房地产项目预算标准化手册页.docx

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房地产项目预算标准化手册页

预算标准化手册

编制单位：

预算部

编制时间：

2010年7月

第一部分工程预结算管理办法

第一章、目的

第二章、范围

第三章、职责

第四章、方法与控制过程

第二部分操作流程

第一章、图纸会审

第二章、工程签证

第三章、工程进度款

第四章、工程付款单的审批流程

第五章、工程结算的程序

第六章、工程结算通知书的模板

第七章、工程结算工作交接单

第八章、工程付款审批表

第三部分岗位说明书

第一章、预算部经理

第二章、土建预算工程师

第三章、安装预算工程师

第一部分工程预结算管理办法

第一章、目的

为加强工程预结算的规范化管理，结合工程造价形成的特点，通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价从而提高工程预结算工作的效益，制定本管理办法。

第二章、范围

本管理办法适用于济南金鼎房地产开发公司所开发各类工程建设预结算管理。

第三章、职责

一、公司预算部负责本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。

二、公司从事工程预结算的计价、审批及其他有关责任部门和人员负责贯彻执行本管理办法。

第四章、方法与控制过程

一、工程预结算工作应遵循的原则

1、、廉洁奉公原则：

工程预结算工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，如出现损公肥私性质的不正当计价行为，将按照有关规定给予处罚。

2、多级审核原则：

工程预结算应建立起预结算人员之间、部门之间编制及审核控制体系；工程预结算皆须经过多级审核，各级在审核过程中应认真仔细，有关手续资料的签字、盖章等务必齐全、有效，否则不得办理预结算。

3、准确高效原则：

工程预结算中的各项计算应准确、清晰、合理，具有很高的准确度，体现出较高的专业水平；同时工程预结算工作应保持较高的工作效率，做到及时帐清，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。

4、、可复查性原则：

工程预结算工作的全过程应有详细、真实的记录及完善的资料管理制度，量价计算过程、审批记录等文件、资料应具备完全的可复查性。

5、、合理低价原则：

工程预结算工作应以客观事实、工程合同等为依据，充分理解、灵活运用当地工程造价管理规定，并利用市场竞争、甲方品牌资源等因素，处理好质量、工期与成本的关系，追求以合理较低价格确定工程造价。

6、方案优化原则：

预算部在工程预结算工作中，应积极协同工程、材料管理等部门充分应用价值工程理论，进行设计、施工措施、材料设备等方面的方案优化工作。

7、信息通达原则：

工程预结算在编制时应考虑适应成本核算、成本分析等多方面的需要，对资料、信息应及时整理，并根据工作需要及时提供给工程部、材料部、财务部等部门。

二、工程预结算工作的一般规定

1、预算部是工程预结算工作的主要职能部门，对工程预结算工作负主要责任，工程部、材料部、财务部等应积极配合、参与并负相应责任。

2、工程预结算工作应根据项目的总工期制定预结算编制的计划，统筹安排，分清轻重缓急，做到早做、快审、准确。

3、施工图预算由预算部自行编制，也可以委托造价咨询机构编审；委托的机构必须已经过政府有关部门认可且具备乙级以上（含乙级）资质证书。

4、工程结算和实行总价包干的工程预算的编审应委托造价咨询机构进行，但如某工程的预算已委托了造价咨询机构进行编审、并签署了总价包干协议，则该工程的竣工结算可不再进行外委编审。

5、委托造价咨询机构编制工程预结算，在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书）及与承包单位核对后的预结算资料，并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。

6、由预算部组织，工程部、材料部等积极配合，及时整理齐全工程预结算工作所需的必备资料，资料必须完整、签章齐备、编号准确，并指定专人负责进行分类、装订、存档；工程预结算工作的必备资料主要包括：

6.1、材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）；

6.2、招标、投标文件等确定合同价格的文件（包括中标单位的投标书、双方达成一致的预算书等）；

6.3、工程合同（包括合同审批表）；

6.4、施工组织设计方案、施（竣）工图、图纸会审记录；

6.5、双方确认的所有工程变更签证及相应的预算书；

6.6、工程竣工验收资料（工期或者质量未达到合同要求的项目应提供相应的明确责任的说明）；

6.7、其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等。

7、工程预结算的划分按照《成本核算指导》进行，共划分为建设项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费。

三、工程预算管理

1、所有工程应编制施工图预算。

2、公司主张在进行工程招标之前，编制好施工图预算，并作为工程招标之标底。

3、项目主体工程确因工期紧张需采用费率招标，应严格按《工程建设招投标管理办法》有关内容办理；当施工图齐备后，预算部应立即要求承包单位编制施工图预算，同时预算部应对施工图预算进行编审或委托造价咨询机构编审，而后，预算部应督促并始终参与施工图预算的核对工作，按核定的预算价签定补充工程合同。

