贷款项目评估内容及方法.docx
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贷款项目评估内容及方法
贷款项目评估内容及方法
20083
项目按性质划分为：
以新增生产能力为目的的新建项目和以恢
复或者改善生产能力为目的的更新改造项目。
（也就是技改或开、扩建项目）
无论是新建项目或是改、扩建项目，对于企业首先是提出项目
建议书或编制可行性研究报告（代项目建议书）。
然后选址及落实资
金来源？
。
第三是立项或报备。
（立项一般指有财政参股资金，报备
一般是指总投资全部有企业自筹，无论是立项或报备，其作用都是对
可研报告的否定或批复）。
对于重污染项目还要做专题的环评报告。
第四是办理各项证照，如：
土地使用证、建设用地规划许可证、建设
工程规划许可证和施工许可证。
（一）符合国家产业、产品及布局政策和投资项目审批程序。
（二）可行性研究经权威部门论证。
（三）借款人主要财务指标、项目资本金来源及比例符合国家
和我行规定。
（四）项目总投资及投资构成明确、拟采用工艺技术基本定型、
拟购进设备已完成询价。
（五）借款人前两年财务报告及生产经营资料（既有法人）、项
目立项批准文件、可行性研究报告等基础资料齐全。
企业除提供一些象流动资金所需的基本要件外，申报项目贷款
1
还需提供以下主要要件
１．项目建议书或可研报告。
２．有权部门对可研报告的批复文件。
。
３．项目概算材料。
４．项目融资意向及贷款意向书。
５．借款人出具的用综合效益偿还贷款的函。
６．资本金已经到位或能按期到位的证明文件。
７．项目其他资金证明。
８．土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、
施工许可证。
９．水电气落实证明。
１０．环保批复。
１１．消防批复。
１２．证明担保有效性的相关材料。
另外，我们总行〔2006〕114号文件规定，对技术改造贷款不
涉及新增土地或土木工程施工的，可不提供土地使用证、建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。
也不需要编制可行性
研究报告和环境保护评价文件。
项目评估主要包括以下几个方面的内容：
1项目概述；2．借款人评估；3．项
目建设条件评估；4．项目产品市场评估；5．项目投资估算与资金来源评估；6．项
目财务效益评估；7．不确定性分析；8．贷款风硷与效益评估；9．总评估与决策建议。
下面我就这九项内容做以简单的概括性解释。
2
项目概述里边有九项内容
第一项是项目的名称：
30万吨/年玉米深加工综合利用技改工
程项目；
第二项是项目的性质：
分为新建项目和既有法人改、扩建项目；
改、扩建项目要进行有项目、无项目对比，分析增量效益，但是根据
有关规定：
如果改、扩建项目是原有项目总投资的三倍以上，可以按
新建项目去做。
第三项是项目单位：
×××有限责任公司；
第四项是项目地址：
×××县城建设路南侧（县城工业园区）；
第五项是项目规模及主要产品：
简述需建规模和产品，年加工
能力及主要投资项目。
举例：
建设规模年产10000吨饲料级苏氨酸的生产线一条；5000吨黄
原胶生产线一条。
具体包括：
项目拟建制糖车间、黄原胶发酵车间、
黄原胶提取车间、黄原胶包装车间、苏氨酸发酵车间、苏氨酸提取车
间、苏氨酸包装车间、其他辅助设施及公用工程等；
第六项是项目建设期：
1年；
第七项是项目投资规模：
要简述项目的总投资××万元，其中：
固定资产投资×××万元，建设期利息×××万元，流动资金×××
万元。
资金来源包括
（1）自有资金×××万元。
（2）向我行申请中长期贷款×××万元。
（3）申请流动资金借款×××万元；根据建设
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部新的规定申请中长期贷款要有匹配的流动资金一并批复。
第八项是项目建设进展情况：
举例：
2006年5月：
《郸城财鑫糖业有限责任公司30万吨/年玉米深加工综合利用技改工程项目可行性研究报告》由山东省食品发酵工业研
究设计院编制完成；
2006年5月10日，该公司向周口市发展和改革委员会申请备案；
2006年5月29日，河南省发展和改革委员会同意对该项目进行了备
案；2006年5月30日，周口市发展和改革委员会下发了该项目备案
