资产评估师 cpv 《评估实务一》讲义收益法在不同评估对象中应用的特别形式.docx

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第02讲收益法在不同评估对象中应用的特别形式

五、收益法在不同评估对象中应用的特别形式

（一）股票投资模型及长期股权投资的评估

1.股票投资模型

（1）股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）

（2）非上市普通股评估分为三种类型

①固定红利型（《资产评估基础》第7章公式7-14）

②红利增长型（《资产评估基础》第7章公式7-23）

股利增长比率g的测定方法

方法一：

统计分析法

在企业过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出平均增长率，作为股利增长率g。

方法二：

趋势分析法

根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率g。

【注意】盈利留存公司扩大再生产，假设当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。

③分段式型（收益法公式的灵活运用）

2.具有控制权股权的评估

（1）几种特殊情形对具有控制权股权评估的影响

股权价值评估

股东出资不同步

确定评估范围及股权比例是评估难点之一

评估对此通常需查阅章程约定了解具体原因，结合实际情况合理确定股权比例，并充分披露可能对评估结果造成的影响。

不能简单按出资协议约定比例计算。

分红与股比不一致

收益法评估股东权益时可按股东实际可获红利比例计算。

但成本法评估通常按照股东持有的股份比例分配财产的规定即按股权比例确定。

股东独享权益

对于有明确证据表明的股东独享权益，凡可在评估结果中体现的应单独列示，无法在评估结果中体现的应在特别亊项说明中充分披露可能对评估结果造成的影响。

国有资本享有的权益按以下公式计算填列：

（资本公积＋盈余公积＋未分配利润－国有独享部分）×（国有实收资本/实收资本）＋国有独享部分

国家独享部分包括国家专项拨款、各项基金转入、土地估价入账、税收返还或专项减免、国家拨付流动资本等政策因素形成的国家独享权益数额。

名股实债

名义上是以股权方式投资但实质上却签署了具有刚性兑付的保本约定。

名股实债的投资业务中，如约定利息由被投资方的原始股东以溢价收购的方式在期限届满时支付，而非由被投资企业支付，在评估核实过程中应特别关注。

应判断其可实现性和风险，在特别事项说明中充分披露。

对于评估基准日已收到但未确认收入的利息原则上应视同为预收账款评估。

被投资企业资不抵债

当全资子公司净资产为负即资不抵债时，如果无关闭清算计划，则在子公司持续经营前提下，评估母公司持子公司股权价值时应考虑债权的影响。

如果计划对子公司清算，应考虑债权人公告、职工安置、税务清算等可能新增的或有负债对评估值的影响，资产价值类型应选择清算价值而非市场价值。

评估基准日是否持续经营是重要的评估假设，对于待清算企业和持续经营企业会采用不同的评估方法，在评估报告中应充分披露。

被投资企业经营不独立

当母公司为非投资性主体，且母子公司主营业务相同或相近、或存在较多关联交易、或子公司经营活动完全受制于母公司缺乏决策的独立性等情形下：

采用合并报表口径评估母公司的股东权益价值。

采用合并报表口径评估所使用的评估方法通常为收益法和市场法，资产基础法应用的前提通常是以母公司报表为基础。

（2）评估结论的确定

①通常需要采用两种以上的评估方法

根据现行评估执业准则和规定，企业价值评估通常需要采用两种以上的评估方法，并得出不同评估方法下的初步评估结果，需要对形成的初步评估结果进行分析，确定最终的评估结论。

②采用不同方法需要考虑的具体问题

情形1：

资产基础法和收益法

首先，应考虑两者的评估对象与评估范围的一致性。

资产基础法是以被评估企业资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

企业表内及表外的资产和负债，是否列为资产负债表内资产和负债，取决于企业会计准则的规定，即符合资产定义并同时满足两个条件：

与该资源有关的经济利益很可能流入企业；该资源的成本或者价值能够可靠计量。

收益法将被评估企业预期收益资本化或折现所得出的评估结果有时并不完全对应于账面资产，可能还包含了表外资产的贡献，特别是轻资产公司。

其次，当收益法评估结果高于资产基础法评估结果

应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值。

处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业，资产基础法评估结果通常无法充分体现其价值，而收益法评估结果必然会高于资产基础法评估结果。

