收入利润齐下跌 今冬大型房企降价或成主流 111028.docx

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收入利润齐下跌今冬大型房企降价或成主流111028

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万科抄底的成本观11-10-17

就在各地开发商紧捂钱袋、加速回款之际，万科却明显逆势而为。

仅仅8、9两个月间，万科已在北京、合肥、广州、太原等地斥资70余亿元拿地。

细心者会发现此番反常之举恰与3年前如出一辙。

2007年，正是地产教父王石率先放出“拐点论”，2008年又是万科率先降价促销，引得部分开发商跟风出货。

其后曾有业内人士暗叹王石错判形势，至少也是“定力不够”。

但也有人发现，彼时唱衰的万科其实是最大的赢家。

房地产“暴利”之源无非来自金融杠杆和地价升值，前者的空间已在此轮调控下备受挤压，以至众多激进扩张的房企有资金链断裂之虞；而后者通常又因“重置成本”化为无影。

只有少数善作波段的商家才成为借地升值的赢家。

在过去10年中，地价与房价同步上涨。

看似开发商与政府共享了土地升值的红利，但这多是一种误读——开发企业在“重置成本”过程中已将土地红利供手让给了地方政府。

例如，开发商第一年以10000元/平方米拿地，两年后地价涨至20000元/平方米时，开发商本可以享受其中10000元/平方米地价差作为利润，但如果继续拿地，同样需付20000元/平方米的地价，前一轮开发的利润需被后一轮拿地的新成本抵消。

所以，如果地价持续攀升，只要开发商不“金盆洗手”，就要一次次经历“重置成本”。

但地价显然不是呈直线上涨的，近十年来历次调控带来多次地价波动。

嗅觉灵敏的开发商就学会利用地价波段“重置成本”，从而借势于地价下行时期拉低成本。

这有些类似于股民在熊市中补仓来摊低成本。

万科于2008年让利促销看似损失了利润，但因同时低价拿地，通过“重置成本”来看，利润未减，反倒因开发周期缩短而提升了资本周转率。

当然，房企敢于逆势拿地仍要冒风险。

保守者会认为，与其贪便宜闯入漫漫熊市倒不如持币旁观，但万科的决策显然不是贸然行事。

以北京丰台郭公庄二期项目为例，万科以3.24亿元竞得该地块，成交楼面价仅8969元/平方米。

而同一区域其它项目的土地成本是1.5万~1.6万元/平方米，“天塌下来有高个的顶着”，由于有成本优势，万科当然有底气。

万科的底气还源于对大势的分析。

进入2011年，一二线城市商品房土地出让多不乐观，北京上半年的土地出让收入仅326.7亿元，和去年同期相比，降幅为48.32%，上海降幅也超二成。

土地市场的量价齐跌，意味着两年后上市供应的商品房将数量骤减，未来供应量的下降难道不是未来量价的有力保证吗？

万科之举，看似逆市却也是顺势而为。

在政策调控下，市场低迷已成现实。

聪明的做法倒不如顺民意降价回款再低价拿地，不争一时之利。

而死扛的开发商多半已陷入了“沉没成本”的怪圈。

经济学家给出的“沉没成本”的比喻多有挖苦的意味。

比如，某人买了过期食品，本该扔掉，但一想到自己花掉的钱就舍不得了，于是冒险吃下去。

其代价往往是还要添一笔医药费。

在这里，买过期食品的开支就是“沉没成本”，因其不可能收回而被视为“沉没”。

如今的许多开发商也处在类似的尴尬之境，买了高价地（至少部分成本已然“沉没”了），明知盖了房子价钱更高，损失可能更大，但一想到之前的成本，仍选择硬着头皮往前走。

看看这样的开发商，再比比万科，不得不说，显然万科已将成本理论活学活用了。

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饮鸩止渴要不得11-10-24

民间借贷危机似已从涓涓暗流变成汹涌波澜，不但温州、鄂尔多斯等“传统”民间金融发达地区面临危机，就连河南、河北这样的金融不太活跃地区也陷入高利贷风潮。

从2008年至今，国家货币政策经历了从宽松到紧缩的全过程，这也正是催生民间借贷潮汹涌的一大诱因。

而我们所处的房地产行业正首当其冲受到国家紧缩信贷政策冲击，从房企融资的3个主渠道看，银行信贷、国内上市融资都已呈关门态势，而今年以来，已火爆了一年的第三条主渠道——房地产信托之门也正被银监会锁紧。

