有长江以北最大的黄河故道生态森林公园，素有“小杂果之乡”的美誉。
近年来，大力实施“工业强县”战略，全县形成了棉纺织、面粉加工、植物油加工、造纸、工艺品等特色产业，被评为山东省十大产业集群和山东省县域经济十大高效农业聚集园区之一，被国家食品工业协会评为全国食品工业强县。
四、编制依据
1、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、原国家计委颁布的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
3、《德州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4、《德州市城市总体规划》（2005—2020）；
5、《夏津县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
6、现行有关技术规范、技术标准；
7、承办单位提供的有关基础资料。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，也是一个产业关联度很高、带动性很强、对就业人口需求刺激很大的行业。
繁荣的房地产市场会给金融、贸易、工业及上下游产业、以及由此衍生的相关行业带来空前的发展机遇。
房地产业在国民经济发展中具有重要的不可估量的作用：
一是房地产开发投资的增长对国民经济发展的作用越来越明显。
房地产业是国民财富的主要构成部分，是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。
房地产业一般会先于国民经济发展而发展，并带动关联产业群的快速发展。
因此，房地产业的发展会促进或拉动国民经济的增长。
二是房地产业带动了相关行业的发展。
房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产业直接或间接影响着60多个行业。
三是房地产对GDP的贡献大。
以1998年至2007年数据为例，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由6.32%增加到ll.56%，年均9.15%。
四是房地产对居民居住条件改善的贡献大。
随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展，居民的居住条件有了较快提高，城镇居民人均居住面积目前已从1985年的5.60平方米增加到28.89平方米。
五是房地产业能够为城市积累资金，改善城市的投资环境。
六是发展房地产业可以吸引外资、促进对外开放。
中国巨大的房地产市场、不断改善的投资环境和较为丰厚的投资回报，使房地产业成为外商竞相投资的重要领域。
目前，中国的房地产企业中，外商投资企业数量逐年增多，利用外资金额逐年加大。
“十二五”期间，夏津县将打造华芳、泉林、奥德新能源、飞天、发达、天赐六大企业航母，争取实现华芳销售收入过50亿元，其他5家企业销售收入过30亿元。
把棉纺织、油品、食品加工、新能源、生态旅游五大产业培植成销售收入过百亿元的产业。
加快润华集团汽贸城等项目建设，升级改造并争创4个省级农村专业、综合市场，聚集商气、辐射邻边。
依托黄河故道森林公园，增强文化内涵，延伸产业链条，办好椹果文化采摘节，积极争创中国旅游强县、国家5A级景区、省级地质公园。
统筹城乡发展，旧城做新，新城做靓，小城镇作美。
打造碧水绕城精品水绿带，构建纵横交错、四通八达、支撑县城未来30年发展的框架。
完成集中供水、供暖、供天然气工程，实现县城全覆盖。
2011年，夏津县确立了“站在新平台，谋求新跨越”的工作目标，把“十二五”开局之年作为大干之年、突破之年、跨越之年，突出工业、城建、三农、服务业、民生五大工作重点，尤其突出了城市建设这一重点，将在完善城市功能上谋求新突破。
近几年，夏津县房地产市场发展速度明显加快，房屋施工面积、竣工面积以及销售面积都有较大幅度增长。
房屋施工面积、新开工面积、竣工面积和销售面积分别以每年30%以上的速度增长。