上述所有工作，应在施工图完备后60天内完成。

4、费率招标情况下，为防止承包商高估冒算而增加工程预算的核对难度，合同中应约定控制办法。

比如：

若承包单位报送的施工图预算造价超出最终核定预算造价10%时，公司将按预算高报部分的一定比例进行扣款（具体扣款办法可参照工程结算相关内容合同约定）。

5、如果仅是委托造价咨询机构进行施工图预算的编制，造价咨询酬金一般按总造价的一定比例计取；如果是委托编制预算并负责审核承包单位编制的预算，造价咨询酬金可采取按总造价的一定比例并结合核减额的一定比例计价的方式计取

6、预算部在工程预算外委时还应作好如下工作：

6.1、对施工图等进行核查后，向造价咨询机构提供施工图、材料设备控制价格、工程预算分类要求等必备资料；

6.2、跟踪、了解造价咨询机构的编制或审核情况，督促咨询机构履行造价咨询委托合同，仔细审查咨询机构的编制结果；同时要求各有关部门作好必要的保密工作：

所有工程在招标工作完成之前，委托编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密；在实行费率招标的情况下，在编制预算阶段，编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密，同时也不必向造价咨询机构告知施工单位的具体名称等情况。

7、工程预算编制的方法：

7.1、根据工程量计算规则，按详细的施工图、确定的施工方案并结合现场实际情况计算工程量；

7.2、分项工程的子项如无合适定额套用，且不能换算，则应编制补充定额单价或双方协商综合单价；

7.3、造价工程师要主动发现施工图中标注不清、前后矛盾、缺项、漏项等问题，并明确标注、落实调整，以减少或避免设计变更及签证，同时准确掌握工程动态成本。

8、工程预算确定后，及时对目标成本进行修改，以目标成本为上限，监督各相关部门，采取有效措施控制工程造价。

四、工程结算管理

1、工程部在向预算部提交的《工程结算工作交接单》中详细说明合同价款、设计变更现场签证之外的增减款事项、工程遗留、合同违约、施工现场清理、甲供材料、隐蔽工程等问题。

2、结算造价咨询酬金的计取尽量采取按造价核减额的一定比例的方式计取，或采取固定金额加核减额的一定比例计价的方式，并与造价咨询机构在委托合同中明确。

3、为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。

比如：

报送的结算造价最终核减额在审核总价5％以内（含5％）的造价咨询酬金由甲方支付，若结算造价最终核减额超出5％，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包方支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10％（含10％）时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位可进一步扣款（扣款比例、金额合同约定）。

4、为方便客户入住，供电、自来水、煤气、电话等市政工程的结算优先办理；主体工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后6个月内核定（包括多级审核）完毕，其余工程结算在承包方提供全部完整的竣工结算资料后3个月内核定（包括多级审核）完毕。

5、工程部、材料部、财务部等必须建立三方和甲供材料的领用台帐及付款台帐，对领用单原件进行存档，便于结算扣减。

6、结算编制的方法:

6.1、结算的工程量以竣工图为准，竣工图不清之处，预算人员应到工地现场实地测算；

6.2、结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行；结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定；

6.3、扣除甲供材料的多用材料费（领用甲方材料数量减预算用量的差量乘甲方订货单价）；

6.4、当存在欠供材料时（工程质量合格的情况下），且经核实所有材料均为甲供，如在10%以内时，不作调整；如大于10%时，按施工单位节约材料计算，按节约材料的1/2计取；

6.5、材料价差严格按材料限价调整；

6.6、按工程合同确定的结算方式计算结算总价，在审核结算书、与承包方核对时参照合同进行甲供材料、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、水电费、扣款项目、配合管理费、总包服务费、保修金等费用的计算、扣除；