这种情况下，很多中小房企不得不将民间借贷当成企业“救命稻草”。

据投资机构调查，鄂尔多斯当地房地产开发的资金来源超过80%依赖民间借贷市场，这是一个惊人的比例。

开发企业对民间资金如此高度依赖也许只是鄂尔多斯的特例，但即便在北京这样的市场上，不少房企也不得不借助于民间借贷的“三分利”（年息36%）。

这些正是房企资金链绷紧的强烈信号。

无论是房地产信托还是民间高利贷，这些资金青睐房地产投资，无非是看到房地产开发的高利润和高增长，同时认为房企有土地和房子作抵押，风险相对较小。

然而，这种对房地产行业的高度信赖是建立在过去房地产高增长时代的路径上，也可能是在赌国家调控政策的放松，根据2008年~2009年的经验，他们会判断，一旦调控放松房价就会大幅反弹，从而大赚其钱。

我们有理由相信，敢于以20%以上高利率借钱的房企也是在赌这个反弹，否则，很难相信在房地产成交量大幅下降、房价也开始下跌的现在，以这样的高利率借钱是正确的选择。

以房地产信托为例，回收周期多定为2~3年，投资者有可能寄希望于经济周期性规律，宏观经济环境和政策环境都可能发生变化，但由于通胀长期化趋势的出现，政府对信贷政策的谨慎和对房地产的调控也呈现长期化趋势，与此同时，政府持续大规模建设保障房的政策也将在根本上改变市场供求状况，要赌短期反弹可谓希望渺茫。

相比之下，通过民间借贷来融资更是饮鸩止渴，因其借贷周期短、利率高，对房企来说风险更大。

如果没有迎来预期中的调控放松、市场反弹，而相反迎来了房价的大幅下跌、房地产市场的收缩，那么到时我们就会在跑路名单上看到一长串房企老板的名字，那就不仅是对房地产行业、购房人、放贷人的沉重打击，更是对中国经济的重击。

前车之鉴，2008年全球金融危机就是房地产泡沫破灭引起的，而中国房地产行业潜在的金融风险绝不容轻视。

房企目前的确面临资金链紧张，在当前形势下如何实现融资创新就成了行业必须解决的难题。

岁末举办的中国住交会将“拯救资本”作为大会主题，正是为了满足这一创新的迫切性。

可预期的是，在各界的共同努力和探索下，房地产行业将会找到适合自己的创新融资渠道。

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好消息坏消息11-10-24

一个好消息，一个坏消息，你先听哪个？

好消息是，国家统计局10月18日宣布，前三季度我国居民人均收入增速跑赢了CPI。

尽管很多人在网上声称自己的收入没有增长，“拖了祖国的后腿”，但这毕竟是国家统计局的权威数据，那些“跑输了”的不如大大方方承认自己技不如人吧，下次跑赢不就行了？

毕竟大多数人跑赢CPI也是好消息吧。

坏消息是，这一周很多银行提高了首套房的贷款利率。

这回，就算你跑赢CPI，你也跑不赢银行了，认命吧。

到目前为止，即便是对“刚需”来说，调控之后买房所付出的代价也一直在上升，因为房价可能没涨，但房价之外付出的成本却在直线上涨。

全国的“刚需”弟兄们也许都在祈祷，接下来我们可以看到房价的一波迅速下降，这样才能弥补购房成本上涨的损失。

房价下跌对“刚需”来说是好消息，但对房地产企业就不好说了。

房地产市场的萎缩，银行信贷关上的大门，对每家房企来说都是难捱的折磨。

是断尾求生还是打肿脸充胖子，真是一个艰难的选择。

不知道这回还能不能等来“救世主”？

也许，中国银监会主席刘明康的话会断了他们的希望。

刘明康10月18日说，即使房地产抵押品下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。

既然银行系统没问题，还能指望调控放松吗？

对中国经济来说，治理通胀是第一位的，中国必须要继续把信贷和投资泡沫这两个魔鬼塞回瓶子里去，维持经济的稳定，这是经济，也是政治。

在大局面前，房地产商还是认清形势顺应形势为好。

这一周“北漂”听到的好消息是，北京市允许外来务工人员申请公租房了。

外地人纳入公租房保障范围，是政府管理进步的表现，但愿我们能够尽快见到那些住地下室、群租的“北漂”享受到住房的福利。

佛山两岁小孩小悦悦被车碾压、路人见死不救，这一事件对整个社会的道德建设来说却不是好消息。

对这一事件，我们必须理性地看到，有果必有因，在众多见义勇为救助者被讹诈事件发生之后，更值得探讨的应该是如何在法律上不让救人者付出高昂代价，而不是一味进行道德谴责。