据有关部门统计数据，房屋空置率在10%以下，总体来看，近几年夏津县房地产市场呈现出健康、良性的发展态势。
在这样的大好形势下，夏津某房地产开发以市场需求为出发点，以加快夏津县城市化进程为目标，根据夏津县整体规划，特开发夏津县居住小区工程建设项目。
公司将依靠多年来正规专业的房地产开发管理经验，结合该地块的区位优势、人文环境，对该地块进行设计开发，并将这些经验并贯穿于设计、建设、物业服务的全过程，致力于构筑放心、安心、省心的环保住宅小区项目，为夏津人民营造高质量、高水平的居住环境，同时也为夏津房地产业的发展做出应有的贡献。
二、项目建设的必要性
1、项目建设符合国民经济发展要求
当前，我国国民经济运行正处于一个加快发展时期，为了促进国民经济平稳较快发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动约1.5—2个百分点。
夏津房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的又好又快发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，该项目的建设是国民经济发展的需要，也为德州市房地产业的发展起到很好的带动作用，同时也为优化夏津县居住环境，开展市场化招商，发挥环境招商的作用，加快夏津县城市建设发挥积极作用。
2、增加就业岗位，解决劳动就业的需求
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此，国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加l0%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，增加住宅建设投资将对增加社会就业机会起着不可忽视的作用。
而该项目作为夏津县商品住宅之一，将为夏津增加当地社会就业岗位做出一定的贡献。
3、扩大社会效益，带动地方经济
“十二五”期间，夏津县将大力发展第三产业，加快城市开发建设，同时政府也肩负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能。
该项目的建设，是夏津县加快城市开发建设，建设精品住宅的重要举措，也是夏津房地产业发展的里程碑。
同时，夏津县房地产业的发展，将进一步促进新城区人口增长，从而带动教育、医疗、商业、饮食业等行业的发展。
对于优化居住环境，拓宽招商思路，积极开展市场化招商，充分发挥环境招商的作用，加快城市开发建设具有重要意义。
4、打造精品工程，为公司培植新的利税增长点
该项目坚持高起点规划、高标准施工，科学划分功能分区，按照居住、商业功能定位，打造生态、人文、宜居型城市居住空间。
该项目的建设，公司可以通过资金、技术、资源、人才的优势，尽快获得项目带来的经济效益，同时，也为公司培植新的利润增长点，为公司的后续发展奠定坚实的基础。
综上所述，该项目符合国家产业政策，符合夏津县城市总体规划建设发展目标，具有可观的经济效益和良好的社会效益，其建设能够满足消费者需要，适应房地产市场的需求。
第三章市场分析及项目定位
一、夏津城市背景
历史悠久：
夏津为千年古县，历史文化底蕴深厚，民风淳朴。
因春秋时期为赵、齐、晋会盟之要津，故称夏津。
至今已有2200多年的历史。
区位交通：
夏津县地处山东省西部边缘，为德州市辖县。
东南与高唐县相邻，西与河北省清河县以运河为界而相望，北与武城、平原县相接。
交通区位优势明显。
境域人口：
夏津全县东西长39公里，南北宽32公里，辖10镇2乡2个街道办事处1个经济开发区，总面积871.9平方公里，总人口50万。
气候特点：
夏津县属湿暖带半湿润大陆气候，四季变化及冷热、干湿明显。
经济特点：
夏津县土地肥沃，物产丰富，盛产棉花、杂果、地瓜、蔬菜等作物。
棉花是夏津的的特色作物，植棉历史悠久，素有“银夏津”之美誉，是全国优质棉生产基地县和棉花出口基础县。
林果业发达，素有“小杂果之乡”之美誉。
夏津县历史上工业生产基础薄弱，经过多年努力，工业经济初具规模，以民营经济为主体，形成了棉纺织、食品、植物油、工艺品等产业集群。
