胡同便民市场建设项目可行性研究报告.docx
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胡同便民市场建设项目可行性研究报告
附图：
便民市场总平面图及各层平面图
附件：
第一章总论
第一节概述
一、项目名称
赤峰市红山区银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告
二、项目建设单位
红山区住房和城乡建设局
三、项目建设地点
红山区银行胡同中段（原老干部活动中心）
四、项目建设性质
新建
五、可行性研究报告编制单位
单位名称：
资质等级：
法人代表：
六、研究过程
我院接受委托后，认真分析了已有基础资料，并进行现场查看，经与建设单位有关人员分析，达成共识后，开始编制本项目可行性研究报告。
在可行性研究报告编制过程中，我们本着客观、科学、经济、合理的原则，对工程方案中的具体问题与建设单位多次沟通商讨，对主要工程方案进行了调整优化，最终提出可行性研究报告中的方案。
本可行性研究报告通过对有关资料的分析论证及对投资估算、效益进行分析，力求对项目的必要性、可行性做出客观、科学、公正的论述，为投资决算提供依据。
第二节编制依据及范围
一、可行性研究报告编制依据
1、商务部《农村市场体系建设十二五规划》；
2、商务部《农副产品绿色批发市场国家标准》；
3、农业部《农产品批发市场建设与管理指南》；
4、《全国农产品技术性市场发展规划纲要》；
5、《国家发展改革委关于完善价格政策促进蔬菜生产流通的通知》（发改价格[2011]958号）；
6、呼和浩特市“标准化菜市场”示范店评价规范；
7、《内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
8、《赤峰城区总体规划》（2006-2020）；
9、《赤峰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
10、《赤峰市红山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
11、《红山区“十二五”城建项目专项规划》；
12、《红山区商贸流通业发展“十二五”规划》；
13、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
14、《投资项目可行性研究指南》（国家发展计划委员会出版）；
15、《市政公用工程设计文件编制深度规定》（国建设部2004年3月）；
16、《城市防洪工程设计规范》（CJJ50-92）；
17、《全国市政工程投资估算指标》（HG247-103-96）；
18、国家相关的政策、法规、文件；
19、项目建设单位提供的有关数据、资料。
二、编制原则
1、必须符合国家有关部委关于编制建设工程项目规范和标准要求。
2、项目的建设必须符合赤峰市及红山区城区总体规划要求。
3、努力改善周边居民生活环境。
4、坚持项目建设与赤峰市产业结构和经济结构调整相结合，实现经济效益、社会效益和生态环境效益的同步增长。
5、坚持项目建设与就业结构相结合，积极为城市下岗职工和农村牧区剩余劳动力提供再就业空间，保持社会的繁荣与稳定。
6、设计指标的确定，力求先进合理，符合实际。
7、严格管理，确保工程质量；
8、符合适用、安全、经济、合理、技术先进、节约能源的设计原则。
三、研究范围
1、根据红山区银行胡同便民市场的发展规划、社会经济发展趋势和项目建设条件，研究项目的必要性和可行性。
2、通过投资规模、建筑设计方案、建设内容及配套设施的研究，确定项目的建设方案。
3、通过投资估算、资金筹措、社会效益及经济效益分析，研究项目的合理性。
4、根据技术、劳动安全要求，提出建设和管理方案。
第三节简要研究结论
一、项目建设背景
公益设施是城市功能的重要体现。
一个城市公益设施的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。
民以食为天，中国人口密度大，便民市场作为一种公益设施，在广大人民的生活中扮演着重要的角色。
便民市场的建设水平直接关系到广大人民的日常生活质量。