通知书，文号为豫周市工[2006]0038。
2006年6月，河南省环保局于以豫环审[2006]102号文对该项目环境影响报告书进行了批复。
经郸城县人民政府批复（文号为：
郸政文[2006]24号），该项目已征地262亩，支付土地有关费用2751万元，相关土地使用权证书
已办理完毕，土地使用权证书号为郸国用（2007）第007号；与项目有关的供热系统由集团公司以实物形式投入，价值5000万；已预付设备款275万元，其他前期费用支出41.7万元。
目前项目建设投入
资金8067.7万元。
第九项是银行贷款用途：
主要是概括贷款都用于什么项目。
例
如：
主要用于技改工程土建工程、设备购置及安装工程等资金需要。
对借款人的评估
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一是借款人概况。
主要是企业的成立时间、历史沿革、性质、地
理位置、注册地点、职工人数、经营范围、开户行及账号情况、经营
业务范围、取得行业合法经营资格情况（如收购许可证、加工许可证）、
获得农业产业化龙头企业或粮食加工骨干企业称号等基本情况。
二是对借款人的股权结构和组织结构的调查。
主要是借款人的注
册资本、实收资本、主要投资人、实际投资额、占实收资本比重。
如
果借款人为集团公司还需了解其全资子公司、控股公司、参股公司、
附属厂的情况；如为集团公司成员，需了解集团公司组织结构。
三是对经营者素质的调查。
四是对借款人信誉状况的调查。
主要了解借款人在农发行和其他
银行信用等级、近几年银行借款本息偿还情况、在其他银行的授信情
况、农发行对借款人存量贷款的五级分类情况。
这里面主要内容
一是对主导产品和行业的分析。
二是对采购、生产和销售情况的分析。
三是对经营前景分析。
四是对其他相关情况调查。
调查借款人的对外投资、涉及诉讼等
可能影响其正常运营的事项。
这里面主要内容
一是对借款人偿债能力的分析。
二是对借款人盈利能力的分析。
三是对借款人营运能力的分析。
四是对借款人发展能力的分析。
第一项主要是对项目建设必要性的评估
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这里面主要是对拟建项目的建设方案，是否符合国家产业政策、
区域经济发展政策，是否符合农业和农村经济与社会发展的要求，是
否符合农发行信贷政策，是否能取得较好的经济效益、社会效益。
并从国民经济长远发展规划、行业发展规划和地区发展规划、企
业生产经营及发展规划的角度出发，对项目建设的必要性和合理性做
出评判。
第二项、项目进展过程评估
主要了解项目立项批复和可行性研究论证情况，分析项目建设的
实施计划是否合理；对追加项目贷款要对其初步设计、可行性研究、
概算调整等文件的批夏单位、批复时间及批复内容等进行分析和说
明；对已开工的项目要分析工程进度、实际投资完成额及各项资金到
位情况。
第三项、项目建设和生产条件评估
主要是对水、电、消防、卫生条件等内容的评估。
第四项是环境保护评估
主要审查项目是否有环境影响评价报告书和环保部门批准的环
境保护措施和方案；分析投入环保工程的资金有无保证、是否落实；
环保工程是否与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用；评价
项目对空气、水流、土壤、动植物等自然环境产生的影响、治理措施
以及治理后能否达到有关标准要求。
第五项是对项目工艺技术评估
主要审查项目拟采用技术是否通过有权部门的鉴定，项目设计单
位的资格和能力，主要设备供应商（制造商）按时交货的可靠性，拟采用工艺技术主要设备的先进性、适用性、经济性、可靠性和安全性，
国内外同类工艺技术和设备的生产和运转情况，以及借款人是否具有
使用、维护该类技术设备的经验和技术力量。
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第一项是项目产品市场供求的评估
主要是对项目产品在未来一定时期的需求量和供给量分析评估。
第二项是对项目产品市场前景的评估
根据产品的需求和供给量以及项目产品在性能、质量、价格、营
销等方面的竞争优势，结合产品的生命周期，判断该项目产品进入市
场的时机是否适宜，分析项目产品的市场供需规模、价格变化趋势、
营销策略及风险状况，分析国内及出口的政策、环境、贸易条件，判