产业结构出现明显优化，第三产业蓬勃发展。
2009年荣获“中国民营经济最具潜力县”。
生态城市：
按照建设森林城，打造生态夏津的方针，夏津县瞄准“生态”、“绿色”，先后开工建设了人民公园、碧水绕城、龙湖公园、会盟公园、湿地公园等生态工程，城区新增绿化面积120平方米，绿化覆盖率达到36.8%，比2006年增长了l0倍。
2009年，荣膺“中国绿色名县”称号。
从城市宏观条件来看，夏津属于发展初期的县级城市规模，城市化进程相对较为滞后；夏津属于传统农业大县，近年来工业经济发展迅速，具有一定的经济可持续发展性与产业核心竞争力；内需有待进一步提高，这将为进一步加快城市化进程提供广阔的发展空间。
二、夏津县住宅市场特点
1、夏津住宅板块特点
受传统中心城区拆迁改造难度较大，成本较高的影响，近年来夏津新开工项目主要以北部经济开发区为主向中心城区外围扩展。
传统中心城区代表性项目为银都花园、丽景国际，西部城区以康居人家、御景花园，北部经济开发区主要为华夏新城、金都花城、九点阳光及锦纺家园等。
2、夏津住宅项目销售现状
市场供应以规模性项目为主，项目多采取多期少量的开发分期方式，总体运作周期较长，相对于夏津的城市规模，项目的后续潜在供应量较大，竞争压力较为明显。
2009年，在全国市场回暖的情况下，夏津房地产销售进入一个顶峰阶段，但阶段性供应不大，多为08年积压产品。
而且受市场总需求量的限制，房屋销售较为缓慢，从而可见，不能将09年的销售井喷作为市场常态，应冷静分析考虑市场前景。
相对而言，商品房总体价格水平不高，在2009-2010年市场大环境的带动下，市场供应出现了阶段性紧张，商品房销售价格出现了新一轮上涨，但与周边地区相比，价格水平处于中游水平。
同类住宅产品价格较为接近，市场需求量相对较为稳定，O9年以前大部分项目销售周期较长。
目前夏津县住宅在售房源极少，主要为近两年开发项目的高楼层大面积房源。
主要潜在供应分布于城区北部，如舜泉名邸、金都花城、九点阳光、锦纺家园等项目的后续房源。
传统城区中心区域潜在供应主要为该项目未建部分，目前尚存在较大不确定性。
三、项目市场分析
该项目位于夏津县城区中心地带，地理位置优越，市场需求旺盛，主要表现在：
本项目地处黄金地段，开发地段为城市中央，随着经济发展和人们生活质量的不断提高，对住宅升级换代的需求逐年增加，乡镇居民的迁入需求很大，一部分有条件的乡镇居民为改善生活环境迁入市区，增强了对新型房地产的需求等。
四、市场定位
1、市场调研
为充分了解夏津县房地产市场供需和价格走势，确定目标客户群，明确项目定位，开发出被市场所接受的产品，实现项目投资效益最大化，根据业主意向以及项目前期立项建议、批准规划等条件，我们组织力量，做了大量的市场调研论证。
采用预约、随机取样、设立调查点等形式，重点对企事业单位进行了调查，行业涉及居民、公务员、职员、工人、医生、私营企业业主、中高层管理者等十几个层面。
（1）可接受购买价格、总价分析
根据调查数据分析，购房者最可能购买的多层房价平均值范围在2800元/㎡至3200元/㎡，买房者的最高能力均值在3200元/㎡。
认为质量保证最底线均值2800元/㎡，所能承受买房范围最小值2800元/㎡，最大值3200元/㎡。
（2）面积需求分析
被调查者中需求面积在80平方米以下的占10%，80～90平方米之间的占40%，l00～120平方米之间的占36%，l20～150平方米之间的占10%，l50平方米以上的占4%。
由此可见，在80～120平方米之间的户型份额占到76%，最为广大消费者所青睐。
（3）楼型需求分析
在人们对期望楼型的选择上，选择多层占65%，小高层为35%。
因为夏津县经济发展速度正逐步加快，目前市场繁荣，地产开发逐渐成熟，人均收入稳步提高，人们的思想意识也在不断与时俱进，相当一部分人不再受传统居住习惯的影响，并且经济条件能够承担物业管理费，所以对居住楼房有了一定的偏爱，同时也有相当一部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。
（4）户型平面偏好
