商业地产开发可行性研究报告.docx

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商业地产开发可行性研究报告

通辽市欧格德房地产开发有限公司

库伦旗库伦镇露天市场项目

可行性研究报告

通辽市正孚企业咨询服务有限公司

2010年12月

通辽市欧格德房地产开发有限公司

库伦旗库伦镇露天市场项目

可行性研究报告

编制单位：

通辽市正孚企业咨询服务有限公司

资质类型：

甲级

证书编号：

总经理：

苏华

编制人员：

苏华投资咨询师、注册策划师

李甲平高级工程师

杨念民会计师

王惠武高级工程师

苏晓东工程师

第1章总论

1.1项目基本情况

1．项目名称：

库伦旗库伦镇露天市场及配套项目

2．项目承办单位：

通辽市欧格德房地产开发有限公司

3．项目负责人：

冯宏彬

4．项目所在地区、地点：

库伦镇二中北侧，后府街南侧

5．建设内容：

建设蔬菜和商贸市场14996㎡，停车场1104㎡，及其附属道路，给排水、供热、绿化、硬化等。

6．投资规模：

项目总投资2930.33万元。

7．资金构成：

项目全部总投资2930.33万元，其中开发建设投资2830.33万元，经营资金投入100万元。

8．资金筹措：

项目总投资2930.33万元，建设单位全部自筹。

9．经济效益：

项目全部完成后，可实现销售收入4283.83万元，利润总额911.39万元，净利润683.54万元，经营税金及附加235.61万元，土地增值税306.49万元。

10．项目期：

三年。

其中建设期一年。

11．可行性研究编制单位：

通辽市正孚企业咨询服务有限公司

1.2编制依据：

1．原国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。

2．通辽市人民政府《关于加快工业化、城镇化发展进程的实施意见》，2001年10月。

3．国务院《关于西部大开发若干政策措施的实施意见》,2002年。

4．《内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要》,2003年。

5．通辽市人民政府《西部大开发工程实施规划纲要》，2003年。

6．住建部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，2006年。

7．《中华人民共和国城市规划法》

8．《城市居住区规划设计规范》，GB50180-93

9．《内蒙古城市规划管理技术导则》

10．《库伦旗城镇总体规划设计方案》

11．国家现行的财会、税收政策。

12．国家有关技术标准及规范。

13．建设单位提供的其它有关资料。

1.3可行性研究的主要范围

受项目承办单位的委托，我公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在企业已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照《建设项目经济评价方法与参数》、《可行性研究与项目评价》、《投资项目可行性研究指南》以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。

本可研报告编制范围包括：

1．项目建设的可行性与必要性

2．项目市场分析及价格定位

3．建设条件

4．项目规划设计

5．建筑设计方案

6．节能与节水

7．环境影响评价

8．组织机构与人员配置

9．项目实施进度

10.投资分析

11．财务分析

12．政策影响评价

1.4建设单位基本情况

通辽市欧格德房地产开发有限公司成立于2010年12月，注册资金人民币1000万元，注册地址为通辽市科尔沁和平路575号。

由旅居海外多年的冯宏彬先生，融合国外各类先进管理经验，用沉稳的眼光审视中国房地产市场，揉入个人对社会的回报心理，发起创建的。

公司下设工程部、办公室、财务部、销售部，现有工程技术人员10人，其中有中、初级职称技术人员8人，对开发建设房地产项目具有雄厚的技术力量和资金实力。

1.5项目基本情况

1．项目位置

本工程建于库伦旗二中北侧，养畜牧路东侧，后府街南侧，规划占地面积10406㎡。

本项目位库伦镇北山老城区，是库伦旗新建设的住宅居住区域，区域内市政设施配套齐全，交通便利，基础设施条件和煤、电、水资源条件能够满足项目要求。

附近有吉祥家园、阿利坦小区，在建的棚户区拆迁小区等，预计三年内总人口数量将达到2万人，是未来两年内库伦旗最大的住宅区集中区域。

2.区域基础条件

供电：

项目区内电力资源丰富，供电设施齐全，年用电负荷达到45900KVA，年供电量为18443万千瓦时。

供水：

市政供水网络齐全。

小区内将设有自来水升压站，能够完成保证小区的用水。

采暖：

由库伦旗供热公司集中供给。

水温可达60—80℃，室内温度不低于18℃，采暖期6个月。

项目新增采暖面积14996㎡。

通讯：

项目区拥有中国移动、中国联通、中国电信等较大通讯网络，通讯设施齐备，信息渠道方便快捷，能够满足入驻单位对各种信息的需要，可提供国内、国际电话服务、移动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。