6.7、结算总价=预算造价+设计变更+现场签证+（人工补差+材料差价）+增加项目-减少项目。

7、工程结算分析：

竣工结算完成之后，应编制工程结算成本和目标成本的对比分析，协助考核相关部门的责任成本，并总结项目目标成本控制的经验和教训。

五、分部、分项工程发包管理办法

第一条目的是为了加强对分部、分项工程的分包管理，规范公司在工程分包方面的程序。

第二条原则：

施工单位在质量、进度或造价方面与我公司争议较大，难以达成一致意见；公司认为需要分包的分部分项工程。

第三条公司原则上不允许分包，如需分包需采用方法如下：

1、甲方分包施工队伍，分包队伍接受总包施工队的管理，总包队伍合理计取配合费及管理费，分包队伍和总包施工队签订协议或签三方协议；

2、甲方限定材料价格，乙方采购，材料的品牌、质量经甲方认定，按有关规定结算或一次性包死；

3、甲方指定供应材料，乙方施工，按有关规定结算或一次性包死。

第四条注意事项：

1、分部、分项工程分包时，应执行审批程序，经总经理签字认可后方可分包；

2、对于数额较大的分部分项工程，应采用招投标形式进行招标；

3、对于专业性较强的工程或使用新型材料时，应选定三家以上施工队伍进行选定招标。

六、其他规定：

1、负责工程造价计价、审核的执业专业人员和工程造价咨询机构必须持有造价工程师注册证书或预算员从业资格证书或工程造价咨询单位资质证书；并在经办的工程造价文件上注明单位名称、执业人员的姓名和证书号码。

2、发包单位、承包单位双方对建设工程施工合同执行过程中的工程价格争议，可通过双方协商、合同约定的办法、向人民法院起诉的办法解决；在争议处理中，涉及工程价格鉴定的，由工程所在地工程造价管理机构或法院指定的具有相应资质的工程造价咨询机构办理。

3、内部造价信息的整理利用

3.1、预算部、财务部应及时总结成本管理的经验和教训，作好各项目的成本分类汇总，分析各项技术经济指标并写出专题总结分析报告；

3.2、预算部负责公司工程造价资料的调查、收集、整理、分析，形成工程造价资料信息库供公司采用。

4、公司财务部在日常工作中，通过多种工作方式对公司房地产项目预结算、动态成本以及对成本管理办法的执行等情况等进行了解、检查，并将不定期地对工程预结算进行审查。

第二部分操作流程

第一章、图纸会审

一、目的：

找出图纸中设计（如错漏、超成本、设计优化等）、现场施工错误或困难等方面问题，并事前作出解决，防止在施工过程中造成资金流失和浪费。

二、流程：

、图纸到位后，应由工程技术部组织预算部、销售部三部门进行图纸内审。

（工程技术部和投资预算部主要针对建筑做法等技术方面进行研讨，而销售部是针对户型设计是否合理）。

、内部会审完成后且在确定施工单位、监理单位的情况下，工程技术部组织投资预算部、监理单位、施工单位、设计院进行四方会审。

（由施工单位为主，提出问题，设计院做出答复）。

、施工单位根据提出的问题以及设计院如何答复，做好图纸会审记录，并由施工单位、监理单位、工程技术部、设计院签字盖章。

三、注意：

在图审过程中，要把图纸看细，以减少将来不必要的变更。

第二章、工程经济签证

一、工程签证管理办法：

第一条工程经济签证实行责任到人，分别由工程技术部，预算部人员进行。

第二条工程经济签证必须列清事由，工程实物量及其价值量。

第三条工程签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后15日内办理完毕，严禁事后补签。

签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。

第四条签证的工作流程：

、施工图纸外或零星工程在施工前应由工程技术部、预算部根据合同对该项签证进行事前评价，如造价大于10万元时，应报总经理审批；

、施工图纸外或零星的工程完工（或在施工过程中），监理公司应召集工程技术部、投资预算部和施工单位进行现场计量；

③、计量完成15日内，施工单位做签证单，先报于监理单位审查签字盖章，再由监理单位（或施工单位）报于工程技术部复审；

④、工程技术部复审完毕后，由现场代表签字后，转到投资预算部。

⑤、投资预算部审核完毕并出具成本分析清单，在成本分析清单上签字、盖章后转入工程技术部，由工程部经理在签证单上签字盖章后生效。

二、工程签证办理流程：

注：

1、工程签证必须“四名三章”（或“三名两章”）时才生效，即：

施工单位签名、盖章；监理单位签名、盖章；建设单位现场工程师、工程部经理签名、盖章。

第三章、工程进度款

一、工程进度款管理办法：

第一条工程进度款的拨付是根据所签订的合同约定的按形象进度支付的。

第二条工程进度款拨付流程：

1、根据合同约定的形象进度完成后，施工单位给监理单位报《工程进度付款申请单》（附工程量清单）；

2、监理单位根据实际情况，对工程进度及工程量清单进行审核，签字盖章后，由监理单位转于工程技术部；

3、工程技术部复审签字后转与材料部，材料部签字后且附加材料价格明细表和甲供材明细表转与投资预算部；

4、投资预算部根据设计图纸（包括经济签证的工程量），复核工程量清单，并出具工程进度付款预算书。

签字盖章后，转由财务部入账、工程技术部备案，；

5、工程款支付时，工程技术部提出付款计划，财务部审核签字后报总经理审批执行；

6、工程部填写《工程付款申请表》。

二、工程进度款的办理流程：

第四章、工程付款审批流程：

第五章、工程结算管理：

一、工程结算管理办法：

第一条工程按合同要求竣工后，施工单位收集、整理完结算资料，并根据所整理的竣工资料编制结算后，报与监理单位审核，在结算报工程技术部以前，由材料部、财务部负责对施工单位竣工资料中的材料价格和甲供材明细表进行审核。