《赤峰市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要》和《赤峰市商贸流通服务业“十二五”发展规划纲要》、《红山区国民经济与社会“十二五”发展规划纲要》一致强调发展商贸流通业，加大社区商业网点建设力度，积极拓展服务领域；在社区服务业上，坚持“便民、利民、为民”的方针，加强社区服务中心建设，引导各类投资主体兴办社区服务产业。
赤峰市红山区政府对银行胡同便民市场建设项目给予了高度重视，该项目被红山区政府列入2012年实施的重点项目，得到了区政府有关部门的密切配合。
红山区总面积506平方公里，建成区面积29平方公里，总人口43.4万人，现有大便民市场主要覆盖区域为城西和城南。
城区人口聚居区市场大都存在空间狭小、档次低、设施老化、道路窄、交通拥挤等问题。
尤其是银行胡同面附近，没有一处便民市场，对区域交通、对城市步伐的加快，消费市场进一步加大产生了阻力。
红山区政府有关部门经过多次考察，组织有关部门论证，为了提高便民市场建设水平，提升城市形象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生活需要，拟在银行胡同中段建设一处便民市场，把新华路中段和银行胡同的马路市场迁入，将极大地方便附近居民的日常生活，改善新华路和银行胡同的交通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休闲的好去处。
二、建设地点
赤峰市红山区银行胡同中段，原老干部活动中心。
三、项目建设内容及目标
项目通过在原老干部活动中心的占地范围内建设一处便民市场，引导新华路中段和银行胡同马路市场附近的商贩进入市场规范经营，达到解决该路段的交通环境，同时极大的方便附近居民的日常生活的目的，不但能解决城区繁华地段小商小贩的管理难题，还提高了便民市场的档次，有利于创造和谐的社会环境，满足居民生活需求。
项目建设便民市场一处，总占地面积1702.63平方米，建筑总面积1639.8平方米，其中地上建筑面积811.8平方米，半地下建筑面积828平方米。
建设内容：
建筑物地上主体一层，局部二层，半地下一层。
地下及地上一至布置为市场和管理用房；二层布置为观景平台；建筑设置货运通道和消防通道。
地面临路建“1”型小型停车场。
四、建设用地
本项目总占地面积1702.63平方米，为原老干部活动中心（现老干部活动中心已迁址新建），用地性质为公共设施建设用地。
五、配套条件
本项目为红山区便民市场建设工程，地处红山区中心城区，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。
六、项目实施进度
项目建设期确定7个月，即2012年4月至2012年10月。
七、项目总投资及资金筹措
项目总投资2365.68万元，全部为建设投资。
建设资金全部自筹。
八、项目主要技术经济指标
表1-1经济技术指标表
序号
名称
单位
数量
一
建设规模及建设内容
1
占地面积
平方米
1702.63
2
建筑面积
平方米
1639.80
其中：
半地下面积
平方米
828.00
地上一层面积
平方米
730.00
二层面积
平方米
81.80
3
建筑基底面积
平方米
842.40
4
容积率
0.96
5
建筑密度
%
0.49
6
绿化率
%
0.15
7
停车位
个
6.00
二
职工人数
人
8.00
三
经济数据
1
总投资
万元
280.87
2
资金筹措
万元
280.87
政府投入
万元
280.87
第二章项目建设必要性及可行性
第一节项目建设的必要性
一、是提升居民生活质量的需要
红山区银行胡同便民市场的建设规模、方案与居住人口、地域范围相适应，做到了合理布局。
银行胡同市场的建立将覆盖银行胡同、新华路附近等小区，解决周边小区居民的生活购物市场配套问题。
市场建立后在交通通达度，市场卫生，购物种类等方面得到提升，将全面改善覆盖区域便民市场购物环境和食品安全状况，使便民市场建设和管理工作适应市民生活水平提高的需要，达到“设施标准、制度落实、食品安全、环境整洁、群众满意、政府放心”的效果。
二、是完善城市功能的需要