对户型性质来说，选择传统平层的居多，占90%，错层、复式占10%，人们比较接受传统的平层设计。
（5）配套设施要求及购买决策调查分析
通过调查分析，消费者购房时所考虑的因素，按其重要性排序为：
区位、建筑质量、物业管理、价格、户型、交通、区内配套、区内景观、教育、区外人文自然环境、楼型、区外配套、品牌。
这充分说明消费者越来越理性，不仅满足基本的居住、商务需求、入住楼盘的问题点，而且主要集中在建筑质量、物业管理及小区环境上。
因此，我们应在这些调查的基础上，对项目合理设计，以满足消费者需求，提升项目形象。
2、市场定位
（1）项目规划设计定位
根据对市场调研分析和不同层次目标客户群的定位分析，该项目定位如下：
住宅楼（地上）：
39182.82平方米
地下建筑：
3044.72平方米
（2）销售价格定位：
住宅楼销售均价：
3200元/㎡
地下建筑销售均价：
2500元/㎡
（3）结构设计定位：
高层住宅：
剪力墙结构，采用大空间布局，为将来不同的业主需要留有充分的改造机会。
五、综合分析
1、有利因素
（1）从大的方面看，近两年夏津县房地产市场保持了平稳快速发展态势，无论从市场开发还是市场销售情况看，都呈现了较快的增长趋势，特别是进入2009年后，这种趋势更加明显，市场需求旺盛，一些潜在需求转化为现实的购买行为。
（2）当前夏津县房地产价格受政府土地、金融等政策影响不断攀升，市区住宅平均售价由2004年的ll00元/㎡上涨到2011年的3100元/㎡,可以看出，夏津县房地产市场基本保持了供需平衡的良好状态，目前还处于理性发展阶段，房地产市场仍然有着一定的发展空间和后劲。
2、不利因素
目前有效需求不足，由于物价及房价增长较快，房价攀升和居民购买力存在一定的差距，再加上近期的利率上调，使得居民购房心理和行为承受双重压力。
3、夏津住宅产品特点
目前夏津在住宅项目规划布局上，多采取兵营式布局，注重朝向与功能，但同质化较为明显。
立面方面，新建项目多采用简欧和现代式建筑风格，外观色彩上多采用暖色调。
4、夏津住宅产品类型现状
目前夏津多层建筑占据了住宅市场的绝对比例。
经过一定的市场培育，电梯多层及小高层产品市场接受度良好，并普遍形成了该类产品的相对高端性认知。
从供应层面分析，总体产品类型虽较为丰富，涵盖了别墅、洋房、电梯多层、小高层、普通住宅等产品形式，但尚未形成市场层级，同阶段项目价差较小，档次集中，未出现真正意义上的项目分档分层，缺乏市场标杆性项目。
五、主要潜在供应项目概况
1、金都花城
由山东黑马集团房地产开发公司开发，位于双鸿大酒店北侧，规划占地面积l3.73公顷，总建筑面积l6万平方米，总户数1225户，容积率1.O7，绿化率42.8%。
计划分为五期开发，2008年9月开工建设一期，项目一期由电业局团购，已建设至项目三期，未建面积约50%。
2009年底三期多层认购推广价格：
1-3F为1900元/平方米左右，4F为1700元/平方米左右，5F为1400元/平方米左右，6F为1060元/平方米左右，阁楼为800元/平方米；2010年6月，多层价格比09年底每平方米上涨300元，小高层价格2200-2300元/平方米，储藏室1600元/平方米，车库2200元/平方米。
2010年度，成交均价又普遍上涨了约700-800元。
2、九点阳光
由山东联众利华建设集团开发，位于双鸿大酒店东500米。
项目北接承宣街，西临人民公园，南至崔公街，东至银海路，占地294亩，规划建筑面积22万平方米，容积率l.3，绿地率达35%。
计划分3-5年开发，项目共计规划小高层5栋，多层49栋。
目前已开发销售多层12栋，近期预计退出多层3栋。
2009年底在售项目价格：
2F为1800元/平方米，3F为1900元/平方米，4F为1600元/平方米，5F为1600元/平方米并赠送阁楼，阁楼为850元/平方米。
2010年6月，多层价格比09年底每平方米上涨300元左右。
2010年度，成交均价又普遍上涨了约700-800元。
3、锦纺家园
位于银城路北侧，北至崔公街，西邻锦纺路。
项目规划占地17.17公顷，规划建筑面积23万平方米，规划户数1500余户。