断项目产品的市场前景和潜力。
第三项还要对项目产品生产规模的评估。
第一首先我向大家介绍项目总投资构成
项目总投资构成与资产形成
建筑工程费用固定资产工程费用设备购置费
安装工程费..土地征用费勘察设计费土地使用权建工程建设技术转让费设..无形资产其他费用投
资项其他资产培训费目开办费总
投涨价预备费预备费资涨价预备费
建设期利息
流动资金投资流动资产
8
7
对总投资估算评估，主要是按实
际完成工程量与可研报告对比的分析，看实际完成的工程与预算的差
额，需要调增或调减，最后测算项目的总投资。
：
项目资金来源主要有两类：
一是项目资本金；二是项目的债务资金。
我先介绍一下资本金的特点及出资方式
资本金的特点是由投资者认缴的对项目来说是非债务性资
金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务，投资者可按
出资比例享有所有者权益，但不得抽回。
出资方式主要是以货币，实物、工业产权、非专利技术、土
地使用权等出资。
根据有关规定：
土地使用权、工业产权和非专
利技术作价出资比例不得超过资本金总额的20%。
国务院对规定按不同行业最低资本金的比例是
1.交通运输、煤炭项目35％
2.钢铁、邮电、化肥项目25％
3.电力、机电、建材、化工石油化工、有色金属、轻工
纺织、商贸及其他20％
农发行对项目资本金比例规定是不低于20%
资本金比例越高，融资成本越低，效益越好。
贷款也相对安
全。
例如：
农发行近期对玉米深加工项目要求项目资本金比例不
低于35%。
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根据不同的项目，我们可以掌握不同的资本金比例。
第二项是对项目资本金来源可靠性的评估。
一是直接投资。
主要是政府授权机构入股、国内外企业入股、
社会团体和个人入股的资金等。
这是准股本资金。
二是权益资金。
也就是企业的自有资金和捐赠资金。
如果是
既有法人项目，在核实自有资金作项目资本金时，一定要看流动
比率，不要看未分配利润资金或权益资金。
为什么要看流动比率
呢？
大家都知道，当流动比率低于100％时，说明企业的长期投资或固定资产已占用了短期负债。
非债务性资金不能视为资本金。
当企业实际已投入到本项目的资金反映在固定资产或在建
工程后，流动比率达到120％的，（还要考虑20％的自有资金参与经营）可以将已投入的固定资产或在建工程的资金视为资本金。
当流动比率低于100％时，说明所投入的资金是用短期负债形成
的，没有权益资金，所以不能算作资本金。
项目的债务资金是有长期借款、短期借款和其他方式借款形
成。
资金来源如下表：
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资金构成（资金来源）
注册资本
自有资金
资本溢价
权益资金资本公积金接受赠款
项目总投资
长期借款
短期借款借入资金
（债务资金）
其他借款
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以上是总投资及资金来源的评估，接下来是第六个方面
关于财务效益的评估，今天由于时间仓促，我主要介绍关于财
务效益的几个概念。
一是项目计算期估算。
项目计算期包括建设期和生产经营期。
项目建设期指项目从开始建设年份起到竣工投产时为止所经历的时
间。
项目生产经营期指项目从建投产年份起至项目报废为止所经历的
时间。
生产经营期一般不应超过20年。
二是总成本费用。
总成本费用是指项目在一定时期内（一般为一
年）为生产和销售产品而花费的全部费用。
总成本费用由生产成本和
期间费用两部分组成。
主要包括原材料、燃料动力、工资、折旧费、
摊销费、修理费、利息支出及其他费用等
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具体如下表:
总成本费用分类图
直接材料
直接费用计入直接工资产品成本制造成本
其他直接支出成间接费用分摊本制造费用计入产品成本费总管理费用用不计入产品成本、抵期间费用财务费用减当期损益
销售费用
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三是投资利润率:
指项目建成投产后，生产经营期各年平均利润
总额与项目总投资的比率，计算公式为：
年平均利润总额?