“安居乐业，衣食住行”是居民生活的基本要求，一个城市应该为市民提供优良的生活空间，所以一个城市必不可少良好的商贸、供给服务功能。
随着市场经济的发展，城市地位和功能也发生显著变化，由单一功能向复合功能转变，从低层次服务向高标准服务转换。
城市的发展,城市职责的增加,人口的增长,使这些基本功能的适应力也要增长。
银行胡同便民市场的建立将加速红山区中心城区的整体建设，极大提升城区城市功能，提优居住居民生活质量，提高街道现代服务业水平。
三、与经济发展相适应
城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。
一个城市必须适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。
公益设施的建设更是直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。
便民市场的建设也需要紧跟城市建设的步伐，不断提升档次，发展规模适宜、设施完整、环境良好的室内市场，逐步向超市化、连锁化发展，消灭马路市场。
银行胡同便民市场的建设也将作为提升主副食品零售终端服务功能的重要途径
四、改善市容环境面貌
城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对一个城市的内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象，一个城市的形象，如同一个国家、一个地区、一个企业的文化形象一样，都有其深刻的内涵。
一个城市的文化形象至少应具备以下特征：
城市建筑、布局融科技含量与文化内涵为一体的设计，展示现代化城市的风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。
便民市场是人们生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、高标准设计的便民市场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮点，与周围的城市建筑相配套，达到提升城市面貌的功能。
新的便民市场建设后，设计良好的市场将避免出现对周边区域的环境负面影响，减清城市环境负担，改善市容面貌。
第二节项目建设的可行性
一、符合国家节约土地的政策要求
红山区花园胡同便民市场总占地面积1702.63平方米，是在原老干部活动中心的旧址上建设，符合赤峰市和红山区的城市发展规划要求。
该项目规划设计方案从建筑设计施工等方面全方位，响应内蒙古自治区国土资源厅大力推广土地集约利用的指导思想，向“闲置”要土地，向“空间”要土地，通过向空间和地下延伸等途径，解决了建设项目节省土地问题，符合国家以及内蒙古自治区和赤峰市及红山区总体发展规划要求。
二、项目建设符合民意
红山区银行胡同附近，没有一处便民市场，早晚间马路边小商小贩挤占道路，人声吵杂，而且由于流动商贩较多，对食品安全管理较难，不仅对区域交通、对城市步伐的加快，消费市场进一步加大产生了阻力，还对城市居民的食品安全产生了不利影响。
红山区政府有关部门经过多次现场调查，附近居民对此表示大力支持，盼望早日建成。
便民市场建成后把新华路中段和银行胡同的马路市场迁入，将极大地方便附近居民的日常生活，改善新华路和银行胡同的交通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休闲的好去处。
可提升城市形象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生活需要。
是符合民意并得到民众的大力支持的便民项目。
三、项目受到红山区政府的高度重视
赤峰市红山区政府对银行胡同便民市场建设项目给予了高度重视，该项目被红山区政府列入2012年实施的重点项目，得到了区政府有关部门的密切配合。
四、项目配套条件
项目利用原老干部活动中心场地，位于老城区中心，供电、供暖、给排水、通讯等条件较好。
五、有利于进一步融合政府与群众关系，推动社会和谐稳定的健康发展