核对完后，由负责人在《竣工工程结算报审审批单》上签属同意报结算的意见。

第二条工程技术部收到竣工结算书后，相关人员负责对施工单位所报结算中的变更、签证、说明等资料的数量及真实性进行核对，核对完成后，由负责人在《竣工工程结算报审审批单》上签署同意报结算的意见。

第三条工程技术部经理在《竣工工程结算报审审批单》签字后，连同施工单位报的结算等相关资料转与投资预算部。

一旦转与预算部，所有资料一般不得补办。

对于特殊情况需补充结算资料的，在征得有关人员同意后，必须在三日内补办完毕，且有工程部经理签字、盖章，方可进入结算资料进行结算。

第四条施工单位在报送结算后和建设单位的预算部协商确定核对结算时间。

第五条预算部组织审计单位、施工单位的相关人员进行工程量的核对，在三方无异议后，由审计单位出具正式的竣工结算报告，三方在竣工结算报告书上签字盖章后生效。

第六条结算完毕后，由预算部人员向总经理汇报结算情况。

然后转与财务部（附全部结算资料）入帐。

二、工程结算流程：

第六章、工程结算通知书

序号:

致：

现工程已经竣工，具备了结算条件，请贵公司准备完整的结算资料，按《合同》规定的计价条款、本着实事求是的原则，于年月日之前报送结算资料，报送的结算资料内容不得弄虚作假、高估冒算。

如果贵公司报送的结算造价最终核减额在审核总价5％以内（含5％），则造价咨询酬金由我公司支付，若结算造价最终核减额超出5％，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由贵公司支付；若贵公司报送的结算金额超出最终审定结算金额10％（含10％）时，贵公司除支付因超出最终核减额5％而增加的造价咨询酬金外，我公司将按照工程造价%的比例收取罚款；如情节严重，将取消今后参与我公司工程的投标资格。

特此通知。

公司名称（盖章）

年月日

第七章、工程结算工作交接单

序号:

致预算部：

本部经办的以下工程项目，已竣工验收，完全符合办理结算的条件，请审计部安排办理工程竣工结算。

工程名称

承包方

合同名称

合同开竣工日期

合同编号

实际开竣工日期

工程质量

其他

结算资料

根据工程现场实际情况，在工程结算中需特别注意如下事项（合同签证变更之外的增减款事项、工程遗留、合同违约、施工现场清理、甲供材料、隐蔽工程等问题）：

监理公司（签字）：

工程部（签字）：

日期：

年月日日期：

年月日

预算部（签字）：

日期：

年月日

第八章、工程付款审批表

项目名称：

填写日期：

年月日

合同名称

合同编号

收款单位全称

开户银行

帐号

合同签约总价款

元

调整后的合同总价款

元

截止目前累计已付款

元

付款比例

本次承包单位

申请支付金额

元

我方月度资金计划中所列本次计划付款额

元

本次我方拟付金额

（人民币元）

小写：

大写：

付款

理由

本次付款合

同条款摘要

合同履行情况（进度、质量、配合等）

付款金额简要

计算过程

会签栏

经办人：

工程部负责人：

材料部负责人：

预算部负责人：

财务部负责人：

总经理：

董事长

第三部分岗位说明

第一章、预算部经理岗位职务说明书

一、岗位标识信息

岗位名称：

经理隶属部门：

预算部

职务等级：

工程师直接上级：

总经理助理

直接下级：

土建、安装预算工程师

二、岗位工作概述：

全面负责成本管理部的各项工作。

三、工作职责与任务：

1、主持工程预算部行政管理的全面工作，做好部门的组织建设，确保部门各项工作有序开展，负责制定部门各项管理规章制度及工作流程；

2、负责编制部门年度、月度、周、日工作计划，并组织落实。

负责配合规划设计部完成设计图纸审查、设计概算审核、设计方案测算及经济对比等工作；

3、负责配合咨询公司编制标底预算且审核标底等工作，负责组织各预算（造价）工程师完成招标文件，招标答疑、标底预算等的编制工作,并进行审核；

4、负责划分工程付款节点金额，审核在建工程进度款，保证及时、准确、合理，负责在建工程的进度款的审批支付工作；

5、负责计算在建工程的变更工程量及造价，进行变更造价测算和变更方案经济对比工作；

6、负责编制工程成本月控制表，过程控制工程成本。

7、负责编制各部门需要的小型预算。

8、负责审核、控制工程项目建设成本，对工程总价、单价及工程量审查负责。

9、负责参与项目的投资分析、建筑成本预算的前期规划工作。

10、负责完成竣工结算或配合咨询公司完成工程结算。

11、负责计算开发工程销售面积，并在工程竣工后与房管局核对实测面积，负责组织开发项目的销售面积计算工作,并进行审核。

12、负责推动全面工程造价管理工作，并提出合理化建议。

13、掌握工作中需要的计算机应用及相关软件使用。

14、为公司相关部门提供所需要的资料及数据，做好配合工作。

15、负责本部门员工的内部培训工作。

16、负责协调处理业务范围内的各种外部关系。

17、指导、监督、考核直接下级的工作。

18、完成直接上级委派的其他任务。

四、工作绩效标准

1、部门组织建设高效，行政管理有序，能够满足部门业务开展需要。

2、部门年度、月度、周、日计划的制定科学合理、切合实际，计划完成率达90％以上。

3、在标底预算编制中，送达咨询公司的图纸资料完整，并能够有时审查，使标底预算准确无误。

4、在建工程进度款的审批按时、准确、合理。

5、在竣工工程结算中，工程量计算准确，定额套用合理，严格依据合同确定结算造价。

6、在对外业务交往中，不使公司利益或形象受损。

五、岗位工作关系

（一）内部关系

1、所受监督：

在工作开展过程中受总经理助理监督。

2、所施监督：

土建、安装工程师。

3、所施指导：

土建、安装工程师。

4、合作关系：

在工程预结算、工程进度款审批等部门业务工作开展方面与公司相关部门发生协作关系。

（二）外部关系

与工程咨询中介机构的业务合作关系。

六、岗位工作权限

1、对公司开发项目经济评价的建议权。

2、向直接上级的工作报告权。

3、代表公司对工程咨询公司的工作评价权。

第二章、土建预算工程师岗位职务说明书

一、岗位标识信息

岗位名称：

土建预算工程师隶属部门：

预算部

职务等级：

工程师直接上级：

预算部经理

直接下级：

无

二、岗位工作概述

严格依照国家政策和公司要求，完成项目开发建设中土建工程的造价管理工作，保障公司的合法权益。

三、工作职责与任务

1、能够熟悉掌握国家的法律法规及有关工程造价的管理规定，精通本专业理论知识，熟悉工程图纸，掌握工程预算定额及有关政策规定，为正确编制和审核预算奠定基础；

2、负责审查施工图纸，参加图纸会审和技术交底，依据其记录进行预算调整；

3、负责完成土建工程的工程量清单的编制、标底预算等的编制工作,并进行审核；

4、负责在建工程的进度款的审核工作；

5、负责在建工程签证单、按月核算书的审核工作，合理控制变更造价；

6、负责在建工程成本月控制表的审核工作，过程控制工程成本；

7、负责竣工工程的结算的审核工作；

8、负责各项预、结算资料的管理工作；

9、负责协调处理业务范围内的各种外部关系；

10、掌握工作中需要的计算机应用及相关软件使用；

11、完成直接上级委派的其他任务

第三章、安装预算工程师岗位职务说明书

一、岗位标识信息

岗位名称：

安装预算工程师隶属部门：

预算部

职务等级：

工程师直接上级：

预算部经理

直接下级：

无

二、岗位工作概述

严格依照国家政策和公司要求，完成项目开发建设中安装工程的造价管理工作，保障公司的合法权益。

三、工作职责与任务

1、能够熟悉掌握国家的法律法规及有关工程造价的管理规定，精通本专业理论知识，熟悉工程图纸，掌握工程预算定额及有关政策规定，为正确编制和审核预算奠定基础；

2、负责审查施工图纸，参加图纸会审和技术交底，依据其记录进行预算调整；

3、负责完成安装工程的工程量清单的编制、标底预算等的编制工作,并进行审核；

4、负责在建工程的进度款的审核工作；

5、负责在建工程签证单、按月核算书的审核工作，合理控制变更造价；

6、负责在建工程成本月控制表的审核工作，过程控制工程成本；

7、负责竣工工程的结算的审核工作；

8、负责各项预、结算资料的管理工作；

9、负责协调处理业务范围内的各种外部关系；

10、掌握工作中需要的计算机应用及相关软件使用；

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