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别把限购当图腾11-10-17

佛山限购松绑令“半日游”成为近来业界的热门话题，一项政策如此短命，实为史上罕见。

不少人担忧佛山限购松绑会引来众多城市效仿的连锁效应，从而带来房价反弹。

这种担忧其实多虑。

当前，限购被寄予了过多希望，限购俨然已成为房地产调控的代名词，成了一个碰不得的图腾，以为限购的存废等同于房地产调控存废。

将调控的成败系于限购一身，这种“限购依赖症”其实并不正常。

房地产调控到目前取得了阶段性成果，房价快速上涨趋势得到遏制，并不只是限购之功，而是包括货币政策、税收政策等多种手段综合治理的结果。

国家从上游收紧金融水龙头，使得资金环境从宽松转向趋紧，包括开发贷与个人房贷的收缩、利率的提高，都是遏制房价上涨的关键因素。

而对限购寄予过高的期望、认为限购“不能走回头路”的心态并不理性，也阻碍了各地房地产调控政策的灵活性和自主性。

实际上，中央对地方政府实行何种调控政策是给予了高度自主权的，前段时间住房和城乡建设部发文督促各地推行限购等调控政策时，也强调了“因地制宜”。

此番佛山根据当地市场情况，对限购政策进行适度调整，也是地方政府权限内的事，从具体政策调整来看，佛山市是希望将购买力从市区高价房引向郊区街镇低价房，这其实无可厚非，而且其政策并非一味从宽，而是有松有紧。

即便佛山市政策的初衷是为了挽救“土地财政”，也不是什么见不得人的事。

毕竟，在当前没有替代收入来源的情况下，地方政府还不可能完全放弃土地财政。

而且，当前一些城市调控效果已显，成交量和成交价全面下挫，地方政府为确保房地产市场不出现大的波动而做出一些微调也属正常。

客观而言，限购政策对抑制楼市成交量起到了立竿见影的效果，但对房价的抑制作用并不如预想的那般明显。

相反，限购在某些方面正是阻止房价下降的因素。

例如，由于限购政策，购房资格成了稀缺资源，很多有购房资格的市民宁可一次到位购买市区大户型，也不愿意购买郊区房或小户型，这就形成了郊区房价下跌、市区房价坚挺的局面。

另一方面，由于限购的存在，开发商以价换量的办法难以奏效，也阻碍了开发商降价的动力。

这也是形成目前量跌价滞局面的重要原因之一。

当然，限购仍是当前挤压楼市泡沫的好办法，但严控需求毕竟会造成市场供需关系扭曲。

这就决定了限购应是短期性政策。

长期来看，非市场化调控措施应该越少越好。

不过，目前房地产市场正处在宏观调控关键时刻，整体方向不会改变，若地方政府根据实际情况对限购进行灵活调整，调整的度将是最难把握的。

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收入利润齐下跌今冬大型房企降价或成主流11-10-28中华工商时报

截至10月25日，万科、金地、招商三大房企已公布第三季度报告，和去年相比，三大房企依旧维持扩张状态，但是相对于上一季度增速放缓明显。

“招保万金”四大龙头房企一直占据内地房地产市场的较大份额，其财务指标变动一直是房企销售情况的风向标。

三季度业绩普降楼市或提早入冬

根据链家地产市场研究部统计，三季度万科、金地、招商三大房企营业收入150.4亿元，同比上涨34.5%，环比下降25.9%；净利润12.31亿元，同比上涨30%，环比下降59%。

另外，保利地产各月业绩报告显示，保利三季度销售业绩178.2亿，环比下降30%，同比下降9.3%。

“三大房企营业收入环比均出现不同程度的降幅，尤其是金地集团降幅超过50%，自从去年楼市调控开始尚属首次。

”链家地产首席分析师张月认为，现阶段的调控相比去年已产生本质不同，不仅仅只是短暂影响房企的中低层面，大型房企的销售无疑也受到严重波及。

万科季报中显示，三季度万科在14个主要城市商品住宅供应同比增加5.1%，成交面积却同比下降20.9%，存货压力将进一步增大。

另外，24日当天共有13家上市房企发布第三季度报告，其中包括万科、亿城股份、万方地产在内的8家上市房企净利润环比下滑，占比达到61.5%，其中万方地产、亿城股份、格力地产的净利润下滑幅度分别达到206.89%、96.58%和83.94%。

张月表示，超半