银行胡同便民市场建成后把新华路中段和银行胡同的马路市场迁入，将极大地方便附近居民的日常生活，改善新华路和银行胡同的交通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休闲的好去处。
符合居民意愿，是惠及民众、改善民生的的便民项目，有益于促使政府与群众关系进一步融合，推动红山区社会和谐稳定的健康发展。
第三章城市规划和需求分析
第一节城市规划情况
一、赤峰市城市建设发展规划
依据《赤峰市经济和社会发展十二五规划纲要》提出的目标，赤峰市政府及主管部门修定了《城市建设发展规划》，中心城区规划为：
1、中心城区发展规划
①城市性质：
十二五期间，中心城区要建设成为内蒙古东部超百万人口的区域性中心城市。
②城市空间发展方向是“西移北扩，集中成片，规模发展”。
重点发展城市西部八家组团、小新地组团，积极完善城市北部松山组团，重视改造老城区。
③城市发展规划总的目标是完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，构建良好的城市形态，建设我国北方地区现代化、生态化的山水园林城市。
④城市布局采用了集中组团式布局结构，即“沿河四片，外围三点”，不同功能的组团间由河流水系和生态绿化带间隔。
“沿河四片”是指红山区组团、松山组团、八家组团和小新地组团；“外围三点”是指党校组团、桥北组团和红庙子组团。
⑤城市分区功能定位：
即旧城区西部为生活居住综合区、市级金融商贸中心，东部为传统工业区；松山组团南部为生活居住综合区，西北部是城市工业区，西北部为城市工业区；八家组团是以生活居住为主的城市新区，规划有市级行政中心、组团级金融商贸中心和文化娱乐中心；小新地组团是以生活居住为主，同时规划布局市级文教科研和体育中心，组团级商贸中心。
外围三点：
党校组团为相对独立的文化教育及配套居住组团；桥北组团要建成与生态环境相融合的居住生活区；红庙子组团以工业为主及与之配套的生活和商贸区。
⑥城市空间发展策略：
控制疏散旧城西部生活区，改造振兴旧城东部工业区，发展完善松山城区，有序开发建设新城区。
旧城区要在逐步完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境上下功夫，建设重点放在棚户区改造、环境改善和工业区建设上。
2、规划、建设总体思路：
①按照建设百万人口区域性中心城市的要求，坚持高起点规划、高标准建设、高效益经营、高效能管理的原则，完善城市功能，提升城市品位，提高环境质量，努力塑造充满活力、富有魅力、极具潜力的城市新形象。
②编制全区506平方公里城乡一体化规划，完善广场、公园、绿地、体育场馆、停车场、环卫等公共基础设施和工业、商业、农业发展专项规划，实现各类专项规划网络对红山区的全方位覆盖。
严格执行和落实规划，加强规划监察，确保城市建设沿着科学化、制度化、规范化的轨道健康运行。
③建立城市建设多元化投融资体制，引导社会力量参与城市建设。
加快中心城区改造建设步伐，实施小区改造、小巷治理等便民工程，建设一批精品人文景观，努力改善城市面貌和人居环境。
进一步拉大城市框架，加快东部（红庙子）新组团、桥北组团开发建设步伐；加大对铁南、东城和新老城区结合部的规划、建设和治理力度；将廉租房建设纳入具体日程，为城市低收入群体提供住房保障。
④积极推进城市景观建设。
以绿化南山、保护红山、开发北山为切入点，构筑城市外围景观带；以植物园扩建、长青公园通透、林研所苗木繁育基地改造、樟子松树园开发为重点，建设东部精品植物园、中部公益游园、西部园艺博览园、北部自然公园，构建城市核心景观带；以东西旱河景观建设和锡伯河、英金河、阴河河道治理及橡胶坝建设为载体，建设城市河道景观带
⑤健全城市管理体系，加大综合执法力度，完善长效管理机制。
建立先进的城市管理系统和公共秩序、社会安全维护系统，全面提高城市管理水平。
二、《赤峰市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要》关于城市建设的要求
《赤峰市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要》中对赤峰市城建发展的要求为：