项目总投
资×100%，当投资利润率大于或者等于行业平均投资利润率时，项
目才可行。
四是资本金利润率：
是指生产经营期各年平均利润总额与项目资
本金的比率。
五是投资回收期：
是指在不考虑货币的时间价值因素下，以项目
的净收益抵偿全部投资所需要的时间。
六是财务净现值：
是按行业的基准收益率或设定的折现率，将项
目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。
这是考察项
目在计算期内盈利能力的动态评价指标。
七是财务内部收益率：
主要是指项目在计算期内各年净现金流量
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现值累计等于零时的折现率，它主要是反映项目所占用资金的盈利水
平。
八是贷款回收期：
是指以项目建成投产后可用于还款的资金偿还
借款本金和利息所需要的时间。
也就是从盈利年份开始，逐年最大限
额归还贷款所需要的时间。
对于有多种贷款来源渠道的项目，还应结
合农发行贷款所占用的份额计算农发行的贷款偿还期。
不确定性分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。
（一）、盈亏平衡分析
盈亏平衡是指销售收入扣除销售税金及附加后等于其总成本费
用，是项目不盈不亏的生产经营临界水平。
盈亏平衡点越低，表明项目适应市场变化的能力越大，抗风险能
力越强。
（二）敏感性分析
敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时对项目评
价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度的一种分析方
法。
一般选择该因素的当前值或估计值上下波动5％、10％、20％。
指标越低，敏感性越强。
指标越高，敏感性越差。
接下来是第八个方面;
第一项是借款人还款计划评估
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主要考虑实现盈利年份的现金流。
．
第二是贷款相关风险评估
一是经营风险分析。
依据借款人经营状况进行风险分析，提出
借款人可能出现的能力风险。
二是财务风险分析。
依据借款人财务状况进行风险分析，提出
借款人可能出现的影响贷款按期还本付息的风险。
三是项目风险分析。
对项目建设中的投资规模、资金来源、建
设施工情况进行分析，提出可能影响项目按期完工的风险；对项目投
产经营中原料、产成品市场供求和价格波动进行分析预测，提出未来
市场行情变化对借款人还款能力产生的影响。
四是重大事项分析。
借款人是否存在对其生产经营带来风险的
重大事项，如重大建设项目、体制改革、法律诉讼、重要的人事调整、
作假账、欠税、参与股票市场、期货市场交易等。
五是关联企业风险的分析。
如借款人为集团公司成员，还需对其
关联企业可能带来的经营风险进行分析。
第三项是贷款风险防范措施的评估
主要是对借款人提供抵押、保证、质押等贷款风险防范措施的合
法性、有效性、可靠性进行分析。
一是抵押措施评估。
按照最新总行304号文件执行。
属新建项目的，土地必须可抵押的土地，改、扩建项目可以用在建工程抵押。
项
目贷款最好选择抵押，在没有有效可抵押资产时，再选择保证担保。
二是保证措施的评估。
主要对保证人的代偿能力进行评估，主要
是计算并分析保证率指标测算。
第四项是银行相关效益的评估
指对贷款项目给银行带来的除贷款利息收入之外的其他利益的
评估。
存款、保险业务收入。
第五项是对社会效益的评估
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社会效益评估主要包括以下内容：
1．对农业产业结构调整、推进优势农产品区域布局、科技进步、
转变农业经济增长方式的影响。
2．对扩大农产品加工转化、增加农产品附加值，提高市场竞争
能力的影响。
3．对促进农民增加收人的影响。
4．其他社会效益。
以上是贷款风险与效益的评估，最后是项目的总评价和决策建
议。
第一是总评估
1．对项目的必要性、政策相符性、技术可行性、财务经济可行
性、社会效益等进行评价。
2．对贷款项目存在的问题进行阐述，并提出建议或解决措施。
3．对贷款项目提出最终评估结论。
第二是决策建议
在总评估的基础上，对贷款与否、贷款方式、种类、额度、期限、
利率、用途贷款附加条件等提出建议
。
以上是第二部分项目评估的主要内容，第三部分是
根据农发银发〔２００５〕１０４号文件规定：
对粮食仓储设施建设、棉花加工设备技术改造等固定资产类贷
款，要按项目进度发放，贷款使用实行报账制。
经办行应对借款人项
目贷款资金使用各环节实施全程监测，定期和不定期检查项目进度和
资金使用情况。
项目建设过程中，要跟踪监测贷款资金使用情况，核
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实企业实际支出的资金是否符合贷款规定的用途；要跟踪监测项目建
设和财务活动等情况，根据项目进展中的料、工、费占用，检查项目
建设进度是否正常，工程质量是否保证，工程概算是否平衡；要跟踪
监测用于项目建设的物资、在建工程和已完工程占用资金情况，项目
累计完成工程量和累计财务支出数量是否对应。
在监测的基础上，应
定期对贷款项目的进展情况进行全面分析与评价，及时发现、解决和
总结贷款项目建设过程中的情况，并将有关情况及时报告上级行。
贷
款项目竣工后，经办行要对贷款项目执行情况和资金使用效益进行总
体评价，写出书面评价报告。
总行174号文件规定：
确定用款进度时应考虑项目资本金和其他资金来源的到位和使
用情况。
坚持先用项目资本金后用贷款的原则。
对投资额大、建设期
长的，贷款可与项目资本金按比例同时到位。
对未按规定进度、数额
到位的，应停放贷款。
不得将项目贷款作为项目资本金使用。
由于时间关系，今天就介绍到这里。
谢谢大家！
二〇〇八年三月一日
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