最后，当收益法评估结果低于资产基础法评估结果

应关注企业的收益和资产使用状况，判断持续经营前提下企业经营性资产是否存在经济性贬值。

对评估基准日前后资产价格处于较大波动中的企业，应关注该波动对评估结果的影响程度。

对长期处于亏损状态的企业，或者现金流为负数的企业，预期的未来亏损也无法客观地体现在资产基础法评估结果中，其收益法结果必然会低于资产基础法结果。

【说明】如果一个企业的生产力要素配置不够合理，相比资产基础法而言，收益法评估结果会更合理地体现非控股股权的价值。

美国评估师认为资产基础法获得的是100%股权的价值，评估少数股东权益时该方法可能不合适，或需考虑少数股权折扣以及缺乏流动性折扣。

情形2：

市场法和收益法

第一，应当关注收益法估算折现率时对风险的评估与市场法调整价值比率所隐含的风险评估是否相匹配。

第二，关注收益法预测的明确增长假设与市场法中的隐含增长假设是否一致。

特别要关注收益法中对于中小企业明确预测期后的永续价值的合理性问题。

第三，关注两种方法对非经营性、溢余资产负债的判断是否一致，如不一致是否符合各自方法对经营趋势判断的影响，并能合理反映企业的财务状况和营利能力。

第四，市场法中上市公司比较法应关注流动性对价值的影响，当某些股票市场交易价格严重偏离价值或合理回报时可能不被理性投资者接受，应充分考虑将其作为可比企业是否合适。

第五，市场法中交易案例比较法应关注可比案例与评估对象的实际相似性、会计政策及税收差异、二手数据的可靠性、特殊交易背景或动机、交易价中的协同效应、差异因素修正等影响。

第六，关注收益法对存在明显周期性波动的企业，是否只采用了波峰或波谷价格和销量等不具有代表性的指标来预测长期收入水平。

关注历史上采用关联方销售定价的企业，是否分析确认定价的公允性及可持续性。

考虑对享有税收优惠政策的企业进行持续性预测是否合适等。

情形3：

市场法和资产基础法

【注意】市场法的价值比率选取了市净率时，与资产基础法如何衔接的问题就更加突出。

首先，应当关注资产基础法中的溢余闲置资产、非经营性资产、存在经济性贬值的经营性资产等，在市场法中是否直接作为企业净资产乘以市净率价值比率或单独处理。

其次，应当关注市场法选取的可比交易案例中，是否存在被评估企业同类资产，在调整修正过程中是否合理考虑，并形成最终的价值比率。

3.缺乏控制权股权的评估的评估方法

（1）资产基础法

需要被投资企业配合实施的评估程序较复杂，因此，对于缺乏控制权的股权的评估通常不作为首选方法，但对已停业或拟清算的长期股权投资企业仅能采用资产基础法评估，此时要关注债权申报和税务清算等进程，合理确认负债。

（2）收益法

①采用收益法中的现金流量折现法，除必要的财务尽职调查工作外，还需了解企业发展定位、战略规划、管理层应对市场制定的对策等，很大程度上需要企业管理层对企业未来盈利预测提供必要配合。