坚持城镇化与工业化、农牧业现代化良性互动，推动人口进城、工业入园、产业集中、要素集聚，扩充城镇规模，提升城镇品位，完善服务功能，增强聚集辐射能力。
到2015年，全市城镇化率达到50%左右。
（一）城镇体系
以中心城市为核心，以次中心城市为枢纽，以旗县城关镇为节点，以中心小城镇为辐射点，构建布局合理的城镇体系。
中心城市继续扩大规模、完善功能、培育产业，增强吸纳人口的能力，发挥辐射带动作用，突出核心枢纽地位。
改造提升老城区，继续完善新城区，加快建设红山桥北组团和松山北城区，加强平庄、元宝山城区基础设施建设，尽快建成蒙东地区百万人口以上的中心城市。
大板和天义依托交通、区位优势，建设次中心城市，拉大城市空间框架，提高城市服务功能，加快人口产业集聚，切实发挥枢纽作用。
旗县城关镇立足原有基础，分别建设各具特色的县域经济中心。
注重培育经济活跃、有一定聚集辐射能力的重点小城镇。
到2015年，全市形成1个中心城市、2个次中心城市、7个城关镇、34个重点镇的城镇体系。
中心城市建成区面积达到100平方公里。
（二）产业支撑
结合产业结构调整和区位资源禀赋，细化城镇产业发展布局，形成若干个特色鲜明的经济区域。
中心城区重点发展服务业、高新技术产业和劳动密集型产业，引导高排放、高耗能企业向外围转移。
次中心城市突出发展能源化工、食品加工、商贸流通等产业。
旗县城关镇和重点小城镇发挥地方优势，因地制宜建设工贸结合型、交通枢纽型、商品集散型、文化旅游型等城镇经济。
（三）人口集聚
逐步消除推进城镇化的体制机制障碍，促进农村牧区人口向城镇有序转移。
实行有利于农牧民进城的土地、草牧场流转及管理制度，支持进城农牧民将承包地的经营权有偿转让。
建立城乡统一的劳动力市场，加强农牧民进城就业服务体系建设，着力解决进城农牧民的就业问题。
调整完善教育、医疗、社保等方面的制度，使进城农牧民公平享有基本公共服务。
加强政策引导，促进农牧民进城，支持外来人员转为本地城镇居民。
“十二五”期末，全市城镇总人口预期235万人左右。
（四）城镇基础设施建设
适度超前推进城镇基础设施建设，抓好城镇道路、给水排水、集中供热供气和园林绿化、垃圾处理、危险固废填埋、污水处理等市政设施，提高保障能力。
推进文体、教育、公共卫生、社区服务、信息网络建设，完善城镇服务功能。
加大“城中村”、“城边村”和棚户区改造力度，推进城镇规划区和近郊区“村改居”步伐。
加强城镇环境综合治理，提升净化、绿化、亮化、美化水平。
到2015年，全市城镇人均道路面积达到12平方米，集中供水普及率85%，供热普及率80%，供气普及率93%，建成区人均公共绿地面积9平方米。
（五）城镇规划和管理
及时制定各类详规和专业规划，提高规划覆盖率。
根据城镇化发展需要，适时进行区划调整，优化资源配置，完善全市城镇规划体系。
不断丰富城镇规划和建筑设计内涵，延续历史，传承文化，突出特色。
强化监督管理，加强规划组织实施。
理顺城镇管理体制，落实属地管理责任，对城镇基础设施统一规划、建设和管理，提高市政公用事业的运行效率。
建立城镇管理的长效机制，提高城镇管理水平。
三、规划对商贸流通业和社区服务业的要求
（一）商贸流通业
健全多层次商贸网络，重点推进中心城市商圈及旗县大型商贸中心建设。
加大社区商业网点建设力度，积极拓展服务领域。
建设区域性粮油、蔬菜、花卉等专业批发市场，到2015年销售额10亿元以上的专业市场达到5个。
健全完善农村牧区流通网络和现代经营服务体系，改善消费环境，拉动消费。
培育发展住宿餐饮和娱乐业，在中心城市、城关镇和重点旅游区加快星级宾馆及特色餐饮娱乐服务项目建设。
支持商贸企业发展连锁经营、物流配送、电子商务、特许经营等流通业态，推进规模化、品牌化、网络化经营。
引进国内外高端服务企业及知名品牌，提升商贸服务业档次和水平。
（二）社区服务业
坚持“便民、利民、为民”的方针，加强社区服务中心建设，引导各类投资主体兴办社区服务产业。
以红山区、元宝山区、松山区及人口较多的旗县城关镇为重点，建设完善一批社区服务网络平台和托幼养老、家政服务、医疗保健服务中心，扩大社会化服务覆盖范围；加强农村牧区社区建设，健全社区服务网络。