一期工程规划占地7.28公顷，规划建筑面积9.8万平方米，由多层22栋组成。
首批l0栋经济适用房于2008年初建设，目前在建多层3栋，工程进度开槽，已销售完毕。
4、舜泉名邸
位于建设局南邻，由淄博临淄区城市建设综合开发公司开发，规划多层住宅26栋，800余户。
项目开发销售进度均较缓慢，2008年建设多层3栋，09年底销售完毕，2010年上半年待售多层5栋，尚未建设。
2009年底在售项目价格：
1-2F为1800元/平方米，3-4F为1700元/平方米，5F为1500元/平方米，6F为1100元/平方米。
2010年度，成交均价较09年底普遍上涨了1000多元。
5、丽景国际城
位于夏津城区中心，北临南城街城市主干道、南临永宁街、西临西城街、东临中学街，邻近县政府、县委、农行办公大楼及商贸中心，餐饮、银行、县医院、商贸市场、学校等。
由德州丽景鑫城房地产开发开发。
规划多层建筑14栋，占地294亩，规划建筑面积22万平方米，容积率l.3，绿地率达35%。
计划分3-5年开发，项目共计规划小高层5栋，多层49栋。
目前已开发销售多层12栋，近期预计退出多层3栋。
2009年底在售项目价格：
2F为2400元/平方米，3F为2500元/平方米，4F为2600元/平方米，5F为2700元/平方米并赠送阁楼，阁楼为1500元/平方米。
2010年6月，多层价格比09年底每平方米上涨300元左右。
2010年度，成交均价又普遍上涨了约700-800元。
六、项目地理位置情况
居住小区二期工程建设项目位于夏津县中山街东侧，河津街南侧，碧水绕城紧紧环绕，与鄃城公园隔街相望，环境优美、交通便利，地理位置优越。
每天约有万人流动，消费能量巨大，地理位置得天独厚。
第四章项目建设地址与条件
一、项目建设地址
1、建设地址
居住小区二期工程建设项目占地9.21亩，是夏津县招商引资开发项目，位于夏津县中山街东侧，河津街南侧，碧水绕城紧紧环绕，与鄃城公园隔街对望，环境优美、交通便利，地理位置优越。
2、周边环境
小区地处城区中心，周边的公共服务设施在半径2000米范围内有：
医院、公园、体育场、艺术中心、商场、酒店、邮电金融等服务设施。
可见，小区周边的市政设施和城市公共服务设施为居住区的建设提供了比较优越的外部条件。
3、土地利用合理性分析
土地是极其宝贵的稀缺资源，节约土地是我国的基本国策，项目选址和土地利用应严格贯彻国家有关土地管理的法律法规，切实做到依法、科学、合理、节约用地。
（1）项目用地为居住用地，本项目的实施符合夏津县土地利用规划。
（2）土地利用的合理性是建设规模合理性分析的重要内容。
从土地利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑土地利用的可靠性、有效性和经济性。
该项目通过合理的规划、设计，将达到节约土地、降低成本、提高效益、更加有效地利用资源的目的。
（3）本项目建设内容为住宅楼及少量商业配套用房，同周边区域功能互补，资源共享，能有效提高土地利用率，达到双赢和共同发展的目的。
（4）本项目地上容积率为6.88，符合因地制宜、集约用地、少占耕地的原则，符合有关土地管理的政策法规要求。
二、项目建设条件
1、场内条件
本项目处于城区中心，夏津县中山街东侧，河津街南侧，碧水绕城紧紧环绕，与鄃城公园隔街对望，环境优美、交通便利，地理位置优越。
项目地块为方形，场地内已完成场地平整，上下水已接通，临时施工用电已接通。
2、场外条件
（1）地质、气象条件
夏津县位于黄河下游北岸，山东省北部，属黄河冲积平原的一部分，从边缘到中心地层结构由老到新依次为寒武系、奥陶系、石炭系、二迭系、侏罗系、白垩系、第四系，这种地貌搞基础设施建设相对成本较低。
夏津县属暖温带半湿润季风气候，四季分明，冷热干湿界限明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷干燥，具有显著的大陆性气候特征，光照资源丰富，日照率达到61%，年平均气温l3
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