②收益法中的股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。

③被投资企业属轻资产类且近期盈利较好，通常可结合其历年财务报表及利润分配情况采用收益法评估。

（3）市场法

与采用收益法评估的基础工作有很多相同之处，除上述必要的工作内容外，还需在市场上找到与被评估企业类似的可比交易案例或可比上市公司。

（4）对于缺乏控制权的股权无法单独评估时

可使用被投资企业评估基准日财务报表净资产数据确定长期股权投资评估价值。

此时应说明不能单独评估的理由和使用财务报表分析确定股东权益价值的过程。

被投资企业或投资特征

评估方法

被投资企业特征

重资产类且近期盈利不佳

资产负债表作分析，估算固定资产及无形资产可能产生的增减值

轻资产类且近期盈利较好

结合其历年财务报表及利润分配情况采用收益法评估

长期股权投资特征

设立时间较短

评估基准日经核实后的企业账面投资成本评估

评估基准日近期收购的非控股长期股权投资

分析投资成本（收购价格）与被投资企业账面净资产成差异的原因及对商誉的影响

缺乏控制权的股权无法单独评估

使用被投资企业评估基准日财务报表净资产数据确定长期股权投资评估价值。

此时应说明不能单独评估的理由和使用财务报表分析确定股东权益价值的过程

（二）房地产评估的收益法

1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）

不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）

式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用

根据不动产获取收益的方式不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L

（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）

（2）建筑物价值扣除法

（3）建筑物收益扣除法

3.单独评估建筑物的价值

建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）

建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r2（4-15）

【说明】

（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（三）森林资源的评估

1.有限年限收益法的适用范围及公式

名称

收益现值法（有限）

收获现值法（有限）

适用对象

初产期、盛产期经济林

已投产年龄结构不合理的竹林

中龄林和近熟林的林木资产评估

K调整蓄积或胸径

现金流量特征-较常规

⑴净收益发生在林分年龄的次年末，即砍伐的当年末

⑵现金流量特征

①初产期三阶段；②盛产期只有第二阶段；③已投产竹林两阶段，第二阶段将大小年2年的收益年金化。

⑴纯收入发生在林分年龄的次年末。

纯收入等于收入减去采用、销售管理财务费用以及相关税费和合理利润 

⑵营林成本发生在林分年龄的次年末，最后一年无支出

⑶收入和成本在同一个时点

（1）收益现值法（用于经济林林木资产评估）

（2）收获现值法

Au——标准林分U年主伐时的净收益（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分）；

2.无限年限收益法的适用范围及公式

名称

年金资本化法（无限）

林地期望价法（无限）

适用对象

年纯收益稳定的林木资源资产

已投产年龄结构合理竹林资源资产

林地资源资产、森林景观

林地

现金流量特征

用于林木：

平均纯收益（扣除地租） 

用于林地：

林地平均地租收益

砍伐纯收入在林分年龄的当年末；成本支出发生在林分年龄的当年初，最后一年有支出，永续皆伐；成本比收入早一年

林地期望价法，本质上是对一个育林周期采用收获现值法下的价值年金化（不过此时扣除的营林成本只有直接费用），再计算年金化下的现值，然后扣除营林生产间接费用V的年金现值。

Ci——第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用），发生在当年初

V——年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用），发生在当年末。

（1）林地期望价法

（四）矿产资源评估（考大题可能性小）

1.各种方法适用范围

名称

适用对象

折现现金流量法

探矿权：

①详查及以上勘查阶段 

②赋存稳定的沉积型大中型矿床的普查 

采矿权：

①拟建、在建、改扩建矿山②生产矿山

折现现金流量风险系数调整法

探矿权：

赋存稳定的沉积型矿种的大中型矿床中勘查程度较低的预查及普查区

收入权益法

采矿权：

①矿产资源储量规模和矿山生产规模均为小型的、且不具备采用其他收益途径评估方法 

②服务年限较短生产矿山 

③资源接近枯竭的大中型矿山，其剩余服务年限小于5年

2.计算公式

（1）折现现金流量法矿业权现金流量时点与计算

流动资金投资或回收额＝固定资产投资×固定资产资金率

企业所得税＝年利润总额×企业所得税税率

＝（销售收入－总成本费用－销售税金及附加）×税率t

【注意】总成本费用

=产品成本+管理费用+财务费用+营业费用

=（制造成本+制造费用）+管理费用+财务费用+营业费用

经营成本

=总成本费用-折旧费-摊销费-折旧性质维简费-利息支出

设备进项税额＝设备原值×设备进项税率

＝设备含税价格÷（1＋17%）×17%

年净现金流量＝年现金流入-年现金流出

（2）折现现金流量法公式

折现率i（包括矿产开发投资的合理报酬）

（3）折现现金流量风险系数调整法

Pn——采用折现现金流量法估算的探矿权基础价值；

R一一矿产开发地质风险系数

反映因地质勘查工作程度不足所存在的地质可靠性低、开发风险高等的调整系数。

（4）收入权益法公式

SI——年销售收入；

K——采矿权权益系数

3.折现现金流量法的参数计算

（1）可采储量

矿产资源储量：

指经过矿产资源勘查和可行性评价工作所获得的矿产资源蕴藏量的总称。

评估领域中的可采储量，是扣除设计损失和开采损失后可采出的储量

（2）销售收入

选矿回收率（ε），是指在选矿过程中，选出的精矿中金属量或有用矿物与原矿中金属量或有用矿物的比率。

产率（γ），是指在选矿过程中，选出的精矿产品量与原矿量的比率。

煤矿产品销售收入计算：

销售收入=∑不同牌号煤产量×不同牌号煤价格

石材产品销售收入计算：

按荒料计：

销售收入=荒料产量×荒料价格

=原矿产量×成荒率×荒料价格

按板材计：

销售收入=板材产量×板材价格

=原矿产量×成荒率×板材率×板材价格

（3）矿山服务年限

①金属矿种和有指标要求的化工、建材等矿产。

式中：

T——矿山服务年限；A——矿山生产能力；Q——可采储量；ρ——矿石贫化率。

②非金属矿种

其中煤矿：

式中：

T——矿山服务年限；

A——矿山生产能力；Q——可采储量；K——储量备用系数（放大开采量）。

（4）固定资产投资

有直接法和间接法两种，间接法的计算方法有

①单位生产能力投资估算法

②生产规模指数法

③比例估算法

I1一一评估对象矿山某主要工程的投资额；

f——参照矿山的某主要工程（与评估对象矿山内容相同）占参照矿山固定资产投资的比例