引导社区企事业单位开放服务设施，提高服务资源社会化程度。
四、红山区城建十二五发展规划
红山区十二五期间，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，认真贯彻党的十七大精神；全面落实国家、自治区、赤峰市和红山区“十二五”国民经济和社会发展规划纲要；按照市区两级党委、政府实施中心城区西移北扩，拉大城区框架，建设百万人口区域性中心城市的战略部署，重点建设桥北组团核心区和老城区的改造工程。
本项目的开发建设，有助于推动红山区老城区的改造建设，促进红山区城市的发展，加快城市化进程的推进。
第二节需求分析
一、红山区城市建设的需求
红山区是赤峰市中心城区，历史文化悠久，巍巍红山和黄河一样成为中华民族摇篮的见证。
在历史舞台上，叱咤风云二百年的辽王朝，在这里创造了绚丽多彩的契丹辽文化，成为中华民族文化宝库的一颗璀璨明珠。
红山区是全市工业交通中心、商贸金融中心和文化教育中心。
它地处内蒙古自治区东南部，位于蒙冀辽三省区接壤处，是东北、华北两大经济区的结合部，沿海开放区与内地开发区交汇处，即可享受西部大开发的优惠政策，又可接受振兴东北老工业基地的辐射，还可承接沿海发达地区的产业梯度转移，为扩大区域经济合作，加快开放型经济发展提供了广阔的空间。
全区总面积506平方公里，辖2个镇、11个街道办事处，总人口43.52万人，有蒙、汉、回、满等23个民族，辖2镇、11个街道办事处，27个行政村、67个社区居委会。
2010年，地区生产总值170.3亿元，财政收入18.38亿元，城镇居民人均可支配收入15200元，农民人均纯收入8100元。
随着红山区的发展，市场经济的不断深化和完善，城市各项建设速度发展较快，出现了许多新情况和新问题，原城区便民市场已不能满足城市的发展需要，银行胡同附近人口聚居区急需一个完善的便民市场，为人们提供良好购物的休闲场，所以项目建设对维护城市布局方面发挥着积极的作用，是城市不断发展的需求。
二、社会发展的需求
《赤峰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中把加快服务业发展作为转变经济增长方式、完善提升城市功能的重要途径。
围绕方便群众生活和提高生活质量，大力发展生产型服务业，充实提升生活性服务业，更好地满足人民群众日益增长的消费需求。
按照便民利民原则，进一步完善落实商贸网点规划布局。
加快社区、集镇商贸中心和专业特色街建设，发展人性化消费服务。
培育提升各类市场，形成比较完备的市场体系。
加快社区服务的产业化、社会化进程，构建与现代城市发展相适应的社区服务业。
拓展社区服务领域，创新社区服务形式，加强社区服务中心建设，整合社区服务资源，积极构建覆盖全市、反应快速的社区服务网络。
红山区银行胡同便民市场的建设将提升社区服务功能，完善市场体系，满足人民需要。
红山区银行胡同便民市场位于红山区银行胡同中段，北靠哈达街，难靠长青街新华路，项目建设的地点周边多居民区。
项目建设区域外半径200m范围内人口密度较大，便民市场可以为附近居民提供有效、方便的日常购物，同时为群众日常活动提供相应的休闲场所，满足市民需求。
通过对市场建设，必将改善和调节城市环境、提高生活环境质量，将为这些区域的市民环境空间改善提供较大的飞跃；同时，对提升红山区的市容市貌形象和区域品位起到推进作用；通过对该项目的建设，将带动红山区各项经济指标的增长，促进社会和谐健康发展。
第四章选址及建设条件
第一节项目建设地点
一、项目选址确定原则
根据项目建设的要求，项目选址应满足以下条件：
（一）符合项目建设及发展要求；
（二）尽量减少占地以控制投资；
（三）各种配套设施齐全；
（四）周围环境适于该项目建设；
（五）交通便利。
二、项目选址确定
根据上述项目选址确定的原则，本项目选择在赤峰市红山区银行胡同中段，原老干部活动中心用地。
该处地势平坦，便于建设，周围无污染性企业，交通、通讯基础设施及配套条件较好。
三、建设用地
本项目总占地面积1702.63平方米，为原老干部活动中心（现老干部活动中心已迁
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