3．规划情况

蔬菜和商贸市场14996㎡。

容积率为1.44，建筑密度为72%。

1.6主要技术经济指标

序号

项目

单位

数值

1

占地面积

㎡

10406

2

建筑数据

㎡

14996

2.1

蔬菜和商贸市场

㎡

14996

2.2

容积率

1.44

2.3

建筑密度

%

72

3

商铺及摊位数量

个

285

3.1

市场一二楼连体商铺

个

47

3.2

市场一楼精品间

个

67

3.3

市场二楼精品间

个

74

3.4

市场一楼内部摊位

个

97

4

总投资

万元

2930.33

4.1

建设投资

万元

2830.33

4.2

经营资金

万元

100

5

经营指标

5.1

销售收入

万元

4283.83

5.2

经营税金及附加

万元

235.61

5.3

土地增值税

万元

306.49

5.4

利润总额

万元

911.39

5.5

所得税

万元

227.85

5.6

净利润

万元

683.54

5.7

销售利润率

%

15.96%

5.8

投资利润率

%

23.33%

5.9

财务内部收益率（所得税前）

%

33.46%

5.10

财务内部收益率（所得税后）

%

24.38%

5.11

财务净现值（所得税前）

万元

511.96

5.12

财务净现值（所得税后）

万元

323.15

投资回收期（所得税前）

年

2.25

1.7结论与建议

本项目是库伦镇城市功能发展需要，是库伦镇功能打造的一个支撑性项目。

本项目的主要目的是进一步强化库伦镇的社会功能，通过社会功能的完善，加快城市的发展步伐，推进库伦镇的快速城市建设。

本项目建设总投资2930.33万元。

项目建设期1年，销售期3年。

项目采用边建设边销售的方式，从2011年开始，可实现总销售收入4283.83万元人民币，利润总额911.39万元，净利润683.54万元，投资利润率23.33%，销售利润率15.96%。

财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率为24.38%（税后），财务净现值323.15万元（ic=10%）。

综上所述，本项目各项指标相对偏低，大约为其他房地产开发项目的50%左右。

但由于本项目是为完善库伦旗社会功能，打造库伦旗经济和社会形象的项目，由此，在综合评价上（包含社会评价）具有很强的可行性。

各项评价指标及经济效益较可行，社会效益显著,对库伦旗的经济发展有很大的推动作用，在财务上虽然各项指标偏低，但也是可行的。

建议采取措施，尽快实施。

第2章项目建设必要性和可行性

2.1项目背景

1.库伦旗概况

本项目位于库伦旗库伦镇，库伦镇位于库伦旗的中部。

属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼之间，高程一般在210-460m之间，地形呈微波状起伏，高差3-6m。

地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十分发育。

最深陡坎可达百余米。

项目区地表水资源较为丰富，养畜牧河、铁牛河、厚的河、查干河等四条较大河流从旗境内流过。

河流总长217公里，流域面积2549平方公里，平均流径深94.5mm，年径流量2.538亿立方米。

地下水受地形、地貌、地质结构和岩性的控制，其形成、分布、埋藏均有明显差异。

养畜牧河以北的坨沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达1010.4吨-4806吨；厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中；低山、黄土丘陵地带的碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。

库伦境内交通极为便利，现有公路总里程1382公里，其中：

等级公路570公里（油路210公里、砂石路360公里）省级干线1条54.6公里，县级公路4条273.9公里，乡级公路17条367公里，村级路690公里。

乡乡通油路、村村通公路情况：

6个苏木（苏木）镇，1个农牧林场，2008年末实现乡乡通油路；全旗186个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。

目前，库甘铁路已经建设完成，2011年能够实现通车，改变了库伦旗无火车的历史。

库甘一级公路也将于2011年开工建设，届时，库伦旗的交通情况也将大为改观。

2.库伦旗的经济条件

2009年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成42.25亿元，同比增长36.9%。

其中一、二、三次产业分别完成11.85亿元、17.7亿元和12.7亿元，同比分别增长21%、59.9%和27%。

三次产业比达到28：

42：

30。

财政收入完成2.7亿元，同比增长35%。

城镇居民人均可支配收入达到10510元，农牧民人均纯收入达到4418元，分别较上年增加802元和92元。

社会消费品零售总额8亿元，增长29.2%。

面对金融危机的重大挑战，采取保企业、抓招商、上项目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。

全年工业企业完成增加值12.1亿元，同比增长32%；实现销售收入37.8亿元，同比增长37.1%；上缴税金18402万元，同比增长167.9%。

工业经济对财政的贡献率达到66%，较上年提高了32个百分点。

对重点工业企业，在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了3520万元救企资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值8亿元，实现销售收入25.9亿元，上缴税金18322万元，分别占独立核算工业企业的70%、68.6%和99.6%。

工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。

全年完成工业固定资产投资6.39亿元，实施续建项目3个，新开工建设项目7个，是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年。

新开工的7个项目总投资超过13亿元，其中东蒙水泥三期工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程、库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等4个项目投资都在1亿元以上，并且有3个是两头在外的非资源型项目。

国电风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探开发、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。

2010年，全旗地区生产总值预计达到50亿元。

其中：

一、二、三产业预计分别达到12.6亿元、22亿元和15.4亿元。

财政收入预计完成3.3亿元。

全社会固定投资预计达到15亿元。

社会零消费品零售总额预计达到9亿元。

农牧民人均纯收入预计达到4800元。

2.2项目建设的必要性

为加快城镇化的进程，库伦旗按照“统一规划、合理布局、配套建设”的原则，强力推进房地产开发建设，使人居环境明显改善，城镇面貌焕然一新，城镇经济迅猛发展。

以旧城区改造为基础，镇内三横两纵的主街路基本实现了楼房化，新增商品房3.5万m2，有效地促进了商贸流通企业的发展；通过合理规划，成片开发，新建居民楼16万余平方米，涌现出了一批精品住宅小区。

居民住宅楼的开发节约了建设用地，使土地得到了合理利用，便于集中供热、统一管理，改善了镇区环境；房地产开发建设拉动了建筑产业和建